Treptow Immobilien

12/09/2019

Immobilie frisch machen: Was kostet Altbausanierung?

eine Altbausanierung ist immer auch ein Risiko. Mehrkosten entstehen durch Mängel wie marode Wände, Schimmel oder Feuchteschäden, die bei einer Erstbegehung nicht erkennbar sind.

Sanierung - zu welchen Kosten?
Grundsätzlich ist eine allgemeingültige Antwort auf diese Frage nicht möglich. Jeder Altbau ist individuell, die entstehenden Kosten hängen unter anderem von Art und Umfang der Baumaßnahmen, Region und individuellem Qualitätsanspruch ab. Unvorhersehbare Zusatzkosten machen eine Sanierung oft teurer als gedacht. Dennoch gibt es Richtwerte, nach denen sich zumindest ansatzweise die Größenordnung der Sanierung abschätzen lässt.

Fassade: Putz/Anstrich ab 50 Euro/qm
Bei der Fassadensanierung kommt es darauf an, ob die Fassade lediglich ausgebessert wird und einen neuen Anstrich erhält oder ob eine energetische Sanierung, zum Beispiel mit einem Wärmedämmverbundsystem, geplant ist. Sie sollten mindestens von 50 Euro/qm ausgehen.

Heizung: Ab 50.000 Euro
Wird ein Altbau ordentlich saniert, muss auch die Heizung erneuert werden. Hier können je nach Alter und Größe der Immobilie ganz unterschiedliche Kosten entstehen. Das bezieht sich nicht nur auf die Anschaffung selbst, sondern auch auf die Betriebs- und Wartungskosten. Gehen Sie bei einem durchschnittlichen Wohnhaus zur Vermietung von mindestens 50.000 Euro aus.

Elektroinstallation inkl. Smart Home: Ab 100 Euro/qm
Wie teuer die Elektroinstallation für den Altbau wird, hängt vom Umfang der Maßnahmen sowie dem gewünschten Standard ab. Wir empfehlen in jedem Fall die Ausstattung als Smart Home mit moderner Infrastruktur der Elektrokabel. Neben Funktionalität und Ästhetik spielt gerade auch die neue Sicherheitsausstattung eine wichtige Rolle. Als groben Richtwert für einen kompletten Austausch kann ein Betrag von 100 Euro/qm Wohnfläche angenommen werden.

Bodenbeläge ab 30 Euro/qm
Die Materialkosten für Bodenbeläge schwanken stark, da es für jeden Typ viele Varianten und Unterschiede in der Qualität gibt. Oft ist neben dem Bodenbelag selbst auf Geschossdecken zusätzlich eine Trittschalldämmung erforderlich. Kommt eine Dämmung hinzu, erhöhen sich die Kosten für die Sanierung der Böden zusätzlich.

Dachsanierung: 100 Euro/qm
Bauliche Voraussetzungen, Materialwahl, Dachkonstruktion, Dachgröße und Umfang sind die entscheidenden Parameter für die Kalkulation. Bei einer durchschnittlichen Dachsanierung ist von 100 Euro/qm auszugehen.
Meine Meinung: Wer sich sehr gut mit der Sanierung und den Kosten auskennt, kann beim Kauf einer Immobilie ein Schnäppchen machen, das viele andere gar nicht als solches wahrnehmen.

Ihr

Frank Völkel – Vorstand Immobilien Elite Club
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

11/09/2019

So sichern Sie sich die besten Zinsen!

wenn Sie in absehbarer Zukunft eine Immobilie finanzieren möchten, sollten Sie heute genau hinschauen. Denn wenn Sie diese einfachen Schritte befolgen, bleibt Ihr Eigenheim langfristig bezahlbar – und Sie erhalten die besten Konditionen. Denn selbst 0,1 Prozentpunkte beim Kredit können langfristig mehrere tausend Euro kosten!

Schritt 5: Konkretes Angebot einholen
Für viele Hauskäufer führt der Weg nun direkt zu ihrer Hausbank. Und das ist auch nicht schlecht – sofern dies nicht der letzte Schritt für Sie ist! Wichtig ist: Gehen Sie sehr gut vorbereitet zum Termin und unterzeichnen Sie nichts.
Was Sie zum Termin mitbringen sollten:
• Alle Ihre Berechnungen zu Ratenhöhe, Eigenkapital, Kreditsumme, Tilgungszeitraum etc.
• Vollständige Einkommensnachweise
• Nachweise Ihres Eigenkapitals
• Wenn bereits vorhanden: Vollständige Unterlagen zur Immobilie

Schritt 6: Zinsbindung festlegen
Definieren Sie in diesem Gespräch auch die Zinsbindung. In der Regel sind das zehn Jahre. Erhalten Sie erstklassige Konditionen oder möchten Sie ohnehin etwa innerhalb von 15 Jahren abbezahlen, so können Sie die Zinsbindung auch verlängern. Dies kostet aber immer extra Prozentpunkte. Daher sollten Sie die Entscheidung sorgfältig abwägen. Wichtig: Egal, was Sie hier vereinbaren – nach zehn Jahren können Sie ohnehin immer kostenfrei kündigen und umschulden. Dies ist gesetzlich festgelegt.

Schritt 7: Tilgung definieren
Bei der Tilgung „schummeln“ die Banken Ihnen gerne mal ein günstiges Angebot zurecht. Gewonnen haben Sie am Ende nichts, denn eine hohe Restschuld nach Ablauf des Kredits ist oft die Folge. Viele Banken beginnen mit 2 % Anfangstilgung. Das reicht nicht aus! Es sei denn, die Bank kann Ihnen besondere Umstände sehr gut begründen. Auch Sondertilgungen wollen bedacht sein. In der Regel sind 5 % pro Jahr kostenfrei möglich. Wollen Sie mehr, kostet das extra. Bedenken Sie dann sehr gut, ob Sie die höhere Sondertilgung auch wirklich ausschöpfen. Denn oft gehen solche Pläne dann doch im Alltag unter und Sie zahlen unnötig mehr für Ihren Kredit.

Schritt 8: Weitere Angebote einholen
Mit all diesen Daten und dem Angebot Ihrer Hausbank haben Sie nun eine erstklassige Grundlage, um sich weitere Angebote einzuholen. Dazu können Sie etwa zu einem großen, getesteten Vermittler gehen (Stiftung Finanztest etwa prüft regelmäßig hunderte von Kreditvermittlern in Deutschland). Bedenken Sie: Schon 0,1 % Zinssatz können tausende Euro sparen! Und nichts ist in Stein gemeißelt, Verhandlungen sind immer möglich. Wenn Sie mögen, können Sie später auch mit diesem Konkurrenzangebot wieder zu Ihrer Hausbank gehen und schauen, wohin die Reise führt.

Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

11/09/2019

Die wichtigsten Investment-Lektionen: Es ist nie zu früh!

Viele Investoren verzögern den ersten Schritt. Die Gründe sind vielfältig: Hemmungen, loszulegen. Angst vor einer Fehlinvestition. Schwierigkeiten bei der Recherche. Der Wunsch nach mehr Eigenkapital. Aber haben Sie erst einmal begonnen, ist vieles einfacher als gedacht. Und was das Eigenkapital angeht: Wie sparen Sie dieses an? Haben Sie fünfstellige Beträge auf Ihrem Konto herumliegen, so verlieren Sie dank Inflation jedes Jahr drei- bis vierstellige Summen! Geld, das doch besser aufgehoben wäre, wenn Sie es jetzt schon anlegen würden. Zudem bedeutet die Investition in Immobilien ja nicht immer gleich das Mehrfamilienhaus. Auch kleinere Wohnungen oder Fonds sind möglich.
Eigenkapital ist optional

Klar, die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen können. Aber abgesehen davon brauchen Sie heute keine 20 Prozent Eigenkapital mehr für Ihre Immobilie. Dies gilt insbesondere für Menschen, die noch vor der Rente in der Lage sind, den Kredit zu tilgen. Oder Sie wollen auf jeden Fall Eigenkapital haben? Dann verlassen Sie sich nicht allein auf Ihre reguläre Sparrate! Denke Sie doch einmal über Nebeneinkünfte oder die Möglichkeit passiven Einkommens nach. Und nicht zuletzt können Sie auch eigene Arbeitsleistung als Eigenkapital anrechnen lassen.

Die passende Strategie zurechtlegen
Wenn Sie ins Investment einsteigen, haben Sie vermutlich zahlreiche Ratgeber zur richtigen Strategie gelesen. Und natürlich ist es gut, Strategien zu kennen und sich zu bilden. Aber was für andere Menschen richtig ist, muss noch lange nicht zu Ihnen passen! Ihre perfekte Strategie hängt ab von Ihrem Kapital, Wohnort, Ihrer Tätigkeit, Lebenssituation und nicht zuletzt auch von Ihrem Interesse. Ob Parkplatz, Gewerbeimmobilie oder Wohnung – Investment funktioniert immer dann gut, wenn Sie wissen, was Sie tun – und Ihre Tätigkeit mögen.

Maria Schädlich
Generalsekretärin Immobilien Elite Club
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten

09/09/2019

So sichern Sie sich die besten Zinsen!

wenn Sie in absehbarer Zukunft eine Immobilie finanzieren möchten, sollten Sie heute genau hinschauen. Denn wenn Sie diese einfachen Schritte befolgen, bleibt Ihr Eigenheim langfristig bezahlbar – und Sie erhalten die besten Konditionen. Denn selbst 0,1 Prozentpunkte beim Kredit können langfristig mehrere tausend Euro kosten!

Schritt 1: Ratenhöhe festlegen
Wie viel können und wollen Sie eigentlich für Ihre Immobilie zahlen? Dafür gibt es eine einfache Richtlinie, wenn Sie noch zur Miete wohnen: Rechnen Sie einfach mit Ihrer aktuellen Warmmiete und Ihrer monatlichen Sparrate. Wie viel der Sparrate soll noch in die Immobilie fließen?

Schritt 2: Nebenkosten kalkulieren
Bei einer eigenen Immobilie sollten Sie natürlich auch die Nebenkosten kennen, die zusätzlich anfallen. Dies sind zum einen die Betriebskosten, hier rechnet man etwa mit 3 €/m²/Monat. Dazu kommen aber noch die Instandhaltungskosten, für die Sie eine Rücklage bilden sollten. Gehen Sie dafür – je nach Alter und Zustand des Hauses – von 1,50 €/m²/Monat aus.

Schritt 3: Weitere Umstände
Weitere Überlegungen, die Sie vor der Aufnahme eines Kredits anstellen sollten: Bis wann soll das Darlehen abbezahlt sein? Am besten rechnen Sie nicht ganz bis zur Rente. Wenn Sie etwa mit 67 in Rente gehen, macht es Sinn, den Kredit mit 65 abbezahlt zu haben.

Und die nächste Frage: Wie viel Eigenkapital bringen Sie mit? Und wie viel davon möchten Sie auch wirklich zur Finanzierung einsetzen? Natürlich sollten Sie immer einen Notgroschen zurück behalten.

Schritt 4: Kredite checken
Mit diesen von Ihnen ermittelten Daten können Sie nun ausrechnen, wie hoch Ihre benötigte Kreditsumme ist und mit welchem Zinssatz Sie rechnen müssen. Wie Sie dabei am besten vorgehen, um möglichst viel Geld zu sparen, lesen Sie beim nächsten Mal.
Mit freundlichen Grüßen


Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

06/09/2019

Zinsen auf dem Weg zur Null

Baudarlehen bald zum Nulltarif?

Angehende Immobilienbesitzer können sich freuen: Die Zinsen marschieren zum absoluten Nullpunkt.

06/09/2019

Weiter Richtung Null gefallen: Minizinsen beim Baugeld

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04/09/2019

Verkauf der Eigentumswohnung: Falsche Größenangabe wird teuer!

kennen Sie eigentlich die genaue Größe Ihrer Eigentumswohnung? Das sollte zumindest dann der Fall sein, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten. Machen Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung nämlich falsche Angaben zur Wohnungsgröße, kann der Wohnungskäufer Schadenersatz von Ihnen verlangen. Das gilt auch, wenn Sie die falschen Angaben ins Blaue hinein machen (OLG Stuttgart, Urteil v. 20.12.18, Az. 14 U 44/18).

Ca.- Angabe der Wohnungsgröße war falsch
Im entschiedenen Fall verkaufte ein Sohn die Eigentumswohnung für seine Eltern. Die Größe der Wohnung gab der Sohn auf einem Onlineportal zunächst mit 98 m² an. Noch vor dem Abschluss des Kaufvertrags korrigierte er die Wohnungsgröße auf "ca. 89 m²". Die tatsächlich nur 78,2 m² große Wohnung wurde zu einem Kaufpreis von 250.000 € verkauft. Die Wohnungskäufer verlangten von dem Sohn Schadenersatz wegen der falschen Größenangaben.

Ca.- Angabe erlaubt nur Abweichung von bis zu 5%
Zu Recht, entschied das Gericht. Die unzutreffende Größenangabe widerspricht dem Rücksichtnahmegebot und kann daher Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen. Wer ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht und seine Ungewissheit darüber nicht offenbart, handelt schuldhaft und beeinflusst dadurch das Kaufverhalten.

Die Wohnungskäufer konnten daher Schadenersatz verlangen, und zwar in Höhe des Betrages, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises war insoweit allerdings die Zirkaangabe ("ca.89 m²") zu berücksichtigen. Das Gericht sah einen Rahmen von 5 % durch die Ca.- Angabe als abgedeckt an. Für die darüber hinaus gehende Abweichung musste der Sohn Schadenersatz leisten.

Fazit: Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie auf Angaben zur Wohnungsgröße auch in der Anzeige besser verzichten. Das gilt zumindest dann, wenn Sie sich bezüglich der Größe nicht 100%ig sicher sind. Fragt der Käufer nach der Wohnungsgröße, können Sie ihm die vermutete Größe mitteilen, allerdings mit dem ausdrücklichen Hinweis, dass es sich um einen geschätzten Wert handelt. Damit sind Sie auf der sicheren Seite.

04/09/2019

Immo-Investoren und Ihre Strategie

Erfolg gibt recht. Nicht umsonst wird permanent das Portfolio von Warren Buffet analysiert und kopiert. Gerade in der Immobilienbranche gibt es wenige prominente Investoren, deren Strategien regelmäßig durchleuchtet werden – dabei lohnt sich hier ein tieferer Blick. Wir stellen Ihnen heute und die nächsten Male drei große Investoren und deren Strategie vor.

Robert Kiyosaki

Der Hawaiianer Robert Kiyosaki ist eine der absoluten Größen auf dem amerikanischen Immobilienmarkt. Vielleicht kennen Sie Ihn als Autor seiner Bestseller-Serie „Rich Dad – Poor Dad: Was die Reichen ihren Kindern über Geld beibringen“. Zusätzlich unterhält er seinen eigenen YouTube-Channel zum Thema Finanzen.

Stichwort

Robert Kiyosakis wichtigste Aussage in seinen Bestsellern, nach denen er auch seine eigenen Investments behandelt: Lernen Sie den Unterschied zwischen einem Vermögenswert und einer Verbindlichkeit kennen und kaufen Sie Vermögenswerte. Dies – so Kiyosaki – ist sogar der einzige Punkt, den Sie überhaupt wissen müssen, um reich zu werden. Aber wo liegt nun der Unterschied? Auf Immobilien bezogen, meint der Investor: Eine vermietete Immobilie ist ein Vermögenswert, eine eigene Immobilie jedoch eine Verbindlichkeit. Denn ihre Instandsetzung kostet Geld, bringt uns aber nichts ein.

Worauf setzt Robert Kiyosaki heute?

Kiyosaki investiert deshalb in Vermögenswerte. Dabei legt er besonders viel Wert auf Standortanalyse. So ist er ständig auf der Suche nach Städten mit wachsender Einwohnerzahl und einem gesunden Arbeitsmarkt. Hier vermutet er eine stetig steigende Nachfrage und kauft Immobilien. Dabei beschränkt er sich aber auf den heimischen Markt, an dem er sich auskennt. Denn er verlässt sich bei seinen Immobilien-Investments nicht auf den Rat externer Berater, sondern entscheidet alles lieber selbst.

Entscheidungsfaktoren

• Nur Vermögenswerte
• Nur an Märkten, an denen er sich selbst auskennt
• Kauft an Orten mit Entwicklungspotenzial und anhaltender oder steigender Nachfrage

Maria Schädlich
Generalsekretärin Immobilien Elite Club
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

22/08/2019

Top 5 Schritte: So geht Wertsteigerung Ihrer Immobilie

so machen Sie Ihre Immobilie zum begehrten Objekt: Für den Wert einer Immobilie sind vor allem der energetische Zustand, die Qualität der Ausstattung - auch mit Smart Home Funktionen - und viel Tageslicht entscheidend.

1. Wärmedämmung Dach

Ohne eine gute Wärmedämmung verbraucht die Wohnung/das Haus zu viel Energie zum Heizen! Die Installation einer Wärmedämmung bedeutet einigen Aufwand, bringt jedoch das größte Einsparpotenzial im Hinblick auf die Heizkosten. 35 Prozent der Heizenergie entweichen über das Hausdach, deshalb ist die Dämmung des Dachs eine gute Investition bei Gebäuden die vor 1980 gebaut wurden.

2. Heizung Umwälzpumpe, Smart Home Heizungssteuerung

Schauen Sie sich den Zustand Ihrer Heizung im Haus an: Ist sie älter als 20 Jahre, lässt sich schon mit einfachen Mitteln viel bei den Energiekosten sparen. So ist beispielweise der nachträgliche Einbau einer energieeffizienten Umwälzpumpe für das Warmwasser eine Investition für wenige hundert Euro, die jedoch bis zu 5 Prozent der Energiekosten einspart.
Noch mehr Energie spart ein hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage im gesamten Haus, der von einem Fach-Handwerker in wenigen Stunden vorgenommen werden. Hier beträgt das Einsparpotenzial bis 30 Prozent! In einem weiteren Schritt können Sie durch eine Smart Home Steuerung Ihrer Immobilie die Räume nur dann beheizen, wenn sie auch genutzt werden.

3. Fenster erneuern: Fensterkontakte nachrüsten

Der Einbau neuer Fenster spart ebenfalls Heizkosten. Die Fenster sollten heute mit einer 3-Fach-Verglasung ausgestattet sein und einen U-Wert von 1,1 W/m²K oder weniger aufweisen. Je kleiner der U-Wert, desto besser ist der Wärmeschutz. Entscheidend ist dabei immer der U-Wert des gesamten Fensters mit Glas und Rahmen.
Auch auf den luftdichten Einbau kommt es an. Bei der Nachrüstung der Fenster sollten Sie gleich Fensterkontakte mit nachrüsten, die in Verbindung mit einer Smart Home Zentrale für echten Einbruchschutz sorgen. Denn beim Aufbrechen eines Fensters mit Kontakten wird sofort Alarm ausgelöst.

4. Viel Licht, offene Räume

Großzügige Räume mit offenen Wohn-Ess-Bereichen, viel natürlichem Tageslicht und flexibel nutzbaren Räumen wirken sich wertsteigend auf Ihre Immobilie aus. In Dachgeschossen sorgt der Einbau von Dachflächenfenstern für eine helle und freundliche Atmosphäre.

5. Smart Home: Bereit für die Zukunft

Statten Sie schon heute Ihre Immobilie mit Smart Home Technik aus. Gerade bei einer Modernisierung/Sanierung kommt es auf die Vernetzung von Heizung, Beleuchtung, Verschattung, Türen und Fenstern mit einer Smart Home Zentrale an.

Meine Meinung: Hoch im Kurs bei Mietern steht zum Beispiel ein hochwertiger Innenausbau und hohe Energieeffizienz. Gerade letzteres ist ein wichtiges Wertkriterium, denn angesichts steigender Energiepreise schauen Mieter bei der Wohnungsauswahl sehr genau auf die Nebenkosten.

Frank Völkel – Vorstand Immobilien Elite Club
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

19/08/2019

Neue Heizung – das müssen Sie nicht allein bezahlen!

der Sommer ist fast vorbei, die Heizperiode rückt wieder näher. Grund genug, sich mit der Heizungsanlage näher zu befassen. Nun fordert CDU-Vorsitzende Annegret Kramp-Karrenbauer auch noch eine Abwrackprämie für alte Öl-Heizkessel. Das mag noch Zukunftsmusik sein – aber von diesen Fördermitteln profitieren Sie schon heute:

Nicht für jeden gibt es Förderung

In Deutschland gibt es rund 32 Millionen Heizungsanlagen – etwa die Hälfte davon sind älter als 20 Jahre, davon etwa 9,2 Millionen Ölheizungen. Gehört Ihre auch dazu? An den meisten Standorten wäre Gas durchaus möglich. Und eine Umstellung auf moderne Kessel würde 30 Millionen Tonnen CO2 jährlich einsparen. Nach der EnEV müssen Öl- und Gaskessel, die 30 Jahre oder älter sind, sowieso ausgetauscht werden – allerdings nur bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie. Sollte dies Sie betreffen, so haben Sie leider keinen Anspruch auf Fördermittel.

So profitieren Sie:

KfW: Die KfW bietet Fördermittel für die Heizungsmodernisierung, wenn Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die Förderungen sind sehr unterschiedlich, von Einzelmaßnahmen bis hin zur kompletten energetischen Sanierung, als günstige Darlehen oder Zuschüsse. Wenn Sie künftig mit erneuerbaren Energien heizen möchten, fällt die Förderung in der Regel höher aus. Vorher müssen Sie sich von einem Energieeffizienz-Experten beraten lassen. Übrigens: Eine Energie-Beratung gibt es auch bei der Verbraucherzentrale.

• Bei Austausch nur des Kessels und z.B. Umstieg von Öl auf Gas: 10 % der Kosten als Zuschuss (max. 5000 €)
• Bei Effizienzhäusern in Verbindung mit anderen Maßnahmen bis zu 30.000 Euro Zuschuss oder 100.000 Euro Darlehen
• Austausch der Heizung mit Kredit: günstiges Darlehen von bis zu 50.000 Euro + Tilgungszuschuss (max. 27.500 Euro)

Tipp: Die Größe Ihrer Heizung muss auf den Energiestandard der Immobilie abgestimmt werden. Ist die Heizung zu groß, wird es unnötig teuer. Expertenrat vor dem Beginn der Maßnahme ist deshalb immer gut. Dabei sollten Sie auch erwähnen, ob Sie weitere Maßnahmen planen – etwa eine Dämmung oder neue Fenster.

Maria Schädlich
Expertin für Markttrends in der Immobilienwirtschaft
© VNR AG, alle Rechte vorbehalten.

19/08/2019

https://www.immobilienscout24.de/neubau/ratgeber/aktuelle-neubau-themen/fristverlaengerung-baukindergeld.html?utm_medium=email&utm_source=news&utm_campaign=developer_KW33&utm_content=developer_content_buttonR1T1

Gute Nachrichten: Anträge können jetzt bis zu sechs Monate nach dem Einzug gestellt werden. So profitieren Sie davon.

13/08/2019

Verheerend - nur jede 5. Immobilie wird fachlich korrekt von einem Experten bewertet.