31/08/2021
Im Schnitt sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um zehn Prozent gestiegen, immer öfter auch abseits der Großstädte. Ökonomen sehen allerdings ein Ende der Preisspirale nahen. Das ist schlecht für alle, die auf hohe Verkaufspreise spekulieren.
Wenn die Preise in irgendeiner Warengruppe über Jahre hinweg stark ansteigen, dann ist schnell vom Begriff der Blase die Rede. Verbunden damit ist stets die Angst, dass eben diese Blase platzen und die Preise plötzlich stark absinken könnten. Der Immobilienmarkt ist in dieser Hinsicht ein gebranntes Kind, löste doch eben das Platzen der US-Immobilienblase 2008 eine weltweite Finanzkrise aus.
Auch heute sehen Analysten häufig wieder Anzeichen für eine Blasenbildung. Schließlich steigen die Preise für Häuser und Wohnungen weltweit seit Jahren stetig, auch in Deutschland. Das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) verzeichnete für Eigentumswohnungen 2020 einen durchschnittlichen Preisanstieg von inflationsbereinigten 9,6 Prozent.
Das Marktforschungsinstitut Empirica aus Berlin weist darauf hin, dass Immobilien selbst in dünn besiedelten Regionen mittlerweile 20 Prozent über ihrem fairen Verkaufspreis gehandelt würden. In Wachstumsregionen wie Großstädten seien es sogar 50 Prozent, den Bundesdurchschnitt sehen die Analysten bei 40 Prozent.
Für Empirica-Geschäftsführer Reiner Braun ist das ein klarer Fall: „Wir haben eine Blase am deutschen Immobilienmarkt“, sagt er gegenüber der Welt. So einfach ist das aber nicht. Zu einer Blase gehört mehr, als das Preise über den fairen Marktwert eines Gutes steigen. Im Frühjahr untersuchte die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), ob sich eine Blase am Häusermarkt bildet und kam zu einem negativen Ergebnis.
Drei Gründe gegen eine Immobilienblase
Die KfW machte drei Kriterien für eine Blase fest. Erstens müssten Investoren in großer Zahl Immobilien zu spekulativ überhöhten Preisen aufkaufen, zweitens müsste es Anzeichen für kommende Preiseinbrüche geben und drittens die Banken risikoreiche Kredite vergeben, die im Falle eines Blasenplatzers zu faulen Krediten und damit zu einem großen Problem werden.
All diese Kriterien sind laut KfW derzeit nicht erfüllt. Zwar steigen die Immobilienpreise seit Jahren deutlich stärker als die allgemeine Inflation und die Haushaltseinkommen. Dies wird jedoch durch die niedrigen Zinsen ausgeglichen, so dass der Hauserwerb am Ende nicht so viel mehr Geld kostet. Außerdem ist die Wohneigentumsquote, also die Quote derjenigen, die im eigenen Haus leben, von 41,6 Prozent im Jahr 2006 auf 46,5 Prozent im Jahr 2018 gestiegen. Immer mehr Menschen wohnen also im Eigenheim, es sind nicht hauptsächlich Spekulanten, die die Preise treiben.
Anzeichen für rapide fallende Preise gibt es derzeit auch nicht. Zwar wird derzeit in Deutschland so viel neu gebaut wie noch nie und bis 2030 könnte die Gesamtbevölkerung sogar schrumpfen, aber das würde die Preise über einen Zeitraum von zehn Jahren stagnieren oder sinken lassen. Bedroht sind davon vor allem heute schon überteuerte Metropolen wie München, Berlin und Hamburg. Für einen plötzlichen Preiseinbruch sieht die KfW aber keine Anzeichen.
Auch der Punkt der Finanzierung spricht gegen eine Blase. Die Subprime-Krise in den USA löste auch deswegen eine Finanzkrise aus, weil dortige Banken sehr laxe Kreditbedingungen hatten und damit Darlehen an Menschen gaben, die sich die Häuser eigentlich gar nicht leisten konnten. In Deutschland gibt es dafür aktuell keine Anzeichen. Die meisten Kreditzinsen seien auf zehn Jahre oder mehr festgeschrieben. So lange sollten sich Deutsche also die Raten leisten können. Teurere Anschlussfinanzierungen danach könnten zu einem Problem werden, doch nur, wenn die EZB die Leitzinsen deutlich anheben würde – wozu die Notenbank bisher keinerlei Anstalten macht.
Was die Entwicklung für Hauskäufer bedeutet
Das bedeutet nicht, dass ein Hauskauf heute völlig risikolos ist. Wer sich eine Immobilie kaufen möchte, um selbst darin zu wohnen, der kann dies an jedem deutschen Ort problemlos machen. Beachten sollten Sie allerdings, dass die Preise in Großstädten und deren Umland mittlerweile deutlich überhöht sind. In Zukunft könnten sie auch auf dem Land stärker steigen als bisher, weil mehr Menschen ins Home-Office gehen und damit nicht mehr auf eine Wohnung in der Großstadt angewiesen sind.
Das ließe dann aber die Preise dort sinken. Ein Trend, den das Immobilienforschungsunternehmen F+B bereits jetzt bei den Mieten beobachtet. Diese seien in den 50 teuersten Städten von März 2020 bis März 2021 bei Neuvermietungen im Schnitt um 0,3 Prozent gesunken.
Hier liegt denn auch eine Gefahr für Immobilienkäufer. Wer sich jetzt ein Haus kauft, um es ins Zukunft mit Gewinn zu verkaufen, der könnte damit in den Top7-Städten München, Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und Frankfurt auf die Nase fallen. Allerdings sind sich auch hier die Experten uneins. Das HWWI geht davon aus, dass die Immobilienpreise bundesweit bis 2030 um 0,24 Prozent pro Jahr sinken werden – mit Ausnahme der sieben Metropolen. Hier soll es weiterhin um 1,1 Prozent pro Jahr nach oben gehen.
