Was ist die Webseite?

https://www.hergeth-immobilien.com/, https://whatsapp-hergeth-immobilien.base44.app/

Hergeth Immobilien, Neukirchen-Vluyn (2026)

18/06/2026

Die KI-Revolution am Immobilienmarkt: 5 Erkenntnisse, die Ihre Sicht auf Häuser und Wohnungen verändern werden

1. Einleitung: Der digitale Tsunami in einer analogen Welt

Die Immobilienbranche war lange Zeit der letzte „Safe Space“ für Analog-Verfechter und Verwalter des Status Quo. Doch dieser Schutzraum existiert nicht mehr. Wir befinden uns inmitten eines digitalen Darwinismus: Laut der aktuellen JLL-Studie liegt die KI-Adoptionsquote in Deutschland bereits bei 93 %. Wer jetzt noch von einem vorübergehenden Hype spricht, verkennt die Realität.

Es geht nicht mehr nur um digitale Exposés, sondern um asymmetrische Informationsvorteile. Während der Markt mit einem beispiellosen „Informations-Overload“ kämpft, stellt sich die provokante Frage: Wird der menschliche Makler durch Algorithmen ersetzt? Die Antwort ist komplexer als ein simples Ja oder Nein. Es geht um eine radikale Evolution, die jene belohnt, die den digitalen Kompass zu nutzen wissen, und jene bestraft, die weiterhin auf ihr „Bauchgefühl“ vertrauen.

2. Takeaway 1: Virtual Staging – Warum Ihr Gehirn auf digitale Möbel „hereinfällt“

Die menschliche Vorstellungskraft ist eine notorisch unzuverlässige Ressource. Ganze 83 % der Menschen können sich leere Räume schlichtweg nicht möbliert vorstellen. In der Vermarktung war dies bisher eine psychologische Barriere, die durch physisches Home Staging für oft über 1.500 € mühsam überbrückt wurde. KI löst dieses Problem heute mit chirurgischer Präzision.

Durch KI-gestütztes Virtual Staging entstehen fotorealistische Wohnwelten in Sekunden. Der wirtschaftliche Hebel ist disruptiv: Ein digitales Bild kostet heute ab ca. 29 € – ein Bruchteil der Kosten für echte Mietmöbel. Die Effizienz spiegelt sich direkt im Verkaufserfolg wider: Immobilien mit Virtual Staging verkaufen sich laut Marktstudien bis zu 73 % schneller.

„Digitalisierung bedeutet für uns pragmatische Lösungen zu schaffen, die im Makler-Alltag tatsächlich funktionieren.“ — Eugen Görtz, Gründer von ImmoStage

Wichtig für das Verständnis: Virtual Staging ist keine „Täuschung“, sondern die notwendige „Visualisierung von Potenzial“. Es eliminiert administrative Reibungsverluste in der Entscheidungsfindung und hilft dem Gehirn, die emotionale Bindung sofort aufzubauen.

3. Takeaway 2: Die 70-Prozent-Falle – Warum Ihr Mietvertrag höchstwahrscheinlich fehlerhaft ist

Ein Blick in die deutschen Aktenordner offenbart ein rechtliches Minenfeld: Über 70 % der deutschen Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln. Meist handelt es sich um veraltete Formularverträge, die der rasanten Entwicklung der BGH-Rechtsprechung nicht standgehalten haben.

Ein klassisches Beispiel für Expertenwissen ist die sogenannte Quotenabgeltungsklausel. Während viele Laien noch über Tierhaltung diskutieren, hat der BGH bereits 2015 (VIII ZR 242/13) entschieden, dass diese Klauseln – die Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligen wollen – generell unwirksam sind. Weitere typische Fehlerquellen:

* Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit durch starre Fristenpläne ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand.
* Kautionshöhe: Forderungen über der gesetzlichen Grenze von drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB).
* Kleinreparaturen: Unwirksame Klauseln durch überzogene Kostendeckel (über 100 € pro Fall oder 8 % der Jahresmiete).

KI-Systeme wie Contract AI schaffen hier in unter 60 Sekunden eine Transparenz, für die Anwälte Tage bräuchten. Diese Technologie verschiebt das Machtgefüge massiv: Mieter werden vor unberechtigten Forderungen geschützt, während Vermieter rechtliche Risiken minimieren, bevor sie zum teuren Bumerang werden.

4. Takeaway 3: Das Ende des Bauchgefühls – Wenn Algorithmen den Preis besser kennen als Experten

Früher war die Immobilienbewertung eine Kunstform, geprägt von lokaler Erfahrung. Heute ist sie eine exakte Wissenschaft. Automated Valuation Models (AVM) erreichen mittlerweile eine Genauigkeit von 95–97 %.

KI-Systeme wie die Smart Valuation Engine von PropCorn AI gehen jedoch weit über den bloßen Preisvergleich hinaus. Sie nutzen moderne Technologien wie GIS (Geoinformationssysteme) und OCR (Texterkennung), um Baupläne und Flächennutzungsrechte in Echtzeit zu interpretieren. Dies ermöglicht erstmals Serienbewertungen, die für institutionelle Investoren und Städte von unschätzbarem Wert sind.

Kriterium Traditionelle Bewertung KI-gestützte Bewertung (PropCorn AI)
Bearbeitungszeit Tage bis Wochen Sekunden – vollautomatisiert
Datenbasis Verkaufshistorie (manuell) Baupläne, GIS, OCR, Echtzeit-Marktdaten
Rechtsbezug Punktuell / Manuell Baurecht wird automatisch interpretiert
Skalierbarkeit Aufwendig & personalintensiv Ideal für Serienbewertungen & Portfolien
Analyse Statisch (Ist-Zustand) Dynamisch (bauliches Potenzial)

5. Takeaway 4: Der Makler als „Superhuman“ – Zeit für Beratung statt für Papierkram

Der Mythos, KI werde den Makler ersetzen, ist zu kurz gedacht. Helge Scheunemann (Head of Research JLL Germany) betont, dass wir am Beginn einer „grundlegenden Transformation“ stehen, die mit der industriellen oder digitalen Revolution vergangener Jahrzehnte vergleichbar ist.

KI ist kein Ersatz, sondern ein Exoskelett für den Profi. Sie übernimmt die „Routine“, um den Makler zum „Superhuman“ zu machen:

* 35 % Zeitersparnis bei der Bildbearbeitung und Optimierung.
* 25 % Zeitersparnis bei der Bearbeitung von Standard-Kundenanfragen (Chatbots lösen bereits 80 % der Standardfragen 24/7).

Indem administrative Reibungsverluste eliminiert werden, kann sich der Mensch auf das konzentrieren, was kein Algorithmus beherrscht: Empathie, komplexe Verhandlungsführung und strategische Beratung bei lebensverändernden Entscheidungen.

6. Takeaway 5: Blick in das Jahr 2026 – Die Ära der „Vollautomatisierten Transaktion“

Die Entwicklung beschleunigt sich exponentiell. Bis 2033 wird für den globalen KI-Immobilienmarkt ein Wachstum auf rund 41,5 Mrd. USD prognostiziert. Der Fokus verschiebt sich von der Reaktion zur Proaktion.

Das Schlagwort der Zukunft lautet Predictive Pricing. Algorithmen werden nicht mehr nur den heutigen Wert schätzen, sondern Marktbewegungen antizipieren, bevor sie für Menschen sichtbar werden. In Kombination mit generativen Exposés, KI-Video-Touren und der Blockchain-Integration rückt die vollautomatisierte Transaktion – vom ersten Klick bis zum digitalen Grundbucheintrag – in greifbare Nähe. Investoren wechseln damit von einer reaktiven zu einer proaktiven Strategie.

Fazit: Werden Sie zum Gestalter oder bleiben Sie Zuschauer?

Künstliche Intelligenz ist im Immobiliensektor längst kein „Add-on“ mehr, sondern ein kritischer Überlebensfaktor. Sie reduziert Fehlerquoten, schafft Transparenz und macht Informationen zugänglich, die früher hinter Mauern aus Papierkram verborgen waren. Der Markt sortiert sich neu: Wer die Technologie nutzt, skaliert; wer sie ignoriert, stagniert.

In einer Welt, in der Daten die Lage schlagen – wie viel wert ist Ihr nächstes Investment ohne einen digitalen Kompass? Auch dieser Artikel wurde zusammen mit Marco Hergeth Immobilien und der KI erstellt.

17/06/2026

Wenn Sie möchten, dass wir Ihre Immobilie über uns verkaufen, gehört ein professioneller Auftritt heute einfach dazu.

Wir nutzen moderne KI-Technik, um aus Ihren vorhandenen Fotos helle, aufgeräumte und ansprechend inszenierte Verkaufsbilder zu erstellen – selbstverständlich immer mit transparentem Hinweis auf die digitale Optimierung.

So präsentieren wir Ihre Immobilie von ihrer besten Seite und erhöhen die Chancen auf mehr passende Anfragen.

Ihr Marco Hergeth

17/06/2026

Heizungsförderung vor Reform: Regierung prüft Einkommensgrenze
Die Bundesregierung berät im Zuge des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes über eine Anpassung der staatlichen Zuschüsse für den Heizungstausch. Um den Haushalt zu entlasten, steht eine strikte Einkommensgrenze für Immobilieneigentümer im Raum.
Union und SPD planen wohl eine systematische Kürzung der Heizungsförderung für das laufende Jahr, wie t-online aus informierten Kreisen erfahren hat. Im Gespräch ist ein Einkommensdeckel von 90.000 Euro zu versteuerndem Jahresverdienst, ab dem Eigentümer keine direkten Zuschüsse von bis zu 70 Prozent mehr erhalten. Stattdessen sollen Gutverdiener die Kosten für den Wechsel auf klimafreundliche Systeme über drei Jahre steuerlich absetzen können. Die Wärmepumpenbranche warnt vor einer massiven Kaufzurückhaltung bei Verbrauchern und neuen Marktunsicherheiten. Wissenschaftliche Untersuchungen verweisen derweil darauf, dass die aktuelle prozentuale Kopplung der Förderung das hohe Preisniveau für Geräte in Deutschland künstlich stützt. Eine finale Entscheidung soll im Rahmen des Gesetzes noch vor der Sommerpause fallen. Quelle T-Online .de

16/06/2026

Digitales Mietenkataster soll überhöhte Mieten offenlegen
Die Berliner Koalition aus CDU und SPD hatte sich im April 2026 auf die Einführung eines Mietenkatasters verständigt.

Am 11.6.2026 wurde im Abgeordnetenhaus eine Beschlussempfehlung veröffentlicht, in der vorgeschlagen wird, ein Gesetz zur Errichtung eines Wohnungs- und Mietenkatasters in das Wohnraumsicherungsgesetz aufzunehmen. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen soll das Kataster führen.

Vorgesehen sind unter anderem Angaben wie Adresse, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer und die Nettokaltmiete. Laut Saleh werden rund 1,8 Millionen Mietverträge in Berlin davon betroffen sein. "Andere Bundesländer werden unserem Beispiel folgen", so der SPD-Politiker, der darin einen "Paradigmenwechsel in der Mietenpolitik" sieht.

Das Kataster, das in digitaler Form geplant ist, soll eine Einschätzung ermöglichen, ob die Miete höher ist als zulässig. Sie darf laut der in ganz Berlin geltenden Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um zehn Prozent übersteigen, wenn eine Wohnung neu vermietet wird.

Gemäß Wirtschaftsstrafgesetz gelten Mieten generell als überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ein Verstoß dagegen kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Ab einem Wert von 50 Prozent darüber wird von Wuchermieten gesprochen. In solchen Fällen kann es sich sogar um eine Straftat handeln.

Berliner SPD will Gewinne von Vermietern deckeln
Im Januar 2026 hatte die Berliner SPD-Fraktion außerdem eine Begrenzung von Gewinnausschüttungen bei Wohnungsunternehmen etwa an Aktionäre beschlossen. Und es soll eine Pflicht für Vermieter kommen, Überschüsse in Instandhaltung, Reparatur und Sanierung des Bestands oder in den Neubau von Wohnungen zu investieren.

Die Kaltmieten sollen ab einem Stichtag eingefroren und Erhöhungen nur auf Basis der Inflationsrate zugelassen werden. Gelten soll die Regelung für preislich bisher nicht gebundene Wohnungen – nicht für kommunale Gesellschaften, Genossenschaften und Kleinvermieter mit bis zu zwei Wohnungen. Auch Neubauten sollen ausgenommen werden.

Als Grundlage für diesen Mieten- und Gewinndeckel will die SPD ein Gesetz erarbeiten, dass die Anwendung von Artikel 15 Grundgesetz (GG) regelt:

"Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden."

Die SPD betonte, dass es nicht um Enteignung gehe, man wolle "den Wohnungsmarkt wieder sozial machen, durch eine Ordnung, die dauerhaft leistbare Mieten sichert, Spekulation begrenzt und Investitionen in Bestand, Klimaschutz und Neubau garantiert".

Vermieter sollen für verlorene Einnahmen durch die Deckelung der Mieten finanziell entschädigt werden. Die Fraktion plant dazu einen "Vergesellschaftungsabschlag". Dessen Höhe ist offen, 100 Prozent der Einnahmeverluste dürfte er aber nicht abdecken.

Weitere geplante Restriktionen für Berliner Vermieter
Die Berliner SPD setzt mit ihren Regulierungsplänen einen anderen Akzent als der Volksentscheid, bei dem 2021 eine Mehrheit für eine Enteignung großer Wohnungsbeständen votierte. Es könnten aber weitere Restriktionen für Vermieter kommen:

Veräußerungsverbot und Vorkaufsrecht

So wird etwa ein Veräußerungsverbot für Wohnimmobilien geprüft. Ausnahmen müssten sich Eigentümer genehmigen lassen. Auch ein Vorkaufsrecht für den Staat und ein Preislimit auf Basis des alten Kaufpreises plus Inflationsausgleich ist denkbar – dazu haben die Sozialdemokraten ein Rechtsgutachten in Auftrag gegeben.

Belegungsquoten für Vermieter

Geprüft werden außerdem ein Verbot von Eigenbedarfskündigungen, Staffel- und Indexmieten sowie eine Entfristung befristeter Mietverträge. Geplant ist auch eine Ergänzung im neuen Wohnraumsicherungsgesetz: Vermieter nicht preisgebundener Wohnungen sollen verpflichtet werden, bei Neuvermietungen 30 Prozent der Wohnungen mit einem gedeckelten Mietpreis an Menschen mit Wohnberechtigungsschein zu vergeben.

Bußgeldbescheid über 50.000 Euro wegen überhöhter Miete
Eine Prüfstelle gegen überhöhte Mieten gibt es in Berlin seit März 2025. Im Oktober 2025 wurde das erste Bußgeld fällig: Eine Vermieterin in Friedrichshain-Kreuzberg sollte insgesamt knapp 50.000 Euro zahlen.

Für die 38-Quadratmeter-Wohnung lag die Miete rund 190 Prozent über dem laut Mietspiegel ortsüblichen Niveau. Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz liegt bereits ab einer Überschreitung von mehr als 20 Prozent ein unangemessen hohes Entgelt vor, was eine Ordnungswidrigkeit darstellt, wenn der Vermieter ein geringes Angebot vergleichbarer Wohnungen ausnutzt und vorsätzlich oder leichtfertig handelt.

Die Mietpreisprüfstelle ist bei der "Sicheres Wohnen – Beteiligung, Beratung, Prüfung – Anstalt öffentlichen Rechts" (SiWo) angesiedelt. Mieter können sich dort beraten lassen, wenn der Verdacht besteht, dass der Vermieter die Mietpreisbremse nicht einhält oder gegebenenfalls ein Fall von überhöhter Miete oder Mietwucher vorliegt. Im ersten halben Jahr wurden in mehr als 93 Prozent der geprüften Fälle eine überhöhte Miete festgestellt. QUELLE: Haufe.de

09/06/2026

Marktreport Immobilienwirtschaft: Rechtssicherheit, Finanzierungsdruck und globale Trends (Ausgabe 09.06.2026)

1. Einleitung Die Immobilienwirtschaft im Juni 2026 ist geprägt von einem regulatorischen Kraftakt und einer deutlichen geopolitischen Volatilität. Während wegweisende Urteile des Bundesgerichtshofs und strikte behördliche Sanktionen bei Mietpreisüberhöhungen neue Leitplanken für das operative Geschäft setzen, zwingt der makroökonomische Druck die Kreditinstitute zu einer strategischen Neuausrichtung. Trotz eines statistisch schwachen ersten Quartals offenbart die aktuelle Marktanalyse eine bemerkenswerte Entkoppelung von kurzfristigem Sentiment und langfristigem Projektvolumen. Für Immobilienprofis bedeutet dies: Die Marktwerte werden zunehmend durch regulatorische Präzision und eine fundierte Vorab-Kalkulation gesichert.

2. Recht & Rechtsprechung: Neue Leitplanken für Vermieter

2.1 BGH-Urteil zur Grundsteuer-Nachforderung Der Bundesgerichtshof (BGH) hat für die notwendige rechtliche Klarheit bei der Abrechnung von Betriebskosten gesorgt, die insbesondere für Wohnungsunternehmen von hoher Relevanz ist. Im Kern wurde entschieden, dass Vermieter die Grundsteuer auch nach Ablauf der gesetzlichen einjährigen Abrechnungsfrist nachfordern dürfen, sofern sie die Verspätung nicht selbst zu vertreten haben. Dies greift vor allem in Fällen, in denen Kommunen Abgaben rückwirkend festsetzen. Die Bedingung für die Zulässigkeit ist das unverzügliche Handeln des Vermieters nach Erhalt des Bescheids. Verzögerungen in der behördlichen Bearbeitung können demnach nicht zu Lasten des Eigentümers ausgelegt werden, was die Rechtssicherheit bei unvorhersehbaren kommunalen Nachforderungen erheblich stärkt.

2.2 Sanktionen bei Mietpreisüberhöhung – Der Fall Frankfurt Ein aktuelles Verfahren im Frankfurter Nordend verdeutlicht die drastischen Konsequenzen bei Verstößen gegen das Preisrecht. Eine ausländische Immobiliengesellschaft wurde zur Rückzahlung von insgesamt 26.700 Euro an eine Studierenden-WG verpflichtet. Die Bewohner der 95 Quadratmeter großen Wohnung hatten über Jahre eine Miete entrichtet, die zeitweise 103 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Rechtlich fundiert das Urteil auf § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Hierbei müssen zwei Kriterien kumulativ erfüllt sein: Die Miete muss die Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen und es muss eine Ausnutzung des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (Wohnungswidrigkeit) vorliegen. Die konsequente Verfolgung durch das Amt für Wohnungswesen signalisiert eine verschärfte Gangart der Behörden bei der Ahndung von Mietpreisüberhöhungen.

3. Finanzierung und Geopolitik: Wachsender Druck auf die Kalkulation Die anhaltenden globalen Krisenherde haben zu einem Paradigmenwechsel in der Kreditvergabepraxis geführt. Banken reagieren auf die erhöhte Unsicherheit mit einer restriktiveren Risikobewertung, was die Finanzierungskosten für Investoren und Bauträger massiv in die Höhe treibt. Die wesentlichen Veränderungen im Bankenverhalten umfassen:

* Signifikant höhere Risikoaufschläge bei der Zinsgestaltung.
* Steigende Anforderungen an die Eigenkapitalquote, was den Einsatz liquider Mittel pro Transaktion erhöht.
* Erheblich verschärfte Vergabekriterien im Rahmen der Bonitäts- und Objektabsprache.

Für Makler und Berater resultiert daraus ein spürbar erhöhter Beratungsbedarf. Da die Prüfungszeiten der Institute deutlich zugenommen haben, ist eine frühzeitige und detaillierte Aufbereitung der Unterlagen essenziell, um die Zeitschiene bis zum Notartermin nicht zu gefährden.

4. Globale und nationale Marktaktivitäten: Analyse des ersten Quartals 2026 Die Daten der Immobilienberatung Savills für das erste Quartal 2026 spiegeln die vorübergehende Zurückhaltung wider, die primär durch die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten ausgelöst wurde:

* Globales Transaktionsvolumen: 230 Mrd. USD.
* Deutsches Transaktionsvolumen: 8,2 Mrd. Euro (ein Rückgang von 24 % zum Vorquartal).

Trotz dieser nominalen Delle ist ein dauerhafter Einbruch nicht absehbar. Im Gegenteil: Die weltweite Projektpipeline für das zweite Quartal 2026 liegt bereits um 18 % über dem Vorjahreswert, was auf eine robuste Erholung hindeutet. Ein entscheidender stabilisierender Faktor ist die anhaltende Neubauknappheit. Da das Angebot an neuen Flächen begrenzt bleibt, fungiert dieser Mangel mittelfristig als Fundament für ein stabiles Mietwachstum. In Deutschland könnte zudem der Zinsdruck dazu führen, dass der Verkaufsdruck bei Bestandshaltern steigt, was zusätzliche Liquidität und Transaktionsmöglichkeiten in den Markt spült.

5. Operatives Risikomanagement: Fallstricke bei Ferienimmobilien Im Bereich der gewerblichen Kurzzeitvermietung warnen Experten vor massiven Deckungslücken in der Risikoabsicherung. Standardmäßige Sach- und Haftpflichtpolicen für Wohngebäude schließen die Risiken einer gewerblichen Nutzung oft explizit aus. Dies gefährdet die kalkulierte Rendite erheblich, da Schäden durch wechselnde Gäste – etwa Brandflecken, Wasserschäden oder mutwilliger Vandalismus – ohne speziellen Zusatzschutz direkt vom Eigentümer getragen werden müssen. Eine detaillierte Prüfung der Versicherungsklauseln auf den Baustein „Kurzzeitvermietung“ ist daher eine zwingende Handlungsempfehlung für jeden professionellen Vermieter.

6. Service-Splitter: Impulse für den Berufsalltag Für die Optimierung der täglichen Arbeitsprozesse liefert das aktuelle Morning Briefing folgende Experten-Empfehlungen:

* Digitalisierung als Effizienzhebel: Der Einsatz von KI-Tools wie ChatGPT in der Bildbearbeitung und Objektvermarktung entwickelt sich zum neuen Branchenstandard.
* Strategischer Vorsprung: Der Podcast zum „Haubner-Effekt“ bietet wertvolle Ansätze für Makler, um auch in volatilen Märkten Abschlussgeschwindigkeiten zu erhöhen.
* Segment-Expertise: Im schwierigen Neubausegment wird tiefgreifende Marktkenntnis zur kritischen Ressource, um Projekte erfolgreich zu positionieren und Fehlentwicklungen zu vermeiden.

7. Fazit und Ausblick Die Immobilienwirtschaft navigiert im Juni 2026 durch ein anspruchsvolles Fahrwasser. Während der Finanzierungsdruck und regulatorische Verschärfungen die Akteure fordern, bieten die hohe Marktliquidität und die stark wachsende Projektpipeline Anlass zu vorsichtigem Optimismus für das zweite Halbjahr. Die Neubauknappheit stützt die Mietrenditen, während die rechtliche Klärung durch den BGH administrative Hürden abbaut. Wer jetzt auf präzise Marktkenntnis und moderne Effizienz-Tools setzt, wird die kommende Marktbelebung optimal nutzen können.

Ihr Marco Hergeth

26/05/2026

Alles neues zu Immobiliengesetze 2026

Im Jahr 2026 ist die beispiellose digitale Transformation kein Schlagwort mehr, sondern Business Intelligence. KI-gestützte Bewertungen erreichen heute eine Präzision von 97 bis 98 % und haben das Risiko von Fehlkalkulationen nahezu eliminiert. Dank Blockchain und Smart Contracts sind Transaktionszeiten von Wochen auf wenige Stunden geschrumpft.

Alles weitere können Sie auf unsere neue Immobilienzeitung lesen. Im Anhang!

12/05/2026

📢 Neu bei Hergeth Immobilien: Unsere eigene Immobilienzeitung ist da!
Ab sofort gibt es mit unserer „Hergeth Insight AI“ eine eigene Immobilienzeitung. Darin finden Sie interessante Beiträge rund um Immobilien, Marktgeschehen, Gesetze, Wohnen und Architektur. Wir erstellen mehrmals im Monat neue Berichte.

07/05/2026

Ein neuer Bericht von Marco Hergeth und seines Ki-Agenten.

Immobilienmarkt 2026: Markterholung trifft auf regulatorische Zäsur und die KI-Revolution

1. Einleitung: Der Wendepunkt des „neuen Normal“

Nach Jahren der Agonie und volatilen Preisbewegungen hat der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2026 eine neue, wenngleich höchst komplexe Stabilität gefunden. Die Talsohle ist durchschritten, doch die Spielregeln wurden radikal umgeschrieben. Wir befinden uns in einer Phase der Transformation, in der die reine Spekulation endgültig durch strategische Substanz ersetzt wird. Während sich die Preisbildung stabilisiert, sorgen ein neues Heizungs- und Mietrecht sowie die industrielle Integration Künstlicher Intelligenz für eine scharfe Segmentierung des Marktes. Für Eigentümer und Investoren stellt sich 2026 nicht mehr die Frage, ob der Markt sich erholt, sondern ob das eigene Portfolio die nötige Resilienz besitzt, um in dieser Ära der energetischen und digitalen Transparenz zu bestehen.

2. Das Genehmigungs-Paradoxon: Warum der Neubau trotz Papier-Plus stagniert

Die nackten Zahlen suggerieren auf den ersten Blick eine Trendwende: Für das Jahr 2025 meldet Destatis 238.500 genehmigte Wohnungen (+10,8 % zum Vorjahr). Doch der Blick hinter die Statistik offenbart die systemische Krise. Der reale Bauüberhang ist mit fast 760.000 Einheiten (Stand Ende 2024) auf einem Rekordniveau, während die Fertigstellungen drastisch einbrechen.

Besonders alarmierend für Analysten: Im Jahr 2024 erloschen 29.000 Baugenehmigungen – der höchste Wert seit über zwei Jahrzehnten. Da die durchschnittliche Baudauer von 20 Monaten (2020) auf 26 Monate (2024) angestiegen ist, wird die Neubaulücke laut ZIA-Prognosen bis 2027 auf rund 830.000 Wohnungen anwachsen.

Die drei strukturellen Bremsfaktoren:

* Kosten-Explosion: Die Baukosten liegen bei durchschnittlich 2.611 €/m² – eine Steigerung um 112 % seit 2005, die viele Projekte trotz Genehmigung unrentabel macht.
* Fachkräftemangel: Das hohe Defizit an qualifizierten Kräften fungiert als permanenter Flaschenhals.
* Bürokratische Trägheit: Die Genehmigungszeiträume bleiben trotz politischer Versprechen ein entscheidendes Investitionshindernis.

3. Sanierungsstau als Renditekiller: Die gnadenlose energetische Preisschere

Diese Lähmung im Neubausektor zwingt die Nachfrage in den Bestand – doch hier findet eine brutale Auslese statt. Daten von Dr. Klein und der LBBW zeigen, dass die Energieeffizienzklasse mittlerweile das primäre Verhandlungsargument ist. Während Top-Objekte an Wert gewinnen, werden Immobilien der Klassen G und H zur Verhandlungsfalle.

Die Preisdifferenz von 200.000 € bis 300.000 € zwischen Bestandsobjekten und teuren Neubauten erscheint Käufern zwar attraktiv, doch die Sanierungskosten werden heute exakt in den Kaufpreis eingepreist. Trotz dieses Drucks bleibt ein flächendeckender Preissturz aus, wie Michael Neumann (Dr. Klein) betont:

„Ich schätze einen flächendeckenden Preiseinbruch als unwahrscheinlich ein. Banken vergeben Kredite unter strengen Vorgaben. Zudem haben viele Kreditnehmende in der Zwischenzeit bereits einen großen Teil ihres Darlehens getilgt. Die Restschuld ist niedriger, die Mehrbelastung überschaubar.“

4. Heizungsgesetz 2.0: Pragmatismus statt 65 %-Diktat

Mit dem im Frühjahr 2026 konkretisierten Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) hat die Politik den ideologischen Kurs korrigiert. Das starre 65 %-Diktat für erneuerbare Energien ist gefallen und wurde durch eine realpolitische Beimischungslogik ersetzt.

Die Kernpunkte der Neuregelung:

* Technologieoffenheit: Moderne Gas- und Ölheizungen sind wieder zulässig, was die Planungssicherheit für Eigentümer kurzfristig massiv erhöht.
* Stufenmodell: Die Pflicht zur Nutzung klimaneutraler Brennstoffe beginnt moderat mit einer Beimischung von 10 % ab 2029 und steigt sukzessive auf 60 % bis zum Jahr 2040 an.
* Entlastungseffekt: Der Entwurf verspricht eine jährliche Entlastung der Bürger um rund fünf Milliarden Euro.

5. Mietrecht II: Das Ende der Index-Exzesse und neue Transparenzpflichten

Die Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“) schließt gezielt Schlupflöcher, die in den vergangenen Jahren zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wurden.

Checkliste für die neue Rechtslage:

* Indexmieten-Deckel: In angespannten Märkten ist die Erhöhung nun auf maximal 3,5 % pro Jahr begrenzt – die Kopplung an die volle Inflation ist Geschichte.
* Möblierungszuschlag-Transparenz: Der Zuschlag muss vor Vertragsschluss explizit ausgewiesen werden. Er ist auf 1 % des Zeitwerts der Möbel begrenzt. Wichtig: Ist die Möblierung bereits im Mietspiegel enthalten, darf kein zusätzlicher Zuschlag erhoben werden.
* Kurzzeitvermietung: Diese ist auf maximal 6 Monate begrenzt. Der Mieter muss einen spezifischen Bedarf (z. B. Projektarbeit) nachweisen, andernfalls wird der Vertrag rechtlich als unbefristet eingestuft.
* Schonfrist-Schutz: Eine Nachzahlung von Rückständen heilt nun einmalig pro Mietverhältnis auch eine ordentliche Kündigung, um Obdachlosigkeit zu vermeiden.

6. KI-Revolution im Maklerwesen: Der EU AI Act setzt Grenzen

Künstliche Intelligenz hat das Maklerwesen transformiert. Laut NAR-Survey 2025 nutzen bereits 68 % der Profis KI-Tools. Besonders das Virtual Staging hat sich zum Standard entwickelt: Für ca. 29 € pro Bild (gegenüber 1.500 € bei physischem Staging) lässt sich die Vermarktungszeit um bis zu 44 % verkürzen.

Doch der regulatorische Rahmen zieht nach: Gemäß Artikel 50 des EU AI Act gilt ab August 2026 eine strikte Kennzeichnungspflicht für KI-generierte Bilder. Makler, die Virtual Staging nutzen, müssen dies maschinenlesbar kennzeichnen. Bei Verstößen drohen drakonische Strafen von bis zu 35 Millionen EUR oder 7 % des weltweiten Jahresumsatzes.

7. Die 70 %-Förderung: Maximalrendite durch Sanierung

Das KfW-Programm 458 bietet 2026 historisch attraktive Konditionen für den Heizungstausch. Wer technologisch klug wählt, kann die Kostenlast fast vollständig neutralisieren.

Maximalförderung im Überblick (KfW 458):

Förderkomponente Fördersatz Voraussetzung
Grundförderung 30 % Für alle klimafreundlichen Heizungen
Geschwindigkeitsbonus 20 % Austausch fossiler Systeme bis Ende 2028
Einkommensbonus 30 % Haushaltsjahreseinkommen bis 40.000 €
Effizienz-Bonus +5 % Für Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln/Erdreich
Maximal-Zuschuss 70 % Gedeckelt bei 30.000 € förderfähigen Kosten

Flankiert wird dies durch den Ergänzungskredit (KfW 358), der bei einem Haushaltseinkommen unter 90.000 € Zinssätze ab 0,01 % ermöglicht.

8. Fazit: Strategie ersetzt Spekulation

Der Immobilienmarkt 2026 verzeiht keine Fehler mehr. Die Kombination aus hohen Baukosten und stagnierenden Fertigstellungen wertet den Bestand massiv auf – jedoch nur, wenn die energetische Hausaufgabe gemacht wird. Wer die neuen Spielräume des Heizungsgesetzes nutzt, die Grenzen des Mietrechts beachtet und KI-Tools rechtskonform einsetzt, wird von der Markterholung profitieren.

Abschlussfrage: Ist Ihre Immobilie bereit für die Ära der energetischen Transparenz – oder wird Ihr Sanierungsstau zum Renditekiller? Bis zum nächsten mal Ihr Marco Hergeth

05/05/2026

Energieausweis 2026: Die 5 wichtigsten (und teuersten) Änderungen für Hausbesitzer. Zusammengestellt von Marco Hergeth und Ki-Agenten.

1. Einleitung: Warum 2026 kein gewöhnliches Jahr für Eigentümer ist

Das Jahr 2026 markiert einen entscheidenden Wendepunkt auf dem deutschen Immobilienmarkt. Durch die Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die bis Mai 2026 in nationales Recht überführt werden muss, wandelt sich der Energieausweis von einem rein informativen Dokument zu einem zentralen strategischen Steuerungsinstrument. Wir stehen vor einem Paradigmenwechsel: Die energetische Bewertung wird künftig massiv darüber entscheiden, ob eine Immobilie marktfähig bleibt, wie einfach sie sich finanzieren lässt und welche Sanierungsinvestitionen rechtlich zwingend werden. Der Energieausweis wird zum „Reisepass“ für Gebäude, der über den Zugang zum künftigen Miet- und Verkaufsmarkt entscheidet. Sind Sie bereit für den neuen Transparenz-Standard, der den Wert Ihres Immobilienbesitzes neu definieren wird?

2. Die neue Skala: Abschied von A+ und das „Stigma“ der Klasse G

Die bisherige deutsche Skala von A+ bis H wird durch eine EU-weit vereinheitlichte Skala von A bis G ersetzt. Dies führt zu einer deutlichen Verschiebung der Maßstäbe. Die Klasse A ist künftig ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten. Optional können Mitgliedstaaten wie Deutschland zudem die Klasse A+ für Plus-Energiegebäude einführen – Immobilien, die mehr Energie gewinnen, als sie verbrauchen. Am anderen Ende der Skala wird es für Eigentümer ungemütlicher:

„Die Klasse G soll im neuen Energieausweis ab Mai 2026 für die Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz in einem Land stehen. Sie bildet damit vermutlich die unteren 15 % des nationalen Gebäudebestands ab.“

Diese Neuklassifizierung hat weitreichende strategische Folgen. Gebäude, die heute noch in einer soliden Mittelklasse rangieren, könnten durch die strengeren Maßstäbe der EU in eine niedrigere Klasse „herabgestuft“ werden, ohne dass sich an der Substanz etwas geändert hat. Strategisch betrachtet ist dies die Vorstufe zu den sogenannten Minimum Energy Performance Standards (MEPS): Ab 2030 bzw. 2033 könnten Gebäude der schlechtesten Klassen mit Verkaufs- oder Vermietungsverboten belegt werden, sofern kein Sanierungsplan vorliegt. Die Klasse G wird somit zum Marktsignal für akuten Handlungsbedarf.

3. Überraschende Vorlagepflicht: Mehr als nur Verkauf und Vermietung

Bisher war der Energieausweis vor allem bei einem Eigentümerwechsel oder einer Neuvermietung relevant. Ab Mai 2026 weitet sich die Vorlagepflicht im Zuge der EPBD-Umsetzung deutlich aus. Eigentümer müssen das Dokument nun zu Zeitpunkten bereithalten, die bisher nicht im Fokus standen:

* Verlängerung bestehender Mietverträge: Auch wenn der Mieter in der Immobilie bleibt, wird bei einer Vertragsverlängerung die Vorlage eines gültigen Ausweises zur Pflicht.
* Größere Renovierungen: Sobald umfassende Maßnahmen durchgeführt werden, muss ein neuer Energieausweis ausgestellt werden.

Wichtiger Hinweis zur Gesetzgebung: Die EU definiert eine „größere Renovierung“ entweder über die Kosten (>25 % des Gebäudewerts) oder die Fläche (>25 % der Gebäudehülle). Wie Deutschland dies im Detail im kommenden Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) bzw. der nächsten GEG-Novelle umsetzt – ob flächen- oder kostenabhängig –, ist aktuell noch in der finalen legislativen Abstimmung. Fest steht jedoch: Der administrative Aufwand für Vermieter und Verwalter steigt massiv, da nun auch Bestandsmietverhältnisse lückenlos dokumentiert werden müssen.

4. Die 2-Jahres-Falle: Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Ein Eigentümerwechsel durch Kauf, Erbe oder Schenkung löst nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) spezifische Nachrüstpflichten aus. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag bestimmte energetische Mindeststandards zu erfüllen.

Maßnahme Relevante Sanierungspflicht
Heizkesseltausch Austausch von Standard-/Konstanttemperaturkesseln, die älter als 30 Jahre sind.
Dämmung der obersten Geschossdecke Pflicht zur Dämmung ungedämmter, zugänglicher Decken zu unbeheizten Dachräumen (U-Wert max. 0,24 W/m²K) oder alternativ des Dachs.
Rohrisolierung Dämmung von warmwasserführenden Rohren und Armaturen in unbeheizten Räumen (z. B. Keller).

Juristisches Risiko: Ein wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. BGH VIII ZR 23/25) verschärft die Lage für Käufer. Der BGH hat klargestellt, dass bei einem Eigentümerwechsel nicht der Verkäufer, sondern der neue Eigentümer für die Umsetzung der Sanierungspflicht verantwortlich ist – und zwar auch dann, wenn der Verkäufer die Fristen bereits jahrelang ignoriert hat.

Warnhinweis: Diese Pflichten greifen nicht für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die das Gebäude bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Sobald die Immobilie jedoch vererbt, verschenkt oder verkauft wird, endet dieser Bestandsschutz sofort.

5. Teure Versäumnisse: Bußgelder und Abmahnrisiken

Die Nichteinhaltung der energetischen Vorgaben ist keine Bagatelle. Die Kontrolldichte wird massiv erhöht. Wer glaubt, „wo kein Kläger, da kein Richter“, irrt: Behörden nutzen zunehmend automatisierte Software, die Online-Immobilienportale systematisch nach fehlenden Pflichtangaben scannt.

ACHTUNG: BUẞGELD-RISIKO

Fehlende Energieausweise oder falsche Pflichtangaben: Bußgelder bis zu 10.000 €.
Nicht erfüllte bauliche Nachrüstpflichten (z. B. Heizung/Dämmung): Bußgelder

Zusätzlich zum behördlichen Bußgeld besteht ein hohes Risiko durch wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Makler und gewerbliche Vermieter können bei fehlenden Pflichtangaben in Inseraten von Mitbewerbern oder Verbänden abgemahnt werden. Die Kosten solcher Unterlassungserklärungen übersteigen oft die eigentlichen Bußgelder und führen bei Wiederholung zu drastischen Vertragsstrafen.

6. Bedarf vs. Verbrauch: Welcher Ausweis lohnt sich jetzt?

Hausbesitzer haben oft die Wahl zwischen dem günstigen Verbrauchsausweis (ca. 50–250 €) und dem aufwendigeren Bedarfsausweis (ca. 300–800 €). Strategisch ist der Bedarfsausweis jedoch fast immer die sicherere Wahl. Er basiert auf einer objektiven technischen Analyse der Bausubstanz und ist unabhängig vom Heizverhalten der Vorbewohner – ein entscheidender Faktor für das Vertrauen von Banken und Käufern.

Checkliste: Wann der Bedarfsausweis gesetzlich zwingend ist:

* [ ] Wohngebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten.
* [ ] Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt.
* [ ] Das Gebäude wurde bisher nicht energetisch auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung (WSchV) von 1977 saniert.

7. Fazit: Der Energieausweis als strategisches Instrument

Ab 2026 ist der Energieausweis kein „lästiges Papier“ mehr, das man kurz vor dem Notartermin organisiert. Er wird zum zentralen Marktdokument, das Sanierungspflichten offenlegt und den finanziellen Spielraum bestimmt. Mit der Einführung des nationalen digitalen Gebäuderegisters wird die Transparenz für Behörden und Marktteilnehmer absolut.

Mein dringender Rat als Experte: Betrachten Sie den Ausweis als Chance. Nutzen Sie ihn in Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Dies bietet Ihnen nicht nur eine klare Strategie zur Wertsteigerung, sondern fungiert als Bonus-Trigger: Durch einen iSFP erhöht sich der staatliche Zuschuss für Maßnahmen an der Gebäudehülle (wie Dämmung oder Fenstertausch) um zusätzliche 5 Prozentpunkte – von 15 % auf insgesamt 20 % Förderung.

Kennen Sie die aktuelle Energieklasse Ihrer Immobilie bereits und haben Sie geprüft, ob ein iSFP Ihnen helfen könnte, künftige Pflichten durch maximale Förderboni kosteneffizient zu erfüllen?

Hergeth Immobilien

18/06/2026

17/06/2026

17/06/2026

16/06/2026

09/06/2026

26/05/2026

12/05/2026

07/05/2026

05/05/2026

Adresse

Webseite

Benachrichtigungen

Verknüpfungen

Teilen

Kategorie