HGV Hausverwaltung-Ostrowski

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HGV Hausverwaltung-Ostrowski, Mietshausverwaltung und WEG-Verwaltung in Oberhausen, steht für die professionelle Verwaltung und Betreuung von Objekten, Immobilien.• Unser Ziel ist nicht nur Sachverstand in kaufmännischen, technischen und juristischen Themen, Objektwert- und Ertragsoptimierung, Kostenreduzierung und Absicherung der Gemeinschaften und Eigentümer, sondern...
...zufriedene Ku

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01/04/2026

BGH kassiert "Drei-Angebote-Regel"
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News 27.03.2026

Wohnungseigentümer müssen vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht generell mehrere Vergleichsangebote einholen. Der BGH erteilt damit einer langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse allein wegen fehlender Vergleichsangebote zu kippen, eine Absage.

Hintergrund: Auftragsvergabe ohne Vergleichsangebote
In einer Eigentümerversammlung im September 2023 fassten die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit mehrere Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen:
• TOP 11: Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.100 Euro
• TOP 12: Austausch einer Vordachverglasung und Malerarbeiten zum Preis von 1.600 Euro
• TOP 13: Austausch einer Vordachverglasung und Malerarbeiten zum Preis von 1.145 Euro
• TOP 14: Austausch eines Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2.900

Vergleichsangebote hatten die Eigentümer zuvor nicht eingeholt, weil sie mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten "zur vollsten Zufriedenheit" zusammenarbeiten. Auch mit der Malerfirma hatte die Gemeinschaft nach Meinung der Mehrheit der Eigentümer bereits positive Erfahrungen gemacht.
Mehrere Eigentümer haben gegen die Beschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Sie meinen, vor einer Beschlussfassung hätten Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.
Entscheidung: Keine Vergleichsangebote erforderlich
Die Anfechtungsklage ist unbegründet. Insbesondere widersprechen die Beschlüsse nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil sie ohne Vorlage von Vergleichsangeboten gefasst worden sind.

Keine "Drei-Angebote-Regel" im Gesetz

Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss zwar auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Vergleichsangebote können dafür ein geeignetes Mittel sein – eine allgemeine Pflicht zu deren Einholung besteht jedoch nicht. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Erst recht gilt dies für die von den Instanzgerichten bislang praktizierte Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und nur sogenannte Bagatellmaßnahmen davon auszunehmen. Diese schematische Betrachtungsweise wird der Vielgestaltigkeit möglicher Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und schränkt das Ermessen der Wohnungseigentümer zu stark ein.

Maßstab: Sicht eines vernünftigen Eigentümers
Ob eine Beschlussfassung hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich danach, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Im Kern geht es darum, eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu erhalten.

Bei Kleinaufträgen mit geringerem Volumen können die Eigentümer häufig selbst beurteilen, ob die geplante Maßnahme den angebotenen Preis wert ist. Eine externe Überprüfung ist nicht erforderlich. Zudem gehört es zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen.

Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die erforderlichen Informationen auf anderem Wege beschafft werden – etwa durch Beratung von Sonderfachleuten wie Architekten oder Bausachverständigen. Gegen die Einholung mehrerer Angebote können die Dringlichkeit der Maßnahme und die mangelnde Verfügbarkeit ortsnaher Handwerker sprechen.

"Bekannt und bewährt" ist ein Argument
Der Umstand, dass ein Unternehmen bereits in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Gemeinschaft tätig war, kann es rechtfertigen, auf weitere Angebote zu verzichten. Für einen vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ist neben dem Preis entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Auftragnehmer
• die Arbeiten sorgfältig und zügig ausführt,
• den verabredeten Zeitplan einhält,
• qualifiziertes Personal einsetzt und
• etwaige Beanstandungen zeitnah und vollständig behebt.

All diese Punkte lassen sich besser einschätzen, wenn ein bewährtes Unternehmen beauftragt wird. Je nach Komplexität der Maßnahme ergeben sich weitere Vorteile daraus, dass der Auftragnehmer die örtlichen und technischen Gegebenheiten der Anlage bereits kennt.

Die bisherige "Drei-Angebote-Regel" war eine reine Verfahrensvorgabe, die in der Sache nichts über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots aussagt.
Auch ohne Vergleichsangebote: Angebot muss geeignet und wirtschaftlich sein

Ein Beschluss kann allerdings weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Hierbei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtende fristgerecht darlegen und beweisen muss.

Ergebnis im konkreten Fall

Sämtliche Beschlüsse sind nicht zu beanstanden. Es handelt sich um mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in verschiedenen Bereichen der Anlage. Die Beauftragung bekannter und bewährter, mit der Anlage vertrauter Handwerker war ausreichend. Dass die Angebote objektiv ungeeignet oder überteuert wären, wurde nicht fristgerecht geltend gemacht.

(BGH, Urteil v. 27.3.2026, V ZR 7/25)

03/11/2025

Anfechtung eines Wirtschaftsplanes nur äußerst beschränkt möglich!
BGH, Urteil vom 26.09.2025 = V ZR 108/24

Mit seiner aktuellen Grundsatzentscheidung vom 26.09.2025 (V ZR 180/24) setzt sich der BGH seit langer Zeit wieder einmal mit der Frage auseinander, unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss über die Vorschüsse (gem. Wirtschaftsplan) anfechtbar ist. Der Tenor der Entscheidung lautet:

Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigeren Vorschüssen führt.

Damit wird die herrschende Tendenz in Literatur und Rechtsprechung dahingehend konkretisiert, dass bezüglich des Wirtschaftsplanes ein weiter Ermessensspielraum besteht, sowohl im Hinblick auf die eingestellten Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe.

Bei Positionen, bei denen z.B. zweifelhaft ist, ob sie überhaupt anfallen oder nicht – Beispiel hier: Mögliche Kosten eines Anfechtungsverfahrens – darf eine angemessene Berücksichtigung im Wirtschaftsplan berücksichtigt werden. Das gilt auch für Positionen, wenn offen ist, ob eine gültige vertragliche Grundlage besteht oder nicht; z.B. ein Mietvertrag der GdWE, bei dem unklar ist, ob er wirksam oder nichtig ist. Auch in diesem Falle dürfen die möglicherweise anfallenden Mieten der GdWE in den Wirtschaftsplan eingestellt werden. Das gilt schließlich auch für mögliche Kostenpositionen, etwa Sondervergütungstatbestände bei anstehendem Wechsel eines Verwalters. Hier ist nicht ausgeschlossen, dass solche anfallen (sondern eher üblich), so dass auch hierfür vorsorglich eine Position in den Wirtschaftsplan eingestellt werden kann.

Positionen, die dem Grunde nach feststehen, aber der Höhe nach variabel sind, dürfen mit angemessenen Zuschlägen berücksichtigt werden, etwa bei der Ansammlung einer „angemessenen Erhaltungsrücklage“. Diese darf großzügig kalkuliert werden.

13/12/2024

2024 / 2025 Kostensteigerungen bei Energielieferungen sehr wahrscheinlich !!!

Die staatlichen Entlastungspakete der Bundesregierung sind zum 31.12.2023 ausgelaufen. Ab 2024 gibt es keine Preisbremsen mehr und es gelten wieder die vertraglich vereinbarten Energiepreise.

Der gesenkte Mehrwertsteuersatz von 7% auf Lieferungen für Gas und Nah-/Fernwärme endete zum 31.03.2024.

Seit dem 01.04.2024 gilt wieder der reguläre Steuersatz von 19% auf alle Energielieferungen. Zudem steigt ab dem 01.01.2024 der CO2-Preis von 30,- €/t auf 45,- €/t. CO₂-Kostenaufteilungsgesetz
Dezember 2024.

Die genannten Tatbestände werden in vielen Fällen dazu führen, dass sich die Heizkosten in Bezug auf die Energielieferungen erhöhen, und vermehrt zu Nachzahlungen der Wohnungsnutzer sorgen.

Wir möchten Sie auf diesem Wege diesbezüglich sensibilisieren und auf Rückfragen und Einsprüche vorbereiten.

Ihre
Hausverwaltung Ostrowski

04/09/2024

Gemeinschaftseigentum verursacht Schaden am Sondereigentum –
Wer trägt die Kosten ?

Häufig verursachen Mängel am Gemeinschaftseigentum Schäden am Sondereigentum, also an der Wohnung des jeweiligen Eigentümers.

Der Klassiker ist der Feuchtigkeitsschaden, hervorgerufen durch undichte Dächer oder schadhafte Außenisolierungen. Erleiden Wohnungseigentümer solche Schäden, sehen sie sich regelmäßig mit Sanierungskosten und – sofern die Wohnung vermietet ist – mit Mietausfall aufgrund der von den Mietern geltend gemachten Minderung konfrontiert.

Verlangen die Sondereigentümer dann Schadensersatz von der Wohnungseigentümer-gemeinschaft, erleben sie oft eine böse Überraschung. Denn die Eigentümergemeinschaft ist nur in bestimmten Fällen zum Ersatz der Schäden verpflichtet.
Keine verschuldensunabhängige Haftung (Gefährdungshaftung) der Eigentümergemeinschaft.

Meistens beruhen vom Gemeinschaftseigentum verursachte Schäden am Sondereigentum nicht auf ein Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern auf Umwelteinflüsse wie Abnutzung, Alterung oder nicht erkennbare Baumängel (sog. Zufallschäden).

Der Sondereigentümer muss in diesem Fall seinen Schaden selber regulieren, da es keinen verschuldensunabhängigen Ersatzanspruch für Schäden am Sondereigentum durch Mängel am Gemeinschaftseigentum gibt, auch nicht aus der verschuldensunabhängigen Haftung im Nachbarrecht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2010, Az.: VR 10/10).

Wird also ein erstmals aufgetretener Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft erstmalig bekannt, liegen kein Verschulden und damit keine Verpflichtung zum Schadensersatz gegenüber dem Sondereigentümer vor.

10/07/2024

Balkonkraftwerk AKTUELL !!!

Die Installation von Balkonkraftwerken wird einfacher. Vermieter und WEG können den Einbau der Minisolaranlagen künftig nicht mehr so einfach ablehnen. Der Bundestag hat entsprechende Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht beschlossen.

Der Bundestag hat am 4.7.2024 in zweiter und dritter Lesung Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht beschlossen, um die Installation von Balkonkraftwerken zu erleichtern.

Die sogenannten Steckersolargeräte werden in den Katalog der privilegierten Maßnahmen aufgenommen, auf deren Genehmigung die Mieter und Eigentümer einen rechtlichen Anspruch haben. Das sind bauliche Veränderungen, die von Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) nicht einfach blockiert werden können.

Das Gesetz muss noch den Bundesrat passieren.

Vermieter und WEG: Zustimmung und Mitspracherecht
Bisher brauchen Mieter die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters – beziehungsweise als Wohnungseigentümer die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft – für den Einbau von Balkonkraftwerken. Die Zustimmung kann nun nicht mehr ohne triftigen Grund verweigert werden.

Vermieter und die WEG sollen weiterhin ein Mitspracherecht haben, wenn es darum geht, wie ein Steckersolargerät am Haus angebracht wird. Der Anspruch darf durch Vorgaben aber nicht ausgehöhlt werden.

In dem "Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" zum Einsatz von Steckersolargeräten ist vorgesehen:

Steckersolargeräte wurden in die Liste der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen, auf die Wohnungseigentümer einen Anspruch haben, aufgenommen.
Im Mietrecht wird in § 554 Abs. 1 BGB die Aufzählung der baulichen Maßnahmen, auf deren Gestattung Mieter einen Anspruch haben, entsprechend ergänzt.
Durch die Gesetzesnovelle werden außerdem Wohnungseigentümerversammlungen per Videokonferenz vereinfacht. Künftig können die Eigentümer mit Dreiviertelmehrheit festlegen, dass das Treffen in rein virtueller Form statfinden soll. Das bisherige Vetorecht einzelner Eigentümer ist damit gestrichen.

Balkonkraftwerke: Bereits Vereinfachungen beschlossen
Balkonkraftwerke haben bereits zuvor Rückenwind aus Berlin bekommen: Seit dem 1.4.2024 reicht eine vereinfachte Anmeldung der Geräte im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur.

Auch das Solarpaket I ist mittlerweile ist in Kraft getreten – das erlaubt unter anderem die Nutzung einer normalen Steckdose für die Anlagen, den vorübergehenden Einsatz alter, nicht digitaler Zähler und eine höhere Leistung von 800 Watt am Wechselrichter statt der bisher gültigen 600 Watt.

Die Änderungen im Mietrecht (BGB) und im Wohnungseigentumsrecht (WEG) zur vereinfachten Installation von Steckersolargeräten hatte das Bundeskabinett am 13.9.2023 beschlossen. Der Bundestag hat den Gesetzentwurf am 18.1.2024 in erster Lesung beraten.

In einer Expertenanhörung des Rechtsausschusses im Bundestag am 19.2.2024 gab es hierzu einhelligen Zuspruch. Verbände und Juristen sahen allerdings noch Bedarf zur Nachbesserung am Gesetzentwurf der Bundesregierung.

04/07/2024

Der Rechtsausschuss des Deutschen hat die Einführung der virtuellen Wohnungseigentümerversammlung als zusätzliche Option beschlossen. Neben der Präsenzversammlung und der hybriden Versammlung wird die virtuelle Versammlung nun eine weitere Wahlmöglichkeit für . Diese Änderung im hatte BVI-Präsident Thomas Meier seit langem gefordert.

Damit eine virtuell abgehalten werden kann, müssen mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen in einer Präsenzversammlung dafür stimmen. Ein solcher Beschluss ist dann für drei Jahre gültig. Bis einschließlich 2028 gibt es eine Übergangsregelung, die die Eigentümer verpflichtet, weiterhin jährlich eine Präsenzsitzung durchzuführen. Welche spezifischen Quoren letztlich für oder gegen eine digitale Eigentümerversammlung erforderlich sind, wird das endgültige Gesetz festlegen, über das noch heute der Bundestag abstimmt.

Zusätzlich zur virtuellen Versammlung wird auch der Einsatz von , sogenannten , erleichtert. Diese Neuerung wird vor allem Mieter und Wohnungseigentümer dazu animieren, Solaranlagen auf ihren Balkonen anzubringen.

Für den steht fest: Die Einführung der virtuellen Wohnungseigentümerversammlung und die Erleichterungen beim Einsatz von Balkonkraftwerken sind zeitgemäße Anpassungen der rechtlichen Rahmenbedingungen. Sie fördern die , den und die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften.

23/12/2022

Liebe Kunden unserer Hausverwaltung !

das Jahr 2022 neigt sich dem Ende. Es war ein außergewöhnliches Jahr mit vielen Herausforderungen für uns alle.

Nichts desto trotz möchten wir uns für Ihre Treue und für die gute Zusammenarbeit bei Ihnen bedanken !

Wir wünschen Ihnen und Ihren Familien ein gesegnetes Weihnachtsfest und ein gesundes Neues Jahr 2023.

Herzliche Grüße !
Ihr Marc Ostrowski

18/05/2022

Hohe Abwassergebühren sind kein Naturgesetz !!!

In Nordrhein-Westfalen (NRW) hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) in Münster in einem Musterverfahren entschieden, dass eine Kommune falsch kalkuliert hatte – die Bescheide sind rechtswidrig. Eigentümer und Mieter profitieren von dem Urteil.

Die Abwassergebühren in Nordrhein-Westfalen (NRW) sind über Jahre auf Basis einer falschen Grundlage berechnet worden. Das hat das Oberverwaltungsgericht in Münster in einem Musterverfahren entschieden (OVG Münster, Urteil v. 17.5.2022, Az. 9 A 1019/20). Das Gericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen kann die Stadt Beschwerde einlegen, über die das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entscheiden muss. Allerdings sieht das OVG hier kaum Erfolgsaussichten, weil nicht Bundesrecht betroffen ist.
Wer Widerspruch gegen Bescheid eingelegt hat, profitiert direkt

Geklagt hatte ein Grundstückseigentümer in der Stadt Oer-Erkenschwick. Er wehrte sich gegen einen Abwasserbescheid aus dem Jahr 2017 über knapp 600 Euro. Der war rechtswidrig und um 18 Prozent zu hoch ausgefallen, wie das OVG nun urteilte. Von dieser Entscheidung können Eigentümer und Mieter, die in der Vergangenheit Widerspruch gegen ihre Bescheide eingelegt haben, jetzt direkt profitieren.

Außerdem kann nach dem Urteil in den kommenden Jahren damit gerechnet werden, dass die Gebührenbescheide oder Nebenkostenabrechnungen niedriger ausfallen werden, weil die Kommunen in Nordrhein-Westfalen die Berechnungen neu aufstellen müssen.
OVG-Kritik an Berechnungspraxis der Kommune

Der 9. Senat des OVG NRW bemängelte mehrere Punkte der bisherigen Berechnungspraxis im Fall Oer-Erkenschwick: Die Stadt habe bei den Gebührenbescheiden die Abschreibungen und Zinsen so berechnet, dass diese die tatsächlichen Kosten für die Anlage wie die Abwasserrohre am Ende überschreiten. "Die Gebühren dürfen nur erhoben werden, soweit sie zur stetigen Erfüllung der Aufgaben der Abwasserbeseitigung erforderlich sind", erklärte das OVG und bezieht sich dabei auf die NRW-Gemeindeordnung.

Beim kalkulatorischen Zinssatz ging die Stadt vom Durchschnitt der vergangenen 50 Jahre aus und setzte noch einen Aufschlag drauf. Das OVG dagegen sieht nur einen Zeitraum von zehn Jahren als begründbar an. So kamen die Richter nicht auf einen Zinssatz von 6,52 Prozent wie die Stadt, sondern nur auf 2,42 Prozent.

In der Vorinstanz vor dem Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (VG Gelsenkirchen, Urteil v. 13.2.2020, Az. 13 K 4705/17) hatte der Kläger noch keinen Erfolg.
Politik in der Pflicht: Es hängt auch am Landesgesetz

"Die Richter teilen voll und ganz unsere Auffassung", teilte der NRW-Vorsitzende des Bundes der Steuerzahler (BdSt), Rik Steinheuer, nach der Entscheidung mit. "Abwassergebühren sind dazu da, die kommunale Abwasserbeseitigung sicherzustellen – und nicht, um auf Kosten der Gebührenzahler satte Gewinne abzuschöpfen." Der BdSt hatte das Verfahren begleitet und die Gebührenzahler im Land aufgefordert, Widerspruch gegen die Bescheide einzulegen.

Das OVG sieht eine Mitschuld auch bei der Politik. Im entsprechenden Gesetz des Landes fehle es an konkreten Vorgaben, an denen sich die Kommunen orientierten könnten – solche gebe es zum Beispiel in den neuen Bundesländern. Mit dem neuen Urteil änderte das Gericht auch die eigene langjährige Rechtsprechung.

04/05/2022

Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt.

Hintergrund: Kellerraum als Wohnung

In einer Wohnungseigentumsanlage führte ein Wohnungseigentümer Umbauarbeiten an Kellerräumen durch, die seiner Wohnung zugewiesen sind. Er plante, die Räume nach dem Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen.
Eine andere Wohnungseigentümerin verlangt mit ihrer Klage unter anderem das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume als Wohnung.

Entscheidung: Allein Gemeinschaft klagebefugt

Die Klage hat keinen Erfolg. Der Wohnungseigentümerin fehlt die Prozessführungsbefugnis für die Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs. Insoweit hat sich die Rechtslage durch die WEG-Reform geändert.

Vor der WEG-Reform konnte jeder einzelne Wohnungseigentümer Ansprüche wegen zweckwidriger Nutzung einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit selbst gegen andere Wohnungseigentümer oder deren Mieter geltend machen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) konnte die Geltendmachung solcher Ansprüche aber per Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (sogenannte gekorene Ausübungsbefugnis).

Hingegen können einzelne Wohnungseigentümer seit Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 nicht mehr von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohnungseigentums verlangen; insoweit sind sie nicht (mehr) prozessführungsbefugt. Entsprechende Unterlassungsansprüche können gemäß § 9a Abs. 2 WEG nunmehr allein von der GdWE geltend gemacht werden, auch wenn die Ansprüche materiell-rechtlich nach wie vor den einzelnen Eigentümern zustehen.
Eigentümer können Anspruch auf Einschreiten der Gemeinschaft haben

Wenn sich die Gemeinschaft weigert, gegen eine zweckwidrige Nutzung vorzugehen, kann den einzelnen Wohnungseigentümern allerdings ein Anspruch auf Einschreiten der Gemeinschaft zustehen. Dieser Anspruch kann mit einer Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden. Unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen eine Pflicht zum Einschreiten anzunehmen ist, ließ der BGH offen, weil es hierauf im konkreten Fall nicht ankam.

(BGH, Urteil v. 28.1.2022, V ZR 86/21)

03/05/2022

Klimawandel - Schützen Sie Ihr Eigentum gegen Naturkatastrophen !!!

Was leistet eine Elementarversicherung?

Eine Elementarversicherung ist ein zusätzlicher Baustein, der den Schutz durch die Wohngebäude-, aber auch Hausratversicherung erweitern kann. Während die Wohngebäudeversicherung Sturm-, Blitz- und Hagelschäden abdeckt, ist für andere Naturgefahren eine Elementarversicherung notwendig. Sie umfasst zusätzlich Hochwasser, Starkregen, Lawinen, Schneedruck sowie Erdsenkungen und Erdbeben. Eine Elementarversicherung ist folglich für Wohnungs- und Hausbesitzer in ganz Deutschland zu empfehlen, die ihre vier Wände gegen Naturgefahren absichern wollen.

20/04/2022

Neue Grundsteuer: Eigentümer in Zeitnot wegen "XXL-Bürokratie"?

News 19.04.2022 Eine Art zweite Steuererklärung

Millionen von Haus- und Grundstückseigentümern müssen im Zuge der Grundsteuerreform in diesem Sommer eine Art zweite Steuererklärung bei den Finanzämtern einreichen. Die Frist endet am 31. Oktober. Verbände warnen vor einer "XXL-Bürokratie" und fordern mehr Zeit bis Ende Januar 2023.

"Für die Steuererklärung benötigen Eigentümer Daten, die sie meist nicht unmittelbar parat haben", sagte der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Kai Warnecke. Wer etwa ein Haus oder ein Grundstück geerbt habe, könnte Probleme bekommen, sollten noch Unterlagen fehlen. Gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler fordert Haus und Grund eine Verlängerung der Frist um drei Monate bis Ende Januar 2023.

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen Immobilieneigentümer in diesem Sommer eine "zweite" Steuererklärung abgeben. Die Finanzämter verlangen Angaben zum Grundstück und zum Gebäude – also Flurnummer, amtliche Fläche, Gemarkungsnummer, aber auch Wohnfläche und Bodenrichtwert. Je nach Bundesland sind mehr oder weniger Informationen gefragt, weil unterschiedliche Berechnungsmodelle angewendet werden. Die Daten sollen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober elektronisch über "Elster" eingereicht werden, damit die Behörden ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen.

Am 1.1.2025 wird die neue Grundsteuer schließlich in Kraft treten. Beschlossen wurde die Reform vor mehr als zwei Jahren, nachdem das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung gefordert hatte. Bisher berechnen die Finanzbehörden den Wert einer Immobilie auf Grundlage völlig veralteter Daten. Fast 36 Millionen Grundstücke in Deutschland werden neu bewertet.
Grundsteuer-Erklärung: Was ist zu beachten?

Den Eigentümern drohe eine "XXL-Bürokratie", warnte der Präsident des Steuerzahlerbunds, Reiner Holznagel. Er forderte zeitnahe Informationsschreiben an die Haus- und Grundstückseigentümer, die auch Hinweise und Hilfestellung für die Erklärung enthalten. Mehrere Bundesländer wollten demnach die Immobilieneigentümer erst im Juni informieren, kritisierte er. Dabei sei Vorbereitung wegen des kurzen Zeitraums essenziell.

Holznagel sieht zudem einige Stolperfallen. So müssten womöglich Bodenrichtwerte bei unabhängigen Gutachterausschüssen recherchiert werden, beim Baujahr eventuell Kernsanierungen berücksichtigt werden, die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes verlängern könnten, oder bei der Wohnfläche An- und Umbauten notfalls selbst ausgemessen werden. Hauptfeststellungszeitpunkt, also Stichtag für alle Angaben ist der 1.1.2022 – was danach verändert wurde, muss nicht berücksichtigt werden.

Die Feststellungserklärung wird Grundlage der künftigen Steuerberechnung sein. Die Finanzämter ermitteln aus den eingereichten Daten den sogenannten Grundsteuerwert.
Wer ist zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung verpflichtet?

Die Erklärungen müssen dem Finanzamt – mit wenigen Ausnahmen – online über die Steuerplattform Elster übermittelt werden. Darauf weist der Immobilienverband IVD hin. Die Freischaltung kann bis zu zwei Wochen dauern. Wer nicht rechtzeitig einreicht, muss mit Verspätungszuschlägen rechnen. Verpflichtet zur Abgabe der "zweiten" Steuererklärung sind:

Eigentümer eines Grundstücks;
Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft;
bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind: Erbbauberechtigte unter Mitwirkung der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete);
Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer von Grund und Boden unter Mitwirkung der Eigentümer des Gebäudes;
Bei Eigentumswohnungen sind die einzelnen Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Welche Angaben müssen gemacht werden?

Welche Daten in der Erklärung abgegeben werden müssen, hängt vom einzelnen Bundesland ab. Dem sogenannten Bundesmodell, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, haben sich nur Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. "Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetze erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist", erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es laut IVD darauf an, ob der Wert im Sachwert- oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist:

Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Zunächst sind der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Merkmale des einzelnen Grundstücks bleiben unberücksichtigt. Gemarkung und Flurstück müssen angegeben werden. Der Ertragswert des Gebäudes wird laut IVD nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte.
Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Auch hier müssen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich sind Gebäudeart, Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben. Außerdem wird die so genannte Bruttogrundfläche benötigt.

Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze.

Überblick: Grundsteuer-Regelungen in Bundesländern mit eigenen Gesetzen
Datenchaos muss nicht sein: Wo es Hilfe gibt

Hilfe können sich Eigentümer unter anderem bei Steuerberatern oder Branchenverbänden holen. Der Deutsche Steuerberaterverband forderte im Februar dieses Jahres, dass Daten, die den Behörden bereits vorliegen, in einer digitalen Steuererklärung vorausgefüllt werden. Davon allerdings seien die Behörden noch meilenweit entfernt, sagte Präsident Torsten Lüth. Er sieht sich vor einer Herkulesaufgabe.

Würden sich alle Eigentümer an ihren Steuerberater wenden, könnten auf jeden Berater rund 400 Erklärungen zukommen, so Lüth. Dazu kämen die unterschiedlichen Normen in den Bundesländern. Das allein sei neben dem Tagesgeschäft kaum stemmbar. "Es wird ein Wettlauf gegen die Zeit", so Lüth.

Der Grundsteuerwert ist allerdings nur eine Komponente bei der Berechnung der Grundsteuer. Wie viel Steuer am Ende fällig wird, erfahren die Eigentümer wahrscheinlich erst 2025, denn die Städte und Gemeinden dürfen ihre Hebesätze anpassen. Die Gemeinden sind zwar angehalten, ihre Einnahmen in etwa auf dem gleichen Niveau zu belassen wie bisher, verpflichtet sind sie dazu jedoch nicht.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen – sie machte vor der Coronakrise etwa 15 Prozent der Steuereinnahmen aus. Vermieter können sie bislang über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro pro Jahr, bei Eigentümern von Mietshäusern dagegen oft um vierstellige Beträge.

28/10/2021

Corona-Sonderregelungen für WEGs werden verlängert !!!

Da das Abhalten von Eigentümerversammlungen infolge der
Corona-Pandemie erschwert ist, gelten seit Ende März 2020
Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften,
die einen Fortbestand der Verwaltung auch ohne Eigentümer-
versammlung gewährleisten sollen. Die Regelungen waren
zunächst bis zum 31.12.2021 befristet. Nun wurde die Geltung
der Sonderregelungen bis zum 31.8.2022 verlängert. Das hat

der Bundestag in seiner letzten Sitzung der abgelaufenen Le-
gislaturperiode beschlossen.
Nach den nun verlängerten Sonderregelungen bleibt der
zuletzt bestellte WEG-Verwalter auch nach Ablauf der Bestel-
lungszeit im Amt, bis er abberufen wird oder die Wohnungs-

eigentümer einen neuen Verwalter bestellen. Zudem gilt der

zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan auch dann bis zum Be-
schluss eines neuen Wirtschaftsplans fort, wenn die Woh-
nungseigentümer zuvor keine Fortgeltungsklausel beschlossen
hatten. Hierdurch soll die Finanzierung der Gemeinschaft ge-
sichert werden.
Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) kri-
tisierte, dass es ohne Eigentümerversammlungen zu einem
Beschlussfassungs- und Sanierungsstau komme. Der Verband
erneuerte seinen Appell an den Gesetzgeber, reine Online-Ei-
gentümerversammlungen zu ermöglichen, um Wohnungsei-
gentümergemeinschaften handlungsfähiger und flexibler zu
machen.

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FalkeStr. 81
Oberhausen
46145

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Montag 09:00 - 18:00
Dienstag 09:00 - 16:00
Mittwoch 09:00 - 18:00
Donnerstag 09:00 - 16:00
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Telefon

+492089414809

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