29/06/2026
Das Erbbaurecht bedeutet vereinfacht:
Sie kaufen nicht das Grundstück, sondern nur das Recht, auf dem Grundstück ein Gebäude zu besitzen und zu nutzen.
Das Grundstück bleibt im Eigentum einer anderen Person oder Institution, zum Beispiel:
* einer Stadt oder Gemeinde,
* einer Kirche,
* einer Stiftung,
* oder eines privaten Grundstückseigentümers.
Ein einfaches Beispiel
Stellen wir uns vor:
* Das Grundstück ist 150.000 € wert.
* Das Haus ist 250.000 € wert.
Bei einem normalen Kauf zahlen Sie 400.000 € und Ihnen gehören danach Haus und Grundstück.
Beim Erbbaurecht kaufen Sie nur das Haus bzw. das Erbbaurecht, also zum Beispiel für 250.000 €.
Für das Grundstück zahlen Sie stattdessen einen Erbbauzins, also eine Art jährliche Pacht. Dieser beträgt häufig etwa 3–5 % des Grundstückswerts, kann aber je nach Vertrag unterschiedlich sein.
Wie lange läuft ein Erbbaurecht?
In der Regel:
* 60 Jahre
* 75 Jahre
* 99 Jahre
Je länger die Restlaufzeit, desto attraktiver ist die Immobilie.
Was passiert nach Ablauf?
Nach Ende des Erbbaurechts fällt das Bauwerk grundsätzlich an den Grundstückseigentümer zurück. Der Erbbaurechtsvertrag sieht in der Regel eine Entschädigung für den Gebäudeeigentümer vor, deren Höhe sich nach dem Vertrag richtet.
Vorteile
✅ Niedrigerer Kaufpreis, weil das Grundstück nicht gekauft wird.
✅ Oft überhaupt erst die Möglichkeit, ein Haus zu erwerben.
Nachteile
❌ Jährlicher Erbbauzins.
❌ Das Grundstück gehört Ihnen nicht.
❌ Manche Banken finanzieren Erbbaurechte zurückhaltender, insbesondere wenn die Restlaufzeit kurz ist.
❌ Je kürzer die Restlaufzeit, desto schwieriger kann ein späterer Verkauf werden.
⸻
Worauf sollte man achten?
Wenn Sie ein Haus mit Erbbaurecht kaufen möchten, sollten Sie insbesondere prüfen:
* Wie hoch ist der Erbbauzins?
* Wie lange läuft das Erbbaurecht noch?
* Kann der Erbbauzins angepasst werden?
* Wer ist Eigentümer des Grundstücks?
* Welche Regelungen gelten am Ende der Laufzeit?
* Ist der Vertrag auf einen neuen Käufer übertragbar?
Gerade die Restlaufzeit ist einer der wichtigsten Punkte. Ein Haus mit noch 90 Jahren Restlaufzeit ist meist deutlich attraktiver als eines mit nur noch 20 Jahren, weil sich das auf Finanzierung, Wert und Wiederverkauf auswirken kann.
