Werner Germayer, Bausachverständiger

20/11/2017

Meine neue Homepage ist seit Freitag online!

Willkommen bei Bausachverständiger, Baugutachter und Immobiliengutachter Werner Germayer für Mainz und Umgebung. Ihr Partner für Immobilienbewertung, Hauskauf, Baumängel, Baubegleitung.

08/11/2016

Balkonsanierung- und Aufwertung mit einer Epoxidharzbeschichtung

Bedingt durch Witterungseinflüsse und teilweise unsachgemässer Herstellung der Balkone entstanden über Jahre hinweg Durchfeuchtungs- und Korrossionsschäden an der Bewehrung von 32 Balkonen an einer Wohnanlage in Wiesbaden. Diese Schäden führten zu einer starken Beeinträchtigung der Tragfähigkeit der Balkone. Daher beauftragten mich die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Planung und Überwachung der Sanierung/Instandsetzung der Balkone.
In der Eigentümerversammlung, in der ich als Sachverständiger für
Bauschäden und Bauexperte teilnahm, wurden die Eigentümer über die einzelnen Arbeitsschritte informiert. Die Schwerpunkte der Eigentümer bei der Sanierung lagen auf einer dauerhaften Haltbarkeit, dem äußeren Erscheinungsbild und einer kurzen Bauzeit um die Beinträchtigungen so gering wie möglich zu halten. Dies wurde trotz des kompletten Rückbau des Altbelages und den verschiedenen Arbeitsschritten wie Einbau eines neuen Estrichs, Erneuerung der Entwässerungsanlagen, Herstellung der unteren und oberen Abdichtung gegen Feuchtigkeit, einstreuen der Farbchips die im übrigen auf das gesamte Farbkonzept der Immobilie abgestimmt wurden und der Versiegelung, erreicht. Während der Sanierung wurden die vielen Arbeitsschritte schriftlich und durch Fotos dokumentiert. Somit sind spätere Gewährleistungsansprüche
bei Mängeln besser durchzusetzen.

19/10/2016

Was macht eigentlich ein Energieberater? Teil 3

Energiesparen aber wie? Augen auf beim Häuserkauf!

Der Verlust bei Heizenergie durch schlechte Wandaufbauten, ein undichtes Dach oder ein ineffizientes Heizsystem sind eine wahre „Geldgrube“ für die Energieversorger. So kann manches vermeintliche „Schnäppchen“ beim Hauskauf zur Kostenfalle werden.

Einem kaufinteressenten (also auch bei der Hauskaufbesichtigung), potentiellen Käufer, Mieter, Pächter eines bebauten Grundstücks, Wohnungs- oder Teileigentums ist auf dessen Verlangen unverzüglich ein Energieausweis auszuhändigden (§ 16 Abs. 2 EnEV). Davon nicht erfasst sind sind kleine Gebäude und Baudenkmäler (§ 16 Abs. 5 EnEV). Bei dem Energieausweis handelt es sich um ein Dokument, welches ein Gebäude energetisch bewertet. Die Deutsche Energie-Agentur GmbH (dena) publizierte den Archetypus eines bundeszeit einheitlichen Energieausweises mit der Bezeichnung als „Energiepass für Wohngebäude im Bestand“.

Aussagekraft des Energieauseises sind der Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf und Energieverbrauchskennwert.Hingegeben verwendet die EnEV für die öffentlich-rechtliche Urkunde den Begriff „Energieausweis“. Teilweise wird in Deutschland und Österreich auch der Begriff Energiesparausweis verwendet.
Um den Energieausweis zu verstehen, ist Expertenwissen unerlässlich: Wir interpretieren Ihnen die Leseart des Energieausweises, ob es sich um einen Verbrauchsausweis handelt (dieser stellt den mittleren Verbrauch der letzten 3 Jahre dar) oder es sich hier um einen Bedarfsausweis handelt. Energieberatungen werden von uns in Idstein/Taunus, Hattersheim, Groß-Gerau, Dreieich, Neu-Isenburg und Bad Homburg durchgeführt.
Meiner Meinung nach ist durch den „Ausweis“ keine wünschenswerte Transparenz und Einfachheit des Ausweises durch den Gesetzgeber erreicht worden.

Wir unterbreiten Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot, begleiten und beraten Sie auch bei der Durchführung von energetischen Baumaßnahmen.

13/10/2016

Was macht eigentlich ein Energieberater? Teil 2

Ich als Bauexperte habe im Rahmen meiner Beratung als Energieberater die sogenannte Energieeinsparverordnung (kurz „EnEV 2013“) zu beachten. Diese gehöhrt zum deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes.

Der Gesetzgeber regelt auf rechtlichen Basis die Befugniss durch das Energieeinsparungsgesetz (kurz „EnEG“) Bauherrenbautechnische Minestanforderungen zum nachhaltigen und effizienten Betrieb des Betriebsenergiebedarf der Immobilie meiner Kunden. Die „EnEV“ muss ich im Zuge meiner Energieberatung in meiner Kunden in Darmstadt, Ingelheim, Koblenz, im Rhein-Main-Gebiet, im Hunsrück, im Taunus, Taunusstein, Schlangenbad, Eppstein, Hofheim, Bad Soden, Eschborn, Kronberg, Königsstein, Oberursel, Bad Homburg v.d.Höhe, Rüsselsheim, Niedernhausen, Eltville, Östrich-Winkel, Geisenheim, Limburg, Montabaur immer dann beachten, wenn es um Wohn- und Bürogebäude geht, sowie teilweise wenn es sich Betriebsgebäude handelt, die energetisch saniert werden sollen.
Die Energieeinsparverordnung ist ein wichtiges Instrument der deutschen Energie- undKlimaschutzpolitik dar Ratio legis der EnEV ist die Erreichung der energiepolitischen Ziel der Bundesregierung, bis 2050 ein nahezuklimaneutraler Gebäudebestand zu erreichen.

05/10/2016

Was macht eigentlich ein Energieberater? Teil 1

Als Baugutachter und Energieberater bilanziere und begutachte ich Immobilien energetisch. Dabei ist es im Rahmen meiner Enegieberatung meine Aufgabe, wichtige Ratschläge und Hinweise bei Erwerb oder Erneuerung des Objektes zu erteilen. Wenn die Heizungsanlage altersschwach wird, die Fassade bröckelt oder der Wohnkomfort spürbar sinkt, wird es Zeit für eine energetische Sanierung. Als wichtige Rechtsquelle ist die Energieeinsparungsverordnung (kurz „EnEV“ – siehe dazu Was macht eigentlich ein Energieberater? Teil 2) zu beachten. Hier sind gesetzlich die einzuhaltenden Dämmwerte z. B. für Fenster, Türen Außenwände, Kellerdecken, Dachdämmung etc. festgelegt. Damit die Sanierung richtig geplant und umgesetzt wird, helfen wir Ihnen in Mainz, Wiesbaden, Darmstadt, Koblenz, Oberursel, Frankfurt, Bonn, Simmern. Meine Beratung gliedert sich in die Bestandsaufnahme, ein individuelles Sanierungskonzept und last but not least in den Nachweis der Sanierung.

Dabei unterstütze ich Sie auch mit einem weiterführende Kompetenzen im Hinblick quf Planung, Baugenehmigung (sogenannte „Bauvorlageberechtigung“), Vergabe von Bauleistungen an die ausführenden Baufirmen der einzelnen Gewerke, Bauüberwachung und eine volle Kostenkontrolle des Vorhabens. Auch in gesellschaftlicher und poitischer Maxime nimmt meine Tätigkeite eine bedeutende Rolle ein, denn die KfW fördert aktuell mit den Programmen „Energieeffizient Sanieren“ und „Energieeffizient Bauen“ einen „Zuschuss für Baubegleitung“ die energetische Sanierung. Je nach Umfang der Sanierung erhält der Hausbesitzer sogar einen Teil der Kosten erstattet.

16/08/2016

Baugutachter in Zahlen – „Baumängel kosten richtig Geld“

Baugutachter und Bausachverständiger Germayer berichtet:

Nach Brancheninterna verursachen Baumängel an Wohngebäuden beim Neubau über eine Milliarden Euro Schäden. Im Durchschnitt stellen meine Kollegen und ich gut 30 Mängel an Neubauten fest; in ganz schlimmen Fällen auch mal gut über 80!

Dabei handelt es sich zumeist um Schäden an Fenster und Türen (nach der Fenstersanierung in Heidelberg, kam es zur Schimmelbildung) , Putz- und Stuckarbeiten (bei einem Objekt in Wiesbaden kam es bei einem Neubau zur Schimmelbildung am Oberputz), Wasser-/Gasinstallationen beziehungsweise Heizungsanlagen wie jüngst erst an einem Gebäude in Mannheim (traumhafter Neubau, aber die Heizung war zu klein dimensioniert und konnte das Gebäude nicht aufheizen). Zu kleineren Fehlern kommt es bei Mauerarbeiten, Estricharbeiten, Abdichtungsarbeiten, Betonarbeiten.

Durchschnittlich müssen meinen Kunden für diese Sanierung gute 10.000 Euro für die unmittelbare Mangelbeseitigung aufwenden, aber was diese Kosten noch toppt, sind die Mangelfolgekosten, welche sich auf über 30.000 Euro, bspw. für Gerichts- und Anwaltskosten belaufen. Hier wird dann schnell die Finanzierung notleidend.

Gerne berate ich Sie deshalb, um sich vor solch „bösen Überraschungen“ wirksam zu schützen. Fragen Sie daher nach dem „Bauexperte Germayer Care Paket“.

28/06/2016

Was ist bei einem Wasserschaden im Keller zu tun?

In meiner Heimat kam es zu einer schlimmen Flut. In Simmern, Kümbdchen, Mengerschied, Gemünden, Stromberg und vielen weiteren Orten kam es zu einer schlimmen Flut.

Mit diesem Artikel möchte ich meinen Kunden zeigen, was nun zu tun ist. Ein Anspruch auf Vollständigkeit kommt dem Artikel nicht zu. Dafür sind Flutschäden zu komplex.

Wasser in Zwischenräumen, sich lösender Putz, rostige Leitungen und Schimmelpilze: Einen Wasserschaden im Keller zieht großen Aufwand nach sich. Die Beseitigung ist teuer und geht nicht schnell: Nach einer Flut sein Haus wieder zu trocknen, ist aufwendig.

Wird das Haus nach einer Flut nicht fachgerecht getrocknet, können Schimmelpilze entstehen, das führt zu Kopfschmerzen, Asthma.

Wasser dringt überall ein und sucht sich seinen Weg. Deshalb sickert es auch in Zwischenräume, die man nicht sieht und die man auch nicht einfach erreicht. An diesen Orten herrschen ideale Bedingungen für Mikroorganismen; hier vermehren sie sich schnell. Ein sehr großes Problem sind deshalb die Zwischenräum. Deshalb muss der Bodenbelag und Estrich geöffnet und getrocknet werden. Es dauert dann Monate, bis die Feuchtigkeit beseitigt ist. Dieser Prozess ist ständig zu überprüfen und die Feuchtigkeit ist zu fortlaufend messen. Idealerweise wird diese auch protokolliert. Eine etwaige mikrobielle Belastung kann danach durch eine Raumluftmessung festgestellt werden.
Auch die anderen Schäden müssen begutachtet werden. Besonders schlimm ist es, wenn Öl aus dem Heizöltank ausgelaufen ist.

An vielen Häusern in meiner Region ist aber nicht (nur) der Keller vollgelaufen, nein, das Wasser hat auch Wohnräume erreicht. Deshalb sollen Untersuchungen feststellen, ob auch Schäden an der Bausubstanz eingetreten sind.

Als Sanierungszeitraum schätze ich bei uns vor Ort einen Zeitraum von sechs bis acht Monaten.

15/06/2016

Aus aktuellem Anlass: Unwetter

Die letzten Wochen war ich unermüdlich im Einsatz, um Unwetterschäden zu dokumentieren. Dabei arbeitete ich nicht nur für Versicherungskonzerne, nein, auch für Privatpersonen.

Die Naturereignisse werden von Jahr zu Jahr – von Woche zu Woche extremer.
Umso wichtiger ist es, das Haus gut zu wappnen vor Unwetter. Hierzu zählt zu einem die Kanalleitung mittels Rückstauklappen und zum anderen eine ordnungsgemäße und funktionierende Abdichtung der Kellerwände nach DIN 18533 herzustellen.
Es ist noch wenig bekannt, dass die alte DIN 18195 durch die vorhergehende DIN ersetzt wurde. Die DIN 18533 wurde speziell auf die Abdichtungen für erberührende Bauteile und Abdichtungen in und unter Wänden ausgelegt.

Bei der Herstellung ist die ordnungsgemäße Ausführung mit einem relativ geringen wirtschaftlichen und Herstellungsaufwand zu realisieren.
Treten jedoch Schäden wegen nicht fachgerechter Ausführung auf, kann es teuer werden.
Daher aufgepasst beim Hauskauf, ob die Wände trocken sind.

Wir beraten und begutachten für Sie.

Außerdem bildet die Beachtung dieser Tipps einen guten Schutz vor Schäden bei Unwetter mit großen Regenfällen.

19/05/2016

Schimmel in der Praxis - Teil II

Fortsetzung zu Schimmel in der Praxis mit Teil II: Ursachenerfoschung des Schimmelschadens

Ohne eine genaue Ursachenerforschung ist keine nachhaltige Schimmelbeseitigung möglich.

Erscheinungsformen des Schimmels:

• Bei der Begutachtung in Mainz stellte ich gleich den ersten typischen Indikator fest; der Geruch: Wo ein muffiger Geruch wahrgenommen wird, ist auch oft Schimmel. Die Intensität kann schwanken und sich stärker oder schwächer entwickeln, denn oft tritt auch ein sog. "Gewöhnungseffekt" auf; dann nimmt man den Geruch nicht mehr so deutlich wahr;

• Bei meiner langjährigen Erfahrung als Baugutachter habe ich auch einen zweiten, ganz trivialen, Indikator "entwickelt": der optische Eindruck. So wie jüngst erst in Wiesbaden. Dort war die Tapete gerade einmal latent verfärbt. Hingegen war das in Bad Honnef schon ganz anders.. dort konnte ich einen "Schimmelpilzrasen" bestaunen.

Welche Ursache hat der Schimmelschaden? Wie schon eingangs erwähnt, ist die Ursachensuche wichtig. Ansonsten kann der Baugutachter kein fundiertes Sanierungskonzept erstellen und der Kunde ist unzufrieden, wenn in der nächsten Periode sogleich wieder Schimmel zu tage tritt.

Lesen Sie meinen Praxisreport:

• -Schimmel kann dort entstehen, wo Feuchtigkeit von außen in ein Bauwerk eingetragen wird (bspw.: wegen eines Schadens an der Abdichtung des Anschlusses zur Bodenplatte);

• Schimmelschäden können auch dort auftreten, wo Feuchtigkeit von innen eindringt (bspw.: Schäden an wasserführenden Leitungen);

• Feuchtigkeit wegen Nutzerverhalten ist eine "dankbare" Ursache, denn hier muss der Nutzer nur ein Bewusststein dafür entwickeln, welche Aktivitäten Feuchtigkeit einbringen können (bspw.: Wasserdampf beim Kochen, Trocknen der Wäsche, Baden, Duschen, ...). Die Probleme lassen sich also leicht abstellen;

• Schimmel wegen (bau)physikalischen Ursachen: Auslöser des Schimmels ist die relative Luftfeuchte im Umfeld eines Bauteils. Sogar dann wenn in der Mitte des Wohnraums ideale klimatische Umstände vorliegen, können in angrenzenden Bauteilbereichen wesentlich tiefere Temperaturen herrschen, so dass der relative Feuchtigkeitswert der Luft zunimmt. Aus meiner Praxis als Bausachverständiger weiß ich, dass dieses Szenario vorwiegend an Außenbauteilen vorfinde. begünstigt wird das durch Wärmebrücken und einer zu geringen Wärmedämmung eines Bauteils. So konnt eich jüngst erst die Ursache der Schimmelpilzbildung an einer erst kürzlich errichteten Immobilie in Frankfurt feststellen. Ein Kunde in Bad Kreuznach hatte seine Möbel (Polstermöbel) im Wohnzimmer nicht ideal positioniert, so dass sich auch dort Schimmel wegen einer Wärmebrücke bilden konnte. Ein Kunde in Darmstadt hatte seine Heizkörper in der Küche auf Null abgesenkt. Hinzutrat die Feuchtebildung beim kochen, die Wärmezufuhr der Heizkörper war zu niedrig. Die Entstehung von Schimmelpilzen wurde begünstigt;

• Verschiedenste Gründe/Ursachen: In Mainz hatte ich einen besonders komplexen Fall. Im Wonhzimmer eines Miethauses in der Altstadt war die ganze Wand voller Schimmel und insbesondere über dem Rollandenkasten. Hier haben sich die oben genannten Ursachen kumuliert.

11/05/2016

Schimmel in der Praxis Teil I

Rufen mich Kunden wegen Schimmel an, geht es im wesentlichen um zwei Fragen: Besteht eine gesundheitliche Gefahr durch den Schimmelpilzbefall und was kann man gegen den Schimmel tun.

Ich rate meinen Kunden dann erstmal ruhig zu bleiben und keine Panik zu verbreiten, denn bei dem Stichwort Schimmel an der Wand bekomme viele - verständlicherweise - erstmal Angst.

Neulich erreichte mich erst ein Anruf einer Kindergartenleiterin aus Bonn, die wegen eines Schmimmelpilzes von der Größe einer viertel großen Handfläche dachte, sie müsse den ganzen Kindergarten "evakuieren"... Auch als mich ein besorgter Mieter aus Königstein anrief, dass er Schimmel in seiner Wohnung entdeckt hätte und ob er eine Atemmaske anlegen sollle, beruhigte ich ihn erstmal um mir die Sache vor Ort anzuschauen; natürlich postwendend. Ich nahm mich den Anliegen an und entdeckte rasch die Ursache. Im ersten Fall war es ein falsches Lüftverhalten und in Königstein trat der Schimmelpilz in Folge eines Leitungswasserschadens auf.

Mein Job ist es, die Ursache des Schimmels zu erforschen, denn Schimmelbefall ist nicht nur optisch störend, nein, er kann auch ein hygienisches Problem verursachen.

Geht es um Schimmelschäden, sind immer fünf Akteure an der Erforschung beteiligt: Der Bausachverständige / Baugutachter, der die Ursache ermittelt und das baukonstruktive Umfeld checkt; klassifiziert wird der Schimmel durch den Mikrobiologen, aus medizinischer Sicht, der Mediziner, der überprüft, ob eine Gefahr für den Betroffenen besteht; der Anwalt, er prüft die rechtlichen Ansprüche bei Schimmelpilzbefall und last but not least, der Bausanierer: er sorgt für eine nachhaltige Beseitigung des Schimmelpilz.
..Forsetzung zur Ursachenerforschung des Schimmelschadens folgt in Teil II

29/04/2016

Checkliste, dass Ihr Hausbau gelingt:

Meine Erfahrung zeigt, der Bauvorbereitung wird häufig ein zu geringer Stellenwert eingeräumt. Deshalb sollten sie die folgenden Punkte in jedem Fall beachten und bedenken:

1. Bodengutachten
Sie sollten eine geologisch-hydrogologische Untersuchung auf dem Baugrundstück vornehmen lassen. Sie tragen das Risiko, wenn nur mit erhöhten Kostenaufwand gebaut werden kann, weil die Boden- und Wasserverhältnisse keinen normalen Bau zulassen.
Das Gutachten sollte auch zwingend Vertragsbestandteil werden.

2. Baurechtrisko prüfen lassen
Lassen sie einen Fachmann prüfen, unter welchen Voraussetzungen das Grundstück bebaut werden darf.

3. Versorgungsanlagen
Planen sie die Grundstückserschließung. Das umfasst insbesondere der Anschluss an die Versorgungsleitungen.

4. Baustellenprotokoll
Sie sollten wichtige Eckdaten im vorfeld, am besten mit der Bauunternehmung protokollieren. Dabei sollten beispielweise folgendes berücksichtigt werden:
-Ist das Baugrundstück erreichbar?
-Muss eine Baustraße angelegt werden?
-Können auch schwere Fahrzeuge das das Grundstück befahren?
-Ist Baustrom und -wasser vorhanden?
-Sind Bäume oder Oberleitungen im Weg?
-Muss die Genenhmigung der Nachbarn eingeholt werden?
-Sind Straßensperrungen erforderlich?

5. Bauversicherung
In jedem Fall sollten sie eine Bauleistungs-, Bauherrenhaftpflicht-, Feuerrohrbau- und eine Bauhelfeversicherung abgeschlossen werden.

Ihr Werner Germayer

20/04/2016

Aus der Praxis - Hauskaufbewertung
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Am Wochenede wurde ich kurzfristig von einem immobilienmakler angerufen: die Parteien konnten sich auf keinen Wert einer Immobilie in Mainz Gonseheim festlegen. Ich sollte ein Wertgutachten erstellen, doch meine Kunden fragten mich erstmal, warum sie einen Bausachverständigen vor dem Immobilienerwerb konsultieren sollen.

Ich brachte folgendes Beispiel:

Eine Immobilie ist sehr groß und komplex; man muss das Objekt ganz genau "durchleuchten" und das nicht nur nach Riskien, nein, auch nach Chancen. Selbst bei einem Autokauf, kann man als Laie schon viele Fehler begehen und Mängel übersehen oder den Wert falsch einschätzen. Das Risiko, dass diese Szenarien beim Hauskauf auftreten, sind vielfach höher.

Wert der Immobilie: Der Wert des Hauses ist für den Käufer und Verkäufer von Bedeutung. Beide Parteien möchten ein "gutes Geschäft machen", heißt, der Verkäufer möchte einen möglichst hohen Wert für seine Immobilie erzielen und der Käufer möglichst wenig Geld aufwenden.

Daher sollte der Wert der Immobilie von einem unabhänigen Hauskaufberater ermittelt werden, denn dieser weiß Bescheid, was den Wert des Hauses bestimmt und wie man diesen ermittelt.
Nutznießer dessen sind beide Parteien, so wie auch bei meiner Wertermittlung in Gonsenheim: steckt in einem Haus mehr Potenzial als gedacht, kann das der Verkäufer anhand des Wertgutachtens belegen. Auf der anderen Seite zeigte ich auf, was wertmindernd anzusetzen ist. Ich konnte den Kunden einen circa Wert mitteilen und so vermitteln; am Montag schickte ich das Gutachten raus. Heute schrieb der Makler, dass sich die Parteien einigen konnten. Das macht Spaß!

Übrigens: Wussten Sie, dass sie bei sog. Nachkriegshäusern (50er- oder 60er-Jahren, diese begutachte ich oft im Ruhrgebiet: Bochum, Essen, Duisburg, Oberhausen, Gelsenkirchen, Hagen, Witten, etc.. ) nochmals rund 50 % des Kaufpreises für die Modernisierung zurückstellen müssen? Was sagt uns das? Lassen Sie sich bei solchen Immobilien gleich ein Sanierungskonzept erstellen!