Peter Oefner Immobilien

08/08/2022

Haben Sie das gewusst?

Dachbegrünung wird von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert, wenn Sie beispielsweise ein Dach sanieren und dämmen.

➖Die (KfW) gibt es einen Förderkredit mit Tilgungszuschuss und die BAFA gewährt einen Zuschuss, soweit die Mindestanforderungen erreicht wurden. Eine davon ist, dass der maximale U-Wert von 0,14 W/(m²K).

➖Der Zuschuss der KfW (Programm 262 BEG Wohngebäude Einzelmaßnahmen)
beträgt 20% der förderfähigen Kosten. Ein zusätzlicher Bonus in Höhe von 5%
ist möglich, wenn die Dachsanierung als Maßnahme im individuellen
Sanierungsfahrplan (ISFP) enthalten war (ISFP-Bonus).

➖Die Förderung über zinsgünstige Darlehen beträgt bis zu 60.000 € pro
Wohneinheit/Jahr für einzelne Sanierungsmaßnahmen wie eine Dachdämmung
mit Dachbegrünung. Dazu kommt ein Tilgungszuschuss in Höhe von 20% der
Kreditsumme (max. 12.000 €). Auch hier ist ein iSFP-Bonus möglich. Der
Zuschuss der KfW für eine Sanierung zum Effizienzhaus (Programme 461/261)
beträgt bis zu 75.000 € (Tilgungs)Zuschuss, im Kreditprogramm 261 sind
gehört auch ein Dachaufbau mit Dachbegrünung.

❗️Die gesamten Förderungen müssen vor Baubeginn beantragt werden, unter verpflichtender Einbindung eines dafür qualifizierten Energieberaters.

26/03/2022

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem die Grundstücke einer Gemeinde festgehalten werden. Außerdem sind im Grundbuch die Eigentumsverhältnisse dieser Grundstücke, und auch sämtliche Nutzungs- und Nießbrauchrechte etc. festgehalten.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, werden Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Zusätzlich müssen Sie eine Grundschuld als Sicherheit für Ihre Baufinanzierung darin vermerken lassen. Als Verkäufer können Sie hingegen alte Grundschulden löschen lassen, um die Immobilie dem Käufer lastenfrei zu präsentieren.

- Das Grundbuchamt stellt Ihnen als Eigentümer jederzeit einen Grundbuchauszug aus.

- Als Käufer einer Immobilie erhalten Sie die Grundbucheinsicht auf drei möglichen Wegen:

▪️ Über den Verkäufer oder Makler
▪️ Direkte Beantragung über das Grundbuchamt
▪️Über den Notar

13/03/2022

➖ Schritt 1 - Steuerklasse und Freibetrag bestimmen

Bestimmen Sie Ihre Steuerklasse und Ihren persönlichen Freibetrag anhand Ihres Verwandtschaftsverhältnisses zum Schenkenden.

➖ Schritt 2 - Immobilienwert ermitteln

Bestimmen Sie den Verkehrswert der Immobilie, die Sie als Zuwendung erhalten haben und erfahren Sie auf diese Weise, ob der Immobilienwert innerhalb Ihres persönlichen Freibetrags liegt. Sie können den Wert Ihres Hauses, Ihres Grundstücks oder Ihrer Wohnung zu 100% kostenlos, diskret und unverbindlich online auf meiner Website bestimmen lassen.

Tipp: Zusätzlich eine umfassende Immobilienbewertung erstellen lassen.

➖ Schritt 3 - Steuerpflichtigen Zugewinn berechnen

Ziehen Sie Ihren persönlichen Freibetrag vom Verkehrswert der Immobilie ab. Der Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb bzw. Zugewinn:

Verkehrswert (€) – Freibetrag (€) = Steuerpflichtiger Zugewinn (€)

➖ Schritt 4 - Genauen Steuersatz ablesen

Bestimmen Sie in Tabelle 2 den genauen Steuersatz anhand Ihrer Steuerklasse und des steuerpflichtigen Zugewinns.

➖ Schritt 5 - Höhe der Schenkungssteuer berechnen

Multiplizieren Sie den steuerpflichtigen Zugewinn mit dem ermittelten Steuersatz, um die Höhe der Schenkungssteuer in Euro zu berechnen:

Steuerpflichtiger Zugewinn (€) x Steuersatz (%) = Schenkungssteuer (€)

12/03/2022

Was genau versteht man unter Schenkung?

-> Übertragungen zu Lebzeiten des Schenkers sind Schenkungen.
-> Übertragungen nach dem Tod des Schenkers sind Erbschaften.

Als Schenkung unter Lebenden ist jede Zuwendung oder Bereicherung zu verstehen, die der Schenker jemanden anderem aus seinem Vermögen verschafft. Wechselt also Vermögen ohne Gegenleistung den Eigentümer, ist es eine Schenkung. Ist der Wert der Schenkung über dem Wert der Gegenleistung, gilt das Gleiche.

Wird eine Immobilie übertragen und bleibt die Gegenleistung des Erwerbers unterhalb des Verkehrswertes, teilt das Finanzamt die Übertragung in zwei Teile auf.

1. Ein Teil wird als unentgeltlich übertragen betrachtet
2. Der andere Teil als Immobilienverkauf.

-> Als Maßstab für die Aufteilung zählt das Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert.

Schenkungssteuer:

Auf der einen Seite erhalten Sie eine Leistung, für die Sie nichts bezahlen müssen. Auf der anderen Seite wird möglicherweise eine Schenkungssteuer fällig. Schenkungen sind daher unter gewissen Voraussetzungen schenkungssteuerpflichtig.

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Schenkung haben, melden Sie sich gerne unter [email protected] bei mir.

06/03/2022

Sie haben ein Baudarlehen für Ihre Immobilie aufgenommen? Dann reicht das Versichern des Hauses nicht aus. Sie müssen sich als Darlehensnehmer auch selbst absichern, beziehungsweise die Finanzierung absichern. Denn nur so können Sie sich oder Ihre Familie vor dem Verlust der Immobilie schützen, wenn Ihnen als Ratenzahler etwas zustößt.

Die wichtigsten Versicherungen dafür sind:

➖ Risikolebensversicherung:

Die Hinterbliebenen sind im Todesfall des Darlehensnehmers vor dem Verlust des Eigenheims geschützt. Sie sollten darauf zu achten, dass die Versicherungssumme parallel zur Kredittilgung sinkt. So lassen sich Beiträge sparen.

➖ Restschuldversicherung:

Sie übernimmt die Restschuld der Finanzierung nicht nur im Todesfall, sondern auch im Krankheitsfall oder bei Arbeitslosigkeit.

➖ Berufsunfähigkeitsversicherung:

Wenn Sie arbeitsunfähig werden, springt diese Versicherung ein. Die Beitragshöhe kann so gewählt werden, dass sie im Zweifelsfall auch für die Zahlung der Kreditraten reicht.
Für welche Finanzierungsabsicherung Sie sich entscheiden, bedarf sorgfältiger Abwägung.

05/03/2022

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie planen, ist neben dem richtigen Darlehen auch die passende Versicherung ein wichtiger Punkt, den Sie in Ihre Überlegungen einbeziehen sollten.

➖ Hausratsversicherung:

Eine Hausratversicherung deckt, wie der Name vermuten lässt, lediglich Ihren Hausrat ab. Dabei handelt es sich um sämtliche "bewegliche" Ge- und Ver­brauchsgegenstände Ihres Haus­halts. Versichert sind beispielsweise Möbel, Kleidung und Bargeld.

Wann wird Ihre Einrichtung ersetzt?

- Einbruchdiebstahlschäden
- Blitz-, Sturm- oder Hagelschäden
- Brand oder Explosion
- Leitungswasserschäden

➖ Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung:

Als Immobilienbesitzer haften Sie unbegrenzt und ein Leben lang für Schäden, die durch die Vernachlässigung Ihrer Sorgfaltspflicht verursacht wurden.

Ein Beispiel hierzu:

- Ein Passant rutscht wegen Glatteis auf dem nicht gereinigten Gehweg vor Ihrem Haus aus und verletzt sich dabei. -> Haftpflichtversicherung übernimmt Behandlungskosten.

➖ Wohngebäudeversicherung:

Sie kommt für Kosten auf, die durch Schäden am Gebäu­de selbst entste­hen. Dies um­fasst auch Schäden an Neben­gebäuden und an fest mit dem Gebäude verbun­de­nen Objekten.

Beispiele:

- Blitzschlag
- Feuer
- Sturm
- Hagel
- Leitungswasser
- Explosionen

➖ Elementarversicherung:

Mit dieser Zusatzversicherung können Sie sich gegen Schäden aus Naturgewalten wie zum Beispiel Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutsch, oder Lawinen absichern.

27/02/2022

25/02/2022

Laufende Nebenkosten:

- Laufende Nebenkosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Kaufnebenkosten an.

- Zu den Betriebskosten gehören beispielweise Gebühren für Wasser und Strom, aber auch für die Straßenreinigung und den privaten Telekommunikationsvertrag.

- Als Faustregel für die Berechnung der laufenden Nebenkosten gilt ein Betrag von 4 € pro Quadratmeter Wohnfläche.

- Sparen können Sie laufende Nebenkosten durch eine energieeffiziente Bauweise, der Umstellung auf eine energiesparende Heizung und Elektrik und einen regelmäßigen Anbietervergleich.

20/02/2022

Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

✅Die berechtigten Personen sind:
- Der Vermieter selbst
- seine Eltern und Kinder
- Nichten und Neffen.

❌Nicht dazu gehören...
- verschwägerte Verwandte
- Cousins
- Der geschiedene Ehegatte oder die Eltern des Lebensgefährten.

Triftige Gründe können sein:
- Altersruhesitz
- Einem Kind bzw. mehreren Kindern die Wohnung überlassen

❗️Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, genügt nicht.

18/02/2022

Eigentum an einer Immobilie.

Das Eigentum an einer Immobilie richtet sich danach, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Das im Grundbuch eingetragene Eigentum (Alleineigentum oder Miteigentum) an einem Grundstück oder einer Wohnung begründet zudem ein dingliches Recht an der Immobilie.

Alleineigentum:
- Einfamilien-, Doppel- und Reihenhaus

Miteigentum :
- Eigentumswohnung

13/02/2022

Um den Verkehrswert einer Immobilie herauszufinden, wende ich mindestens zwei Verfahren gleichzeitig an. Dabei stehen mir folgende Wertermittlungsverfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

1. Verkehrswert feststellen per Vergleich

- Ist die präziseste Methode zur Wertermittlung.
- Immobilien werden mit gleichwertigen Objekten in der Nähe verglichen.
- Bei Grundstücken sind Faktoren wie die Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit entscheidend
- Bei Gebäuden und Wohnimmobilien ist die Gebäudeart, Bauweise und Substanz, die Größe, der bauliche Zustand und die Ausstattungsqualität wichtig.

2. Marktwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

- Für Objekte, die selbst genutzt werden sollen.
- Marktgeschehen spielt hier keine Rolle:
- Es werden ausschließlich die Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf Grundlage der Baukosten abzüglich Abnutzung ermittelt.
- Für die Wertermittlung von Grundstücken wird das Sachwertverfahren oft mit dem Vergleichsverfahren kombiniert.

3. Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren

- Bei Miete oder Pacht
- Es fließen im Gegensatz zum Vergleichswert- und Sachwertverfahren zahlreiche weitere Faktoren in die Wertermittlung mit ein: beispielsweise den Bodenwert zuzüglich Verzinsung und den um die Bewirtschaftungskosten bereinigten Mietertrag.

11/02/2022

Ich biete Ihnen eine fachkundige Wertermittlung für Objekte in der Umgebung rund um den Tegernsee, in München und Bad Aibling. Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.