18/01/2026
Immobilienmakler auf dem Prüfstand:
Wie Rote Kapsel zeigt, wer professionell liefert und wer nur Preisversprechen verkauft
Im Immobilienmarkt gibt es zwei Größen, die fast alles bestimmen und dennoch so gut wie nie offen gelegt werden:
Preishistorie und Marktdauer.
Dabei sind genau diese beiden Informationen entscheidend, um den realen Markt zu verstehen. Für Eigentümer, für Kaufinteressenten und für Makler.
„Rote Kapsel“ ist eine Browser-App, die auf Immobilienportalen wie ImmoScout24 eingesetzt wird. Sie zeigt Daten, die normalerweise im Verborgenen bleiben:
1. Preisverläufe: wie oft und wie stark eine Immobilie reduziert wurde
2. Days on Market: wie lange eine Immobilie vermarktet wird
Für Eigentümer entsteht damit Transparenz über Preisstrategien und Maklerleistung.
Wenn Käufer und Eigentümer die Möglichkeit haben, zu sehen, wie lange ein Objekt auf dem Markt ist, welchen Preisverlauf es hatte und wie sich das Verhalten einzelner Makler über viele Inserate hinweg zeigt, entsteht ein völlig neues Niveau von Marktverständnis.
Was Daten sichtbar machen
Im Landkreis Stade erleben wir immer wieder Preisreduzierungen, die nichts mit normaler Preisanpassung zu tun haben. Wenn eine Immobilie von 600.000 auf 350.000 Euro reduziert wird, reden wir nicht von „Feintuning“, sondern von einem fundamentalen Fehler in der Strategie.
Solche Fälle entstehen oft dann, wenn Eigentümer mit unrealistischen Preisversprechen gelockt werden. Kurzfristig klingt das attraktiv, langfristig zahlen Verkäufer den Preis. Studien belegen eindeutig, je länger ein Objekt vermarktet wird, desto niedriger ist der erzielte Verkaufspreis.
In den USA gehören „DOM – Days on Market“ seit Jahren zu den Standardkennzahlen in der Maklerwahl.
In Deutschland dagegen ist die Marktdauer ein blinder Fleck.
Durch die Rote Kapsel können Eigentümer nachvollziehen, wie lange vergleichbare Immobilien online waren, wie realistisch Preise angesetzt wurden und wie seriös der Makler tatsächlich arbeitet, statt wie professionell er wirkt.
Was das für meine Arbeit bedeutet
Ich habe mich von Anfang an für Transparenz entschieden.
Für realistische Preise.
Für nachweisbare Vermarktungszeiten.
Meine durchschnittliche aktive Vermarktungszeit 2025 betrug 6 Wochen. Das ist kein Zufall sondern datenbasierte Strategie.
Fazit
Transparenz ist kein Angriff auf die Branche, sondern ein Fortschritt für uns alle. Ich wünsche mir deshalb noch viel mehr Transparenz und dass sich diese Entwicklung von einer Plattform auf alle ausweitet.
Transparenz schafft Vertrauen und am Ende gewinnt der, der wirklich informiert ist.
