Biedebach Immobilien- und Sachverständigenbüro seit 1999

16/05/2026

Vererben und Immobilienbewertung

Das Thema Vererben ist komplex und sollte frühzeitig geplant werden.

Insbesondere im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer spielen Freibeträge eine wichtige Rolle.

Werden diese überschritten, können erhebliche steuerliche Belastungen entstehen – gerade bei Immobilienvermögen ist dies aufgrund der gestiegenen Immobilienwerte häufig schnell der Fall.

Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung
Verwandtschaftsgrad
Freibetrag

Ehepartner / eingetragene Lebenspartner 500.000 €

Kinder 400.000 €

Enkelkinder 200.000 €

Urenkel 100.000 €

Eltern und Großeltern 100.000 €

Geschwister, Neffen, Nichten, sonstige Personen 20.000 €

Die steuerlichen Freibeträge können grundsätzlich alle zehn Jahre erneut genutzt werden.

Dadurch ergeben sich verschiedene Möglichkeiten zur frühzeitigen und steuerlich optimierten Vermögensübertragung.

Wer legt den Immobilienwert fest?

Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird der Wert einer Immobilie grundsätzlich vom Finanzamt ermittelt.

Grundlage hierfür sind die gesetzlichen Bewertungsvorschriften nach dem Bewertungsgesetz.

Dabei orientiert sich das Finanzamt am sogenannten Verkehrswert beziehungsweise Marktwert der Immobilie.

Je nach Art der Immobilie kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz, beispielsweise:

Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren

In vielen Fällen werden heute deutlich höhere Immobilienwerte angesetzt als noch vor einigen Jahren.

Dadurch werden die steuerlichen Freibeträge schneller überschritten und es kann zu einer höheren Steuerbelastung kommen.
Ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann sinnvoll sein, wenn der tatsächliche Marktwert niedriger liegt als der vom Finanzamt angesetzte Wert.

Dadurch lassen sich unter Umständen erhebliche steuerliche Vorteile erzielen.

Möglichkeiten zur steuerlich optimierten Übertragung von Immobilien für die Übertragung von Immobilien gibt es verschiedene Gestaltungsmodelle, um Vermögen steuerlich optimiert an die nächste Generation weiterzugeben.

Dazu gehören unter anderem:
Schenkungen zu Lebzeiten

Nutzung der Freibeträge im 10-Jahres-Rhythmus

Übertragung mit Nießbrauchsrecht

Wohnrechtsregelungen

Vorweggenommene Erbfolge

Testamentarische Gestaltung

Familiengesellschaften

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt immer von der persönlichen, familiären und steuerlichen Situation ab.

Deshalb empfiehlt sich eine frühzeitige individuelle Beratung.
Ich berate Sie hierzu gerne persönlich.

Stefan Biedebach
Biedebach.de⁠ seit 1999 Immobilien- und Sachverständigenbüro

www.biedebach.de

BIEDEBACH Immobilien- und Sachverständigenbüro seit 1999DER UNTERSCHIED, DER DEN UNTERSCHIED MACHTWir sind ein unabhängiges Immobilienberatungsunternehmen mit dem Focus auf die GeschäftsfelderImmobilienbewertung, Immobilienkauf & -verkauf sowie Due Diligence.NewsZinsen und Immobilienwertevon St...

15/05/2026

Wohnraum Vermietung = Risiko Risiko Risiko - wer kennt es noch aus der Sendung "Der Große Preis?"

In der Immobilienwirtschaft spielt man "Der Große Preis" bei jeder Vermietung.

Jedes Mietverhältnis ist ein neues RISIKO.

Die MaRisk ist in der Immobilienwirtschaft oft gar kein Thema.
„Mindestanforderungen an das Risikomanagement“.

Die Bewertung des Risiko wir durch die Bonitätsprüfung oft nach dem Motto: „Wird schon gut gehen.“
Mieterfragebogen, paar Gehaltszettel, SCHUFA — fertig ist die Laube, durchgeführt.

Es fehlt oft folgendes:

● Eine vernünftige Haushaltsrechnung,

● bestehende Kredite,
laufende Belastungen

● oder Unterhalt?

Wird häufig gar nich richtig berücksichtigt.

Dabei entscheidet genau das am Ende darüber, ob die Miete dauerhaft bezahlt werden kann oder nicht.

Dabei wäre eine nachvollziehbare Prüfung auch für Mieter positiv, da Sie ihre Leistungsfähigkeit falsch oder auch gar nicht einschätzen können.

Bei Banken sieht das anders aus.

Da greifen die MaRisk — also klare Vorgaben fürs Risikomanagement.

Bevor ein Kredit bewilligt wird, wird sauber geprüft.

● Einnahmen,

● Ausgaben,

● Verpflichtungen.

Alles musd auf den Tisch.

In der Immobilienwirtschaft?
Teilweise eher „Augen zu und unterschreiben lassen“.

Leider agieren Immobilienmakler hier ebenso nachlässig wie große Immobiliengesellschaften und Genossenschaften.

Und hinterher wundert man sich über Mietausfälle und Räumungsklagen.

Ich muss natürlich auch die Immobilienwirtschaft in Schutz nehmen, denn gleichzeitig kommt direkt die DSGVO die Ecke, sobald Vermieter tiefer prüfen oder gar im Nachgang zum Mietvertrag nochmal prüfen wollen.

Das sorgt für einen echten Spagat zwischen Datenschutz und realistischer Einschätzung der Zahlungsfähigkeit.

Vielleicht braucht die Immobilienwirtschaft hier endlich klare und praxisnahe Regeln — statt weiter mit Halbwissen und Bauchgefühl zu arbeiten.

Ich freue mich auf einen Austausch zu diesem Thema.

Bitte liken, kommentieren und RE-Posten nicht vergessen.

Stefan Biedebach






.de

15/05/2026

Höma zu Du Flitzpiepe, ich kann Immobilien ... Datt is wieda Marke-Ting in eigener Sache quasi für mich selbst. Deshalb lesen, verstehen, liken, kommentieren und gerne Re-posten. Re-posten is teilen im Internet drinne auf deinem Profil. Hasse drauf. Ok. Die ganzen Flitzpiepe reden alle von inne Im...

27/04/2026

🏡 Ihr eigenes Zuhause beginnt mit der richtigen Entscheidung.

Ein Haus zu bauen ist mehr als ein Projekt – es ist ein Lebensschritt. Es geht um Sicherheit, Zukunft und den Ort, an dem Erinnerungen entstehen.

Bei Biedebach.de und Tirol Bau verstehen wir genau das. Deshalb begleiten wir Sie nicht nur als Bauunternehmen, sondern als verlässlicher Partner an Ihrer Seite – von der ersten Idee bis zu dem Moment, in dem Sie die Tür zu Ihrem neuen Zuhause öffnen.

Was Ihnen wichtig ist, ist auch uns wichtig:

✔ Klare Abläufe ohne Überraschungen
✔ Transparente Kosten
✔ Persönliche Betreuung auf Augenhöhe

Wir nehmen uns Zeit für Ihre Wünsche, denken mit und sorgen dafür, dass Sie sich während des gesamten Bauprozesses gut aufgehoben fühlen.

✨ Denn am Ende zählt nur eines:
Dass Sie sagen können – genau so habe ich mir mein Zuhause vorgestellt.

📩 Lassen Sie uns gemeinsam starten.

24/04/2026

Ich werde oft gefragt, warum bist du erfolgreich im Immobilienhandel? Was unterscheidet Dich von den unzähligen weiteren Immobilienmaklern.

Mein kurze Antwort: Fachwissen und Nähe zum Kunden.

Ich möchte hier versuchen den Punkt Nähe zum Kunden detaillierter zu beantworten und die Problematik zu erklären.

Der Prozess beginnt mit dem Interesse an einer Immobilie.
Ein ansprechend gestaltetes Inserat im Internet, hochwertige Bilder, eine emotionale Beschreibung – all das schafft Nähe.

Der Interessent fühlt sich angesprochen, beginnt sich die Immobilie bereits als Teil seines Lebens vorzustellen.

Mit der Anfrage erwartet er unbewusst den nächsten Schritt: Orientierung, Führung, einen persönlichen Einstieg in den Prozess.

Doch stattdessen erhält er ein Exposé – oft automatisiert versendet, ergänzt um eine Widerrufsbelehrung, die zwar rechtlich notwendig ist, aber emotional keinerlei Anschlussfähigkeit besitzt.
→ Genau hier entsteht die erste Distanz und das mache ich nicht.

Der Interessent wird nicht abgeholt, sondern verwaltet.

Die persönliche Ansprache endet abrupt und wird durch Standardisierung Digitalisierung ersetzt.

Viele bleiben genau an diesem Punkt stehen.

Sie konsumieren Informationen, aber sie entwickeln keine Verbindlichkeit.

Aus Interessenten werden so definitiv keine Käufer.

Die zweite Ebene der Distanz: das System Bank

Parallel dazu agieren Banken in einer komfortablen Situation.

Die Nachfrage nach Finanzierungen ist hoch, die Auslastung ebenfalls.

Prozesse laufen, Abschlüsse werden erzielt und genau darin liegt das Problem.
Die verlorene Nähe zum Kunden wird noch nicht gespürt.

Warum?

Weil das Geschäft da ist. Weil ausreichend Kunden den Prozess trotzdem durchlaufen. Weil Effizienz aktuell wichtiger erscheint als Beziehung.

Doch auch hier verläuft die Entwicklung ähnlich wie beim Makler:
Der Kunde tritt mit einem persönlichen Anliegen ein – oft verbunden mit großen finanziellen und emotionalen Entscheidungen.

Und auch hier passiert die Transformation:
Aus einem Menschen wird ein Fall.

Aus einem Gespräch wird ein Prüfprozess.

Aus Vertrauen wird Risikobewertung.

Kommunikation wird sachlicher, standardisierter, distanzierter.

Die entscheidende Distanz entsteht dort, wo der Kunde nicht mehr durch den Prozess geführt, sondern durch ihn hindurchbearbeitet wird.

Das „Noch“ ist entscheidend
Dass Banken diese Distanz aktuell kaum spüren, bedeutet nicht, dass sie folgenlos bleibt.

Es bedeutet lediglich, dass der Markt sie im Moment noch trägt.

Doch Märkte verändern sich.
Angebot und Nachfrage verschieben sich.

Und in dem Moment, in dem Kunden eine Wahl haben, wird nicht nur das Produkt entscheiden – sondern das Erlebnis.

Die Frage wird dann nicht mehr sein:
Wer finanziert?

Sondern:
Bei wem fühle ich mich verstanden und sicher durch den Prozess geführt?

Mein Fazit aus dieser Erkenntnis ist grundsätzlich die Schaffung von Nähe und dem Abbau der Schwellenangst.

Die Distanz ist längst entstanden – bei Maklern wie bei Banken.
Der Unterschied ist nur:
Makler sehen ihre Auswirkungen oft früher.
Banken spüren sie noch nicht.

Noch.

Dabei ergeben sich aus den Gesprächen zwangsläufig neue Ansätze für planbares Geschäft.

14/04/2026

Glückwunsch Jochen Boudon
Geschäftsführer der Firma Adolf Weber.

Adolf Weber erwirbt 94 Wohnungen von der Immobilienfirma Patrizia

Die in Dortmund und Hamburger ansässige Firma Adolf Weber Grundbesitz hat von Patrizia einen vollvermieteten Wohn- und Geschäftskomplex am Phoenix-See in Dortmund-Hörde erworben.

Das Ensemble wurde 2015 durch die Firma Freundlieb nach meiner Kenntnis erbaut und besteht aus fünf vier- bis fünfgeschossigen Gebäudeteilen mit 94 Wohnungen und einer Mietfläche von rd. 7.900 m². Dazu kommen neun Gewerbeeinheiten mit zusammen ca. 970 m² Mietfläche sowie eine zweigeschossige Tiefgarage mit 116 Stellplätzen.

Das als "KA 1" bekannte Objekt befindet sich am Kai 1–9, Hörder-Bach-Allee 15 und 19 sowie Rudolf‑Platte‑Weg 16–20, in unmittelbarer Nähe zum Phoenix-See.

Glückwunsch ein auf meiner oberflächlichrn Betrachtung gutes langfristiges Invest und ein positives Zeichen für den Standort Dortmund.

12/04/2026

Ich werde oft gefragt, was ist meine Immobilien eigentlich Wert?

Diese Frage ist grundsätzlich einfach zu beantworten - immer soviel wie jemand bereit ist zu bezahlen.

Es gibt natürlich Methoden um Werte belastbar und nachvollziehbar zu ermitteln.

Die Wertermittlung beginnt wie der Bau einer Immobilie mit der Schaffung der Grundlagen und notwendigen Unterlagen.

Ich möchte diese extrem vereinfacht darstellen.
Wir starten immer mit dem Boden.

Ermittlungen des Wertes für den Grund und Boden.

Ermittlung des Sachverwertes der Immobilie.
Völlig egal ob um eine Garage, Einfamilienhaus, Reihenendhaus, Mehrfamilienhaus oder Gewerbeimmobilien geht.

Ermittlung des Ertragswertes,
hier zählt, wie viel Geld die Immobilie einbringt (z. B. bei Vermietung). Wichtig insbesondere für Mietobjekte - Anlageobjekte.

Ermittlung des Vergleichswertes,
der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Zeitpunkt der Wertermittlung zu erzielen wäre. Das stellt eine große Hürde da.
Bedeutet wird schauen nach Preisen vergleichbarer Objekte.
Dem Gutachterausschuss werden sämtliche echten Verkaufspreis übermittelt. Daher stellt die Kaufpreissammlung eine Grundlage belastbar.

Jetzt kommt es jedoch wieder auf das zu bewertende Objekt an um richtig fortzufahren.

Kurrz vereinfacht gesagt, bei Immobilien bis zu 3 Wohneinheiten immer Sachwertverfahren. Heißt Bodenwert addiert mit Sachwert ergibt den Wert der Immobilie.

Mehrfamilienhäuser - Anlageobjekte immer Ertragswertesverfahren anwenden.
Extrem vereinfacht gesagt, Bodenwert plus Ertragswert entspricht dem Wert der Immobilie.

Fazit es ist einfacher gesagt als gut verkauft, wenn man lediglich sagt, Wert ist es immer was jemand zahlt.

Das ganze wird jetzt für Laien noch irrer, weil es gibt noch den in der Praxis entscheidenden Wert - ded Beleihungswertes.
Das ist der Wert den Kreditinstitute für die Hypothek, Finanzierung der Immobilien zu Grunde legen. Hier legen die Kreditinstitute den Verkehrswert zu Grunde nehmen aber Sicherheitsabdchläge vor.

Deshalb sprechen Sie mich gerne grundsätzlich zu sämtlichen Fragen die Sie rund um ihre Immobilie haben an. Ich kann Ihnen bestimmt helfen und wenn nicht kenne ich bestimmt den richtigen Ansprechpartner um ihnen ihre Fragen ordentlich beantworten zu können.

07/04/2026

Ein weiterer oft unterschätzter Grund, warum der Immobilienverkauf komplexer ist als viele denken:

Ein Blick ins Grundbuch reicht – und man merkt schnell, wie vielschichtig das Ganze ist.

Das Grundbuch ist in mehrere Bereiche gegliedert:

Bestandsverzeichnis
Hier wird die Immobilie selbst beschrieben: Lage, Flurstück, Größe und ggf. Rechte wie Wegerechte. Es bildet sozusagen die „Basis“ des gesamten Eintrags.

Abteilung I
Hier stehen die Eigentumsverhältnisse. Also: Wer ist Eigentümer? Bei Ehepaaren z. B. beide gemeinsam – oft mit konkreten Anteilen.

Abteilung II
Dieser Bereich enthält sogenannte Lasten und Beschränkungen. Dazu zählen z. B. Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch. Diese können den Verkauf erheblich beeinflussen, da Käufer solche Rechte übernehmen.

Abteilung III
Hier sind die Grundpfandrechte eingetragen – also z. B. Hypotheken oder Grundschulden von Banken. Diese müssen im Verkaufsprozess berücksichtigt und meist abgelöst werden.

Fazit:
Ein Immobilienverkauf ist nicht einfach nur „Vertrag unterschreiben“. Wer die Einträge im Grundbuch nicht versteht, übersieht schnell entscheidende Details – und genau das kann Zeit, Geld und Nerven kosten.

Wir beraten Sie und helfen teure Fehler zu verhindern.

Biedebach.de seit 1999
Immobilien und Sachverständigenbüro

07/04/2026

Ein oft unterschätzter Grund, warum der Immobilienverkauf komplexer ist als viele denken:

Selbst bei Ehepaaren, die gemeinsam im Grundbuch stehen, gibt es keine automatische Vertretungsbefugnis. Das bedeutet: Beide Eigentümer müssen beim Verkauf mitwirken – immer.

Fällt eine Person kurzfristig aus (z. B. durch Krankheit oder Abwesenheit), kann der gesamte Verkaufsprozess ins Stocken geraten oder sogar scheitern.

Die Lösung: eine notarielle Vorsorgevollmacht. Sie stellt sicher, dass ein Ehepartner den anderen rechtssicher vertreten kann – genau dann, wenn es darauf ankommt.

Wer hier nicht vorsorgt, riskiert unnötige Verzögerungen, rechtliche Hürden und im schlimmsten Fall den Verlust eines Käufers.

02/04/2026

Wohn-Transaktionen 12 % unter Vorjahresquartal

Im ersten Quartal wurden in Deutschland etwa 8.400 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Portfolios gehandelt.
Mit 2,1 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen etwa 12 % unter dem des ersten Quartals 2025, berichtet Lübke Kelber.
Drei Viertel des Transaktionsumsatzes betreffen die Risikoklassen Core und Core+.
Darunter sind verhältnismäßig viele Forward-Deals, die sich auf mehr als 600 Mio. Euro summieren.
Einige große Portfolios, die Ende des letzten Jahres an den Markt gingen, wie 5.500 Wohneinheiten von der DWS oder 4.400 Wohneinheiten von der BASF, sind bisher nicht zu einem Abschluss gekommen.

Lübke Kelber bezieht bei seiner Zählung wohnwirtschaftlich genutzte Objekte mit mindestens 20 Wohneinheiten ein.

Minderheitsbeteiligungen oder reine M&A-Transaktionen werden nicht berücksichtigt, ebenso wenig spezielle Wohnformen wie Studenten- oder Seniorenheime.