28/10/2022
Wenn die Nebenkosten nicht gezahlt werden: Kündigungsschutz für säumige Mieter?
Steigende Nebenkosten machen das Wohnen für viele Mieter in Deutschland nur schwer bezahlbar.
Der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (kurz GdW) verspricht nun einen Kündigungsschutz für säumige Mieter. Er weist darauf hin, dass wie bereits in der Corona-Pandemie die sozialorientierten Wohnungsunternehmen auch in der Energiekrise keine Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug bei den Nebenkostenabrechnungen vornehmen.
Kein Mieter soll wegen krisenbedingter Zahlungsprobleme seine Wohnung verlieren. Gemeinsam mit den betroffenen Mietern werden Ratenzahlungen für die Nebenkostennachzahlung verabredet. Der GdW vertritt in Deutschland etwa 3.000 Wohnungsunternehmen, in deren 6 Millionen Wohnungen 13 Millionen Menschen zur Miete leben.
Gaspreisdeckel gefordert
Der Chef des Bundesverbandes betont allerdings auch, dass die Auswirkungen der Energiekrise nicht mit den Mitteln des Mietrechts gelöst werden. Eine Expertenkommission hat zwischenzeitlich einen konkreten Plan für einen Gaspreisdeckel vorgelegt, den die Bundesregierung umsetzen möchte.
Kündigungsmoratorium angestrebt
Für den Deutschen Mieterbund (abgekürzt DMB) reicht der GdW-Vorstoß nicht aus. Hier wird ein Kündigungsmoratorium gefordert. Kurz zur Erinnerung: Zu Beginn der Corona-Pandemie durfte Mietern nicht gekündigt werden, wenn sie ihre Miete zwischen April und Juni 2020 pandemiebedingt nicht bezahlen konnten.
Schonfrist für alle
Die Bundesbauministerin Geywitz hatte bereits vorgeschlagen, die Schonfrist auf fristgerechte Kündigungen auszuweiten. Sie argumentiert so: Bei frist- losen Kündigungen haben Mieter die Chance, mit Nachzahlungen die Situation zu reparieren, bei ordentlichen Kündigungen aber nicht. Die Schonfrist sollte für beide Situationen gelten.
Das gilt nach wie vor
Trotz aller Diskussionen in der Öffentlichkeit bleibt es derzeit bei der Rechtslage: Bei einem Mietrückstand – auch wegen nicht gezahlter Nebenkosten – kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Exemplarisch gilt hier immer noch ein Fall, den der BGH bereits im Jahre 2010 zu entscheiden hatte.
Der Mieter einer Wohnung blieb die Miete für April und Mai schuldig. Zudem bestand noch eine Nachforderung aus den letzten beiden Betriebskostenabrechnungen. Er wurde abgemahnt und zum Bezahlen der Rückstände auf- gefordert. Als keine Zahlung einging, kündigte sein Vermieter den Mietvertrag wegen der gesamten Rückstände fristlos und fürsorglich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist. Innerhalb der Schonfrist bezahlte dann der Mieter die offenen Mieten, nicht aber die Rückstände der Nebenkosten.
Fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt
Er war der irrigen Ansicht, die Vermieter- Kündigung ist durch sein Nachzahlen der Mieten unwirksam geworden. Damit hatte er zwar Recht, was die fristlose Kündigung angeht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
Für die Kündigung, die nach den Kündigungsfristen ausgesprochen wird (also nicht fristlos ist), gilt dieser Vorteil aber nicht. Da der Vermieter auch fürsorglich „ordentlich“ nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt hatte, kommt es dem Mieter nur dann zugute, wenn seine Pflichtverletzung als Kündigungsgrund in einem „milderen Licht“ zu sehen ist.
Was heißt „im milden Licht“?
Damit ist Folgendes gemeint: Der Mieter gerät in Mietrückstand mit einem Betrag, der die fristlose Kündigung rechtfertigt. Der Vermieter kündigt daraufhin fristlos wegen Zahlungsverzugs und erklärt fürsorglich noch die ordentliche Kündigung. Innerhalb der Schonfrist werden die Rückstände ausgeglichen.
Das nützt dem Mieter nicht viel, denn dadurch wird nur die fristlose Kündigung hinfällig. Aber immerhin hat er nachträglich bezahlt und müsste den- noch aufgrund der fürsorglich aus- gesprochenen Kündigung nach Fristablauf und ggf. einer Räumungsfrist ausziehen.
Im Einzelfall kann ein solches Ergebnis als ungerecht erscheinen. Deshalb hat der BGH ausgesprochen, dass sich je nach den Umständen die ordentliche Kündigung als „in einem milderen Licht“ zeigt.
Das liegt aber nicht vor, wenn der Mieter zwar die Mietrückstände rechtzeitig tilgt, aber schon längere Zeit im Rückstand mit seinen Betriebskostennachzahlungen ist.
An diesen grundsätzlichen Entscheidungen bei rückständigen Nebenkostenzahlungen hat sich nichts geändert, auch wenn die Nachforderungen für das laufende Jahr 2022 für viele Mieter enorm hoch sein werden – und einige diese Zahlungen nicht erbringen können. Die Rechtslage kann nur der Gesetzgeber ändern, wenn er entsprechende Korrekturen im Mietrecht vornimmt.
MEIN TIPP:
Nicht gleich die Keule schwingen
Sollte Ihr Mieter sowohl mit einzelnen Mieten als auch mit Nebenkostennachzahlungen in Verzug sein, können Sie die Kündigung aussprechen. Allerdings sollten Sie zuvor das Gespräch mit ihm suchen und die Möglichkeit von Ratenzahlungen besprechen.
