Immoschaller

Name: Immoschaller
Address: Melanchthonplatz 2, Nuremberg, 90443, DE
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Bei allen Immobilienwünschen begleiten & unterstützen wir dich stets mit unserem kompetenten & freundlichen Service, so dass du dich bis zu der Objektübergabe immer wohl aufgehoben fühlen wirst.

20/11/2025

Vermietete Stadtwohnung mit Aufzug und Balkon - ideales Investment in ruhiger Lage 🏠

30/09/2021

Teileigentum ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert👨🏼‍🏫

Es entsteht wie Wohnungseigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es aus gewerblich genutzten Einheiten besteht und somit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

Soll Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt werden oder umgekehrt, bedarf es dafür der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer und einer entsprechenden Eintragung im Grundbuch, da damit eine Änderung des Sondereigentums verbunden ist❗ Zudem ist darauf zu achten, dass auf Grund der geänderten Zweckbestimmung eine Anpassung der Baugenehmigung, sprich: Nutzungsänderung zu beantragen ist❗

💡 Das Sondereigentum eines Teileigentümers endet dort, wo die Miteigentumsanteile der anderen Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum betroffen sind.

Betreibt ein Gastwirt beispielsweise in der als Teileigentum ausgewiesenen Einheit eine Gaststätte, darf er die Räumlichkeiten einrichten, wie er möchte ohne die anderen Eigentümer befragen zu müssen. Er darf aber ohne die Zustimmung aller Miteigentümer nicht die zur Straßenseite hin gelegenen Fensterflächen vergrößern, verkleinern oder sonst baulich verändern, da diese zum Gemeinschaftseigentum gehören und somit in die Gebäudeoptik eingreifen.

Das Thema Teileigentum mag auf den ersten Blick etwas verwirrend erscheinen. Wir nehmen uns gern die Zeit und erläutern Ihnen auf was Sie hierbei achten müssen. Vereinbaren Sie einfach einen unverbindlichen Beratungstermin.

29/09/2021

Immobilien repräsentieren oft Zeitgeschichte und stiften regionale Identität.

Der Denkmalschutz zielt darauf ab, kulturhistorisch bedeutsame Objekte für die Nachwelt zu erhalten💯

Unter Denkmalschutz stehen alle Immobilien, die in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragen sind. Die Details hierfür regelt das Denkmalschutzgesetz.

❗️Eine denkmalgeschützte Immobilie muss im Hinblick auf den Denkmalschutz so renoviert und saniert werden, dass ihre Substanz in der ursprünglichen Form möglichst erhalten bleibt.
Nicht selten müssen hierbei detailgetreue Nachbauten, wie Sprossenfenster, angefertigt werden.

Um Energieeffizienz und Denkmalschutz in Einklang zu bringen, sind oft Kompromisslösungen unabdingbar. Generell sind Sanierungsmaßnahmen stets mit der Denkmalschutzbehörde im Vorfeld abzustimmen☝🏻

Auf den ersten Blick erscheint solch eine Immobilie recht abschreckend, allerdings bieten steuerliche Gründ einen großen Anreiz, da der Staat an der Erhaltung denkmalgeschützter Objekte interessiert ist.

Damit Investoren nicht allein durch den Erhaltungsaufwand abgeschreckt werden, ermöglicht das Steuerrecht, die Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen.

Denkmalgeschützte Immobilien erweisen sich somit als renditestarke Investitionen, da die steuerlichen Abschreibungen eine der letzten Möglichkeiten sind, legal und effizient Steuern zu sparen.

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema? Dann senden Sie uns einfach eine kurze Nachricht. Wir melden uns anschließend bei Ihnen und vereinbaren einen individuellen Beratungstermin. Wir freuen uns auf Sie.

Ihr Team von Thomas Schaller Immobilien 🤝

28/09/2021

Wenn bei einem Verkauf einer Immobilie bewusst Mängel verschwiegen werden, so ist hier vorsätzlich oder auch arglistig gehandelt worden😱

Der Käufer hat das Recht binnen einen Jahres nach Abschluss des Kaufvertrages, diesen anzufechten❗

Bei der Anfechtung ist relevant, ob der Käufer die Immobilie ohne diese Täuschung nicht gekauft bzw. Bedenken geäußert hätte.

Eine vorsätzliche Täuschung ist immer durch den Käufer nachzuweisen und zu belegen. Der Verkäufer kann sich jedoch gegen die Behauptungen mit Rechtsbeistand wehren.

Sie brauchen Hilfe und Unterstützung bei der Anfechtung des Kaufvertrages? Kontaktieren Sie uns gerne und sichern Sie sich einen persönlichen Termin für ein Beratungsgespräch.

Ihr Team von Thomas Schaller Immobilien 🤝

27/09/2021

Ferienwohnungen unterscheiden sich gegenüber einer herkömmlichen Wohnung dadurch, dass man als Eigentümer an ständig wechselnde Feriengäste vermietet und eine Reihe steuerlicher Besonderheiten berücksichtigen muss.

In der Regel beziehen Sie als Eigentümer einer Ferienwohnung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ⚠️ Wird die Wohnung jedoch über eine Feriendienstorganisation vermietet, erzielt man Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb.

Wer eine Ferienwohnung aus steuerlichen Gründen erwirbt, zielt mitunter darauf ab, dass er Werbungskosten und Verlustvorträge geltend machen kann. Voraussetzung dafür ist, dass eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen und die Wohnung ausschließlich zur Fremdvermietung angeboten wird❗

💡Übrigens: Kurzfristige Aufenthalte des Eigentümers in der Wohnung gelten nicht als Selbstnutzung, sofern sie organisatorische Zwecke haben wie die Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung, Kontrolle oder Schadenbeseitigung.

👉 Erklärt der Eigentümer ausdrücklich, dass er auf die Möglichkeit der Selbstnutzung verzichtet und die Wohnung als reine Geld- oder Vermögensanlage erworben hat und diese ausschließlich vermietet wird, wird er nicht zur Zweitwohnungssteuer veranlagt, die meist von der Gemeinde erhoben wird.

Steht die Ferienwohnung zeitweise leer, muss allerdings nachgewiesen werden, dass die Ferienwohnung in dieser Zeit nicht selbst genutzt wurde.

Beachtet man die Vorgaben, kann eine Ferienwohnung eine recht lukrative Einnahmequelle sein. Haben Sie Fragen zu diesem Thema oder planen den Kauf einer Ferienwohnung? Sprechen Sie uns einfach an. Wir beraten Sie hier sehr gern.

Ihr Team von Thomas Schaller Immobilien 🤝

26/09/2021

Wer schon einmal eine Immobilie gemietet hat, wurde sicherlich mit der Kaution im Mietverhältnis konfrontiert. Denn: ohne Kaution gibt es keinen Mietvertrag❗

Bei einer Kaution handelt es sich um eine Geldsumme, die man als Sicherheit bei der Anmietung einer Immobilie hinterlegen muss.

👉 Die Höhe der Kaution darf maximal drei Netto-Kaltmieten betragen.

Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen.

In manchen Fällen wie z. B. durch den Mieter verursachte Mängel, darf der Vermieter die Kaution einbehalten bzw. verrechnen.

Sie haben Fragen oder Anliegen rund um Immobilien? Kontaktieren Sie uns gerne und vereinbaren Sie mit uns ein unverbindliches Beratungsgespräch.

Ihr Team von Thomas Schaller Immobilien

23/09/2021

In Deutschland können gemäß § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter neben der Zahlung der Kaltmiete zusätzlich die Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, trägt👨🏼‍🏫

Nebenkosten, wie z. B. Wartungsarbeiten, sind diejenigen Unterhaltungskosten, die dem Vermieter regelmäßig anfallen. Diese Kosten kann der Vermieter auf den Mieter umlegen.

Wichtig ist hierbei, dass im Mietvertrag genau geregelt sein sollte, welche Kosten den Nebenkosten zugeordnet sind. Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die Nebenkosten selbst❗

Regelmäßig vereinbart der Vermieter mit dem Mieter, dass der Mieter zur Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten leistet. Damit soll eine erhöhte Nachzahlung vermieden werden.

Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten beträgt ein Jahr.

Will der Mieter Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung erheben, muss er diesen 12 Monate nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitteilen.

Der Vermieter hat dem Mieter in alle der Nebenkosten dazugehörigen Rechnungen Einsicht zu gewähren🔎

Wenn Sie einen Ansprechpartner bei Ihrer Nebenkostenabrechnung benötigen, stehen wir Ihnen für Ihre Fragen und Anliegen gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie dazu gerne einen Termin mit uns.

Ihr Team von Thomas Schaller Immobilien

18/09/2021

Im letzten Beitrag zur Reihe der Immobilienbewertung widmen wir uns dem Sachwertverfahren.

Bei der Berechnung spielen die Herstellungskosten des fiktiven Neubaus eine zentrale Rolle. Das bedeutet, dass hier geprüft wird was es kosten würde das Gebäude neu zu bauen und welche Wertminderungen sich beim aktuellen Objekt auf Grund des Gebäudealters und der Abnutzung ergeben.

Verglichen mit dem Ertrags- und Vergleichswertverfahren, ist das Sachwertverfahren sehr komplex und wird daher meist nur angewandt, wenn die beiden anderen Verfahren sich als ungeeignet erweisen.

👉 In erster Linie wird dieses Verfahren bei eigengenutzten Immobilien angewendet, welche nicht auf die Erwirtschaftung einer Rendite ausgelegt sind.

Der tatsächliche Sachwert einer Immobilie ergibt sich aus dem Wert der Substanz des bebauten Grundstückes, dem Bodenwert, dem Wert des Gebäudes und der Außenanlagen, sowie dem Marktanpassungsfaktor.
Das Ganze entspricht am Ende dem Marktwert der Immobilie, der letztlich gleichbedeutend mit dem Verkehrswert ist.

💡Der Sachwert wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Diese sind zum einen die Bauweise des Gebäudes, ein eventuell ausgebautes Dachgeschoss, sowie eine teilweise oder komplette Unterkellerung der Immobilie.
Des Weiteren wird der Wert durch die Qualität einzelner Bauteile, wie zum Beispiel Fenster, Türen und der Heizung beeinflusst.

Wie beim Ertragswertverfahren wird auch beim Sachwertverfahren der Bodenwert und der Gebäudesachwert getrennt ermittelt 👨🏼‍🏫

15/09/2021

Der Verkehrswert einer Immobilie wird anhand der erbrachten Erträge, wie zum Beispiel Miete oder Pacht, ermittelt. Die Frage welchen Gewinn der Käufer mit dem Objekt erzielen kann, steht dabei im Vordergrund.

👉 Das Ertragswertverfahren wird vorrangig bei vermieteten Wohnimmobilien, sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet, kommt aber auch bei Objekten zur Anwendung, wo Wohnungs- und Gewerbeeinheiten gemischt sind.
Dabei wird der Wert des Überschusses aus Einnahmen und Kosten berechnet.

Als Berechnungsgrundlage werden folgende Faktoren berücksichtigt:

- Der Rohertrag, welcher alle nachhaltig erzielbaren, ortsüblichen Mieten beinhaltet.

- Die Bewirtschaftungskosten, bei denen alle Kosten erfasst werden, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

- Der Liegenschaftszins, welcher der Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten dient.

- Der Vervielfältiger, eine Rechengröße die sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins automatisch ableitet.

- Sonstige wertbeeinflussende Umstände, welche den Ertragswert mindern oder erhöhen können

👉 Der Wert des Grundstückes wird getrennt berechnet, da der Boden seinen Wert nicht verliert, während bei der Wertermittlung der Immobilie von einer bestimmten Restnutzungsdauer auszugehen ist.

Auf Grund seiner Komplexität wird dieses Verfahren vor allem im Rahmen vollwertiger und kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt. Zudem ist es sehr anspruchsvoll und erfordert, wie das Vergleichswertverfahren, eine sehr gute Marktkenntnis.

Bei Fragen zu diesem und vielen weiteren Themen rund um die Immobilie stehen wir von Thomas Schaller Immobilien Ihnen gern beratend zur Seite 🤝

11/09/2021

Als Wohnungseigentümer sind Sie einerseits Eigentümer Ihrer Immobilie und damit Herr Ihrer eigenen vier Wände. Andererseits gilt für Sie auch hier der Grundsatz 👉 „Eigentum verpflichtet“.

Wenn Sie als Wohnungseigentümer über die Grenzen Ihres Wohneigentums hinaus tätig werden wollen, sind Sie auf die Wohnungseigentümerversammlung angewiesen, da Sie gleichzeitig Mitglied der Eigentümergemeinschaft mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten sind☝🏻

Hierfür ist es wichtig die Möglichkeiten und Grenzen der Wohnungseigentümerversammlung zu kennen, denn diese stellt das oberste Verwaltungsorgan der Eigentümergemeinschaft dar.

💡 Vermeiden Sie unnötige Konflikte und argumentieren Sie sachgerecht, denn nur so können Sie Ihre Rechte und Pflichten zielorientiert wahrnehmen. Vieles hört sich dabei sehr förmlich an. Das Wohnungseigentumsgesetz trägt damit dem Umstand Rechnung, dass die Verhältnisse innerhalb von Eigentümergemeinschaften sehr komplex sind, teils unterschiedliche und gegenläufige Interessen bestehen und eine Vielzahl von Lebenssachverhalten geregelt werden müssen.

👉 Als verantwortungsvoller Wohnungseigentümer sollten Sie sich mit der Materie beschäftigen, denn Ihre Miteigentümer tun es wahrscheinlich auch.

Die Eigentümergemeinschaft legt auch die Hausordnung fest, welche verschiedene Dinge des täglichen Zusammenlebens regelt, wie zum Beispiel Ruhezeiten und Reinigungsaufgaben.

❗️Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder Persönlichkeitsrechte einschränken. Darunter fallen unter anderem ein Besuchsverbot, das Untersagen von Kinderlärm, sowie ein generelles Dusch- und Badeverbot nach 22 Uhr

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