06/01/2026
Immobilienkauf - Was sich 2026 ändert
Wie werden sich Immobilienpreise und Bauzinsen entwickeln? Mit welchen Fördermitteln für Bauen, Kaufen und Sanierung ist zu rechnen? Kommt ein neues Heizungsgesetz, und wird endlich mehr gebaut? Das sind einige der wichtigen Fragen für alle, die 2026 ein Haus oder eine Wohnung erwerben wollen.
1. Werden die Preise 2026 steigen?
Wer plant, 2026 ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, muss mit steigenden Preisen rechnen.
Laut einer Studie des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) verteuerten sich Einfamilienhäuser bereits im dritten Quartal 2025 um 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei Eigentumswohnungen betrug der Anstieg 2,7 Prozent. Damit lagen die Einfamilienhäuser im bundesweiten Durchschnitt jedoch immer noch um fast zwölf Prozent, die Eigentumswohnungen um knapp zehn Prozent unter den Höchstständen von 2022.
Den derzeitigen Preisanstieg bezeichnen die IfW-Fachleute als immer noch moderat. Würden sich die aktuellen Steigerungsraten fortsetzen, wäre erst Ende 2027 ein neuer Höchststand erreicht.
Was heißt das für dich? Wenn du 2026 kaufen willst, musst du mit steigenden Preisen rechnen – aber wir reden hier nicht von dramatischen Sprüngen, sondern von einer langsamen Entwicklung. Und am Ende hängt der Preis einer Immobilie auch vor allem von zwei Dingen ab: der Lage und dem Zustand.
2. Wie entwickeln sich die Zinsen?
Anders als die Immobilienpreise sind die Bauzinsen derzeit noch stabil und liegen im Durchschnitt bei etwa 3,6 Prozent.
Allerdings: Die Bauzinsen hängen eng mit den Renditen von Staatsanleihen zusammen. Und da kommt das große Sondervermögen der Bundesregierung ins Spiel: Die drastische Erhöhung der Staatsverschuldung in Deutschland trieb die Rendite der Bundesanleihen nämlich zuletzt nach oben. Das wiederum beeinflusst die Refinanzierungskosten der Banken, die diese in Form von höheren Bauzinsen weitergeben. Deshalb rechnen Finanzierungsfachleute damit, dass die Bauzinsen 2026 auf bis zu vier Prozent klettern könnten.
Vier Prozent – das klingt erstmal nach viel, aber historisch gesehen ist das immer noch moderat. Klar, die Zeiten der Niedrigzinsphase mit einem Prozent oder weniger sind vorbei, aber im langfristigen Vergleich bewegen wir uns in einem ziemlich normalen Bereich.
Tipp: Wenn man eine Finanzierung plant, lohnt es sich, verschiedene Angebote einzuholen und die Zinsbindung gut zu durchdenken.
3. Günstige Fördergelder für Hausbau und -kauf
Eine gute Nachricht für Kaufinteressierte: Auch 2026 wird es staatliche Unterstützung in Form von Fördergeldern für Hausbau und Immobilienkauf geben. Bei einigen KfW-Programmen wurden die Konditionen verbessert und Neuerungen eingeführt:
• Für die Programme „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) wurden die Förderkreditzinsen bereits im September deutlich gesenkt (KFN von 2,23 auf 1,13 Prozent; KNN von 1,03 auf 0,01 Prozent).
• Im Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF), dem Nachfolgeprogramm des Baukindergelds, gilt seit Ende Oktober ein günstigerer Zinssatz (1,12 statt 1,71 Prozent).
• Ab 16. Dezember 2025 fördert die KfW wieder Neubauten mit dem Energiestandard EH55, also solchen mit einem Energieverbrauch von nur 55 Prozent im Vergleich zu einem Haus nach gesetzlichem Standard. Voraussetzung ist eine bereits erteilte Baugenehmigung und eine Wärmeversorgung, die zu 100 Prozent aus erneuerbaren Energien stammt. Die Fördermittel sind begrenzt – daher sollte der Antrag möglichst zeitnah gestellt werden.
• Auch beim Programm „Jung kauft Alt“, das den Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien fördert, wurden die Konditionen angepasst. Die Anforderungen an das Mindestniveau nach der Sanierung wurden gesenkt, was die Käuferseite bei den Sanierungskosten entlasten soll.
4. Fördert der Staat weiterhin Sanierungen?
Der Bundeshaushalt 2026 sieht deutlich weniger Geld für die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) vor. Der Fördertopf schrumpft auf knapp 12 Milliarden Euro. Fachleute gehen davon aus, dass dies vor allem zulasten der Förderung umfassender Komplettsanierungen zum Effizienzhaus gehen wird. Der politische Fokus verschiebt sich spürbar: weg von teuren Leuchtturmprojekten, hin zur breiten Förderung einzelner Maßnahmen. Ziel ist, mit dem begrenzten Budget möglichst viele Heizungstausche (Wärmepumpen) und Dämmmaßnahmen an der Gebäudehülle umzusetzen. Was bedeutet das für deine Planung 2026?
• „Windhundprinzip“ wird wahrscheinlicher: Da die Mittel begrenzt sind, steigt im Laufe des Jahres das Risiko temporärer Förderstopps. Wer eine Maßnahme plant, sollte den Antrag möglichst früh stellen und nicht auf den Herbst warten.
• Plan B Steuerbonus: Sind die direkten Zuschüsse von BAFA oder KfW ausgeschöpft oder zu bürokratisch, bleibt die steuerliche Förderung nach § 35c EStG eine starke Alternative. Du kannst 20 Prozent der Sanierungskosten (max. 40.000 Euro) über drei Jahre von der Steuerschuld abziehen – ganz ohne Energieberatung und ohne vorherigen Antrag, einfach über die Steuererklärung.
• Der Sanierungsfahrplan bleibt Trumpf: Wer BAFA-Zuschüsse für Dämmung oder Fenster anstrebt, sollte unbedingt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen. Es wird erwartet, dass der damit verbundene Bonus von fünf Prozentpunkten auch in den neuen Richtlinien 2026 erhalten bleibt, um die Sanierungsqualität zu sichern.
5. Was bringt der Bau-Turbo?
In Deutschland wird weiterhin zu wenig gebaut. Nach Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) werden bis Ende 2025 nur etwa 235.000 neue Wohnungen errichtet worden sein, rund 17.000 weniger als 2024.
Zu wenige Baugenehmigungen und immer längere Zeiträume zwischen Erteilung der Genehmigung und Fertigstellung sehen die IW-Fachleute als Hauptgründe. Ende Oktober 2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, kurz „BauTurbo“, in Kraft.
Die bis Ende 2030 befristeten Sonderregelungen ermöglichen es Städten und Gemeinden, Baugenehmigungen schneller zu erteilen und Bauverfahren zu vereinfachen, zum Beispiel indem auf einen Bebauungsplan verzichtet werden kann.
6. Neuer Anlauf für den Gebäudetyp E
Noch kurz vor dem Zerbrechen der Ampel-Koalition im November 2024 hatte die damalige Regierung das sogenannte Gebäudetyp-E-Gesetz beschlossen. Damit sollte Bauen einfacher, schneller und kostengünstiger werden, um mehr Wohnraum zu schaffen. Das Gesetz wurde nicht mehr vom Bundestag verabschiedet; das Vorhaben wurde jedoch in den Koalitionsvertrag der schwarzroten Koalition aufgenommen.
Im November 2025 einigten sich Bau- und Justizministerium auf Eckpunkte eines neuen Gesetzes. Ein zivilrechtlicher Vertrag soll den Verzicht auf teure Baustandards ermöglichen, sofern diese nicht gesetzlich zwingend oder sicherheitsrelevant sind. Mitte 2026 soll ein neuer Gesetzentwurf vorliegen, den das Bundeskabinett Ende des Jahres beschließen könnte.
7. Die Zukunft des Heizungsgesetzes
Nach den 2024 in Kraft getretenen Regeln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sollten in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnenden ab dem 30. Juni 2026 nur noch neue Heizungen eingebaut werden, die mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Dieser Stichtag dürfte nun hinfällig sein.
Wie am 11. Dezember 2025 bekanntgegeben wurde, hat sich die schwarz-rote Koalition auf den Fahrplan für eine angekündigte Novelle des sogenannten „Heizungsgesetzes“ geeinigt, das künftig „Gebäudemodernisierungsgesetz“ heißen soll. Eckpunkte dazu sollen bis Ende Januar 2026 erarbeitet werden. Im Februar soll dann das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren beginnen. Was genau da drinsteht, ist noch unklar. Aber das Gesetz wird vermutlich deutlich entschärft.
8. Neues Verfahren für den CO2-Preis
Auch ohne gesetzlichen Zwang könnte es sich 2026 lohnen, beim Kauf eines Bestandshauses die Heizung auszutauschen. Wie vorgesehen steigt mit dem Jahreswechsel die CO2-Abgabe auf fossile Energien und macht das Heizen mit Öl oder Gas teurer.
Neu ist, dass 2026 gesetzlich nur ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2 festgelegt ist. Der konkrete Preis wird erstmals durch die Versteigerung von Emissionszertifikaten ermittelt. Ab 2027 soll der CO2-Preis dann im Rahmen des europäischen Emissionshandels frei gehandelt werden.
Das bedeutet: Wer noch mit Öl oder Gas heizt, wird 2026 mehr zahlen – und mittelfristig wird's nicht günstiger. Eine Wärmepumpe oder andere erneuerbare Heizungen können sich also nicht nur wegen der Förderung, sondern auch wegen der laufenden Kosten lohnen.
9. Solardachpflichten 2026
In den letzten Jahren haben immer mehr Bundesländer Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Wohngebäuden zur Pflicht gemacht.
In Nordrhein-Westfalen gilt die bereits bestehende Pflicht für Neubauten ab 2026 nun auch für Altbauten bei umfassenden Dachsanierungen. In Schleswig-Holstein ist eine Solarpflicht für Neubauten seit dem 29. März 2025 in Kraft, jedoch mit einer einjährigen Übergangsfrist. De facto gilt sie deshalb für alle, die nach dem 29. März 2026 einen Bauantrag stellen oder mit dem Bau beginnen.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Punkte im Überblick
Das war der Überblick über den Immobilienmarkt 2026. Die wichtigsten Punkte nochmal zusammengefasst:
• Immobilienpreise steigen wohl moderat weiter, liegen aber noch unter dem Niveau von 2022
• Bauzinsen bleiben voraussichtlich stabil, könnten aber auf vier Prozent steigen
• KfW-Förderungen wurden teilweise deutlich verbessert – Anträge früh stellen!
• Bei der Sanierungsförderung gibt's weniger Geld – Windhundprinzip beachten
• Der Steuerbonus ist eine gute Alternative
• Heizungsgesetz wird überarbeitet, CO2-Preis steigt
• Solarpflichten in NRW und Schleswig-Holstein beachten
