20/11/2016
ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ
В Германии, равно, как и во всей Европе, одним из классических способов вложения и преумножения собственных свободных средств было и остается приобретение доходной недвижимости. Под понятием «доходная» подразумевается не столько коммерческая недвижимость (хотя, и она, несомненно, тоже), а главным образом та, что близка и понятна каждому россиянину, из всех придуманных человечеством инвестиционных инструментов – квартирный бизнес. При этом доходным жилым объектом может быть как отдельная квартира, дом на 6 – 8 квартир, так и жилой комплекс квартир так на 25 – 60.
Покупка жилой недвижимости в Германии на сегодняшний день инвестиция достаточно прибыльная. Прошли достаточно тихо отголоски американского ипотечного кризиса, евро вот уже около 15 лет не сдает своих стабильных позиций, определились «слабые» звенья Евросоюза, созданы резервы на случай выхода из зоны евро каких-то отдельных стран. С другой стороны, разрастающийся финансово-экономический кризис в России, низкий уровень социальной защиты, инфляция, нестабильность отечественного законодательства – все это стимулирует частных российских инвесторов присматривать спокойные рынки, где они могут попробовать сохранить и преумножить даже относительно небольшие собственные средства.
В Германии жилье снимает почти 60% населения страны, а в том же Берлине, по данным социологов, и все 88%. Так что немецкий рынок аренды недвижимости, как решение, выглядит на фоне этого всего весьма привлекательно и перспективно.
Что касается цен на недвижимость, то разбег весьма приличный. На Юге они выше, на востоке и северо-востоке ниже ( мы вернемся к этой теме и рассмотрим ее более подробно в наших ближайших выпусках). Высокую стоимость квадратного метра держат крупные промышленные города, так называемая «большая семерка» : Берлин, Мюнхен, Штуттгарт, Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф и Кёльн.
Давайте посмотрим поподробнее, чем же может быть привлекательна немецкая недвижимость для частного инвестора:
- Несмотря на то, что купленная недвижимость со временем стареет и в какой-то степени изнашивается, при правильном подборе объекта, места расположения, а также правильном поддержании технического состояния, его стоимость будет только увеличиваться.
- При сдаче недвижимости в аренду, собственник получает определенный доход в виде ежемесячных арендных платежей, которые постепенно окупая недвижимость приносят гарантированный месячный доход. Специалист по финансированию, при задействовании ипотечного кредита, рассчитает оптимальную сумму выплат так, чтобы часть аренды покрывала задолженность перед банком, а часть поступала на ваш банковский счет уже с первого месяца после покупки объекта.
- Арендная плата, как и стоимость самой недвижимости, повышается. И это зафиксированно в арендном договоре.
Просчитаем обычный пример:
Квартира куплена в 2009 году за 280.000,00 €. и продана через 5 лет, в 2014 году за 340.000,00 €.
Доход - 60.000,00 € + 75.000, €. (арендная плата за 5 лет 1.250,00 €. / месяц, или 6% от стоимости объекта в год)
Суммарный доход за 5 лет – 135.000,00 €. или 48% от первоначально вложенного.
Причем все это не в рублях, как вы понимаете.
Мы тут указали 6% годового арендного дохода от стоимости объекта как средний показатель. На самом деле разброс покупных цен по Германии, как мы уже выше упомянули, существенный (от 700 € до 6500 € за кв. м.), а разброс арендных ставок составляет от 3,5 до 17 € за кв. метр. Поэтому в дорогих землях с дорогой недвижимостью, в крупных городах Западной Германии и ликвидных районах ставка годового дохода на вложения около 1 – 4 %, а в Восточной Германии, на периферии мегаполисов и в мелких населенных пунктах доходность может составлять 5 -10% годовых.
Порядок ведения арендного бизнеса в Германии регулирует десятилетиями отлаженная законодательная база, стоящая на страже интересов и прав, как собственников, так и арендаторов. Представить себе агентство, сдающее по вашему поручению вашу недвижимость какому-нибудь частному лицу с запятнанной кредитной историей, задерживающему регулярные платежи, или причиняющему вред состоянию самой квартиры, в Германии не возможно.
Надо отметить, что при сдаче недвижимости в аренду, квартирант в обязательном порядке кладет на счет арендодателя залог в объеме 3-х месячных арендных плат ( эти средства находятся на вашем счете, или на накопительном счете управляющей компании). В дальнейшем, когда арендатор выезжает, ему эти залоговые средства возвращаются. В случае же, когда квартира передаётся собственнику с очевидными изъянами и повреждениями или арендатор выехал из квартиры раньше установленных законом 3-х месяцев, то залог остается собственнику на покрытие расходов на необходимый ремонт, исправление повреждений и поиск нового арендатора.
Как правило, практически каждый арендатор (частное ли лицо/ компания) застрахованы по части гражданской ответственности с объемом страхового покрытия до 2 - 2,5 мил. евро. Например, если по прямой вине или неосторожности арендатора произошел потоп или пожар, страховая компания компенсирует убытки, и потом уже самостоятельно разбирается с виновником.
Важно, что в Германии владелец собственности сдаёт арендатору исключительно сам объект. Впоследствии арендатор самостоятельно заключает напрямую договора с коммунальными службами, телефонными и иными сервисными компаниями. В дальнейшем, по возможным недоплатам и задолженностям за телефон, свет, а в некоторых случаях за воду и отопление арендатор расплачивается сам.
В отличие от других стран, арендатор в Германии имеет право расторгнуть договор аренды исключительно путем уведомления собственника или его представителя в письменной форме не позже чем за три месяца до даты расторжения. Эта норма прямо защищает финансовые интересы арендодателя, который имеет в своем распоряжении минимум три месяца, чтобы подобрать нового съемщика.
Немаловажное, что имея собственную недвижимость в Германии, вы можете под ее залог оформить кредит в немецких банках и финансировать другие коммерческие операции, под принципиально другие проценты, под которые было бы немыслимо получить заемные средства у наших отечественных банкиров.
Теперь кратко остановимся на моменте о котором мы упомянули в самом начале, сказав, что арендные платежи могут пойти и на погашение ипотечного кредита. Чтобы оформить ипотечную закладную и получить под нее деньги, в Германии можно обращаться не только в банки, но и в крупные страховые компании или иные финансовые институты. С каким бы финансовым учреждением отношения ни строились, россиянину придется собрать солидный комплект документов, начиная со справки по форме 2-НДФЛ и заканчивая иными документы, подтверждающие его состоятельность и легальность происхождения его денег.
После предоставления банку всех документов на саму процедуру оформления кредита, как правило, уходит от 2 до 6 недель. Первоначальный взнос зависит от объема собственных средств, как правило, для нерезидентов он практически никогда не бывает меньше 30% ( чаще 50%) от цены объекта. Средняя процентная ставка на сегодня – 2,5 - 5,5%, её величина зависит от самого банка, параметров объекта недвижимости и объема собственных средств покупателя в структуре сделки.
Итак, как мы уже говорили выше, при правильном подборе объекта, с учётом его технического состояния и места расположения, его стоимость будет только увеличиваться. При выборе правильного консультанта, который поможет Вам рационально оформить ипотечный кредит, грамотно подобрать компанию по управлению собственностью и оптимизировать ваши налоги, доход от вашей недвижимости будет не только стабильным, но и высоким.
Мы не касались еще множества моментов, касающихся выбора правильной тактики начала бизнеса, подбора документов для банка, оформления недвижимости, выбора управляющей компании, а также сопутствующих платежей, налогов. В конце концов, не существует шаблонных решений и подход каждого инвестора к началу работы на новом рынке должен учитывать его особенности, индивидуальные возможности, объективные обстоятельства и, однозначно главное – его пожелания.
Поэтому всегда рекомендуем в таких серьезных вопросах, как доходные инвестиции в зарубежную собственность, прежде чем что-то практически предпринимать, стоит как следует проконсультироваться со специалистами, имеющими большой практический опыт работы на немецком рынке недвижимости.
