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Mergemeier GmbH Immobilieninvestor, Houbenstraße 3, Hagen (2026)

22/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Besichtigungsrecht des Vermieters bei Mieterhöhung

Den Mieter trifft eine vertragliche Nebenpflicht dem Vermieter – nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Bei der Prüfung, ob ein solcher vorliegt, ist einerseits dem Eigentumsrecht des Vermieters, andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen“ zu werden und seinem geschützten Recht am Besitz der Mietwohnung Rechnung zu tragen.

Das Interesse des Vermieters, die Mietwohnung zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu besichtigen, stellt einen sachlichen Grund dar, denn die mit dieser Besichtigung einhergehenden Beeinträchtigungen sind lediglich geringfügig. Der Umstand, dass der Vermieter zur Wahrung der formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens nicht zwingend darauf angewiesen ist, dass der mit der Erstellung eines Miethöhegutachtens beauftragte Sachverständige die Mieträumlichkeiten zuvor besichtigt hat, ändert nichts daran.

So gehört zu den Kriterien der ortsüblichen Vergleichsmiete u.a. die Beschaffenheit einer Wohnung und damit auch deren Erhaltungszustand, welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden kann.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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18/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Beschattung einer Solaranlage – Anspruch auf Rückschnitt eines Baumes

Zur Steigerung der Effizienz einer Solaranlage kann aus Gründen des Allgemeinwohls eine Ausnahmegenehmigung für die Entfernung oder Beschneidung eines geschützten Baumes in Betracht kommen. Hierzu bedarf es einer sorgfältigen Abwägung aller Umstände des Einzelfalls. So müssen insbesondere die Art und Größe der Solaranlage sowie der Umfang der Verschattung berücksichtigt werden. Ferner sind die Qualität und Bedeutung des betroffenen Baumes an seinem konkreten Standort sowie die Folgen einer Schädigung oder wesentlichen Veränderung seines Aufbaus zu bewerten.

Auch die Prüfung von Alternativlösungen und -standorten ist notwendig. Ein allgemeines öffentliches Interesse an der Nutzung erneuerbarer Energien muss ebenfalls in die Abwägung einfließen. Dieses Interesse ist insbesondere bei Photovoltaik- anlagen durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023 deutlich erhöht worden, nicht jedoch für Solarthermieanlagen.

So hatte das Verwaltungsgericht Düsseldorf (VG) über den nachfolgenden Sachverhalt zu entscheiden: Auf dem Dach seiner zweistöckigen Doppelhaushälfte wollte der Eigentümer eine Solarthermieanlage zur Warmwasserbereitung installieren. Auf dem nachbarschaftlichen öffentlichen Grund standen zwei 18 bzw. 22 m hohe ca. 50 Jahre alte Platanen. Der Eigentümer war der Auffassung, dass die Verschattung durch die Bäume keinen effizienten Betrieb der Solaranlage ermöglicht und beantragte bei der zuständigen Behörde den Rückschnitt. Diese lehnte den Antrag jedoch aus Gründen des Baumschutzes ab und das VG betätigte diese Entscheidung.

Es wurde Berufung zugelassen. Die Frage der Behandlung einer Kollision des öffentlichen Interesses an der Nutzung erneuerbarer Energien einerseits und am Baumschutz andererseits im Zusammenhang mit der Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung vom Verbot der Schädigung eines geschützten Baumes bzw. der wesentlichen Veränderung seines Aufbaus zur Steigerung der Effektivität einer Solaranlage ist insbesondere vor dem Hintergrund der verschärften Vorschrift des § 2 EEG 2023 von grundsätzlicher Bedeutung und soweit ersichtlich obergerichtlich noch nicht geklärt.

§ 2 EEG: Die Errichtung und der Betrieb von Anlagen sowie den dazugehörigen Nebenanlagen liegen im überragenden öffentlichen Interesse und dienen der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit. Bis die Stromerzeugung im Bundesgebiet nahezu treibhausgasneutral ist, sollen die erneuerbaren Energien als vorrangiger Belang in die jeweils durchzuführenden Schutzgüterabwägungen eingebracht werden.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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13/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Hausratversicherung – Auslegung einer Versicherungsklausel zu Ersatzunterkunftskosten

In einem vom Oberlandesgericht Saarbrücken (OLG) entschiedenen Fall hatte ein Mieter bei einer Versicherung eine sog. „Sorglos-Hausratversicherung“ abgeschlossen. Laut Versicherungsbedingungen werden die infolge eines Versicherungsfalls notwendigen Kosten für Hotel oder ähnliche Unterbringung ohne Nebenkosten (z.B. Frühstück, Telefon) übernommen, wenn die ansonsten ständig bewohnte Wohnung unbewohnbar wurde und dem Versicherungsnehmer auch die Beschränkung auf einen bewohnbaren Teil nicht zumutbar ist.

Die OLG-Richter kamen zu der Entscheidung, dass die Versicherungsbedingungen nicht so interpretiert werden können, dass sie auch Kosten abdecken, die durch das Anmieten einer Ersatzunterkunft nach einem versicherten Schadensfall (hier: Leitungswasserschaden) entstehen, ohne Rücksicht darauf, ob diese Kosten wirklich notwendig waren. Wird demnach eine Ersatzunterkunft genutzt, obwohl die Wohnung nach dem Versicherungsfall noch bewohnbar oder die Beschränkung auf den bewohnbaren Teil zumutbar ist, erfolgt i.d.R. keine Kostenerstattung.

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

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11/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Beeinträchtigungen durch Notwegerecht

Sofern einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege fehlt, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Behebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. So ist es im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. In einem Fall aus der Praxis handelte es sich bei einer Gartenparzelle um ein Inselgrundstück ohne eigene Zuwegung und es war dementsprechend nur über fremde Grundstücke begehbar. Eine Nachbarin wollte diese Nutzung nicht dulden und versperrte die Zuwegung zum Grundstück mit Pflanzsteinen über die gesamte Breite bis hin zu den die Zuwegung begrenzenden Zäunen.

Die Richter des Landgerichts Lübeck entschieden, dass der Eigentümer des Inselgrundstücks einen Anspruch auf Beseitigung der Pflanzsteine hat, da er dadurch an seinem Notwegerecht beeinträchtigt wird. Ein Notwegerecht berechtigt zur ordnungsgemäßen Benutzung des Grundstücks. Dies richtet sich nach Lage, Größe und Wirtschaftsart desselben. Gedeckt hiervon ist jedenfalls auch das Begehen des Notwegs mit einer Schubkarre zur Gartenbewirtschaftung, auch wenn diese beladen ist. Weiterhin führten die Richter aus, dass das Notwegerecht auf dem genutzten Grundstück auch dann besteht, wenn mehrere Grundstücke für eine Zuwegung in Betracht kommen.

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08/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Keine fristlose Kündigung bei zerrüttetem Mietverhältnis

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ferner liegt ein wichtiger Grund vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens liegt vor, wenn eine Mietpartei die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme bei der Nutzung der Mietsache erheblich verletzt. Das bedeutet, dass sie sich so verhalten muss, dass andere Mieter und ggf. der im Haus wohnende Vermieter über das unvermeidliche Maß hinaus gestört werden.

So entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs, dass im Wohnraummietrecht eine Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter allein i.d.R. nicht ausreicht, um einer der beiden Parteien das Recht zu geben, den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen. Eine fristlose Kündigung erfordert normalerweise, dass die Vertrauensbasis, auf der der Vertrag aufbaut, nicht nur gestört ist, sondern dass diese Störung durch ein Fehlverhalten oder Pflichtverletzungen des anderen Vertragspartners verursacht wurde.

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06/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Genehmigung von Split-Klimageräten

In einem vom Landgericht Frankfurt a.M. (LG) entschiedenen Fall beantragte der Eigentümer einer Dachgeschosswohnung in einer Eigentümerversammlung die Gestattung zur Installation von zwei sog. Split-Klimaanlagen. Seinen Anspruch begründete er mit gesundheitlichen Beeinträchtigungen durch sommerliche Hitzebelastungen. Die Eigentümerversammlung stimmte jedoch nicht zu und der Eigentümer erhob Beschlussersetzungsklage beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht wies die Klage jedoch ab.

Das LG bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und stellte fest, dass der Eigentümer keinen Anspruch auf die Installation der Klimaanlagen hat. Pauschale Hinweise auf gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitze reichten nicht aus, um einen Anspruch nach dem WEG zu begründen, dass jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen kann, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen.

Auch aus der Regelung:
„Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.“,
ergibt sich kein Anspruch. Denn der Einbau der Split-Klimaanlage ist als eine benachteiligende bauliche Veränderung anzusehen. Eine u.U. nicht ganz so effektive Alternative kann ein Monoklimagerät sein. Da ein solches Gerät kein Außenteil hat, entstehen keine baulichen Veränderungen.

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04/07/2024

Mergemeier GmbH informiert: Abschaffung der Umlagefähigkeit von Kabelanschlusskosten zum 30.6.2024

Für Kabelanschlüsse wurde das Nebenkostenprivileg zum 30.6.2024 abgeschafft. Nun können Vermieter aufgrund einer Novelle des Telekommunikationsgesetzes die Kosten für die Kabelfernsehversorgung (Internet und Telefonie sind hiervon ausgenommen) nicht mehr auf die Mieter umlegen. Dementsprechend erfolgte auch eine Anpassung der Betriebskostenverordnung. Dies bedeutet, dass mehrere Millionen Haushalte in Deutschland nicht mehr verpflichtet sind, für einen Kabelfernsehanschluss zu zahlen, den sie möglicherweise nicht nutzen. Nun können Mieter selbst entscheiden, wie sie Rundfunk empfangen möchten.

Eine Option besteht darin, Fernsehen über das Internet zu empfangen. Alternativ können Mieter auch eigene Verträge mit einem Kabelanbieter abschließen. Verfügt das Haus ggf. über ein Hausnetz, besteht die Möglichkeit, dass die Mieter auf eigene Kosten einen eigenen Anschluss installieren lassen. Zudem können Mieter Fernsehprogramme über DVB-T2 mit einer Antenne oder per Satellit empfangen.

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30/06/2024

Mergemeier GmbH informiert: WEG – Änderung der Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich am 22.3.2024 in zwei Verfahren mit Beschlüssen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zu befassen, mit denen Wohnungseigentümer für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer gefasst hatten. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz sind die Wohnungseigentümer berechtigt, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der WEG eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Das entspricht jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt.

In dem ersten Fall konnten wegen eines Defekts der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) Hebeanlage Doppelparker nur jeweils ein Fahrzeug abstellen. Die Wohnungseigentümer beschlossen eine Änderung der Kostenverteilung, nach der die Kosten für eine Sanierung und Reparatur der (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der) Doppelparker nicht mehr wie bisher von allen Wohnungseigentümern, sondern ausschließlich von den Teileigentümern der insgesamt zwanzig Doppelparker gemeinschaftlich zu tragen sind. Im zweiten Fall fassten die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster auszutauschen. Die Kosten des Fensteraustauschs sollte allein der Wohnungsbesitzer tragen, in dessen Wohnung die Fenster verbaut sind. Der BGH beurteilte in beiden Fällen, dass die Entscheidung der Versammlung gültig war und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Anmerkung: Der BGH entschied mit Urteil v. 8.3.2024, dass während der Corona-Pandemie gefasste Beschlüsse einer WEG nicht deshalb nichtig sind, weil die Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung nur durch Erteilung einer Vollmacht an den Verwalter teilnehmen konnten.

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20/06/2024

Mergemeier GmbH informiert: Bauleistungen – Verjährungsverlängerung nicht über Whatsapp

Nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Beinhaltet der Vertrag für Mängelansprüche keine Verjährungsfrist, so beträgt sie u.a. für Bauwerke 4 Jahre und für andere Werke, deren Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache besteht, 2 Jahre und beginnt mit der Abnahme der gesamten Leistung. Nur für in sich abgeschlossene Teile der Leistung beginnt sie mit der Teilabnahme.

Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährungsfrist hervortretenden Mängel, die auf vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind, auf seine Kosten zu beseitigen, wenn es der Auftraggeber vor Ablauf der Frist schriftlich verlangt. Der Anspruch auf Beseitigung der gerügten Mängel verjährt in 2 Jahren, gerechnet vom Zugang des schriftlichen Verlangens an. Das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. hat nun entschieden, dass eine WhatsApp-Nachricht diese Anforderung nicht erfüllt, denn hier fehlt es an der erforderlichen Schriftlichkeit.

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13/06/2024

Mergemeier GmbH informiert: Public Viewing zur Fußball-Europameisterschaft 2024

Für die Zeit der Fußball-Europameisterschaft 2024 (14.6.–14.7.) hat das Bundeskabinett eine Verordnung beschlossen, die ermöglicht, ausnahmsweise den nächtlichen Lärmschutz zu lockern. Damit wird der Spielraum auf kommunaler Ebene erweitert, Public Viewing auch für die Spiele zuzulassen, die um 21 Uhr angepfiffen werden. Die Verordnung tritt am Tag nach der Verkündigung im Bundesgesetzblatt in Kraft und wird bis zum 31.7.2024 gelten. Im konkreten Fall entscheiden die Kommunen über die Genehmigung. Es gilt jedoch zu beachten, dass die Verordnung nur öffentliche Veranstaltungen erfasst.

Anmerkung: Verläuft das Public Viewing im Rahmen einer privaten Veranstaltung (z.B. auf der Terrasse), gelten die Immissionsschutzvorschriften der Länder.

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09/06/2024

Mergemeier GmbH informiert: Dekoration und Beschattung auf dem Balkon

Grundsätzlich haben Mieter die Freiheit, ihren Balkon nach eigenem Geschmack zu gestalten. Sie können also Pflanzen, einen Außenteppich oder Möbel nach Belieben wählen. Allerdings gibt es Einschränkungen, die vor allem darauf abzielen, den Gesamteindruck des Gebäudes zu wahren und die Rechte der Nachbarschaft zu respektieren. So ist darauf zu achten, dass die Bepflanzung das Mauerwerk nicht beschädigt und keine Gefahren für das Eigentum des Vermieters entstehen. Das Anbringen von Blumenkästen außen am Balkon ist ebenfalls erlaubt, vorausgesetzt, diese sind sicher befestigt, damit sie keine Gefahr für Passanten darstellen. Problematisch wird es u.U. dann, wenn durch regelmäßiges Gießen Wasser an der Fassade herunterfließt oder heruntertropfendes Wasser die Bewohner unterhalb des Balkons stört. In solchen Fällen ist besondere Rücksicht auf die Nachbarschaft gefordert.

Bei der Beschattung des Balkons sollten die Hilfsmittel sorgfältig überlegt werden. So stellt beispielsweise das Anbringen einer Markise, auch wenn sie eher geringfügig ist, eine bauliche Veränderung dar. Dafür muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Möglicherweise sind bestimmte Aspekte bei der Auswahl einer Markise für die Mietwohnung entscheidend, die vorab mit dem Vermieter abgesprochen werden sollten. So gibt es in Mehrparteienhäusern häufig Vorgaben bezüglich der Art und Farbe der Markisen. Eine einfache und genehmigungsfreie Alternative bietet ein Sonnenschirm, der in einem Ständer auf dem Boden steht. Auch das Anbringen einer Schirmhalterung an der Balkonbrüstung stellt normalerweise kein Problem dar, vorausgesetzt, sie kann beim Auszug unkompliziert entfernt werden.

So entschieden die Richter des Landgerichts Berlin, dass ein Mieter einen Anspruch auf die Genehmigung zum fachgerechten Anbringen einer Markise hat, wenn sein Bedürfnis nach angemessenem Sonnenschutz auf dem Balkon die Interessen des Vermieters am Erhalt der Bausubstanz und am Schutz vor optischen sowie ästhetischen Beeinträchtigungen überwiegt. In Abhängigkeit von den spezifischen Gegebenheiten kann der Vermieter die Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung vorlegt und eine zusätzliche Sicherheitsleistung zur Miete erbringt. Für Katzenbesitzer ist noch anzumerken, dass auch ein Katzennetz, das zur Sicherheit der Haustiere dient, von dem Vermieter genehmigt werden muss.

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06/06/2024

Mergemeier GmbH informiert: Energetische Gebäudesanierung – Energieberater haftet bei Falschberatung

Das Landgericht Frankenthal hat in einem aktuellen Urteil entschieden, dass ein Architekt, der seine Kunden bei der Gebäudesanierung nicht nur technisch berät, sondern auch Hinweise zur Beantragung von Fördermitteln gibt, für Schäden verantwortlich ist, falls er die Förderkriterien fehlerhaft beurteilt. Die Richter stellten klar, dass sich der Architekt nicht darauf berufen kann, seine Beratung sei rein technischer Natur gewesen.

In dem Fall aus der Praxis hatte sich ein Ehepaar dazu entschlossen, ihr Mehrfamilienhaus energetisch sanieren zu lassen und wollte dafür möglichst auch Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau („KfW“) erhalten. Sie ließen sich dahingehend von einem Architekten beraten, der auch Leistungen im Bereich der Energieberatung anbot. Dieser empfahl, das Objekt in Wohnungseigentum umzuwandeln, da dies eine Voraussetzung für die Gewährung von KfW-Fördermitteln im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ ist.

Entsprechend der Beratung des Architekten stellte das Ehepaar den Antrag auf die Fördermittel noch bevor die Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum vollzogen war. Nachdem die Sanierungsarbeiten durchgeführt und die Umwandlung in Wohnungseigentum abgeschlossen waren, rief das Ehepaar die Fördermittel ab. Die KfW verweigerte jedoch die Auszahlung, da nach den Förderbedingungen nur Eigentümer von bestehenden Eigentumswohnungen antragsberechtigt sind. Eine Umwandlung in Wohnungseigentum erst nach Antragstellung genügt dagegen nicht. Die nun entgangenen Vorteile verlangten die Eigentümer von dem Architekten ersetzt.

Die Richter entschieden zuungunsten des Architekten. Da die Information über die Voraussetzungen für die KfW-Förderung der geplanten Maßnahme unzureichend war, hatte er seine Schutzpflichten aus dem Beratungsvertrag verletzt. Hätten die Eheleute den Antrag erst nach der Umwandlung in Wohnungseigentum gestellt, hätten sie die Fördermittel erhalten. Den daraus entstandenen Schaden musste der Architekt erstatten.

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