09/02/2018
Da das Thema aktuell in FB diskutiert wird und ich zufällig gerade auch wieder ein entsprechendes Gutachten erstellt habe, nehme ich das zum Anlass, hier einen Artikel zum Erbbaurecht zu verfassen.
Das Erbbaurecht wird oft fälschlicher Weise mit der Erbpacht gleich gesetzt. Die Erbpacht ist aber in Deutschland bereits seit 1947 verboten, relevant ist also nur noch das Erbbaurecht.
Das Erbbaurecht ist, wie der Name schon sagt, ein Recht, nämlich das Recht, auf einem Grundstück in fremdem Eigentum ein Gebäude zu errichten bzw. zu unterhalten. Damit sind Grundstückseigentümer und der Eigentümer der baulichen Anlagen nicht identisch. Erwirbt man ein Erbbaurecht an einem bereits bebauten Grundstück, wird man folglich auch nur Eigentümer des Gebäudes, nicht aber des Grundstücks.
Für die Nutzung des Grundstücks ist dem Grundstückseigentümer (=Erbbaurechtsgeber) ein Erbbauzins zu bezahlen. Dieser Erbbauzins unterliegt in der Regel einer sog. Wertsicherungsklausel. Die Wertsicherungsklausel ist oft an den Lebenshaltungsindex gekoppelt, d.h. der Erbbauzins steigt mit den steigenden Lebenshaltungskosten.
Der Erbbauzins ist über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags – meist 99 Jahre - zu zahlen. Bei Auslauf des Erbbaurechtsvertrags kommt es zum sog. Heimfall – das Eigentum am Gebäude geht auf den Grundstückseigentümer über. Dabei sieht der Erbbaurechtsvertrag in der Regel eine Entschädigung vor, die deutlich unter dem Verkehrswert liegt oder unter gewissen Umständen sogar komplett entfallen kann.
In aller Regel enthält der Erbbaurechtsvertrag noch eine ganze Reihe weitere Einschränkungen und Verpflichtungen für den Erbbaurechtsnehmer. So ist häufig die Nutzung des Gebäudes vorgeschrieben und eine Umnutzung, ebenso wie eine Umgestaltung bedarf der Zustimmung des Grundstückseigentümers. Der Grundstückseigentümer kann Vorschriften machen hinsichtlich der Unterhaltung des Gebäudes und seine Zustimmung zur Belastung mit Grundschulden oder dem Verkauf fordern, sowie vieles mehr.
Der Vorteil des Erbbaurechts liegt darin, dass die Grundstückskosten als große Einmalzahlung entfallen und somit weniger Eigenkapital nötig ist. Besonders in Regionen mit sehr hohen Grundstückspreisen kann das interessant sein. Allerdings relativiert sich dies in Zeiten des Niedrigzinsniveaus erheblich, zumal dann der Erbbauzins durchaus höher sein kann als die Finanzierungskosten für das Grundstück. Gerade in Regionen mit niedrigem Bodenwertniveau kann sich dieser Effekt im Laufe der Zeit auch noch verschärfen, wenn die Entwicklung der Grundstückspreise hinter dem Lebenshaltungsindex zurück bleibt. Jedenfalls aber untergräbt der im Laufe der Zeit steigende Erbbauzins eine wichtige Funktion der Immobilie, nämlich die Altersvorsorge. Ein wirklich „mietfreies“ Wohnen im Alter gibt es auf einem Erbbaugrundstück nicht. Auch der Werterhalt der Gebäude ist auf Erbbaugrundstücken schlechter als auf anderen Grundstücken. Laut Literatur sind bei der Bewertung von Erbbaurechten zusätzliche Abschläge von 10-15% für Wohnhäuser anzusetzen.
Für eine abschließende Beurteilung ist immer der jeweilige Erbbaurechtsvertrag ausschlaggebend. Grundsätzlich sind Erbbaurechte aus meiner Erfahrung aber eher kritisch zu sehen. Sowohl eine juristische Beratung durch einen Fachanwalt als auch eine Beratung durch einen Grundstückssachverständigen sind bei Interesse jedenfalls ratsam.
