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Ob Verkauf, Vermietung, Gewerbeimmobilie, Grundstück oder Kapitalanlage, wir haben sicher etwas passendes für Sie! Seit 2009 auch zertifiziertes Mitglied im Verband deutscher Sachverständiger des Handwerks e.v. Fachbereich Immobilienbewertung u. Sachverständigengutachten

22/11/2023

Rückgang bei Baugenehmigungen setzt sich fort
Die Zahl der Baugenehmigungen ist abermals deutlich gesunken. Laut Statistischem Bundesamt wurde im September 2023 der Bau von 19.300 Wohnungen genehmigt. Das sind 29,7% weniger als im September 2022. Bei Genehmigungen für Einfamilienhäuser zeigt sich ein Rückgang von über einem Drittel.

Im September 2023 wurde in Deutschland der Bau von 19.300 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, waren das 29,7% oder 8.200 Baugenehmigungen weniger als im September des Vorjahres. Im Zeitraum von Januar bis September 2023 hat sich die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 28,3% verringert. Dies bedeutet einen Rückgang um 76.900 auf 195.100 Wohnungen.

Hohe Baukosten und schlechtere Finanzierungsbedingungen
Laut Destatis dürfte der Rückgang der Bauvorhaben weiterhin insbesondere auf die hohen Baukosten und zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen zurückzuführen sein. In den Ergebnissen sind die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden wie auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.

Deutlich weniger Genehmigungen für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser
In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis September 2023 insgesamt 160.400 Wohnungen genehmigt. Das waren 31,7% weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser hat sich um über ein Drittel (–38,4%) verringert. Bei den Zweifamilienhäusern hat sich die Zahl genehmigter Wohnungen den Statistikern zufolge sogar mehr als halbiert (–51,9%). Auch bei der Gebäudeart mit den insgesamt meisten Wohnungen, den Mehrfamilienhäusern, ist ein deutlicher Rückgang von mehr als einem Viertel (–27,2%) zu verzeichnen. Nur Wohnheime weisen einen Anstieg von 8,4% auf. (tk)

30/08/2023

Die Bauindustrie hat 2023 mit vielen Problemen zu kämpfen. Der Kreditversicherer Atradius rechnet anhand der Projektstornierungen und -rückgänge mit noch schwierigeren Zeiten. Die Insolvenzen im Baugewerbe könnten demnach dieses Jahr noch deutlich steigen.

Die „Krise der Bauindustrie verschärft sich“. So beginnt eine aktuelle Pressemitteilung des Kreditversicherers Atradius. Dieser hat sich bei seinen Kunden aus dem Baugewerbe zur aktuellen Situation und zu den Erwartungen im Rest des Jahres umgehört. Der Tenor ist dabei eindeutig negativ. „Nachdem es die vergangenen zehn Jahre stets bergauf ging, hat sich die Lage für die deutsche Baubranche in den letzten Monaten erheblich verschlechtert. Der Wohnungsbau verzeichnet Auftragsrückgänge in Höhe von 30% – und eine Entspannung der Situation ist kurzfristig nicht erkennbar“, sagt Frank Liebold, Country Director Deutschland bei Atradius.

Auch die Projektentwickler bekämen diese Entwicklung immer stärker zu spüren. Die Nichtzahlungsmeldungen in der Baubranche seien in den ersten sieben Monaten des Jahres 2023 bereits um rund 33% gestiegen. Und laut Liebold gehe man davon aus, dass sich das Zahlungsrisiko in der Branche noch weiter erhöhen werde. Noch lebten die Unternehmen häufig von den Auftragsbeständen, doch das könne sich ab dem Herbst verschärfen. Insbesondere die kleinen Bauunternehmen werde dies treffen, da diese bei abrupten Auftragsrückgängen weniger resilient seien. 85% der deutschen Bauunternehmen hätten weniger als 20 Beschäftigte.

Bauinsolvenzen gehen nach oben
Laut aktuellen Zahlen, so Atradius, ist die Zahl der Bauinsolvenzen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 9% gestiegen. Für das Gesamtjahr rechnet der Kreditversicherer mit einem Anstieg zwischen 15 und 20%. Im Bauhauptgewerbe sei der Hochbau stärker betroffen als der Tiefbau, allerdings treffe die aktuelle Branchenkrise nicht alle Bereiche: Firmen, die ihren Schwerpunkt auf Infrastrukturprojekte insbesondere im Zusammenhang mit der Energiewende gelegt haben und im Elektrohandwerk tätig sind, hätten nach wie vor gut gefüllte Auftragsbücher.

Das Problemkind Wohnungsbau
Das größte Sorgenkind der Branche sei derzeit der Wohnungsbau – und zwar mehr denn je. Bis zur Jahresmitte sei die Zahl der Baugenehmigungen für Neubauprojekte im Vergleich zum Vorjahr um 28% zurückgegangen. Insgesamt könne die Zahl neu fertiggestellter Wohneinheiten in Mehr- und Einfamilienhäusern in diesem Jahr bis auf 223.000 und 2024 sogar auf 177.000 sinken – deutlich weniger als das von der Bundesregierung angestrebte Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen.

Liebold fordert an dieser Stelle Stützungsmaßnahmen von staatlicher Seite. „Die Politik weiß, dass Bauen und auch Wohnen bezahlbar bleiben muss.“ Auch der Fachkräftemangel müsse behoben werden. Derzeit fehlten der Branche Fachkräfte im vierstelligen Bereich. Um die Attraktivität des Baugewerbes zu erhöhen, müssten die Arbeitsbedingungen deutlich verbessert werden.

Helfen könne hierbei auch die zunehmende Digitalisierung in der Branche. Der Einsatz von Digitalisierung und KI könne beispielsweise helfen, die Bauherren und Projektleiter bei der Bereitstellung aller relevanten Informationen wie etwa Pläne, technische Spezifikationen, Verträge oder anstehende Termine zu unterstützen. Auch das serielle Bauen könne ähnlich revolutionär werden, so Atradius. Bei dieser modularen Bauweise verlagere sich die Wertschöpfung von der eigentlichen Baustelle hin zur vorgelagerten Fabrikfertigung, was eine Zeit- und Arbeitskraftersparnis mit sich bringe.

22/12/2021

Wohnimmobilienpreise im Schnitt um 12% gestiegen !!!

Laut Statistischem Bundesamt haben die Preise für Wohnimmobilien hierzulande im dritten Quartal 2021 um durchschnittlich 12,0% gegenüber dem Vorjahresquartal zugelegt. Dabei handelt es sich zum zweiten Mal in Folge um den größten Preisanstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Auch im dritten Quartal des Jahres 2021 sind die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorjahr weiter nach oben geklettert. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sind die Preise im dritten Quartal im Schnitt um 12,0% gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Dies ist zum zweiten Mal in Folge die stärkste Zunahme bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Bereits im zweiten Quartal 2021 haben sich die Preise um 10,8% gegenüber dem zweiten Quartal 2020 erhöht. Den aktuellen Daten zufolge sind Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal im Schnitt um 4,2% teurer geworden.

Markanter Preisanstieg in Metropolen aber auch ländlichen Kreisen
Besonders nach oben gedriftet sind die Preise in den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. Aber auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen sei laut Destatis eine starke Zunahme zu beobachten. So legten die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen in den Metropolen jeweils um 14,5% gegenüber dem Vorjahresquartal zu. Noch deutlicher fällt der Preisanstieg mit +15,5% gegenüber dem Vorjahresquartal bei Ein- und Zweifamilienhäusern in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen aus. Eigentumswohnungen verteuerten sich dort um 11,2%. Doch auch in dichter besiedelten ländlichen Kreisen kletterten die Preise für Häuser und Wohnungen sichtlich nach oben: Für Ein- und Zweifamilienhäuser mussten Käufer im Schnitt 12,0% mehr ausgeben als im Vorjahresquartal, bei Eigentumswohnungen waren es 12,3% mehr.

04/08/2021

Immobilienkredit !Kunden erhalten Vorfälligkeitsentschädigung zurück!

Die ING hat im Rechtsstreit um Darlehensverträge eine Niederlage einstecken müssen. Die größte Direktbank Deutschlands hatte in ihren Vertragswerken einen unzulässigen Kaskadenverweis verwendet. Aufgrund des Formulierungsfehlers muss nun auch die Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden.

Im vergangenen Jahr hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil festgestellt, dass sogenannte Kaskadenverweise grundsätzlich gegen EU-Recht verstoßen und dementsprechend unzulässig sind. Dabei handelt es sich um Verweise in den Widerrufsinformationen von Verbraucherkreditverträgen, die auf eine Rechtsvorschrift verweisen, welche sich wiederum auf eine weitere Vorschrift bezieht. Aufgrund der Unzulässigkeit solcher Klauseln, habe die Widerrufsfrist in derartigen Fällen nie zu laufen begonnen und viele der betroffenen Kunden können unbegrenzt die Rückabwicklung ihres Vertrags fordern.

ING muss Betrag zurückzahlen!
Die Richter am Landgericht Frankfurt waren davon überzeugt, dass aus einem wirksamen Widerruf und der daraus folgenden Rückabwicklung des Darlehensvertrags, auch keine Vorfälligkeitsentschädigung erwachsen dürfe. Die ehemaligen Darlehensnehmer können dementsprechend die von der ING verlangte Vorfälligkeitsentschädigung in voller Höhe zurückfordern

Verträge ab November 2002 betroffen!
„Um Rechtsausführungen des Gerichts zu den Rechtsgründen für die Rückforderungsmöglichkeit zu verhindern, erklärte die ING-Diba ein sogenanntes Anerkenntnis“.
„Rückforderungsmöglichkeiten bestehen aktuell bei Verträgen, die ab dem 02.11.2002 geschlossen wurden.“

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 09.07.2021 – 2–02 O 280/20😉

07/06/2021

Baden-Württemberg führt eine Solarpflicht für Neubauten und bei "grundlegenden" Sanierungen ein.

Solarpflicht in Baden-Württemberg: Wird das Wohnen teurer?

Die frisch gewählte grün-schwarze Regierung von Baden-Württemberg hat eine Solarpflicht für private Wohngebäude im neuen Koalitionsvertrag verankert. Die soll Anfang 2022 in Kraft treten und sowohl für Neubauten als auch für "grundlegende" Sanierungen gelten. Umweltministerin Thekla Walker (Grüne) meint, das würde das Wohnen nicht zwangsläufig teurer machen. Die Eigentümer im Land können den Optimismus der neuen Ministerin nicht teilen.
Solarpflicht für Altbauten: Was heißt "grundlegende Sanierung?

"Natürlich wird Wohnen dadurch insgesamt auch teurer", sagte der Sprecher von Haus & Grund Württemberg, Ottmar Wernicke. Für den Neubau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses schätzt der Verband die Kosten für eine Solaranlage plus Stromspeicher auf mindestens 13.000 bis 15.000 Euro. Auf 15 bis 20 Jahre würden sich die Kosten zwar amortisieren, so Wernicke, ob man mit einer solchen Anlage aber irgendwann, etwa nach 25 oder 30 Jahren, Gewinn mache – sei fraglich. "Wir haben die Erfahrung, dass die Anlagen gar nicht so lange halten."

20/05/2021

Schwarzer Peter: Kaufnebenkosten bei Immobilienkauf !!!!

Der schwarze Peter bei den Kaufnebenkosten liegt nicht bei den Unternehmen sondern beim Staat

Erneut greifen Linke und Grüne den Provisionspool der Makler an, indem Sie behaupten durch unsere Provisionen wären Kaufnebenkosten zu hochgestiegen. Tatsächlich haben sich unsere Provisionen aber nie verändert. Übrigens: auch Architektenhonorare, Notarkosten und weitere stehen dabei immer mal wieder im politisch publizistischen Fokus.

Allerdings verschweigen die Parteien aber, dass Regierungen durch Grunderwerbsteuererhöhungen, auf bis zu 325 %, diese unmögliche Situation selbst herbeigerufen haben.

"Senkt zuerst die Kaufnebenkosten, die Ihr selbst verursacht habt "!

10/02/2021

Neubauimmobilien haben sich 2020 zum Teil um mehr als ein Fünftel verteuert. Schuld sind hohe Baukosten und teure Grundstücke. Innerhalb eines Jahres legten die Preise dadurch um bis zu 21% zu. Und auch Bestandsimmobilien sind zum Teil kräftig teurer geworden.

In vielen deutschen Großstädten sind die Preise für Neubauwohnungen in den vergangenen Jahren explodiert. Selbst im Krisenjahr 2020 ist keine Trendumkehr zu erkennen. Innerhalb eines Jahres stiegen die Preise in den größten Städten um bis zu 21%. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Analyse von Immowelt für die 14 Städte in Deutschland mit mehr als 500.000 Einwohnern.

Spitzenreiter München wird noch teurer
Selbst in Deutschlands teuerster Stadt München kletterten die Preise weiter in die Höhe. Nach einem Plus von 10% kostet der Quadratmeter dort aktuell 9.970 Euro. Für eine neu gebaute 80-Quadratmeter-Wohnung mit 3 Zimmer werden somit fast 800.000 Euro fällig. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Für viele Familien dürften diese Preise nicht mehr leistbar sein. Wollen sie trotzdem in einen Neubau einziehen, bleibt daher oftmals nur der Weg weit aus der Stadt hinaus.

Auch andere Städte werden immer teurer
In den anderen deutschen Millionenstädten dürfte es vielen Familien ähnlich gehen, wenngleich das Preisniveau deutlich niedriger ist. In Hamburg kostet der Quadratmeter für eine Neubauwohnung derzeit 5.860 Euro. Das sind 7% mehr als im Vorjahr. In Berlin und Köln legten die preise sogar um 8 und 9% zu. Berlin liegt bei den Quadratmeterpreisen nun knapp oberhalb der 5.000-Euro-Marke, Köln knapp darunter.

Grundstückspreise steigen stark
Ein Grund für die hohen Neubaupreise sind die seit Jahren stark steigenden Grundstückspreise. In vielen Städten sind freie Grundstücke eine Seltenheit und dementsprechend teuer. Zusätzlich zum teuren Baugrund spielen auch die hohen Baukosten beim Neubau eine preistreibende Rolle: Laut Statistischem Bundesamt ist der Baupreisindex von 2019 auf 2020 trotz corona-bedingter Mehrwertsteuersenkung um 1,6% gestiegen.

19/03/2019

CDU spricht sich gegen das Bestellerprinzip von Frau Barley aus!
Wenn wir gesetzlich vorschreiben, dass die Maklerprovision ausschließlich vom Verkäufer zu tragen ist, besteht meiner Meinung nach die Gefahr, dass diese auf den Kaufpreis aufgeschlagen wird. Gerade in Gebieten mit Wohnungsknappheit, wo auch ein hoher Verkaufspreis durchgesetzt werden kann, ist das sogar wahrscheinlich. Erwerber werden am Ende also nicht entlastet, sondern müssen im Gegenteil sogar höhere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Grundbuch- und Notargebühren zahlen. Denn diese errechnen sich nun einmal anhand des Verkaufspreises, der dann entsprechend höher ausfallen würde. Das wäre kontraproduktiv.

Ein reines Bestellerprinzip führt zudem dazu, dass nur noch ein Vertrag zwischen Verkäufer und Makler besteht. Der Makler steht dann unweigerlich im Lager des Verkäufers und vertritt dessen Interessen. Der Käufer hingegen erhält keinerlei Beratung für die vermutlich wichtigste Investition seines Lebens. Das ist nicht sachgerecht.

Bevor in die Rechtsverhältnisse Dritter eingegriffen wird, muss sich Justizministerin Katharina Barley daher fragen lassen, ob sie es sich nicht zu einfach macht. Ich bin dafür, dass wir, wie im Koalitionsvertrag vereinbart, die Grunderwerbsteuer senken beziehungsweise Grundfreibeträge einführen. Das würde Immobilienkäufer sofort und unmittelbar entlasten.

Ich vermute, dass es am Ende auf eine Teilung der Maklerkosten hinauslaufen wird, so, wie es in den meisten Bundesländern ja bereits üblich ist.

Da die Koalitionen aber noch weit auseinander liegen, wurden die Gespräche dazu erst einmal gestoppt, das bedeutet, dass das Thema zunächst nicht angefasst wird.

27/12/2018

Wir wünschen all unseren Kunden und Freunden einen guten Start ins neue Jahr!

01/03/2018

DÄMMT DEUTSCHLAND DIE WOHNUNGENN ZU DICHT?
Heizenergie sparen ist eines der Mega-Themen für jeden Bauherren und Bestandseigentümer. „Je dichter desto besser“, lautet oft das Motto. Doch die Kritik an dieser Sichtweise wird lauter, der Vorwurf heißt: Häuser in Deutschland werden inzwischen übermäßig gedämmt – und der Schimmelpilzbefall steige deshalb explosionsartig an. Ein berechtigter Vorwurf?

„Früher konnten Wände besser atmen“, beklagen manche Experten und Kritiker über die aktuelle Entwicklung bei der Gebäudedämmung. Dabei ist das nur ein Teil der Wahrheit. „Der Luftaustausch in den Räumen fand früher vor allem über Fenster und Kamine, weniger über die Wände statt“.
"Kamine beispielsweise führten die feuchte Raumluft permanent nach außen ab. Und die meist nur einfach verglasten Fenster dienten als zusätzliche Entfeuchtungsanlage.“ Heute gibt es immer weniger Kamine – und Fenster sind doppelt, in Neubauten und sanierten Altbauten oft dreifach verglast. Damit spart man einerseits viel Energie, aber andererseits wird die Raumfeuchte nicht mehr automatisch abgeführt.

In Neubauten verschärft sich das Problem sogar. Ein Objekt mit einer Grundfläche von ca. 140 Quadratmetern kann bis zu 10.000 Liter Baustofffeuchte in sich tragen. Erfahrungsgemäß dauert es zwei bis drei Jahre, bis der Neubau „trocken gewohnt“ ist. Da Fenster und Türen heute luftdicht angeschlossen sein müssen, steht das Gebäude nach der Fertigstellung „im eigenen Saft“. Es ist deshalb gängige Praxis geworden, Neubauten zusätzlich Lüftungsanlagen auszustatten. Denn so können energetisch die besten Ergebnisse erzielt und die feuchte Raumluft unabhängig vom Nutzer permanent abgeführt werden.

Gesamtkonzept: neue Fenster plus Dämmung der Außenwände Die Nachrüstung von Altbauten mit geregelten Be- und Entlüftungsanlagen ist ebenfalls möglich, aber auch kostspielig. Deshalb empfehlen Experten bei Bestandsgebäuden möglichst ein Gesamtkonzept umzusetzen, das übermäßige Raumfeuchte und zwangsläufigen Schimmelpilzbefall verhindert. Das heißt konkret: Sinnvollerweise kombiniert man den Einbau neuer Fenster mit einer Dämmung der Außenwände. Wenn die neuen Fenster auf einmal dicht sind, kondensiert die Raumfeuchtigkeit in den Wintermonaten an den kalten Raumaußenwänden. Schimmelpilzbildung kann die Folge sein. „Um das zu verhindern, macht die Kombination von neuen Fenstern plus Dämmung der Außenwände am meisten Sinn“. Gedämmt werden können je nach Objekt auch das Dach oder die oberste Geschossdecke. Eine Außendämmung von acht Zentimetern kann seiner Erfahrung nach bereits eine hohe Energieeinsparung bieten. Um Förderkredite zu gewähren, gibt die KfW hohe Anforderungen an die zu erreichende Dämmfähigkeit der Fassade vor. Um diese zu erfüllen, müssen häufig 16 oder sogar 20 Zentimeter Dämmung aufgebracht werden. Hier stehen nach Meinung der Sanierungsexperten Kostenaufwand und Energieeinsparung in keinem vernünftigen Verhältnis mehr.

AUSSENDÄMMUNG HAT ECHTE NACHTEILE!
Zudem gibt es echte Nachteile bei der klassischen Außendämmung: Sie kann nicht teilweise ausgeführt werden, sondern sie muss das komplette Gebäude „einpacken“. Anders sieht das bei vielen am Markt angebotenen Innendämmungen aus. Sie können auch für einzelne Räume eines Gebäudes oder einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses durchgeführt werden. Dabei werden die Außenwände von Innen mit Dämmplatten versehen, die in der Regel nur wenige Zentimeter dick sind. Dadurch wird kein Wohnraum vergeudet und selbst Fensterlaibungen oder Heizkörpernischen können in die Sanierung mit einbezogen werden. Beispiel: die diffusionsoffene ISOTEC-Innendämmung erhöht die innenseitige Oberflächentemperatur der Außenwände um bis zu 5 °C. Bei schlechter Wandkonstruktion (z.B. Beton) kann eine bis zu 10 Zentimeter dicke Innendämmung die Außenwandoberflächentemperatur sogar um ca. 10°C erhöhen. Entsprechend werden die Heizkosten spürbar gesenkt, da sich die Räume schneller aufheizen. „In einem Haus aus dem Baujahr 1950 mit 100 m2 Wohnfläche bedeutet das eine Reduzierung des Transmissionswärmeverlustes von 71% und eine Heizkostenersparnis von bis über 300 Euro pro Jahr“!

RICHTIGES LÜFTEN IST EIN ABSOLUTES MUSS!
All diese Maßnahmen führen allerdings nur dann zum gewünschten Erfolg, wenn auch das Lüftungsverhalten der Bewohner stimmt. „Wir erleben immer wieder, dass bei Mieter- oder Bewohnerwechsel dieselbe Wohnung, die über viele Jahre trocken war, auf einmal von Schimmelpilz befallen ist“. Das gilt ganz besonders dann, wenn neue Fenster eingebaut und Dämmmaßnahmen ausgeführt wurden. Der Grund: Die früheren Bewohner haben regelmäßig gelüftet, vorzugsweise per Stoßlüftung bei komplett geöffneten Fenstern. Die neuen Bewohner, berufstätige Singles oder Paare, sind tagsüber außer Haus – und lüften gar nicht oder viel zu wenig. Die Folge? Die ständig im Raum verbleibende feuchte Luft kondensiert an den kältesten Stellen (Fensterlaibungen oder kalten Außenwänden) – und der Schimmelpilz ist da. „Dann nützen auch die besten Fenster und Dämmmaßnahmen nichts. Mindestens zweimal täglich für fünf bis zehn Minuten bei komplett geöffneten Fenstern zu lüften, ist ein absolutes Muss, um auch in sanierten Räumen und Gebäuden den Schimmelpilzbefall zu verhindern“.

05/12/2017

Deutscher Immobilienmarkt von einer Blase (noch) weit entfernt?
Die Experten sehen zwar eine hohe Dynamik. Von einer Blase könne aber keineswegs gesprochen werden – zumindest zum aktuellen Zeitpunkt. Ob und in welchem Umfang es nicht doch zu einer Blase kommen kann, werde sich allerdings erst bei einer Kehrtwende der Zinspolitik endgültig zeigen.

Im Rahmen der Marktbeobachtungen wurden die Auswirkungen der Dynamik am Wohnimmobilienmarkt in Hinblick auf potenzielle Preisblasen untersucht – und kommen zu einem klaren Schluss. Die Gefahr einer Preisblase besteht demnach wenn überhaupt lediglich für ganz wenige einzelne Teilmärkte, die sich bereits seit Jahren überdurchschnittlich dynamisch entwickeln.

Nachholeffekte statt Blase!
wir stellen in den verschiedenen Teilmärkten zwar häufig unterschiedlich starke Dynamiken in Hinblick auf Kauf- und Mietpreisentwicklungen fest. Dahinter stehen aber in der Regel keine drohenden Preisblasen – schon gar nicht für den Gesamtmarkt. Vielmehr zeichnet sich selbst in Märkten wie München, Hamburg oder auch Berlin mit einer im bundesweiten Vergleich höheren Dynamik eher ein Nachholeffekt in Form anziehender Neubautätigkeit und daraus resultierend eines steigenden Preisniveaus ab als eine drohende Blase.

Gleichgewicht aktuell ohnehin unrealistisch!
Das Erreichen eines Marktgleichgewichts von Angebot und Nachfrage sei darüber hinaus angesichts des anhaltenden Zuzugs und dadurch steigender Haushaltszahlen insbesondere in den Wachstumskernen nicht realistisch. Preisblasen entstehen vor allem bei Diskrepanzen zwischen den Kaufpreis- und Mietentwicklungen für Wohnraum, bei vermehrter (spekulativer) Bautätigkeit und einer steigenden Risikobereitschaft bei Kreditaufnahmen privater Haushalte zum Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.

Mieten halten nicht Schritt!
Die Mietpreise erhöhten sich in den vergangenen zehn Jahren um insgesamt 45% in Neubauten sowie um 37% in Bestandsbauten. Die Diskrepanz zwischen den höheren Kaufpreissteigerungen und den moderater gestiegenen Mietpreisen stelle aber nicht per se einen Indikator für eine Preisblase dar. Vielmehr sei zu berücksichtigen, dass es parallel zu dieser Entwicklung zumindest temporär auch eine Steigerung der Wohneigentumsquoten gab. „Da es im Wohneigentumssegment dabei deutlich weniger regulierte Angebotsbedingungen gibt, konnten die Preise hier schneller steigen als im Mietwohnsegment.

Anziehender Wohnungsbau
Der Anstieg der Baugenehmigungen und Fertigstellungen für Wohnungen ist ähnlich der Vergleich der Miet- und Kaufpreisentwicklungen verlaufen. Laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes hat sich die Anzahl der Baugenehmigungen pro Jahr zwischen 2008 und 2016 mehr als verdoppelt (115%). Hinsichtlich der Fertigstellungen wurde im gleichen Zeitraum dagegen nur ein Zuwachs um 58% verzeichnet.

Solide private Finanzierungen
Auch die Entwicklung von Wohnungsbaukrediten gesellt sich zum allgemeinen Aufwärtstrend hinzu. Zwar stiegen die Wohnungsbaukredite privater und institutioneller Kreditnehmer zwischen 2007 und 2016 von 132 auf 210 Mrd. Euro. Aufgrund des günstigen Zinsumfeldes erhöhten sich aber auch die Anfangstilgungsraten. Lag die Anfangstilgung im Jahr 2009 noch im Schnitt bei 1,9% waren es 2015 3,1%. Zudem ist die Fremdmittelquote privater Wohnungskäufe von 83% auf 76% gesunken.

Augen auf weitere Zinsentwicklung
„Durch die günstige Zinslage wurden seitens der EZB Anreize geschaffen, vermehrt in Wohnraum zu investieren. Das begünstigt zweifelsfrei den Wohnungsneubau“. Andererseits führe der Schwerpunkt der Bautätigkeit in den höherpreisigen Segmenten dazu, dass der neue Wohnraum für viele nicht bezahlbar sei. Leider sei ein Ende dieser Entwicklung aktuell nicht in Sicht. Dadurch häng viel davon ab, wie lange die Märkte durch das Zinsniveau begünstigt werden. „Spätestens bei einer Kehrtwende der Zinspolitik wird sich zeigen, ob und in welchem Umfang es zu einer Blase kommen kann.“ Noch seien die Bedingungen einer Blase aber nicht erfüllt. 😉

19/09/2017

Wahlversprechen 2017: Das erwartet Bauherren, Immobilienkäufer und Mieter!
Am 24.09.2017 entscheidet sich, welche Parteien und Politiker die Weichen für die Zukunft stellen. In ihren Wahlkämpfen setzen sich die meisten von ihnen mit dem Thema Wohnraum auseinander. Aber was genau kündigen sie an?

Ziel muss es sein, für mehr Angebot zu sorgen und Bürokratie abzubauen. Es kann nicht sein, dass in Deutschland die Hürden für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung so hoch sind, dass viele daran scheitern. „Wenn Deutschland nicht mehr Schlusslicht beim Thema Wohneigentum bleiben will, müssen mehr Bauland ausgewiesen und die Baugenehmigungsverfahren vereinfacht und beschleunigt werden. Das bedeutet auch eine Entbürokratisierung und Vereinheitlichung der Bauvorschriften.“

UNTERSCHIEDLICHE LÖSUNGSSTRATEGIEN:
Die Parteien haben das Thema auf ihrer Agenda und unterschiedliche Lösungsstrategien entwickelt. Die Volksparteien CDU/CSU und SPD kündigen umfassende Maßnahmen an, die vor allem junge Familien beim Hausbau finanziell unterstützen sollen. So plant die Union die Einführung eines Baukindergelds in Höhe von 1.200 Euro pro Kind, welches jährlich über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt wird. Die SPD engagiert sich hingegen für ein sozial gestaffeltes Baugeld für finanzschwache Familien und will die Vergabe von Immobiliendarlehen erleichtern, die neben Bauherren auch Käufern zugutekommen.

KAUFNEBENKOSTEN !
Wer nicht neu bauen möchte, sondern eher auf Wohnungs- oder Hauskauf setzt, kann ebenfalls auf politische Unterstützung hoffen. Die SPD kündigt in ihrem Regierungsprogramm 2017 bis 2021 beispielsweise das Programm „Jung kauft Alt“ an. Dieses unterstützt gezielt junge Familien beim Erwerb von Bestandsbauten. Damit soll gleichzeitig dem Leerstand sowie Verfall von Gebäuden, vorwiegend im ländlichen Raum, entgegengewirkt werden. Ein weiteres wichtiges Anliegen der Sozialdemokraten ist, die Nebenkosten beim Kauf von Wohneigentum zu verringern. Konkret sollen unter anderem Maklerkosten für denjenigen anfallen, der den Makler bestellt. Wenn also der Verkäufer einen Makler beauftragt, könnte er diese Kosten nicht mehr wie bisher an den Käufer weitergeben.

GUNDERWERBSTEUER:
In der Kritik steht auch die Grunderwerbsteuer. Sie macht in einigen Bundesländern bis zu 6,5% des Kaufpreises aus und betrifft alle, die ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen. „Die Grunderwerbsteuer hat sich in den letzten Jahren in einigen Bundesländern fast verdoppelt. Bei den derzeitigen Immobilienpreisen bedeutet das eine enorme Belastung für Käufer. Sie spielt daher eine immer wichtigere Rolle bei der Frage, wie wir angesichts von bis zu einer Million fehlender Wohneinheiten in Deutschland mehr Wohnraum schaffen wollen“.
Weil die Länder über die Höhe bestimmen, kann der Bund keine direkten Vorgaben machen. Trotzdem muss und kann die Bundesregierung hier handeln: „Die Einrichtung von Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer oder die Schaffung einer Möglichkeit, sie über mehrere Jahre abzubezahlen, würde junge Familien in der Kaufphase finanziell entlasten“. CDU/CSU, SPD und FDP sehen in ihren Programmen unter anderem Freibeträge vor, wobei die FDP als einzige Partei eine konkrete Zahl von 500.000 Euro nennt. Auch die AfD integriert in ihrem Wahlprogramm eine direkte Absenkung der Grunderwerbsteuer, konkretisiert diese Ankündigung jedoch nicht weiter.

MIETPREISBREMSE, SOZIALER WOHNUNGSBAU; WOHNGELD:
Bezahlbarer Wohnraum bleibt das übergeordnete Ziel aller Parteien. Dabei verfolgen sie verschiedene Ansätze. Während die Freien Demokraten die Abschaffung der Mietpreisbremse fordern und auf die unsichtbare Hand des Wohnungsmarkts verweisen, möchte Die Linke diese drastisch verschärfen. In der Mietpreisbremse sieht sie die beste Möglichkeit, die rechtliche Position von Mietern gegenüber ihren Vermietern umfassend zu stärken. Der Wohnungsnot begegnet die Partei mit der Idee, insgesamt fünf Milliarden Euro in den Bau von Sozialwohnungen zu investieren und das Wohngeld anzuheben. Die Pläne von Bündnis 90/Die Grünen sind ähnlich: Sie setzen sich in ihrem Förderprogramm „Faire Wärme“ für eine effektive Mietpreisbremse mit weniger Ausnahmen ein. Dabei sehen sie unter anderem ein neues Klimawohngeld vor, damit auch einkommensschwache Mieter energieeffizient wohnen können.
Auch die SPD will das Wohngeld generell erhöhen und mehr in den öffentlichen und sozialen Wohnungsbau investieren, um vor allem sozial schwache Mieter zu unterstützen. Zur Verbesserung der Mietpreisbremse schlagen die Sozialdemokraten eine Auskunftspflicht für Vermieter vor, die damit neuen Mietern die Vormiete transparent offenlegen müssen. Der aktuelle Koalitionspartner, die Union, setzt auf Neubauten, um der Verteuerung von Wohnraum entgegenzuwirken. Der Mietwohnungsbau soll durch steuerliche Förderungen belebt und so die Anreize für private Investoren erhöht werden. Langfristig würden dadurch die Mieten sinken und die Mieter in ihrer Position gestärkt.

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