12/11/2015
Immobilien-Investment
Eines steht fest: Ein gutes Investment muss eine möglichst hohe Rendite bringen. Angesichts des aktuellen Geld- und Aktienmarkts fällt es jedoch schwer, gute Renditemöglichkeiten zu finden. Anders sieht dies bei Immobilien aus. Ein Immobilieninvestment kann deutlich attraktiver sein. In diesem Beitrag zeige ich, welche Chancen Wohnimmobilien bieten, wie Sie die Immobilienrendite berechnen und diese vor allem optimieren.
Ihr Immobilieninvestment – ein Beispiel
Zunächst möchte ich Ihnen die Chancen aufzeigen, die sorgfältig ausgesuchte Renditeimmobilien bieten. Auf diese Weise können Sie nachvollziehen, welches Potenzial in einem entsprechenden Investment steckt. Dazu schauen wir uns eine fiktive, aber realistische Beispielimmobilie an. Diese liegt vor den Toren einer Großstadt und kostet 625.000 Euro. In dieser Summe (den sogenannten Gesamtinvestitionskosten) sind die Kaufnebenkosten wie Grundsteuern, Maklergebühren sowie Notar- und Gerichtskosten bereits enthalten. Eine Renovierung ist nicht erforderlich, da sich das Objekt in einem guten Zustand befindet. Außerdem sind alle Wohnungen vermietet. Die Jahresmieteinnahmen betragen derzeit 42.000 Euro. Als umtriebiger oder angehender Immobilieninvestor möchten Sie nun wissen, welche Rendite Ihnen diese Immobilie bringt. Dazu schauen wir uns zunächst die einfache Renditeberechnung an. Die entsprechende Formel lautet: Jahresnettokaltmiete ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Rendite in %. Setzen wir unsere Zahlen ein, ergibt sich daraus folgendes Ergebnis: 42.000 ÷ 625.000 = 6,7 % Das ist eine ansehnliche Zahl, wenngleich es in der Realität durchaus besser „performende“ Immobilien gibt. Allerdings handelt es sich hier um die Bruttorendite, die die laufenden Bewirtschaftungskosten wie Hausverwaltung oder Instandhaltung unberücksichtigt lässt. Diese müssen bei der Ermittlung der Nettorendite vorher natürlich eingepreist werden. Die Miete abzüglich der Bewirtschaftungskosten heißt übrigens Nettoobjektergebnis. Die konkreten Zahlen sind, wie vieles andere auch, von der jeweiligen Immobilie abhängig. Aber als Faustformel und soliden Erfahrungswert können Sie für die Bewirtschaftungskosten mit 20 % der Mieteinnahmen kalkulieren. Daraus ergibt sich die Nettorendite der Immobilie unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten wie folgt: Nettoobjektergebnis ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) = Nettorendite in %. Und konkret mit den vorliegenden Zahlen: 33.600 ÷ 625.000 = 5,4 % Dies ist die Nettoverzinsung Ihres Kapitals, wenn Sie die Gesamtkosten der Immobilie quasi bar auf den Tisch legen würden. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase ist dieser Wert durchaus sehr attraktiv! Lassen Sie uns für einen Augenblick die Aussagekraft dieser Renditekennziffer reflektieren. Unter der Nettorendite einer Immobilie versteht man vereinfacht ausgedrückt die Verzinsung des Kapitals (vor Steuern) und nach Berücksichtigung aller immobilienbezogenen Kosten. Da sich die Immobilie, wie erwähnt, in der Nähe einer Großstadt befindet, lässt sich durchaus behaupten, dass es sich hier um ein relativ sicheres Immobilieninvestment handelt. Was bietet dagegen das altbewährte Sparbuch? Genau, Sie wissen es. Quasi nichts mehr – sagen wir einmal, es sind 0,4 %. Aber ein solches Sparbuchinvestment ist – gegenüber einem wohnwirtschaftlichen Immobilieninvestment – freilich noch sicherer. Praktisch sogar risikolos. Wir können also mit Fug und Recht behaupten, dass diese Wohnimmobilie eine zusätzliche Rendite von 5 % über dem risikolosen Zinssatz von 0,4 % beschert. Diese 5 % „Mehrrendite“ nennen wir daher Risikomarge. Denn dieser Renditeanteil ist nichts anderes als die Vergütung für das Risiko „wohnwirtschaftliches Immobilieninvestment statt Sparbuch“. Ehrlich gesagt: Mit einem solchen Risiko lässt es sich doch leben – oder?
Ihre Eigenkapitalrendite
Nehmen wir an, dass Sie den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten der Immobilie zum größeren Teil mit einem Bankkredit finanzieren. 190.000 Euro bringen Sie selbst auf, die verbleibenden 435.000 Euro sind fremdfinanziert. Dies hat selbstverständlich Folgen für Ihr Investment und die Rendite. Denn für den Kredit fallen Zinsen und Tilgungsraten an. Wir setzen als Zinssatz einmal wenig sportliche 3 % an und ziehen den Zinsaufwand in Höhe von 13.050 Euro p. a. vom Nettoergebnis der Immobilie ab. Von den 33.600 Euro bleiben damit 20.550 Euro an Einnahmen. Dies nennen wir Nettoobjektergebnis nach Zinsen.
Der Hebeleffekt beim Immobilieninvestment
Da ein Teil des Kaufpreises über ein Darlehen bezahlt wird und diese Kosten bereits von den Einnahmen abgezogen wurden, ergibt sich eine völlig neue Renditerechnung. Verwenden wir folgende leicht veränderte Formel: Nettoobjektergebnis ÷ Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in %. Und wieder mit den konkreten Zahlen: 20.550 ÷ 190.000 = 10,8 % Erkennen Sie das enorme Potenzial von Immobilieninvestments? Sie haben durch eine Finanzierung Ihre Rendite verdoppelt! Diesen Mechanismus nennt man Hebeleffekt. Sie können Ihre Rendite übrigens noch weiter steigern, wenn Sie Ihren Bankberater überzeugen können, den Kreditanteil der Finanzierung zu erhöhen. Dies ist möglich, wenn Sie über eine solide Bonität verfügen. Damit werden leicht Eigenkapitalrenditen von 20 %, 25 % und mehr möglich. Und solche Renditen haben nichts mit „unseriösem“ Geschäftsgebaren oder dergleichen zu tun. Es kommt vielmehr auf die intelligente Anwendung der Finanzmathematik unter Berücksichtigung üblicher Bankparameter an. Dieser Hebeleffekt lässt sich übrigens noch weiter verstärken. Wenn es Ihnen gelingt, auf diese Weise mehrere Immobilien zu finanzieren, können Sie sich nicht nur über eine beeindruckende Rendite freuen, sondern auch über entsprechende Einnahmen. Damit wird sie absolut greifbar – Ihre finanzielle Unabhängigkeit. Damit Ihnen der Umgang mit solchen Zahlen vertraut wird, lassen Sie einfach Ihrem „Spieltrieb“ einmal freien Lauf. Suchen Sie einige Immobilien aus einem Immobilienportal und machen Sie „Trockenübungen“. Nutzen Sie Darlehensrechner wie beispielsweise den der FMH Finanzberatung oder den Tilgungsplan aus meinem kostenlosen Profi-Kalkulationstool Start, das Sie übrigens zusammen mit der Leseprobe zu meinem Buch Erfolg mit Wohnimmobilien erhalten. Die wesentlichen Elemente und Stellgrößen, die Ihnen im Umgang mit Immobilienkalkulationen sicher bereits oft begegnet sind, sind diese Parameter:
Nettokaltmiete
Bruttomiete
Betriebskosten
Instandhaltungsaufwand
Hausverwaltungskosten
Mietausfallwagnis
Bruttorendite
Nettorendite
Nettoobjektergebnis
Kaufpreis der Immobilie
Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Grundsteuern sowie Notar- und Gerichskosten
Gesamtinvestitionskosten
Zinsaufwand
Steuern aus Vermietung und Verpachtung
Gesamtrendite
Eigenkapitalrendite (vor und nach Steuern)
Dies sind sozusagen die Bausteine, mit denen wir immer wieder arbeiten werden. Ihr Aufwand, sich damit noch weiter vertraut zu machen, wird sich vielfach lohnen – versprochen.
