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SENGER Immobilien

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Impressum: http://www.senger-consult.de/impressum.html Der Verkauf oder die Suche nach eigenem Haus kann genau so verwirrend sein, wie die Reise nach Oz.

Kompetenz und Leidenschaft für Ihr Zuhause

"There is no place like home" sagt Dorothy in "Dem Zauberer von Oz" und hat damit natürlich Recht. Wir können Ihnen helfen und den Verkauf oder Kauf möglichst transparent und einfach machen.

19/07/2025

Das Ein- und Zweifamilienhaus - wirklich ein ökologischer Problemfall?
Es ist eine Tatsache: Das Einfamilienhaus verbraucht mehr Grundfläche, mehr Rohstoffe und mehr Energie als andere Wohnformen. Ist die Zeit der neugebauten Eigenheime deshalb vorbei? Viele Politiker mit progressivem Anspruch würden das mit Ja beantworten. In vielen Städten werden deshalb keine Neubaugebiete für Einfamilienhäuser mehr ausgewiesen, sondern allenfalls für Mehrfamilienhausbauten. Doch sind die ökologischen Argumente wirklich stichhaltig? Das gesamte deutsche Staatsgebiet umfasst 357.588 km², davon sind derzeit nach Schätzung ca. 50 % versiegelt, also ca. 178.794 km². Würde jeder Haushalt mit 2 und mehr Personen tatsächlich im neuen EFH mit ca. 65 m² Grundfläche, zusätzlich 30 m² für Terrassen und Wege, sowie 150 m² Anteil für Straßen und Infrastruktur, untergebracht, so würde sich die versiegelte Fläche um ca. 5.900 km² vergrößern.

Das sind gerade einmal 3,3 % der bisher schon versiegelten Fläche. Berücksichtigt man, dass nur 2/3 der Mehrpersonenhaushalte den Wunsch nach einer eigenen Immobilie haben, ein Teil schon im Einfamilienhaus Bestandsimmobilie saniert, sinkt die höhere Versiegelung durch die Realisierung aller Einfamilienhausträume auf ca. 1 % oder gar darunter. Hinzu kommt, dass nichts so hingebungsvoll gepflegt, repariert und saniert wird, wie das eigene Haus. Eine höhere Eigentumsquote würde auch zu einer deutlich höheren Sanierungsquote und einem Rückgang des CO2-Ausstoßes führen.

14/07/2025

Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht – was ist der Unterschied?
Worin unterscheiden sich Sondereigentum und Sondernutzungsrecht? Sondereigentum bezeichnet das Alleineigentum an abgeschlossenen, klar abgrenzbaren Räumlichkeiten innerhalb einer Immobilie. Dazu zählen beispielsweise Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder auch PKW-Stellplätze. Seit der WEG-Reform Ende 2020 können auch Gärten, Terrassen und ähnliche Flächen als Sondereigentum deklariert werden, sofern sie baulich eindeutig zugeordnet sind. Demgegenüber steht das Sondernutzungsrecht, das einem bestimmten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums einräumt ohne dass er dadurch Eigentümer dieser Fläche wird. Typische Beispiele sind Außenstellplätze oder Kellerräume. Diese bleiben formal im Eigentum der Gemeinschaft, dürfen aber exklusiv von einem bestimmten Eigentümer genutzt werden. Die wesentlichen Unterschiede zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht zeigen sich insbesondere in den Rechten und Pflichten der Eigentümer. Während der Eigentümer von Sondereigentum grundsätzlich frei darüber verfügen kann – er darf die entsprechenden Räume nach eigenen Vorstellungen umbauen, veräußern oder mit Rechten belasten – ist dies beim Sondernutzungsrecht nicht ohne Weiteres möglich, sondern bedarf der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Für Instandhaltung, Reparaturen oder bauliche Maßnahmen am Sondereigentum ist der jeweilige Eigentümer selbst zuständig und nicht die Gemeinschaft.🏠🏡🏘

08/07/2025

Spätestens mit dem Abschluss der lokalen Wärmeplanung in Mainz 2026 und in den kleineren Gemeinden und Städten 2028 wird die fossile Heizung nicht mehr neu eingebaut werden können. Neben der Wärmepumpe, die nach derzeitigem Stand den größten Marktanteil erobern dürfte, gibt es aber auch weniger bekannte Alternativen, die durchaus ebenfalls interessant sein können, eine davon ist die elektrische Heizfolie. Sie wird derzeit vor allem bei Sanierungen angewendet, um Kondensatausfall an Außenbauteilen und damit Schimmelbefall in kritischen thermischen Situationen zu vermeiden. Mit ihr kann die Oberflächentemperatur von Wand-, Decken- und Bodenflächen unproblematisch angehoben werden und mittlerweile gibt es auch Systeme, die sich für die effiziente Beheizung von ganzen Gebäuden eignen. Mit Hilfe der elektrischen Heizfolie kann man mit geringem finanziellem und technischem Aufwand eine Deckenheizung installieren, die ideal für Allergiker ist, da sie nur für wenig Luft– und Hausstaubverwirbelung sorgt.

Sie wird, je nach Wärmbedarf auf 30 - 60 % der Deckenfläche mit steckerfertigen Netzteilen installiert, verspachtelt und überstrichen – fertig ist die Deckenheizung mit angenehmer Strahlungswärme in einem energetisch optimiertem Gebäude. Sie kann als Hybridlösung auch zusätzlich z. B. zur Gasheizung betrieben werden. Erste Installationen in energetisch optimierten Häusern in Kombination mit Photovoltaikanlage, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und elektrischen Durchlauferhitzern zur Warmwasserbereitung ergaben Energiekosten von ca. 85 € pro Monat für ein 140 m² großes EFH.

̈rmepumpen

04/07/2025

Immobilienmarkt 2025 - jetzt kaufen oder lieber abwarten?
Als intensive Beobachter des Marktgeschehens erscheint es uns so, dass die Immobilienpreisreduzierung, die wir in den letzten beiden Jahren erlebt haben im Jahr 2024 zum Stillstand gekommen ist und sich 2025 sogar leicht ins Gegenteil verkehren kann. Ein Preiseinbruch in größerem Umfang erscheint zur Zeit nicht vorstellbar. Stabile oder sogar leicht steigende Preise wie wir sie derzeit erleben, sprechen dafür, lieber schnell eine günstige Kaufgelegenheit wahrzunehmen als auf eine noch günstigere zu warten. Auch die Immobilienfinanzierungen erscheinen derzeit auf sehr stabilem Niveau zu sein und es gibt nicht viel Bewegung bei den Bauzinsen und wenn, dann eher eine leichte Erhöhung im Vergleich zum letzten Jahr. Auch in diesem Bereich gibt es somit keine Argumente für weiteres Abwarten.

Wer also eine passende Immobilie findet, für die er eine solide und nachhaltige Finanzierung bekommt, dann spricht nichts dagegen diese Kaufchance auch wahrzunehmen. Selbst eine ältere Immobilie kann sich jetzt lohnen. Der Einbruch bei den Neubauzahlen sorgt mittlerweile wieder für mehr Angebote bei Handwerkerleistungen und z. T. auch wieder für günstigere Preise. Noch gibt es auch interessante Förderungen für Sanierungen.
Wer dagegen auf ein zukünftig größeres Angebot, sowie niedrigere Preise und Zinsen spekuliert, verpasst womöglich eine große Chance zum Einstieg in die Immobilieninvestition.

03/07/2025

Moos auf dem Dach – ist das wirklich ein Problem?
Jetzt, nach einem langen, feuchten Winter betrachten viele Hauseigentümer ihre Dächer und stellen fest: Es hat sich reichlich Moos gebildet, meist auf älteren Betondachziegeln. Muss ich das Dach jetzt reinigen (lassen)? Meistens ist so ein Bewuchs aus Moosen, Algen oder Flechten kein Problem, oder allenfalls ein optisches. Das sagt auch der Zentralverband des Deutschen Dachdeckerhandwerks. Man kann ihn deshalb als naturgegeben hinnehmen. Selbst einen stärkeren Bewuchs kann man tolerieren, solange er nicht ernsthaft den Wasserablauf behindert und für Stauungen sorgt, sodass die Ziegel hinterläufig werden.

Allerdings sollte man bei stärkerer Moosbildung darauf achten, dass regelmäßig die Dachrinne kontrolliert wird, so dass nicht sich lösende Moose in die Dachrinne fallen und diese im Laufe der Zeit verstopfen. Gerade bei kräftigem Starkregen kann das schon einmal passieren und dann die Außenwand durchfeuchten. Wenn Ihnen das Moos auf dem Dach partout nicht gefällt, dann klettern Sie bitte nicht selbst mit dem Kärcher auf das Dach. Die Unfallgefahr wäre in so einem Fall sehr hoch und auch die Gefahr, dass Sie die Eindeckung beschädigen. Beim Begehen können schnell Dachsteine zerbrechen oder es kann mit dem Hochdruckreiniger die Dachdämmung durchfeuchtet werden. Beides vermeiden Sie, wenn Sie die Reinigung des Daches einem Fachbetrieb überlassen, der weiß, was er tut und ggf. auch für angerichtete Schäden haftet.

02/07/2025

Die Vorfälligkeitsentschädigung ...
… kann bei einem Immobilienverkauf ein wesentlicher Kostenfaktor sein, der unbedingt vor Aufnahme der Verkaufstätigkeit mit der Bank geklärt werden sollte. Der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn der Kredit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist gekündigt wird. Der dadurch entstehende Zinsverlust der Bank muss nach BGB entschädigt werden. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich zusammen aus dem Zinsausfall, der möglichen Wiederanlageverluste und den Kosten durch die Wiederanlage des Kapitals. Gegenrechnen lassen muss sich die Bank die eingesparten Risikokosten für den Kredit. Im Prinzip gibt es 2 unterschiedliche Berechnungsmethoden der Banken:
Aktiv–Aktiv–Methode: Die Vorfälligkeit errechnet sich aus der Differenz zwischen den vertraglich vereinbarten Zinsen und den aktuellen Marktzinsen.
Aktiv–Passiv–Methode: Die Vorfälligkeit errechnet sich aus der Differenz zwischen den ursprünglich vereinbarten Zinsen und der aktuellen Rendite von Bundesanleihen.
Bestehen Sie in den Gesprächen mit Ihrer Bank darauf, dass nur die tatsächlichen finanziellen Nachteile geltend gemacht werden und dass Sie eine transparente und nachvollziehbare Berechnung erhalten. Manchmal kann ein Kreditvertrag auch noch nach Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen werden, wenn die Widerrufsbelehrung des Kreditinstitutes fehlerhaft war. Eine entsprechende Prüfung kann sich lohnen.

28/06/2025

Warum Immobilieneigentum für immer weniger Deutsche eine Option ist...
Die Eigentumsquote ist in Westdeutschland bis ca. 1993 stetig bis auf gut 48 % angestiegen und seitdem bis auf ca. 42 % gesunken. In Ostdeutschland ist sie seit 1990 bis 2013 stetig von etwa 18 % auf gut 36 % gestiegen und seitdem stagniert sie auf diesem Wert. Insgesamt ist Deutschland eine Nation von Mietern und Schlusslicht in der Eigentumsquote innerhalb der EU. ⏫
Nachbarländer wie Frankreich (65 %) oder die Niederlande (70 %) sind deutlich besser.

Woran liegt das?
Historisch ist der niedrigere Wert im verlorenen Weltkrieg mit der damit einhergehenden Eigentumsvernichtung und Bevölkerungsvertreibung begründet, was dazu geführt hat, dass Deutschland nach dem Krieg auf niedrigerem Eigentums-Niveau gestartet ist, als die Nachbarn. Der Rückgang der Eigentumsquote der letzten 15 Jahre ist jedoch der Vernachlässigung der Eigentumsförderung durch die Politik geschuldet und vor allem dem in kurzen Abständen immer weiter verschärften Gebäudeenergiegesetz (GEG), was bei unter 1 % Bauzinsen vielleicht noch verkraftbar war, bei fast 4 % heute, Bauen aber unbezahlbar macht. So ist der Baupreisindex mit über 83 % seit 2010 mehr als doppelt so stark gestiegen wie die Verbraucherpreise mit ca. 38 %. Viele Stimmen aus der Baubranche fordern deshalb, die Auswüchse der Überregulierung wieder zurückzuschneiden und vernünftige gesetzliche Mindestnormen einzuführen mit einer größeren Kosteneffizienz und wieder bezahlbaren Baupreisen.📈

23/06/2025

Irgendwann muss die Tiefgarage saniert werden

Tiefgaragen sind starken Belastungen ausgesetzt. Belastungen aus dem Garagenverkehr, Erdfeuchte, Witterung und große Temperaturunterschiede können die Konstruktion belasten. Oft wird unterschätzt wieviel salzhaltiges Schmelzwasser durch die in der Garage abgestellten Autos eingetragen werden kann. Gerade letzterer Punkt sorgt oft für eine kontinuierliche Gefährdung der TG-Konstruktion und für hässliche Spuren auf den abgestellten Autos. Abplatzender Beton an Decken und Unterzügen, Rostschlieren und eindringende Feuchtigkeit zeigen an, dass eine Sanierung ansteht. Vor der Sanierung ist eine sorgfältige Untersuchung des Ist-Zustandes der Garage notwendig. Ein erfahrenes Ingenieurbüro sollte die für eine erfolgreiche Sanierung notwendigen Arbeiten identifizieren, planen, ausschreiben und überwachen. Je besser die Sanierung geplant und vorbereitet wird, desto günstiger und nachhaltiger können die anschließenden Arbeiten werden. In der Regel müssen Decken und Stützen öl– und salzbeständig beschichtet und gerissene Konstruktionen verpresst werden, sodass die vorhandene Bewehrung funktionstüchtig bleibt und keine statischen Probleme auftreten. Deshalb sollten die Arbeiten auch an professionelle und erfahrene Unternehmen aus dem Bereich Betonsanierung und Bautenschutz vergeben werden, die sich bewusst sind, wie groß die mit der Sanierung übernommene Verantwortung für die weitere Lebensdauer der Garage ist.

14/06/2025

Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl?

Ein wichtiger Grund warum sich viele Immobilieninteressenten für einen Neubau entscheiden, ist die größere energetische Effizienz. Seit der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 wurde der Energieverbrauch von neuen Wohnbauten mit der derzeit immer noch gültigen EnEV 2009 um über 60 % reduziert. Eine weitere Reduktion wird die kommende EnEV 2014 bringen.

Was heißt das für Ihren Geldbeutel? Während Sie bei einem älteren Haus aus den 60er oder 70er Jahren durchaus mit einem Verbrauch von über 20 l/m² Wohnfläche rechnen müssen, darf ein modernes Gebäude nach aktueller Energieeinsparverordnung nur noch weniger als ca. 8 l/m² verbrauchen. Die Einsparung beläuft sich bei einem Preis von ca. 80 Cent pro Liter bei einem 150 m²-Haus somit auf ca. € 1.500 im Jahr. Das ist ein beein-druckendes Einsparergebnis.

Lohnt sich deshalb jeder Aufwand fürs Energiesparen? Ein heutiger Neubau mit 150 m² verbraucht pro Jahr nur noch ca. 1.000 l Heizöl. Eine weitere Verbesserung der Effizienz um ca. 25 % würde deshalb auch nur noch eine Einsparung von ca. € 200 pro Jahr bringen. Es wird somit immer schwieriger, den durch energiesparende Maßnahmen entstehenden zusätzlichen Aufwand tatsächlich durch niedrigere Energiekosten wieder einzuspielen. Holen Sie deshalb immer fachkundigen Rat ein, z. B. bei einem Energieberater, wenn Sie das energetische Konzept Ihres neuen Hauses festlegen.

13/06/2025

Neubau oder Bestandsimmobilie - was ist die bessere Wahl?
Immer wieder kommen Immobilieninteressenten mit dieser Frage zu uns in unser Büro. Leider gibt es darauf keine allgemeingültige Antwort. Sowohl die Bestands- wie auch die Neubauimmobilie haben Vor- und Nachteile, die man vor einem Erwerb sorgfältig abwägen muss.
- Möchten Sie die Immobilie selbst beziehen oder wollen Sie eine Anlageimmobilie erwerben?
- Ist Ihnen an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten oder besonderen Ausstattungsmerkmalen Ihres neuen Zuhauses gelegen?
- Wie hoch ist Ihr Budget? Kommt es für Sie vor allem auf einen besonders attraktiven Kaufpreis an?
- Wie wichtig ist ein niedriger Unterhalt und damit die energetische Effizienz?
- Wünschen Sie sich jahrelange Sorgenfreiheit und Herstellergarantien oder sind Sie bereit zukünftig Zeit und Geld in die Instandhaltung zu investieren?
- Sind Sie an den umfangreichen Fördermöglichkeiten der KfW interessiert oder finanzieren Sie die Immobilie aus eigenen Mitteln bzw. mit Bankkrediten?
- Müssen Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt eingezogen sein oder können Sie mit den beim Neubau üblichen Terminrisiken leben?
Eine Beratung durch Fachleute wie Architekten, Bauingenieure und Makler kann bei der sorgfältigen Analyse der eigenen Wünsche und Bedürfnisse eine nützliche Hilfe sein und viel Zeit und Geld einsparen.

04/06/2025

Johannes Hartenstein, Dipl.-Rechtspfleger (FH), Mainz
Die Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft – der Ausweg aus einer verfahrenen Situation?⚖️
Jedes Mitglied einer Eigentümergemeinschaft kann die Auflösung der Gemeinschaft durch eine Versteigerung des Eigentums beantragen. Hier erfahren Sie, was im Vorfeld bedacht werden sollte, bevor dieser entscheidende Schritt gemacht wird.

Problem oder Lösung?
Herr Hartenstein legt dar, welche Chancen und Risiken die Teilungsversteigerung mit sich bringt bzw, in welchen Situa-tionen sie eher Problem und wann sie eine Lösung sein kann. Er wird auch verständlich machen, warum der freie Verkauf meist die bessere Lösung ist.

Bild: https://kanzlei-herfurtner.de/Wordpress/wp-content/uploads/2024/12/Teilungsversteigerung-Erben-1200x660.jpg.webp

04/09/2019

Neuer Vortrag von Dr. Thomas Ammelburger, Notar, Mainz am 25.09.2019 in den Büros von SENGER Immobilien:
Der Immobilienkauf mit dem Partner - Was sich Käufer und Verkäufer vor dem Notartermin sorgfältig überlegen sollten

In der Regel ist die Immobilientransaktion ein seltenes Ereignis im Leben eines Menschen. Dabei geht es immer um viel Geld und immer ein Stück weit auch um existentielle Konsequenzen für die weitere Lebensplanung.

Der Notar wird Ihnen helfen, die vielfältigen Aspekte bei Erwerb und Verkauf einer Immobilie gemeinsam mit dem Partner zu berücksichtigen, damit Sie die entscheidenden Fragen stellen und sie mit den richtigen Beratern auch entscheiden können. Unter Umständen werden Sie feststellen, dass Sie in der Vergangenheit Fehlentscheidungen getroffen haben und dann erfahren, wie Sie diese doch noch korrigieren können.

Der Vortrag ist kostenlos - Bitte melden Sie sich aber an, die Anzahl der Plätze ist begrenzt.

Adresse

Alte Mainzer Straße 3
Mainz
55129

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