Stütz Immobilienverwaltung

Stütz Immobilienverwaltung Wir verwalten Ihre Immobilie wie unsere eigene! Unser Unternehmen verwaltet, betreut und bewirtschaf Sie verpflichtet u. a.

Die Stütz Immobilienverwaltung hat ihren Sitz in 65451 Kelsterbach,
das Tätigkeitsgebiet erstreckt sich über das Rhein-Main-Gebiet. Als Hausbesitzerin mit einer Vielzahl an Wohneinheiten konnte ich bereits viel Erfahrung mit der Verwaltung, Betreuung und Instandhaltung einer Miet-Immobilie sammeln. Die Immobilienwirtschaft war für mich schon immer ein spannendes und vielschichtiges Themengebiet.

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Nach über 30 Jahren Tätigkeit bei einem großen Konzern habe ich daher beruflich nochmal von vorne angefangen und mich mit meiner Immobilienverwaltung selbstständig gemacht. Meine Qualifikation habe ich durch die Weiterbildung zur geprüften Haus- und Grundstücks-Verwalterin sowie der Teilnahme an IHK-Zertifikatslehrgängen zur Immobilienwirtschaft erworben.
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So bin ich in der Lage, neben der Mietbetreuung auch die WEG-Verwaltung inkl. Sondereigentumsverwaltung sowie die Gewerbeverwaltung anbieten zu können. Als Geschäftsführerin übernehme ich alle Aufgabenstellungen in der Verwaltung sowie in der persönlichen Objektbetreuung. Mitarbeiter im Back-Office unterstützen mich bei diesen Aufgaben.
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Unsere Mitgliedschaft in Verband der Immobilienverwalter Hessen garantiert hohe Standards in der alltäglichen Berufsausübung. zur regelmäßigen Teilnahme an Weiterbildungen sowie zu Qualität, Sorgfalt und Transparenz in der täglichen Arbeit. Als Mitglied bin ich über die aktuelle Rechtsprechung sowie Änderungen im Immobiliensektor stets auf dem Laufenden und habe Zugriff auf rechtssichere Musterverträge und Vorlagen.
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Ferner stellt die Verbands-Mitgliedschaft das Führen von Treuhand- bzw. WEG-Konten für alle Liegenschaften sicher, die wir bei der auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten DKB-Bank führen. Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung für den Schadensfall ist neben der für die Zulassung notwendigen Vermögenshaftpflicht-versicherung obligatorisch.
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Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe und Sie eine motivierte und engagierte Immobilienverwalterin suchen, freue ich mich über Ihre Nachricht.
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13/08/2021

Reform der Heizkostenverordnung

Die Bundesregierung hat am 4. August die Reform der Verordnung zur Heizkostenabrechnung beschlossen. Durch die Verordnung werden die Vorgaben der novellierten EU- Richtlinie 2012/27 (EED) in nationales Recht umgesetzt. Ferner beabsichtigt die Regierung dadurch Smart Meter und folglich die Energiewende voranzubringen.

Die Reform sieht vor, dass künftig alle neu installierten Zähler und Heizkostenverteiler fernablesbar sein müssen.

Dies bedeutet konkret, dass bereits installierte Geräte bis zum Ablauf der Frist am 31. Dezember 2026 entsprechend nachgerüstet oder ersetzt werden müssen. Die Auflage gilt bereits für alle Geräte, die seit dem 25. Oktober 2020 installiert wurden.

Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, sind Gebäudeeigentümer künftig dazu verpflichtet, Endnutzern - also Mietern und Wohnungseigentümern - ab Inkrafttreten mindestens zweimal jährlich, ab dem 1. Januar 2022 sogar monatlich, Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen zu lassen.

Darüber hinaus müssen Eigentümer einmal jährlich unabhängig von der Fernablesbarkeit der Geräte mit den Abrechnungen Informationen etwa über den Brennstoffmix sowie die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle bereitstellen.

Außerdem muss ein Vergleich des aktuellen Heizenergieverbrauchs mit dem Verbrauch des letzten Abrechnungszeitraums vorgelegt werden. Dadurch soll der sparsame Umgang mit Wärmeenergie unter Endnutzern angeregt und gefördert werden.

10/08/2021

E-Mobilität auf dem Vormarsch!
Hat das E-Auto wirklich Zukunft oder ist doch nur ein kurzweiliger Trend?

Viele Menschen - ich gehöre ehrlich gesagt auch dazu - stehen der E-Mobilität skeptisch gegenüber. Die Argumente gegen ein E-Auto reichen von "viel zu teuer" über "höherer Energieverbrauch bei der Produktion" bis hin zur "eingeschränkten Reichweite und langen Ladezeiten".

Gerade wir Deutschen als Diesel-Lieblinge wollen uns doch gar nicht vom Verbrennungsmotor verabschieden. Nachdem die EU ab 2035 keine Neuzulassungen von Verbrennungsmotoren mit CO2-Ausstoß mehr zulässt und auch die deutschen Autohersteller spätestens dann keine Verbrennungsmotoren mehr entwickeln werden, kommt man um das Thema E-Auto früher oder später nicht mehr herum.

Wie sieht die Entwicklung in Europa und weltweit denn überhaupt aus? In welchem Land sind die Bedingungen für den Kauf eines E-Autos aktuell am günstigsten und wo werden die meisten E-Autos zugelassen?

In Europa ist Norwegen einsamer Spitzenreiter mit einem Marktanteil von 72 % E-Autos bei Neuzulassungen in 2020 sowie den besten Markt-Bedingungen für E-Autos. Die Regierung verzichtet beim Kauf eines E-Autos z. B. auf die Mehrwertsteuer und Zulassungsgebühren und schafft so einen riesigen Kaufanreiz.

Der weltweit größte Absatzmarkt ist tatsächlich China. Dort wurden in 2020 1,246 Mio Elektro- und Hybridfahrzeuge zugelassen und haben inzwischen einem Marktanteil von 14,6 %. China hat das ehrgeizige Ziel, weltweit führend in Elektromobilität zu werden.
Mit z. Zt. 220 geplanten Atomkraftwerken wird es auch keine Versorgungsengpäße beim Strom geben.

Aber auch in Deutschland steigt die Zahl der neu zugelassenen E-Autos um gut 205.000 in 2020 - Spitzenreiter in Europa mit Abstand vor Frankreich (110.000), England (109.000) und Italien und Schweden (je über 55.000) . Die osteuropäischen Länder tun sich mit dem Umstieg dagegen noch schwer.

Auch der Bedarf an privaten Ladestationen steigt hierzulande rasant an. Bisher sind Anträge auf staatliche Förderung für rund 620.000 Ladestationen eingereicht worden. Der Fördertopf wurde nochmals um 300 Mio € erhöht, so dass der Bund dafür jetzt 800 Mio € bereit stellt.

Das Förderprogramm richtet sich an Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften und Bauträger.

Voraussetzung für eine Förderung ist, dass der Förderantrag vor Kauf und Installation eingereicht wird. Zudem müssen die Gesamtkosten über dem Zuschussbetrag von 900 Euro liegen.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass die Ladestation über eine Normalladeleistung von elf Kilowatt verfügt und komplett erneuerbare Energien nutzt. Sie muss intelligent als auch steuerbar sein. Die Ladebox darf nicht in öffentlich zugänglichen Bereichen liegen, sondern ist für die im nicht öffentlich zugänglichen Bereich von selbst genutzten oder vermieteten Wohngebäuden.

Wer also mit der Anschaffung eines E-Autos liebäugelt, sollte sich zumindest rechtzeitig um das Thema Ladestation kümmern, um hier noch den nicht unerheblichen Zuschuss mitnehmen zu können.

09/06/2021

Weiter vermieten oder verkaufen?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage vor 10 Jahren gekauft hat, hat gut investiert! Durch die enorm gestiegenen Immobilienpreise winkt vor allem in den Ballungszentren aktuell beim Verkauf ein 6-stelliger Gewinn.

Wer die Immobilie vielleicht gar nicht verkaufen möchten, steht aktuell vor der Frage, ob sich Vermieten denn weiterhin lohnt?

Eine Analyse der immowelt ist der Frage nachgegangen, wie viel Gewinn Eigentümer aktuell beim Verkauf sowie bei weiterer Vermietung erzielen können:

Wer vor 10 Jahren eine Eigentumswohnung mit 60-80 qm gekauft hat, benötigt in den deutschen Großstädten gut 30 Jahre, um den Verkaufserlös durch Mietzahlung zu kompensieren: Spitzenreiter sind München mit 31 Jahren, Hamburg mit 30 und Berlin 27 Jahre.
In kleineren Uni-Städten ist die Zeitspanne aufgrund der aktuell großen Nachfrage zum knappen Angebot noch größer: Freiburg 34 Jahre, Heidelberg 32 Jahre und Augsburg 30 Jahre. Das bedeutet im Gegenzug, dass die Verkäufer dort aktuell den meisten Gewinn machen können!

Durch die Vermietung würde es also extrem lange dauern, vergleichbare Summen gegenüber einem Verkauf zu erzielen. Die Kaufpreise sind den Mietpreisen in den vergangenen Jahren zunehmend enteilt.
Während der Mietmarkt vielerorts reguliert ist und die Mieten dadurch langsamer steigen, gibt es bei den Kaufpreisen kaum Grenzen nach oben. Befeuert durch die lange Niedrigzinsphase steigen die Kaufpreise seit Jahren immer weiter.

Sprich das für den Verkauf?
Benötigen Immobilienbesitzer den Verkaufserlös, um die Wohnsituation zu verändern, lohnt sich aktuell der Verkauf. Beispielsweise, wenn sich eine Familie räumlich vergrößern will oder ein Rentnerpaar in eine seniorengerechte Immobilie ziehen möchte.

Auch der Aufwand durch die Vermietung kann ein Grund für die Veräußerung sein. Denn die zunehmende Regulierungswut der Politik macht das Vermieten nicht attraktiver.

Wahrscheinlicher ist es, dass die Kaufpreise für Immobilien auch in den nächsten Jahren weiter steigen, wenngleich sich der Anstieg in besonders angespannten Märkten etwas abbremsen könnte. Einen derart großen Wertzuwachs bei vergleichsweise geringem Risiko wie bei Immobilien findet man kaum.

Eigentümer, die keine größeren Anschaffungen planen, machen somit aktuell höchstwahrscheinlich keinen Fehler, die Wohnung weiter zu vermieten.

04/06/2021

Zensus 2022 mit Schwerpunkt auf der Wohnungswirtschaft:

Lange geplant, etliche Male wegen Corona verschoben: Im Mai 2022 wird er durchgeführt: Der Zensus 2022 - die große Volkszählung mit Schwerpunkt auf der Wohnungswirtschaft!

Alle zehn Jahre führt die Regierung eine Volks-, Gebäude- und Wohnungszählung durch, um die amtliche Einwohnerzahl festzustellen und eine Gebäude- und Wohnungszählung durchzuführen.

Dieses Mal findet eine flächendeckende und eingehende Bestandsaufnahme von Wohnraum statt, um eine Planungs- / Entscheidungsgrundlage für die zukünftige Wohnungspolitik auch im Hinblick auf den Klimaschutz zu haben.

Auskunftspflichtig sind die Eigentümer:innen, die Verwalter:innen sowie die sonstigen Verfügungs- und Nutzungsberechtigten der Gebäude oder Wohnungen. Bei Auskunftsverweigerung drohen hohe Bußgelder, die Gemeinden behalten sich stichprobenartige Überprüfungen vor.

Abgefragt werden für
1. Gebäude mit Wohnraum und bewohnte Unterkünfte:
a) Gemeinde, Postleitzahl und amtlicher Gemeindeschlüssel
b) Art des Gebäudes
c) Eigentumsverhältnisse
d) Gebäudetyp
e) Baujahr
f) Heizungsart und Energieträger
g) Zahl der Wohnungen,

2. Wohnungen:
a) Art der Nutzung
b) Leerstandsgründe
c) Leerstandsdauer
d) Fläche der Wohnung
e) Zahl der Räume
f) Nettokaltmiete

Dabei werden u. a. folgende Daten erfasst :
1. Familienname, frühere Namen, Vornamen und Anschrift der Auskunftspflichtigen
2. Kontaktdaten der Auskunftspflichtigen oder einer anderen Person, die für Rückfragen zur Verfügung steht
3. Namen und Vornamen von bis zu zwei Personen, die die Wohnung nutzen
4. Zahl der Personen, die in der Wohnung wohnen
5. Straße, Hausnummer und Anschriftenzusätze der Wohnung

Je nach Immobiliengröße kommt hier ein erheblicher Aufwand auf die Besitzer hinzu. Die ersten Vorab-Fragebögen werden bereits im Herbst 2021versendet. Eine Hausverwaltung muss/kann die Informationspflicht an den Eigentümer weiterleiten, falls dieser selbst keine vollständigen Angaben machen kann.

Eigentümer und WEGs sind daher gut beraten, rechtzeitig ein Sonderhonorar für ihre Hausverwaltung ist in dem Zusammenhang auszuhandeln, um die Vielzahl der Daten nicht selbst erfassen zu müssen.

Nutzen Sie die diesjährige Eigentümerversammlung, um das Thema zu platzieren, falls es Ihre Verwaltung dies ohnehin nicht selbst tut.

17/05/2021

Kostenverteilung auf CO2-Abgabe für Heizkosten beschlossen

Die Bundesregierung hat am 12. Mai 2021 im Rahmen des neuen Klimaschutzgesetzes den Beschluss gefasst, die Kostenverteilung der in 2021 eingeführten CO2-Abgabe für Heizkosten nun 50:50 auf Mieter und Vermieter zu verteilen.
Somit werden Eigentümer an den individuell verursachten Strom- und Wärmeverbrauch ihrer Mieter beteiligt, obwohl sie keinerlei Einfluss haben auf deren Wohnverhalten und Wärmebedarf!

Mit dem Beschluss vom 12. Mai wird leider auch überhaupt nicht unterschieden, ob ein Vermieter eine Immobilie bereits umfangreich energetisch saniert hat oder nicht. Es scheint sich niemand gefragt zu haben, warum Eigentümer weiterhin hohe Kosten für energetische Sanierung aufbringen sollen, wenn der Staat diese Maßnahmen nicht nachhaltig würdigt.

Das gerade in einem Bundestags-Wahljahr der Schutz der Mieter ein populäres Thema ist, leuchtet bei ca. 43 Mio. in Mietwohnungen lebenden Deutschen ein. Die 50%ige Verlagerung der CO2-Abgabe auf die Vermieter kann daher durchaus als gutes Wahlkampftiming der Regierung angesehen werden. Der Weg zum Bundesverfassungsgericht ist dabei schon absehbar.

Alle anderen Parteien springen aber ebenfalls auf das Thema "Entlastung der Mieter" auf und kommen mit allen möglichen Vorschlägen um die Ecke, Mieter zu entlasten und die (gierigen und bösen) Eigentümer zu belasten.

Übersehen sollte man jedoch nicht, dass weder der Bund, noch die Länder oder Kommunen Anstalten machen, die Wohnnebenkosten für Bürger auch nur im Ansatz nachhaltig zu senken:
1. Die CO2-Abgabe auf Heizkosen verdoppelt sich bis 2025 und wird zu jährlichen Mehrbelastungen in einem mittleren 3-stelligen Bereich führen. Egal, wer was davon bezahlt, der Staat kassiert!

2. Die Steuern und Abgaben auf Strompreise steigen und steigen
Die Grundgebühren der Städte und Gemeinden kennen ebenfalls nur eine Richtung: Nach oben.

3. Die Reform der Grundsteuer in 2025 führt bereits jetzt dazu, dass deren Hebesätze stark angehoben werden, um diese mit Umsetzung der Grundsteuerreform wieder leicht zu senken. So wird das Versprechen der Politik, dass die Grundsteuer mit deren Reform nicht teurer wird, ja eingehalten.
Für wie naiv hält die Politik die Bürger eigentlich....?

Mit dem am 12. Mai 2021 auf Geheiß des Bundesverfassungsgerichts verschärften Klimaschutzgesetz sollen nun schon bis 2030 (= in 8,5 Jahren!) 65 % weniger CO2 ausgestoßen werden als 1990. Bis 2040 88% und bis 2045 sogar 100 %.

Das diese Ziele nur erreicht werden können, wenn u. a. der Energieverbrauch der Millionen Wohnimmobilien nachhaltig gesenkt wird, leuchtet ein. Das dafür langfristig auch ein enormer Preis für Eigentümer und Mieter zu zahlen ist, verschweigt die Politik aber weiterhin. Lieber wirbt sie für ihre Förderprogramme und nachhaltige Maßnahmen bei der energetischen Sanierung und setzt im Wahljahr fragwürdige Beschlüsse zu Gunsten der größten Wählergruppe "Mieter" um.

Ob dies alles Eigentümer weiterhin motiviert, Wohnraum zu schaffen, zu erhalten und energetisch zu sanieren, ist fraglich.

Was der Staat daraus dann macht, leider nicht: Der Zwang zur energetischen Sanierung wird früher oder später kommen müssen, um die Klimaziele zu erreichen.

06/05/2021

Durchführung von Eigentümerversammlung in Hessen weiterhin zulässig!

Das Wirtschaftsministerium Hessen hat gegenüber dem VDIV bestätigt, dass Eigentümerversammlungen in Hessen auch während der andauernden Bundesnotbremse möglich sind und dies in der aktuellen Corona-Verordnung vom 26.04.21 auch wörtlich aufgenommen:

" Zweck der Versammlung ist die Verwaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Eigentümerversammlung dient vorrangig einem Zweck jenseits des privaten Kontexts und stellt keine private Zusammenkunft dar, die von § 28b Abs. 1 Nr. 1 Infektionsschutzgesetz erfasst wird "

Daher ist die Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung in Hessen weiterhin zulässig, wenn die Abstands- und Hygieneregeln eingehalten werden können.

Dies dürfte ohne weiteres bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften möglich sein.
Die Verantwortlichen müssen weitergehende Schutzmaßnahmen ergreifen sowie deren Einhaltung sicherstellen und überwachen. Während der Teilnahme an der Zusammenkunft ist eine Mund-Nasen-Bedeckung zu tragen. Die Empfehlungen des Robert Koch-Instituts zur Hygiene sind bei jeglichen Zusammentreffen zu beachten. Dazu gehören folgende Maßnahmen:

Einhaltung des Mindestabstands von 1,5 Metern oder Aufbau von Trennvorrichtungen
Der Mindestabstand gilt nicht zwischen Angehörigen eines Haushalts und einer weiteren Person einschließlich der zu ihrem Haushalt gehörenden Kinder bis zur Vollendung des 14. Lebensjahres.
Der Abstand muss im Übrigen in alle Richtungen gegeben sein, der Veranstalter muss die räumlichen Gegebenheiten so gestalten, dass das Abstandhalten auch möglich ist. Ein kurzes Unterschreiten des Mindestabstandes, um beispielsweise sitzende Personen zu passieren, ist zulässig,

Geeignete Hygienekonzepte entsprechend den Empfehlungen des Robert Koch-Instituts zur Hygiene, Steuerung des Zutritts sowie Verlassen des Veranstaltungsorts (z. B. durch Leitsysteme und Wegeführungen),

Aushänge zu den erforderlichen Abstands- und Hygienemaßnahmen, die gut sichtbar angebracht sind,

Erfassung von Name, Anschrift und Telefonnummer der Teilnehmerinnen und Teilnehmer ausschließlich zur Ermöglichung der Nachverfolgung von Infektionen,

Das Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung.

Bitte informieren Sie sich auch, ob das zuständige Gesundheitsamt ggf. weitergehende Maßnahmen erlassen hat.

04/05/2021

Vermieter muss bei Anschaffung von Hund und Katze gefragt werden

Seit Ausbruch von Corona hat sich die Anzahl der Haustiere in Deutschland um 1 Millionen auf gut 35 Mio erhöht. Es leben über 15 Mio Katzen, knapp 11 Mio Hunde und 5 Mio Kleintieren wie Mäuse, Hamster und Co. in deutschen Haushalten.

Generell kann die Haustierhaltung für größere Tiere vom Vermieter nicht verboten werden, entsprechende Verbotsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Eine umfassende Einzelfallabwägung ist notwendig, in der die konkreten Belange und Interesse des Mieters, der übrigen Mietvertragsparteien und Nachbarn berücksichtigt werden.

Vor Einzug von Hund und Katze muss der Vermieter also informiert werden und dieser der Haltung unter Abwägung des Einzelfalls zustimmen. Die Zustimmung gilt dabei nur für dieses eine Tier und muss für jedes weitere erneut eingeholt werden!

Bei Verstoß drohen Abmahnung, Kündigung und Schadensersatzforderungen. Mieter, die sich nicht an diese Regel halten und ungefragt einen tierischen Freund in die Mietwohnung holen, müssen mit Konsequenzen rechnen:
Von einer Abmahnung, bis zur fristlosen Kündigung und Schadensersatzforderung wegen Mietminderung anderer Hausbewohner wegen lautem Bellens oder aggressiven Verhaltens des unerlaubt gehaltenen Tieres sind möglich.

Sollten sich unangemessene Beeinträchtigungen – wie das Bellen oder aggressives Verhalten – erst später ergeben, könne der Vermieter die Erlaubnis auch nachträglich zurücknehmen.

Die Haltung von Kleintieren wie Vögel, Fische, Hamster, Kaninchen oder auch Ratten darf ohne Nachfrage und Zustimmung beim Vermieter erfolgen, solange sie nicht in übermäßigen Mengen gehalten werden.

Die Haltung von potenziell als gefährlich geltende Tiere wie Vogelspinnen, Giftschlangen, giftigen Skorpione und Co. bedarf generell der Zustimmung des Vermieters. Je nach Bundesland ist deren Haltung ohnehin eingeschränkt oder verboten. Nicht ohne Grund, wenn man sich an Nachrichten aus dem letzten Jahr erinnert, als ein "entlaufene" Giftschlange für eine Großeinsatz von Feuer sorgte und ein Mehr-Parteien-Haus tagelang geräumt werden musste.

14/04/2021

Gut gemeint ist nicht gut gemacht: Die Regulierungswut in der Immobilienwirtschaft

Der politische Konflikt zwischen Umweltschutz und bezahlbarem Wohnen erreicht mit dem Green Deal der Europäischen Union einen neuen Höhepunkt. Europäischen Nachbarn nacheifernd, wird Deutschland die ökologischen Anforderungen an Bestandswohnungen in den nächsten Jahren enorm erhöhen. Das große Problems Deutschland ist hierbei der Spagat zwischen den ökologischen Zielen und dem sozialen Frieden:

Wird Wohnraum den Ansprüchen des Green Deal entsprechend saniert, müssten auch die Mieten erheblich steigen. Doch das ist mit Ausnahme der Modernisierungsumlage verboten, und auch diese wird immer stetig weiter eingeschränkt.

Im Worst Case-Szenario werden die gestiegenen Anforderungen an effizienten und klimaneutralen Wohnraum dazu führen, dass Wohnungen mit schlechter Energiebilanz nicht neu vermietet werden dürfen!

Ca. 58 % der Deutschen leben in Miete! Die Politik will daher den Eindruck vermitteln, dass sie die Sorgen und Nöte der Mieter ernst nimmt und erlässt dafür seit Jahren unzählige Regularien, Verbote und Einschränkungen.
Nur leider taugen diese nicht viel: Seit Einführung der 1. Mietpreisbremse in 2013 gab es immer mehr Vorgaben zu Lasten der Vermieter und zu Gunsten der Mieter. Geholfen hat dies aber alles nichts, denn die Mieten stiegen Jahr für Jahr weiter an.

Verschärfte Regularien führen beim Neubau in naher Zukunft dazu, dass sich die reinen Baukosten durch die immer strengeren energetischen Auflagen um ca. 10 % pro Quadratmeter verteuern werden.

Parallel dazu werden Altbestände durch das Zweckentfremdungsverbot kaum mehr abgerissen und dort neu bebaut werden können. Als Schutz vor der Umwandlung von Wohn- in Gewerbeflächen gedacht, wird das Verbot heute dazu genutzt, Neubau und Nachverdichtung zu verhindern, obwohl diese mit die wichtigsten Instrumente zur Schaffung von mehr Wohnraum bei wenig Bodenfläche in den Ballungszentren darstellen.

Viele Großstädte schreiben dabei auch noch vor, dass neu gebaute Wohnungen grundsätzlich nicht teurer vermietet werden dürfen als Altbestände oder sogar eine bestimmte Miete nicht überschreiten dürfen! Die Folgen:
Statt energie- und flächeneffizienten Wohnraum für mehr Menschen zu schaffen, bleiben ineffizient erbaute und schlecht isolierte Gebäude aus der Nachkriegszeit in Bestlagen stehen.
Das ist weder sozial noch ökologisch sinnvoll, da der CO2-Verbrauch dieser Gebäude übermäßig hoch ist und zudem viel Bodenfläche für wenig Wohnraum verbraucht wird.

Auch beim Mieterschutz sind ähnliche Entwicklungen zu beobachten: Die 1. Mietpreis-bremse hat bei der Suche nach bezahlbarem Wohnraum nicht geholfen. Die Regeln wurden verschärft und die 2. Mietpreisbremse ausgerufen. Im stark nachgefragten Wohnungsmarkt in den deutschen Metropolen stiegen die Mieter jedoch stetig weiter an.

Als erste Stadt führte Berlin im Alleingang auch noch den Mietendeckel mit katastrophalen Folgen ein: Gut betuchte Mieter großer Altbauwohnungen in besten Innenstadtlagen durften ihre Miete erheblich senken, obwohl gerade sie sich die hohen Mieten leisten können. Für die Mieter einfacherer Wohnungen hatte der Mietendeckel hingegen keinerlei Wirkung gezeigt.
Im Gegenteil: Seit der Einführung des Mietendeckels wurden in Berlin immer weniger Mietwohnungen angeboten, da Eigentümer freiwerdende Wohnungen entweder zum Verkauf anbieten, im Freundeskreis vermieten oder lieber leer stehen lassen.

Das Ergebnis der Wohnungspolitik der vergangenen Jahre ist ein Teufelskreis der Regulierungen geworden, denn auf jedes neue Wohnungsgesetz, das in der Praxis nichts taugt, folgt ein weiteres Wohnungsgesetz, das wieder nichts taugt.

Wie bei jeder überbordenden Bürokratie greift die Wohnungspolitik dabei immer mehr an die grundgesetzliche Substanz der Immobilieneigentümer ein.

Die Situation, in der ein Eigentümer eine leerstehende Wohnung nach ökologischer Standards sanieren muss und anschließend nicht lukrativ vermieten kann oder unsaniert gar nicht neu vermieten darf, mag sich heute noch grotesk anhören.
Wenn aber die sozialen und die ökologischen Anforderungen nicht zügig in ein Gleichgewicht gebracht werden, droht der deutschen Wohnungswirtschaft unausweichlich diese Pattsituation.

Bis dahin sind die Mieter weiterhin im Nachteil: Das Angebot an Wohnungen wird sich weiter verknappen und die Preise weiter steigen.

06/04/2021

Die Krux mit den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag!

Das Mietverhältnis ist gekündigt und vor Auszug des Mieters stellt sich die schwierige Frage: Welche Schönheitsreparaturen muss der Mieter vornehmen und welche nicht?

Es gibt kaum eine Frage, die die Gerichte so viel beschäftigt wie die der fälligen Schönheitsreparaturen!

Unter Schönheitsreparaturen sind alle malermäßigen Arbeiten zu verstehen, die erforderlich sind, um die Räume in einen vermietungsfähigen Zustand zu versetzen.

Überraschenderweise gibt es keine konkrete Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen. Über die Jahre wurde von den Gerichten dafür § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung herangezogen und entsprechend als Definition der Schönheitsreparaturen anerkannt. Diese sind abschließend:

1. Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
2. Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen
3. Beseitigung von Dübeln und das Verschließen von Löchern in den Wänden und Decken

Dies bedeutet, dass alle übrigen Reparaturen keine Schönheitsreparaturen sind und die bei vertragsgemäßem Gebrauch und normaler Abnutzung durch den Mieter somit durch den Vermieter vorzunehmen sind! Dies sind u. a.
1. Streichen von Balkonen, Terrassen und Fenstern von außen
2. Instandsetzung von Fensterverkittung
3. Erneuern/Auswechseln von Teppichböden
4. Abschleifen/Versiegeln von Holzfußböden
5. Beschädigungen am Laminat, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind
6. Streichen des Hausflurs und sonstiger Gemeinschaftsräume
7. Alle Schäden, die auf normaler Abnutzung der Mietsache beruhen
8. Schäden, die der Mieter nicht verursacht hat
9. Glasarbeiten
10. Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern und Leitungen

Besonderes ist im Mietvertrag daher auf die Formulierungen zu Schönheitsreparaturen zu achten! Denn Formularklauseln, die den Mieter benachteiligen, sind unwirksam!
Aktuell gibt es 3 wirksame Klauseln, die rechtlich unstrittig sind:
1. Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen
2. Die Wohnung wird renoviert übergeben
3. Die Wohnung wird unrenoviert übergeben. Der Mieter erhält einen Betrag von X € für die Vornahme der Schönheitsreparaturen anhand eines beigefügten Kostenvoranschlags. Die Wohnung gilt damit als renoviert übergeben.

Hingegen sind alle Formulierungen nichtig, die den Mieter benachteiligen. Beispielsweise:
1. Eine vorgegebene Farbauswahl
2. Einschränkungen in der Gestaltungsfreiheit während des Mietverhältnisses
3. Notwendige Zustimmung des Mieters bei Abweichungen von bestimmten Ausführungsarten
4. Arbeiten außerhalb der Mieträume, z. B. Außenseite von Fenstern und Eingangstür
5. Die Auflage, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen
6. Quotenklauseln, die feste Zeitintervalle zum Streichen vorsehen

Achtung: Ist nur eine Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nichtig, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen vornehmen!

Der Gesetzgeber schlägt sich aber nicht nur auf der Seite der Mieter: Notwendige Reparaturen, die durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch oder normale Abnutzung anfallen, hat der Mieter zu vertreten. Dies sind z. B. ein vom Hund zerkratztes Parkett, Brandlöcher im Teppich usw.

Fazit: Selbst die vordergründigen Aspekte zum Thema Schönheitsreparaturen sind für Laien schwierig zu durchschauen. Um nichts falsch zu machen empfiehlt es sich, Rat und Unterstützung durch Fachleute einzuholen, z. B. durch eine kompetente Hausverwaltung!

01/04/2021

WEG-Reform 2020

Hier finden Sie die wichtigsten Änderungen für Eigentümer von Eigentumswohnungen in Bezug auf die Eigentümerversammlung:

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG (erneut eine wunderbare Wortschöpfung mit 38 Buchstaben!) ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten und modernisiert tatsächlich die Eigentümerversammlung

Die Zeiten, in der einzelne Eigentümer über Jahre wichtige Vorhaben blockieren konnten, sind endlich vorbei!

1. Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
Alte Regelung:
Die Versammlung ist nur Beschlussfähig, wenn die anwesenden Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Andernfalls musste eine Wiederholungsversammlung einberufen werden, die stets beschlussfähig war.

Neue Regelung:
Jede Versammlung ist automatisch beschlussfähig!
Unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten beziehungsweise online zugeschaltet sind!

2. Umlaufbeschluss
Alte Regelung:
Ein Umlaufbeschluss (ohne Versammlung) konnten nur in Schriftform erfolgen. Außerdem kam ein Umlaufbeschluss nur zustande, wenn ALLE Eigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.

Neue Regelung
Ein Umlaufbeschluss kann jetzt auch in Textform (z. B. per Email) gefasst werden. Darüber hinaus kann die Eigentümerversammlung jetzt beschließen, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann.

Beispiel: Die Eigentümer fassen in der Versammlung einen Beschluss über die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme. Es ist noch nicht klar, an wen der Auftrag erteilt werden soll. Hier können die Eigentümer beschließen, dass hierüber (= konkreter Beschlussgegenstand) im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden wird.

3. Eigentümerversammlung digital
Alte Regelung:
Die Eigentümerversammlung musste als Präsenzveranstaltung stattfinden

Neue Regelung
Die Präsenzveranstaltung bleibt. Zusätzlich kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Online-Teilnahme an einer Präsenzveranstaltung erlauben und dabei auch die konkreten Bedingungen (Auswahl der Technik, geschützter Zugang etc.) festlegen.

4. Einladungsfrist
Alte Regelung
Die Einladungsfrist betrug 2 Wochen

Neue Regelung
Die Einladungsfrist beträgt jetzt 3 Wochen und kann wie bisher auch in Textform (z. b. Email) erfolgen.

22/03/2021

Digitale Eigentümerversammlungen nach dem WEG-neu

Zum 01.12.2020 hat die Bundesregierung weitreichende Änderungen im WEG Gesetz für Wohneigentums-Gemeinschaften beschlossen. Diese bringen im Bereich der Eigentümerversammlung deutliche Veränderungen mit sich:

Eigentümerversammlungen können künftig flexibler gestaltet werden und zusätzlich digital stattfinden. Die Präsenzveranstaltung bleibt allerdings Pflicht!
Nach § 23 Abs. 1 WEG-neu erhalten die Eigentümer nun die Möglichkeit, nach entsprechender Beschlussfassung der WEG, an digitalen Eigentümerversammlungen online teilzunehmen.

Das klingt einfacher, als es tatsächlich ist: Der technische Aufwand ist enorm, um sowohl die Parteien vor Ort und die online zusammen zu schalten.
Glücklicherweise gibt auf dem Markt schon zahlreiche Anbieter, die Software für die sogenannten Hybriden-Eigentümerversammlungen anbieten. Dies bieten dabei u. a. die Möglichkeit

1. Abstimmungen per App inkl. Vollmachts- und Weisungsverwaltung und automatischem Beschlussbuch durchzuführen.
2. Die Eigentümerversammlung softwaregestützt ablaufen zu lassen inkl. Videofunktion für Wortmeldungen vor Ort und von Zuhause.
3. Einladung und Tagesordnung zu verwalten und elektronisch oder per E-Post zu versenden.

Die Kosten dafür belaufen sich je nach Anbieter und Größe Ihrer WEG auf ca. 2-5 €/Monat. Die Zeitersparnis für An- und Abfahrt sollte Ihnen das allemal Wert sein.

Eine weitere Änderung im WEG-neu ist, dass eine Eigentümerversammlung künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig ist. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden.

Ferner bedürfen Umlaufbeschlüsse künftig nur noch der Textform anstatt der Schriftform (§ 23 Abs. 3 WEG-neu). Hierdurch soll die Möglichkeit eröffnet werden, auch elektronische Kommunikationsmittel wie E-Mail, Internetplattformen oder Apps zu nutzen, um einen Umlaufbeschluss zu fassen.

Somit können die Eigentümer über konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG-neu).

15/03/2021

Frist für Teilerlass der Grundsteuer 2020 bei unverschuldeten Mietausfällen endet am 31.03.2021

Vermieter können bis zum 31.03.2021 beim der für die Grundsteuer zuständigen Stadt oder Gemeinde einen Teilerlass beantragen, wenn sie unverschuldet erhebliche Mietausfälle hatten. Neben Corona-bedingten Ausfällen können dies auch unwetterbedingte Renovierungen, Feuer o. ä. Umstände sein, solange eine Versicherung diese Ausfälle nicht abdeckt.

Die Grundsteuer wird um 25 % erlassen, wenn bei vermieteten Immobilien die Mieterträge 50 % hinter dem normalen Rohertrag zurückgeblieben sind. War eine Immobilie in 2020 vollkommen ertraglos, können bis zu 50% der Grundsteuer erlassen werden.

Adresse

Mönchbruchstraße 59
Kelsterbach
65451

Öffnungszeiten

Montag 10:00 - 15:00
Dienstag 10:00 - 15:00
Mittwoch 10:00 - 15:00
Donnerstag 10:00 - 15:00
Freitag 10:00 - 15:00

Telefon

+4915141662244

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