10/04/2022
Interessanter Beitrag aus dem Handelsblatt zum komplexen Thema Immobilien Bewertung, gerade bei steigenden Zinsen wieder das ganz entscheidende Thema, wir beraten Sie gerne mit der notwendigen Qualifikation:
————-
„Wie viel ist mein Eigenheim wert?
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, hat es nicht einfach, den richtigen Preis anzusetzen.
Wer heutzutage sein Haus verkaufen möchte, dürfte fast immer deutlich mehr als den Einstandspreis fordern können. Dennoch ist es für Immobilienbesitzer gar nicht so leicht, richtig einzuschätzen, welchen Wert die eigene Wohnung oder das eigene Haus hat. Die meisten Hausbesitzer verschätzen sich dabei gewaltig. Vier von zehn Eigentümern liegen demnach mit ihrer Bewertung deutlich über dem aktuellen Marktpreis.
Doch für Eigentümer ist es wichtig, die Offerte bei einem Verkauf richtig anzusetzen. Wer den Preis seiner Immobilie zu hoch ansetzt, hat als Verkäufer schlechte Karten. Wer ihn zu niedrig ansetzt, ärgert sich dagegen womöglich. Dabei müssen Eigentümer doppelt aufpassen: Der Begriff des Sachverständigen ist in Deutschland nicht geschützt. Was also gilt es zu beachten? Wie lauten die wichtigsten Begriffe, mit denen Experten hantieren? Hier ein paar wichtige Grundlagen, woran sich Sachverständige bei der Bewertung orientieren.
Wertbestimmung:
Die Bewertungsmethoden bei Immobilien lassen sich in drei Kategorien einteilen: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren. Für den Wert eines Grundstücks gilt das Bodenrichtwertverfahren. "Das Ertragswertverfahren wird in der Regel bei Immobilien angewendet, bei denen der Ertrag im Vordergrund steht, also typischerweise Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien",
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern kommt hingegen regelmäßig das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. "Für Immobilien, bei denen die Selbstnutzung der zentrale Aspekt ist und bei denen es aufgrund ihrer Lage oder besonderer Merkmale schwierig ist, Vergleichswerte heranzuziehen, gibt es das Sachwertverfahren". Die unterschiedlichen Verfahren werden oftmals auch kombiniert.
Einflussfaktoren
Die Lage ist und bleibt der wichtigste Einflussfaktor für den Wert der Immobilie. Er ist ausschlaggebend dafür, wie begehrt eine Immobilie ist. So gaben bei einer Umfrage unter Immobilienvermittlern 50,7 Prozent der Experten an, dass potenzielle Käufer bei Besichtigungsterminen in erster Linie auf den Standort des Objekts achten. 42,2 Prozent berichten, dass Käufer als Erstes nach dem Preis fragen. Neben dem weiteren geografischen Umfeld spielt auch die Mikrolage, also die direkte Nachbarschaft der Immobilie, eine wichtige Rolle. Doch in Wertverfahren fließen weitaus mehr Parameter als nur die Lage ein. Dazu gehören etwa das Baujahr, der bauliche Zustand und der Stand der energetischen Modernisierung. "Auch der Zustand der grundlegenden Ausstattung der Immobilie, also Alter und Effizienz der Heizung und elektrischen Anlagen, Bodenbeläge, Fenster und Badausstattung spielen hier eine Rolle".
Darüber hinaus wird die Grundfläche der Immobilie bewertet. Hier gilt: Wenn die Räume weitflächiger sind und sich so flexibler nutzen lassen, steigert dies den Hauswert.
Berechnung:
Der Preis, zu dem eine Immobilie voraussichtlich am Markt verkauft werden kann, heißt Verkehrswert. "Genauer handelt es sich dabei um eine Schätzung beziehungsweise eine Berechnung des derzeit beim Verkauf erzielbaren Marktpreises für die jeweilige Immobilie", sagt Klauser. Für die Berechnung des Verkehrswertes gibt es keine einheitliche Formel, viele unterschiedliche Faktoren spielen eine Rolle - nicht zuletzt, welches der gängigen Berechnungsverfahren angewendet wird. Verkehrswert ist ein übergeordneter Begriff, der das Endergebnis der unterschiedlichen Berechnungsverfahren umfasst. Wird beispielsweise das Ertragswertverfahren angewandt, ist das Ergebnis eine Variable des Verkehrswertes. Bei dem Ertragswertverfahren stehen Renditeüberlegungen im Vordergrund. Diese Methode eignet sich vor allem für Gewerbeimmobilien, Mietshäuser und Wohnungen. "Für Einfamilienhäuser kommt das Ertragswertverfahren weniger infrage, da diese meist nicht vermietet, sondern eigengenutzt sind".
Um den Wert der eigenen vier Wände grob einzuschätzen, ist es in der Regel sinnvoll zu schauen, welche Preise Immobilien in ähnlicher Marktlage erzielen. Daran orientiert sich der Vergleichswert. Experten greifen dabei neben aktuellen Angeboten vergleichbarer Objekte unter anderem auf eigene Datensammlungen, Marktberichte, Ergebnisse aus Bieterverfahren und kommerzielle Datenbanken zurück. Auf Bewertungsportalen sind zahlreiche Tools verfügbar, die Eigentümern dabei helfen sollen, den Wert ihrer Immobilie richtig einzuschätzen.
Doch Vorsicht: "Reine Bewertungsportale sind zumeist sehr intransparent hinsichtlich des Zustandekommens ihrer Ergebnisse". "Das gilt umso mehr, je weniger Daten benötigt werden, um den jeweiligen Bewertungsrechner zu ‚füttern‘." Gleichzeitig sollten Eigentümer nicht freimütig mit ihren Immobiliendaten umgehen - wenn sie nicht wissen, wo die Daten später landen.
Seriöse Hilfestellung:
Wer es genau wissen will, kommt um ein professionelles Gutachten nicht herum. Der Blick der Profis hat jedoch seinen Preis: Ein Gutachten von einem Sachverständigen kostet je nach Aufwand zwischen 1000 und 3000 Euro. Professionelle Berater von unseriösen Anbietern zu unterscheiden fällt dabei nicht immer leicht. Um sicherzugehen, dass sie eine verlässliche Einschätzung erhalten, sollten Eigentümer überprüfen, ob der Bewerter eine bautechnische Ausbildung und eine anerkannte Zertifizierung als Immobiliengutachter vorweisen kann.
Reine Bewertungsportale sind zumeist sehr intransparent hinsichtlich des Zustandekommens ihrer Ergebnisse.
Handelsblatt“
Hannover RealEstate GmbH | Bischofsholer Damm 90a | 30173 Hannover | Tel.: 0511-69684465 | Email: [email protected] | Impressum | Datenschutzerklärung | AGB
