Immobilien Consult 24

01/08/2017

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14/05/2017

05/05/2017

Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken – Gutachten für Schäden an Gebäuden und Kanälen
Immobiliensachverständiger · über 30 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbranche · Firmensitz in Duisburg · Beratung bei allen technischen Fragen beim Immobilienerwerb
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Dipl. Ing. Winfried Reimann Duisburg Tel. 0203-75993244 Mobil 0172-1988439
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Immobiliensachverständiger, Bausachverständiger, Wertermittlung

23/09/2014

Nachtspeicheröfen sind wahre Geldverbrenner
Mehr als eine Million Haushalte nutzen Nachtspeicheröfen. Dabei sind sie sehr teuer. Den Anbieter zu wechseln ist aber nicht einfach, da die Kunden meistens an den Grundversorger gekettet sind.
Draußen fallen die Flocken – wohl, dem, der jetzt in einer gut beheizten Wohnung wohnt. Wer aber mit einem Nachtspeicherofen heizt, dem läuft es beim Gedanken an den Winter kalt den Rücken runter.
Im Gegensatz zu normalen Heizsystemen werden die Öfen nicht mit Öl oder Gas betrieben, sondern mit Strom. Im Inneren haben sie einen Stein, der nachts durch Elektrizität aufgeheizt wird. Tagsüber gibt die Heizung die Wärme wieder ab.
So bekommt man eine Wohnung zwar auch warm, allerdings sind die Heizungen echte Geldverbrenner. Denn das Aufladen des Steins verbraucht sehr viel Energie. Nicht selten zahlen Nutzer auch in Ein-Zimmer-Wohnungen daher 100 Euro und mehr für Strom – im Monat.
Peter Blenkers von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen schätzt, dass eine 80 Quadratmeter große Wohnung im Jahr etwa 12.000 Kilowattstunden Heizstrom verbrauche. Das entspricht in etwa dem vierfachen Strombedarf eines Zwei-Personen-Haushalts.
Die Energieversorger bieten den Kunden daher so genannte Nachtstrom-Tarife an. Dabei ist der Strom, der nachts für die Heizung verbraucht wird ("Nachtstrom"), deutlich günstiger als der tagsüber verbrauchte Haushaltsstrom.
Auch Nachtstrom wird teurer
Allerdings wird der Nachtstrom rasant teurer. Seit 1995 hat sich der Durchschnittspreis von 4,5 auf 17 Cent pro Kilowattstunde mehr als verdreifacht. Der Preis für Tagstrom hat sich im selben Zeitraum hingegen "nur" um die Hälfte erhöht – von 17 auf 25 Cent.
Laut Reinhard Goethe vom Vergleichsportal "Hauspilot" liegt das daran, dass sich die Energieerzeugung in Deutschland wandelt. "Früher produzierten unsere Kraftwerke Tag und Nacht gleichmäßig Strom." Nachts verbrauchten die Kunden aber kaum welchen. Um nicht auf dem überschüssigen Strom sitzen zu bleiben, verkauften sie ihn extrem billig. Profitiert haben die Nachtspeicher-Heizer.
Mit dem Aufkommen der regenerativen Energien habe man es aber jetzt wegen der Witterungsschwankungen mit stark fluktuierender Stromerzeugung zu tun, so Goethe. Ein regelmäßiges Nachtstrom-Überangebot gebe es nicht mehr.
Daher schrumpft der Preisunterschied zwischen Tag- und Nachtstrom kontinuierlich. "Nachtstrom-Tarife sind eigentlich energiewirtschaftliche Dinosaurier", sagt Goethe. Die Leidtragenden sind die Hausbesitzer und Mieter mit Nachtspeicher-Öfen. Sie zahlen auch mit günstigen Nachtstrom-Tarifen deutlich mehr als noch vor einigen Jahren.
Wechsel könnte sich lohnen
Und in dieser Preisfalle sind die Kunden gefangen. "Nachtstrom bietet in den allermeisten Fällen nur der Grundversorger an", sagt Blenkers von der Verbraucherzentrale NRW. Andere Anbieter gebe es meist nicht. "Und in einen regulären Stromtarif zu wechseln, der nicht zwischen Tag- und Nachtstrom unterscheidet, lohnt sich für den Kunden nie."
Reinhard Goethe sieht das anders. "Wenn ein Kunde nur wenig Nachtstrom verbraucht, kann es durchaus sinnvoll sein, in einen regulären Tarif zu wechseln." Dies könne etwa dann der Fall sein, wenn man nicht ausschließlich mit Strom heizt, sondern auch noch einen Kaminofen nutzt.
Ob sich ein Wechsel lohnt, können Nutzer einer Nachtspeicherheizung auf der Seite "hauspilot.de" nachschauen. Die Seite ist im Moment noch das einzige Vergleichsportal, auf dem Nachtstromtarife mit regulären Tarifen verglichen werden können.
Beim Wechsel solle der Verbraucher vor allem darauf achten, dass der Strompreis mindestens ein Jahr garantiert wird und die Vertragslaufzeit höchstens ein Jahr beträgt. "So ist man vor Preiserhöhungen geschützt und bleibt flexibel, wenn es auf dem Markt günstigere Angebote gibt", erklärt Goethe.
Hauseigentümer scheuen Kosten
Doch auch Nachtstrom-Kunden, die nicht zu einem günstigeren Anbieter wechseln können, müssen die Hoffnung auf günstigeres Heizen nicht aufgeben. Denn die Energiesparverordnung (ENEV) von 2009 schreibt bis 2020 den Austausch der Nachtspeicherheizungen vor. Betroffen sind allerdings nur die Öfen, die in Häusern mit mehr als fünf Wohnungen installiert sind, also etwa ein Fünftel.
Dabei würde eine Umstellung sich für alle Beteiligten lohnen. Mieter könnten selbst dann noch sparen, wenn der Vermieter die Kosten der Umrüstung auf die Miete aufschlägt. Das geht aus einer Studie des Bremer Energie-Instituts und des Instituts für Zukunfts Energie Systeme aus dem Jahr 2007 hervor. Sie rechnete aus, dass Mieter durch eine Umstellung auf Gas- oder Öl-Heizungen ein Drittel weniger Heizkosten hätten.
Dennoch scheuen die Hauseigentümer die hohen Kosten für die Umrüstung. Die Folge ist, dass die Zahl der Nachtspeicheröfen kaum zurückgeht. Von 2006 auf 2010 hat sie nur um gut zwei Prozent abgenommen.

23/09/2014

Wie Verkäufer den richtigen Preis finden
Was ein Haus wirklich wert ist, schätzen Verkäufer oft falsch ein. Professionelle Gutachter schaffen Klarheit.
Bei der Wertermittlung können Gutachter individueller helfen als Onlinedatenbanken.
Sind es nun 250 000 Euro? Oder ist das moderne Einfamilienhaus mit großem Garten in ruhiger Lage doch eher 300 000 Euro wert? Spätestens wenn es um den Verkauf der eigenen – oder geerbten – Immobilie geht, gewinnt diese Frage an Bedeutung. Das Problem: Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilien zu positiv, die meisten Käufer suchen nach Mängeln, um den Preis zu drücken.
„Manche Verkäufer verschätzen sich gewaltig“, erklärt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein- Westfalen in Düsseldorf. „Das kann ihnen später auf die Füße fallen.“ Denn häufig gingen Besitzer dann mit unrealistischen Preisvorstellungen in die Verhandlungen.
„Nehmen Sie nur ein individuell gestaltetes Einfamilienhaus mit einer Sauna im Keller“, nennt Marcus Drost von Immobilienscout24 ein Beispiel. „Für den Besitzer ist das ganz klar eine Wertsteigerung. Für einen Käufer kann das aber eine Belastung sein, weil er die Sauna nach dem Kauf lieber rausreißen würde.“ Hilfe können an dieser Stelle Gutachten bieten. „Damit bekomme ich eine realistische Einschätzung, was meine Immobilie wirklich wert ist“, erklärt Verbraucherschützerin Oelmann. Und das sei wichtig: „Schließlich plane ich ja auch mit dem Geld.“ Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie recht genau ermitteln.
„Dabei kommt es auf viele Faktoren an“, erklärt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24 und selbstständiger Gutachter. „Sie schauen sich das Objekt, aber auch die Umgebung genau an.“ Denn nicht nur das Haus oder die Wohnung bestimmen den Preis. „Es kommt auch auf die Mikrolage an“, erklärt Kiefer. „Die hat sehr großen Einfluss auf den Preis.“ Wichtige Punkte: Gibt es Kindergärten in der Nähe? Wie sieht es mit Stellplätzen für Autos aus? Gibt es in der Nähe eine Bushaltestelle oder einen U-Bahnhof? „Bei diesen Fragen sind Käufer sehr sensibel.“ Besitzer schenken solchen Bedingungen nicht immer genug Aufmerksamkeit.
Auch beim Haus selber kommt es eher auf harte Fakten an als auf hübsche Details. „Die Tapete ist gar nicht so wichtig“, sagt Ratgeberautor Wilfried Mannek. „Die kann ein Käufer später auch ersetzen.“ Viel wichtiger sei der Zustand von Fenstern, Dach und Außenhaut. Die Heizung spielt ebenfalls eine Rolle. Denn ein veralteter Kessel sei nicht effizient und müsse möglicherweise später für viel Geld ausgetauscht werden. Auch eine gedämmte Kellerdecke, ein dichtes, gut gedämmtes Dach, neue Rohrleitungen oder ein modernes Badezimmer können einen Preis überaus positiv beeinflussen.
Klar, dass eine solche detaillierte Begutachtung durch einen Profi nicht umsonst zu haben ist. „Es kann schon 1000 bis 2000 Euro kosten, ein Gutachten zu erstellen“, sagt Kiefer. Je nachdem, wie groß der Aufwand sei. Nicht jeder Besitzer will allerdings so tief in die Tasche greifen. Alternativen finden Sparfüchse im Internet. Portale wie Immobilienscout24, Sprengnetter oder Immobilienwert24 bieten für eine geringere Gebühr ebenfalls eine Bewertung an.
„Kunden müssen dafür einen Fragebogen ausfüllen“, erklärt Marcus Drost. „Dabei müssen sie ihre Immobilie beschreiben und einschätzen, in welchem Zustand sie ist.“ Anhand des Datenbestandes des Anbieters werde eine Preisspanne ermittelt. „Für Verkäufer kann das hilfreich sein, denn sie können so ein Gefühl für den richtigen Preis bekommen“, sagt Wilfried Mannek.
Doch wie genau können solche Bewertungen wirklich sein? „Als erste Orientierung ist das sicher nicht schlecht“, sagt Annabel Oelmann.
Wer den Preis jedoch genauer wissen will, sei mit einem Gutachter besser beraten. „Das ist gut investiertes Geld.“ Denn schließlich schaue sich der Profi das Objekt vor Ort genau an. „Die Gefahr, die eigene Immobilie zu gut zu bewerten, ist immer gegeben“, gibt auch Marcus Drost zu. Daher sei die Onlinebewertung auch nicht mit einem Hausbesuch eines Gutachters vergleichbar.
Dennoch muss nicht immer ein Profi engagiert werden, findet Wilfried Mannek: „Es kommt vielmehr auf die Situation an.“ Wer seine Immobilie verkaufen möchte, etwa weil er in eine andere Stadt zieht, könne mit einem Gutachten sogar eine böse Überraschung erleben. „Der Gutachter wird alle Schwachstellen schonungslos offenlegen.“ Und das könne sich negativ auf den Preis auswirken. „Solange Sie keine Mängel verschweigen, kann eine einfache Bewertung auch ausreichen.“
Wenn es rechtlich heikel wird, seien Verbraucher mit einem Gutachten allerdings besser beraten. „In einem Erbfall würde ich nicht auf eine einfache Bewertung setzen“, sagt Mannek. „Denn das Thema ist einfach zu streitbeladen.“ Kommt es tatsächlich zu einer Auseinandersetzung von Familienangehörigen vor Gericht, habe ein professionelles Gutachten dort Bestand.

22/09/2014

Immobilienkauf so lässt sich der Preis drücken
Um Preise zu feilschen wie auf einem türkischen Basar ist vielen Deutschen fremd. Der Preis steht auf dem Preisschild und das wird meistens auch gezahlt. Beim Immobilienkauf sollte man allerdings seinen inneren Schweinhund überwinden, denn hier geht es um richtig viel Geld.

Findet ein Gutachter Schwachstellen im Haus, schafft das mehr Spielraum beim Feilschen
Wer sich ein Auto kauft, will alles ganz genau wissen. Ist es ein Neuwagen, werden Kataloge gewälzt, Ausstattungen verglichen, der Verbrauch kritisch beäugt und um den Kaufpreis gefeilscht. Gebrauchtwagen werden nicht selten vor dem Kauf noch mal von einem Sachverständigen geprüft und bewertet. Schließlich will man auf Nummer sicher gehen.
Ganz anders verhalten sich viele Menschen, wenn es um den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung geht. Hier spielen oftmals nur ganz subjektive Kriterien eine Rolle: Gekauft wird, was gefällt. Doch der persönliche Geschmack darf nicht das einzige Auswahlkriterium sein. Denn spätestens wenn es an die Finanzierung geht, stellt sich die Frage, ob der Preis auch angemessen ist. Dank zahlreicher Internet-Portale, die Käufer und Verkäufer auf dem Immobilienmarkt zusammenbringen, kann man sich einen ersten Überblick im Internet verschaffen. Hier kann man beispielsweise recherchieren, wie hoch der Preis für vergleichbare Immobilien ist, wie viel Grundstücke im gewünschten Gebiet kosten und vieles mehr.
Gutachter beauftragen
Laien tun manchmal gut daran, sich nicht nur auf Exposés von Maklern oder Verkaufsangebote in Zeitungen oder Online-Portalen zu verlassen, sondern selbst einen Gutachter zu beauftragen, der die Wunschimmobilie kritisch unter die Lupe nimmt. Die Kosten können je nach Immobilie deutlich über 1500 Euro liegen. Bei einer so hohen Investition ist das aber oft sinnvoll angelegtes Geld, das sich oft sogar wieder hereinholen lässt. Damm nämlich, wenn der Gutachter Schwachstellen der Immobilie aufdeckt, die eine Preisminderung rechtfertigen.
Besonderes Augenmerk legt der Gutachter auf die Bausubstanz. Viele Bauherren kalkulieren nicht mit ein, dass eine Immobilie regelmäßig in Stand gehalten werden muss. Wurde über Jahre nichts gemacht, kommt es zum Instandhaltungsrückstau. Dies fängt mit Malerarbeiten und hört bei Schäden an der Bausubstanz auf. Besondere Vorsicht ist zudem bei Feuchtigkeitsschäden geboten. Feuchte Keller und Schimmelbildung können die von außen schönste Immobilie innen unbewohnbar machen.
Folgekosten durch Energieverbrauch
Je älter die Immobilie ist, desto gründlicher muss geprüft werden, was unter Umständen nach dem Kauf noch alles saniert werden muss. Eine wesentliche Rolle spielt dabei der Energieverbrauch eines Hauses. Der Energieausweis des Gebäudes gibt Aufschluss. Für bestehende Gebäude, die bereits die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 einhalten, können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dabei kann allerdings zu starken Verzerrungen kommen, da Heizgewohnheiten sehr unterschiedlich sind.
Aufschlussreicher ist ein Energieausweis, der auf Grundlage des Energiebedarfs des Gebäudes auf Basis der verwendeten Bauteile errechnet wurde. Der Energiebedarfsausweis gibt darüber hinaus auch noch Empfehlungen, mit welchen Maßnahmen der Energieverbrauch der Immobilie gesenkt werden könnte. Übrigens: Bei Verkauf (und auch bei Neuvermietung) ist ein vollständiger und korrekter Energieausweis Pflicht. Ohne diesen Nachweis drohen Bußgelder in Höhe von bis zu 15.000 Euro.
Argumente für einen niedrigeren Kaufpreis können also fehlende oder geringe Wärmedämmung, eine alte Heizung und nicht zeitgemäße Fenster sein. Bei Altbauten sind immer noch Stromleitungen mit nur zwei Adern anzutreffen, veraltete Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen. Darüber hinaus unterschätzen viele die Kosten, die zum Beispiel ein Austausch eines kompletten Bades nach sich zieht. Der Abriss und Neuaufbau eines Bades kostet schnell über 10.000 Euro.
Außenanlage berücksichtigen
Steht eine zum Verkauf angebotene Immobilie bereits längere Zeit leer, hat sich oft niemand mehr um die Außenanlage gekümmert. Auch hier sollte man die Instandhaltungskosten im Blick haben. Muss eine Terrasse neu angelegt werden, ein Weg neu gepflastert oder eine neue Eingangstreppe her, ist der frisch gebackene Immobilienbesitzer schnell nochmal tausende Euro los.
Über das Grundstück und Gebäude hinaus, spielt die Lage einer Immobilie die entscheidende Rolle. Eine gute Infrastruktur ist das A und O – besonders, wenn die Immobilie irgendwann wieder verkauft werden soll oder muss. Auch langfristig sichere Arbeitsplätze und eine geringe Arbeitslosigkeit sprechen für eine Wertsteigerung des ganzen Wohngebietes.
Kaufnebenkosten drücken
Wer eine bestehende Immobilie kauft, muss erhebliche Nebenkosten schultern. Hierzu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklercourtage, wenn ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt hat.
Am Grunderwerbsteuersatz ist nicht zu rütteln, wer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und fünf Prozent des Kaufpreises. Den Kaufpreis kann man allerdings geschickt und ungeschickt festlegen. So muss der Immobilie beim notariellen Kaufvertrag nicht alles zugeordnet werden, was mit ihr verkauft wird. Alles, was nicht fest mit der Immobilie oder dem Grundstück verbunden ist, darf herausgerechnet werden. Hierzu zählen beispielsweise die Einbauküche und auch die Solarstromanlage, die auf das Dach montiert und nicht fest in das Dach integriert wurde. Die Notarkosten sind fix und hängen ebenfalls von der Höhe des Kaufpreises ab. Mit Hilfe unseres Notar- und Grundbuchkostenrechners kann man die Kosten leicht ermitteln.
Verhandlungsspielraum gibt es dagegen bei der Maklercourtage. Hat ein Immobilienmakler vom Verkäufer einen Auftrag erhalten und den Kauf vermittelt, steht ihm eine Verkaufsprovision zu. In Deutschland ist es immer noch üblich, dass der Käufer diese Provision komplett zahlt. Eine Vorschrift gibt es allerdings nicht. Auch wenn der Makler in seine Angebote schreibt, dass beim Kauf eine Provision in Höhe eines gewissen Prozentsatzes fällig ist, so ist dies immer ein verhandelbarer Posten. Sowohl eine Absenkung der Provision als auch der Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer sind möglich.