Hausverwaltung Scharmach GmbH

15/10/2025

02/10/2025

Mindesttemperatur in Wohnungen: Das gilt rechtlich

Die Heizsaison startet im Oktober – welche Temperaturen Vermieter von Wohnungen schulden, ist nicht eindeutig gesetzlich geregelt, sondern ergibt sich aus der Rechtsprechung. Wird es nicht warm genug, können Mieter unter Umständen die Miete mindern.

Ab dem 1. Oktober ist in Deutschland in der Regel Heizsaison, die bis zum 30. April dauert, sofern im Mietvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) nicht ein anderer zeitlicher Rahmen vereinbart ist.

Vermieter und Hausverwalter sind in diesem Zeitraum grundsätzlich verpflichtet, die Betriebsfähigkeit der Heizungsanlage sicherzustellen, damit Mieter und Wohnungseigentümer gewisse Mindesttemperaturen in den Wohnräumen erreichen können.

Anspruch auf Mindesttemperatur?
Das Gesetz trifft keine eindeutigen Regeln zur Mindesttemperatur in Wohnräumen. Eine Richtschnur kann § 535 BGB sein, der Vermieter verpflichtet, "die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen." Die Rechtsprechung kommt grundsätzlich zu dem Schluss, dass Mieter tagsüber einen Anspruch auf eine Raumtemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius und nachts auf 18 Grad Celsius.

Geschuldete Tagestemperatur

Wohnräume sollten in der Zeit von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr mindestens 20 Grad Celcius Zimmertemperatur und sonstige Nebenräume mindestens 18 Grad aufweisen. Für das Bad ist von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr sogar eine Raumtemperatur von 21 Grad Celcius geschuldet, so das Landgericht Landshut.

(LG Landshut, Urteil v. 18.12.1985, 1 S 1222/85).

Geschuldete Nachttemperatur

Nach Auffassung des Amtsgerichts Bonn kann zur Nachtzeit zwischen 24.00 Uhr und 6.00 Uhr die Temperatur auf zirka 16 bis 17 Grad Celcius abgesenkt werden.

(AG Köln, Urteil v. 26.1.2021, 206 C 18/19)

Für eine Nachtabsenkung zwischen 23 Uhr oder 24 Uhr und 6.00 Uhr morgens auf 18 Grad Celcius hat ebenfalls das Amtgericht Köln entschieden.

(AG Köln, Urteil v. 5.7.2016, 205 C 36/16)

Heizen außerhalb der Heizperiode

Auch außerhalb der Heizperiode kann der Vermieter zum Heizen verpflichtet sein, wenn die Außentemperatur nicht nur vorübergehend, sondern, laut Amtsgericht Uelzen, mehr als drei Tage auf Werte unter zwölf Grad Celcius fällt.

(AG Uelzen, Urteil v. 9.4.1986, 4a C 272/86)

Auch außerhalb der Heizperiode muss die Heizung in Betrieb genommen werden können, falls die Außentemperatur drei Tage in Folge unter zwölf Grad Celsius liegt, entschied das Amtsgericht Köln.

(AG Köln, Urteil v. 9.4.2008, 220 C 152/07)

BGH zu geschuldeten Mindesttemperaturen

Die im Zusammenhang mit geschuldeten Mindesttemperaturen oft zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs lässt die Frage der Mindesttemperatur explizit offen, hält es aber für angemessen, dass die Temperatur tagsüber mindestens 20 Grad beträgt.

(BGH, Urteil v. 15.5.1991 – VIII ZR 38/90)

Mindesttemperatur im Mietvertrag: nichtige Klauseln
Klauseln im Mietvertrag, die eine Zimmertemperatur von 18 Grad Celsius als ausreichend ansehen, sind aber unter Umständen unwirksam. Das Landgericht Heidelberg entschied, dass die Klausel "Eine Mindesttemperatur von 18 Grad zwischen 8 Uhr und 21 Uhr gilt als vertragsgemäß" nichtig ist.

(LG Heidelberg, Beschluss v. 11.9.81, 5 S 80 / 81)

Mietminderung bei (erheblichen) Mängeln
Werden bestimmte Temperaturen nicht erreicht, kann ein Mietmangel vorliegen. Das Mietminderungsrecht setzt voraus, dass der Mangel nicht bloß unerheblich ist (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Bagatellmangel: Grenzen der Mietminderung

Bei einem kurzfristigen Heizungsausfall oder bei vorübergehender geringfügiger Abweichung der Mindesttemperatur (zirka um ein Grad) liegt laut Bundesgerichtshof ein Bagatellmangel vor. Der Mieter ist bei einem unerheblichen Mangel nicht berechtigt, die Miete zu mindern.

(BGH, Urteil v. 30.6.2004 – XII ZR 251/02).

Ist eine Heizungsanlage alt und arbeitet unwirtschaftlich, hat der Mieter dem BGH zufolge ebenfalls keinen Anspruch auf Mietminderung. Entscheidend ist, dass die Mietwohnung ausreichend beheizt werden kann. Der Vermieter schuldet eine Heizungsanlage, die dem Stand der Technik zum Zeitpunkt des Einbaus entspricht.

(BGH, Urteil v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12)

Entscheidend für ein Urteil des Amtsgerichts Münster waren die Daten des Thermometers, die "gefühlte Temperatur" der Mieterin spiele keine Rolle.

(AG Münster, Urteil v. 31.3.2004, 5 C 4958/03)

Behaglichkeitstemperatur und Mietminderung

Fällt die Heizung komplett aus oder funktioniert nur erheblich beeinträchtigt, wodurch die übliche Raumtemperatur deutlich unterschritten wird, kann die Miete zum Teil erheblich gemindert werden. Damit hat sich das Amtsgericht Köln beschäftigt. Die Höhe der Mietminderung hängt von der konkreten Beeinträchtigung ab.

(AG Köln, Urteil v. 9.4.2008, 220 C 152/07)

Wird die Behaglichkeitstemperatur dauerhaft unterschritten, kann bei einer Abweichung von einem Grad von der Mindesttemperatur eine Minderung der Miete von fünf Prozent gerechtfertigt sein, so das Landgericht Berlin.

(LG Berlin, Urteil v. 8.6.2012, 63 S 423/11)

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg sprach einem Mieter eine Mietminderung von zehn Prozent zu, da nur eine Durchschnittstemperatur von 18 Grad Celcius erreicht wurde.

(AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 27.5.1999, 19 C 228/98)

Auch das Amtsgericht Potsdam kommt zu einer Mietminderung von zehn Prozent: In dem Fall wurde die Mindesttemperatur von 20 Grad Celcius länger um bis zu zwei Grad Celcius unterschritten.

(AG Potsdam, Urteil v. 30.4.2012, 23 C 236/10)

Das Amtsgericht Köln ließ bei Temperaturen von 16 bis 18 Grad Celsius 20 Prozent Mietminderung zu.

(AG Köln, Urteil v. 6.12.1976, 19 C 1249/74)

Fällt die Heizungsanlage in der Heizperiode ganz aus und kann die Wohnung nicht beheizt werden, liegt ein erheblicher Mangel vor. Das Amtsgericht Charlottenburg hat einem Mieter eine Mietminderung um 70 Prozent zugestanden.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 7.6.2013, 216 C 7/13)

Die Temperatur in den Räumen muss außerdem einzeln regulierbar sein, entschied das Amtsgericht Köln in einem Fall.

(AG Köln, Urteil v. 13.4.2012, 201 C 481/10)

Warmwasser: Wenig Spielraum für Vermieter
Die Warmwasserversorgung in der Wohnung muss der Vermieter jederzeit gewährleisten. Die Temperatur des Warmwassers darf in den Nachtstunden nicht abgesenkt werden.

Die Warmwassertemperatur liegt im Idealfall zwischen 40 Grad Celcius und 60 Grad Celcius und muss in angemessener Zeit erreicht werden, sonst liegt ein Mangel der Mietsache vor, hat das Landgericht Berlin entschieden.

(LG Berlin, Urteil v. 12.11.1991, 64 S 99/91)

Betrifft der Kaltwasservorlauf mehr als zehn Liter, ist eine Mietminderung von zehn Prozent gerechtfertigt, so das Amtsgericht Köpenick.

(AG Köpenick, Urteil v. 15.11.2000, 12 C 214/00)

Laut einem Urteil des Amtsgerichts Berlin ist eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent gerechtfertigt, wenn nicht nach 15 Sekunden eine Temperatur von 40 Grad Celcius und nach 30 Sekunden von 55 Grad Celcius erreicht wird.

(AG Berlin, Urteil v. 25.4.2018, 7 C 82/17)

Wenn die Wassertemperatur in der Dusche stark schwankt, können nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg 13 Prozent drin sein.

(AG Charlottenburg, Urteil v. 27.3.2003, 204 C 349/02)

Die Gastherme in einer Wohnung muss so dimensioniert sein, dass eine Badewanne in angemessener Zeit mit 41 Grad warmem Wasser befüllt werden kann. 42 Minuten Einfülldauer sind laut Amtsgericht München zu lang.

(AG München, Urteil v. 26.10.2011, 463 C 4744/11)

Auch bei warmen Außentemperaturen muss der Vermieter die Warmwasserversorgung sicherstellen. Nach einem Beschluss des Landgerichts Fulda kann der Mieter sonst notfalls eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter erwirken.

(LG Fulda, Urteil v. 5.1.2018, 5 T 200/17)

07/11/2023

Heizungsgesetz: Wann ist definitiv Schluss mit Öl und Gas?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2023, wie das Heizungsgesetz eigentlich heißt, ist auf der Zielgeraden.
Der Bundestag hat es verabschiedet – es gilt als wahrscheinlich, dass der Bundesrat Ende September
zustimmt.
Das Gesetz soll dafür sorgen, dass künftig immer mehr Wohnungen und Gebäude in Deutschland klimafreundlich beheizt werden. Das Gesetz schreibt einen schrittweisen Austausch von Öl- und
Gasheizungen vor, die mit fossilen Brennstoffen wie Heizöl oder Erdgas betrieben werden.

Was auf Eigentümer, Vermieter und Mieter zukommt: Die wichtigsten Punkte aus mehr als 100 Seiten.

Kern des GEG: Die 65-%-EE-Pflicht

Ab dem 1.1.2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie
(65 %-EE-Pflicht) betrieben werden.

Mehr Zeit durch kommunale Wärmeplanung

Die Regelungen des GEG gelten ab Januar 2024 unmittelbar nur für Neubaugebiete. In Bestandsgebäuden
soll der Dreh- und Angelpunkt eine verpflichtende und flächendeckende kommunale Wärmeplanung sein.
Die soll in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30.6.2026 und für die restlichen
Kommunen ab dem 30.6.2028 vorliegen müssen – auf dieser Grundlage sollen Eigentümer entscheiden
können, was sie machen. Kleineren Gemeinden (weniger als 10.000 Einwohner) wird ein vereinfachtes
Wärmeplanungsverfahren erlaubt.

Gesetz zur Wärmeplanung

Das Gesetz für kommunale Wärmeplanung soll ebenfalls Anfang 2024 in Kraft treten, wurde aber noch
nicht verabschiedet. Das Kabinett hat einen entsprechenden Gesetzentwurf am 16.8.2023 beschlossen –
der Bundestag muss noch darüber beraten. Ohne Wärmeplanung kein Gebäudeenergiegesetz.

Technologieoffenheit

Die 65 %-Vorgabe soll durch viele Optionen erreicht werden können – Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Hybridheizungen oder eine auf Biomasse (etwa Holz und Pellets) basierende
Heizung. Der Einbau einer auf Biomasse basierenden Heizung soll uneingeschränkt im Alt- und Neubau
möglich sein.

Wie lange darf eine Gasheizung noch eingebaut werden?

Gasheizungen, die auf Wasserstoff umrüstbar sind, können bis zur Vorlage einer Wärmeplanung eingebaut werden. Wenn die kommunale Wärmeplanung dann kein Wasserstoffnetz vorsieht, gelten schrittweise Anforderungen zur Beimischung klimaneutraler Gase (wie Biomethan): Ab 2029 muss ein Anteil von 15 %,
ab 2035 von 30 % und ab 2040 von 60 % genutzt werden. Das soll bilanziell über den Kauf von Herkunftsnachweisen oder Zertifikate des Versorgers nachgewiesen werden können oder mit der
Umrüstung der Heizung erreicht werden.

Beratung wird verpflichtend

Das Gesetz sieht eine Beratungspflicht vor. Sie greift dann, wenn neue Heizungen eingebaut werden sollen, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden. Die Beratung soll auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung sowie eine eventuelle Unwirtschaftlichkeit hinweisen, insbesondere aufgrund steigender CO -Preise.

2 Reform der staatlichen Förderung

Im Zuge der Gesetzesänderungen soll die staatliche Förderung des Heizungstauschs reformiert werden:

Das soll ab 2024 gelten, wie ein vom Bundestag am 8. September angenommener Entschließungsantrag vorsieht. Die Kosten des Heizungsaustausches (maximal 30.000 EUR bei Einfamilienhäusern und einer nach Wohneinheiten gestaffelten Grenze bei Mietparteienhäusern) sollen mit einer Grundförderung von
30 %, einem Einkommensbonus von 30 % bis zu einem maximalen Haushaltseinkommen von 40.000 Euro und einem zeitlich abschmelzenden Geschwindigkeitsbonus von 20 % gefördert werden – wobei die
Maximalförderung bei 70 % liegen soll.

Neue Modernisierungsumlage

Der Entwurf enthält ferner Regelungen für eine Modernisierungsumlage, nach denen 10 % der
Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Bisher dürfen Vermieter maximal 8 % der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei einem Heizungstausch kann die Modernisierungsumlage von 8 auf 10 % im Jahr erhöht werden – aber nur, wenn der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch
nimmt und die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wird.

Kappungsgrenze für Mieterhöhung
Bei Mieterhöhungen soll es eine Deckelung geben: Die maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter und
Monat soll bei 0,50 EUR gekappt werden. Das soll für die Dauer von 6 Jahren gelten, unabhängig davon, ob Vermieter die Kosten über die bisherige oder die neue Modernisierungsumlage auf Mieter umlegen. Kommen weitere Modernisierungsmaßnahmen hinzu, können es wie bisher 2 bis 3 EUR werden.

Regelung zu Etagenheizungen
5 Jahre nach dem Austausch der 1. Etagenheizung müssen Eigentümer entscheiden, ob weiterhin eine Etagenheizung betrieben werden soll – ansonsten gibt es die Pflicht zum Einbau einer Zentralheizung spätestens 8 Jahre nach dem Austausch der 1. Etagenheizung.

Härtefalleinwände beim Heizungstausch

Außerdem sollen Härtefalleinwände beim Heizungstausch künftig immer möglich sein. Für Mieter, deren Miete durch die Modernisierung auf mehr als 30 % des Haushaltseinkommens steigt, soll nur eine beschränkte Umlagefähigkeit gelten. Mieterhöhungen wegen Heizungsaustausch sollen bei Indexmieten ausgeschlossen sein.

Wie lange dürfen Gas- oder Ölheizungen noch betrieben werden?

Bisher gibt es bereits eine Vorgabe im GEG, wonach unter bestimmten Voraussetzungen und mit Ausnahmen Öl- und Gasheizungen ausgetauscht werden müssen, die älter als 30 Jahre sind. Das soll sich nicht ändern. Niemand soll seine funktionierende Gasheizung ausbauen müssen. Man kann sie reparieren
lassen. Es soll keine Verbote und Eingriffe ins Eigentum geben.

Gas und Öl: Und wenn die Heizung kaputt ist?

Wenn eine Erdgas- oder Ölheizung irreparabel ist, gilt eine Übergangsfrist, auch beim geplanten Heizungstausch. Innerhalb der Frist von 5 Jahren können Heizungsanlagen eingebaut, aufgestellt und betrieben werden, die nicht die Anforderungen von 65 % erneuerbare Energien erfüllen. Nach Ablauf der
Frist kommt es darauf an, welche kommunale Wärmeplanung vorliegt.

Sonderregel für Eigentümer 80+ gestrichen

Eine geplante Sonderregel für Eigentümer, die älter als 80 Jahre sind, wurde gestrichen. Im ursprünglichen Gesetzentwurf war geplant, dass bei selbstnutzenden Eigentümern von Wohngebäuden mit bis zu 6 Einheiten in dieser Altersklasse im Havariefall einer Heizung die Pflicht entfallen soll, eine Heizung mit 65 % Ökostrom einzubauen.

Wie lange darf noch fossil geheizt werden?

Laut Heizungsgesetz darf noch bis zum 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen geheizt werden. Ab dem
1.1.2045 dürfen Gebäude dann nur noch klimaneutral mit erneuerbaren Energien geheizt werden.

18/08/2021

Neue Regeln der Coronaschutzverordnung ab Freitag, den 20.08.21:

Die nordrhein-westfälische Landesregierung setzt die Beschlüsse der Bund-Länder-Beratungen vom 10. August 2021 in einer neuen Fassung der Coronaschutzverordnung konsequent um. Diese tritt am Freitag, 20. August 2021, in Kraft und gilt zunächst bis einschließlich 17. September 2021. Durch das Fo...

15/10/2020

Da Oberhausen den 35er-Inzidenzwert pro 100.000 Einwohner überschritten hat, regelt die Allgemeinverfügung zur regionalen Anpassung der Coronaschutzverordnung an das Infektionsgeschehen in der Stadt Oberhausen weitere Maßnahmen. Diese Regelungen gelten ab morgen (16. Oktober 2020):

1️⃣ An folgenden Orten müsst ihr eine Mund-Nase-Bedeckung tragen:
- In geschlossenen Räumlichkeiten bei Konzerten und Aufführungen auch am Sitzplatz;
- In geschlossenen Räumlichkeiten von sonstigen Veranstaltungen und Versammlungen nach § 13 Abs. 1 und 2 CoronaSchVO auch am Sitzplatz (Abänderung zu § 2 Abs. 3 Ziff 1 a CoronaSchVO);
- Als Zuschauer von Sportveranstaltungen auch am Sitz- oder Stehplatz;

2️⃣ Veranstaltungen und Versammlungen mit mehr als 1.000 Personen sind untersagt. Davon ausgenommen sind Versammlungen wie politische Veranstaltungen von Parteien einschließlich Aufstellungsversammlungen zu Wahlen und Vorbereitungsversammlungen sowie Blutspendetermine.

Außerdem ist die Teilnehmerzahl bei Festen (Veranstaltungen mit vornehmlich geselligem Charakter) auf maximal 50 Personen begrenzt.

Bitte entnehmt den genauen Wortlaut, die vollständigen Verweise auf die Paragraphen der Coronaschutzverordnung sowie die Begründung der verlinkten Allgemeinverfügung. https://obhsn.de/amtsblatt-2020

09/10/2020

Die WEG-Reform ist beschlossen. Voraussichtlich ab 1.12. gelten die neuen Regeln.

22/08/2020

Hausverwaltung Scharmach ist aktiv für die Friedensdorf-Kinder

Die Hausverwaltung Scharmach hat sich an der Aktion für die Kinder des Friedensdorfes beteiligt. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben die letzten Wochen genutzt und fleißig ihre Kilometer gezählt. Dabei ist ein toller Betrag von 1.426,79 Euro zusammengekommen. Wir bedanken uns ganz herzlich für diese tolle Unterstützung!

07/02/2017

https://www.xing.com/jobs/oberhausen-immobilienkauffrau-sachbearbeitung-schwerpunkt-weg-mietabrechnung-28298352?ijt=jb_24

Bewerben Sie sich als 'Immobilienkauffrau/-mann; Sachbearbeitung mit dem Schwerpunkt WEG- und Mietabrechnung' bei Hausverwaltung Scharmach GmbH in Oberhausen. Branche: Immobilienverwaltung / Beschäftigungsart: Teilzeit / Karrierestufe: Mit Berufserfahrung / Eingestellt am: 07.02.2017