Sachverständigenbüro Michael Trense Immobilienbewertungen

24/02/2021

Ab Mai dieses Jahres müssen Energieausweise Angaben zum CO?-Ausstoß enthalten und bei Vermietung oder Verkauf nicht nur von Eigentümern, sondern auch von ...

13/02/2021

Ein Interessanter Artikel.

Die Neuvertragsmieten auf dem Wohnungsmarkt stagnieren weiterhin, während die Bestandsmieten leicht steigen. Das ergeben Auswertungen von F+B. Die ...

31/12/2020

Thedinghausen, 31.12.2020

Das alte Jahr neigt sich dem Ende zu. In wenigen Stunden beginnt das Jahr 2021. Wollen wir hoffen,
dass das Jahr 2021, was die Corona-Pandemie betrifft, besser wird. Dass wir nach und nach unser
normales Leben, wie wir es aus der Zeit vor Corona kennen, zurückbekommen.

Bemerkenswert ist, dass trotz der Pandemie die Wohnimmobilienwerte grundsätzlich (lageabhängig)
sehr stabil geblieben und sogar gestiegen sind. Was des einen Freud ist, ist des anderen Leid.
Wohnimmobilienkäufer mussten auch im Jahr 2020 tiefer in die Tasche greifen. Kompensiert wurde
das, zumindest teilwiese, durch die nach wie vor günstigen Finanzierungszinsen.

Die Werte für Gewerbeimmobilien (z. B. Büroflächen/-gebäude) müssen differenzierter betrachtet
werden.

Eine Neuigkeit hat der Gesetzgeber zum 23.12.2020 verabschiedet. Das betrifft die Maklerprovision
für die Vermittlung von Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser und
Wohneigentum). Diese muss ab diesem Zeitpunkt hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt
werden. Eine weitere Besonderheit ist, dass der Verkäufer, wenn er den Makler mit der Vermittlung
seiner Wohnimmobilie beauftragt hat (was meistens der Fall ist), mit Zustandekommen des
Kaufvertrages, zuerst die Provision an den Makler nachweislich zu zahlen hat. Erst dann, braucht der
Käufer die Provision an den Makler und zwar in exakt derselben Höhe zahlen.

Von dieser Regelung
verspricht sich der Gesetzgeber, dass Verkäufer, die ihr Haus über einen Makler vermitteln lassen
wollen, über die Höhe der Provision verhandeln. Man muss wissen, dass eine Maklerprovision immer
frei verhandelbar ist.

Von dieser Regelung sind Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und unbebaute
Wohnbaugrundstücke nicht betroffen. Gleichwohl sind hier die Maklerprovisionen frei verhandelbar.

Eine weitere Neuigkeit ist die Form des Maklervertrages für Wohnimmobilien. Dieser muss zukünftig
immer in Textform (vergl. § 656a BGB u. § 126b BGB) abgeschlossen werden.

Ich wünsche nun allen einen guten und gesunden Start ins Jahr 2021.

Sachverständigenbüro
Michael Trense
Immobilienbewertungen

31/01/2020

Ich bin gespannt, ob und wie die Immobilienwerte richtig vom Finanzamt festgelegt werden.

Auf welcher Grundlage wird ab 2025 die Grundsteuer in Bremen erhoben? Mit ihrer Mehrheit hat die rot-grün-rote Koalition am Donnerstag das sogenannte Bundesmodell durchgesetzt.

22/12/2019

Ich wünsche allen ein frohes Weihnachtsfest und ein gutes, erfolgreiches und gesundes neues Jahr 2020.

Die Fotos zeigen Weihnachten/Winter 2010/2011

Herzlichst
Michael Trense

21/12/2018

Makler bewerten kostenlos?

Immer wieder lese ich von Immobilienmaklern, dass sie anbieten, kostenlos Immobilien zu bewerten. Andere Immobilienmakler werben mit Gutscheinen für Immobilienbewertungen.

Ist das eigentlich etwas Besonderes? Ich meine nein. Zu den ursächlichen Aufgaben eines Immobilienmaklers gehört auch die Bewertung von Immobilien. Wie will sonst ein Immobilienmakler den Kunden richtig beraten, wenn kein Wert ermittelt wird?
Seinem Kunden darf der Immobilienmakler dafür nichts berechnen. Ein Makler darf nur einen sogenannten „Mäklerlohn“ verlangen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

1. Zustandekommen eines Maklervertrages (schriftlich oder mündlich)
2. Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit des Maklers
3. Abschluss eines rechtswirksamen Hauptvertrages (Grundstückskaufvertrag oder Mietvertrag)
4. Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrages.

Aufwendungen des Maklers sind nur zu ersetzten, wenn es vereinbart ist. Der „Mäklerlohn“ ist in §§ 652 bis 655 BGB geregelt.
Warum werben Makler mit kostenlosen Immobilienbewertungen, wenn es doch zu ihrem Aufgabenbereich gehört?

Über diesen Weg gelangt ein Makler an Objektinformationen und -unterlagen, wie Grundrisse, Flächenberechnungen, Grundstücksgröße usw.. Diese helfen ihm dabei, dass Objekt Kaufinteressenten anzubieten, sollte der Eigentümer später verkaufen wollen. Einen expliziten Auftrag benötigt der Makler vom Eigentümer dafür grundsätzlich nicht.

Seriöse Makler werden diese Art von Immobilienvermarktung sicherlich nicht praktizieren. Sie werden nur mit einem Auftrag des Eigentümers Immobilien vermarkten.

Anders ist es bei der Vermietung einer Wohnung: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf der Makler nicht ohne Auftrag des Vermieters tätig werden.

Zu bedenken ist auf Seiten des Eigentümers und Verkäufers, dass die Gefahr besteht, dass ein Makler über den geschätzten Wert der Immobilie versucht, den Alleinauftrag zur Vermarktung der Immobilien zu erhalten. Der Makler weiß auch, dass der Verkäufer wahrscheinlich dem Makler den Auftrag erteilt, der den „besten Preis“ schätzt. Der Makler kauft die Immobilie allerdings nicht. Sollte der Wert zu optimistisch eingeschätzt worden sein, wird der Makler versuchen den Preis im Laufe der Zeit nach unten zu verhandeln, um das Objekt vermitteln zu können. Bei seriösen und gut ausgebildeten Maklern ist die Wahrscheinlichkeit, dass so etwas geschieht, sicherlich geringer als bei anderen Maklern. Der Kunde ist daher gut beraten, einmal nach der Qualifikation des Maklers zu fragen.

Um dieses Risiko zu umgehen kommt der Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken ins Spiel. Dieser ist nämlich und muss es auch sein, völlig unabhängig. Der Sachverständige erhält für seine Dienstleistung ein Honorar je nach Umfang und Zweck der Wertermittlung. Der Sachverständige hat keine Absicht einer Nachweiß- und/oder Vermittlungstätigkeit bei der hohe Provisionszahlungen fällig werden. Von daher kann der Sachverständige unabhängig und neutral eine Immobilie bewerten.

Bevor also ein Makler eingeschaltet wird, ist es nicht unklug, sich vorher über den Verkehrswert der Immobilie Gedanken zu machen. Dabei kann der Sachverständige für Immobilienbewertungen helfen.

Ich wünsche allen ein frohes und friedliches Weihnachtfest sowie einen guten Start ins neue Jahr.

Michael Trense

Zur besseren Lesbarkeit ist nur die männliche Form gewählt worden. Es ist aber die weibliche und männliche Form gemeint.

03/10/2018

http://www.weser-kurier.de/bremen/bremen-wirtschaft_artikel,-wo-sich-der-immobilienkauf-lohnt-_arid,1772577.html

Zu berücksichtigen ist, dass die in diesem Artikel angegebenen Werte lediglich Durchschnittswerte sind. Diese Werte können erheblich von den tatsächlichen Werten innerhalb einer Region oder Stadt abweichen. Jede Immobilien ist individuell und standortbezogen zu betrachten und zu bewerten. Neben der Lage ist der Unterhaltungszustand, die Gebäudegröße, die Grundstücksgröße, der Bebauungsplan usw. zu berücksichtigen. Für individuelle Bewertungen stehe ich gerne zur Verfügung.

Auf der einen Seite steigen die Immobilienpreise in der Region weiter, auf der anderen Seite steigen aber auch die Mieten. Wo sich der Kauf einer Wohnung noch lohnt, statt weiter die Miete zu zahlen.

17/12/2017

Ich wünsche allen eine schöne Restadventszeit, ein frohes Weihnachsfest und alles Gute im Neuen Jahr.

10/12/2017

Die Eigentümerquote in % der Haushalte in Deuschland soll nach der Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) bis 2030 auf 50,1 % in Gesamtdeutschland ansteigen. Die Quote in den alte Bundesländer ohne Berlin soll danach bei 51,9 % und in den neue Bundesländer einschließlich Berlin bei 42,7 % liegen. Im Jahr 2015 betrug die Gesamtqoute für Deutschland 45,5 %. In den alten Bundesländer ohne Berlin 48,2 % und in den neuen Bundesländer einschließlich Berlin 35,3 %. (Quelle: BBSR-Wohnungsmarktprognose 2030)

Das bedeutet, ein Anstieg von 2015 bis 2030 in den alten Bundesländer von 3,7 % und in den neuen Bundesländern von 7,4 %.

02/07/2017

Wertermittlung ist ein sensibles Thema. Immer öfter bewerten Makler, Immobilienbörsen oder unabhängige Plattformen Immobilen. Das kostet in der Regel nichts, sagt aber auch nichts aus. Die Ergebnisse müssen falsch sein, so Christoph Ziercke.

Artikel unter: https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/sachverstaendigenkritik-die-falschen-immobilienbewerter_84342_398882.html

Ohne Sachkunde: Makler und Immobilienbörsen haben das Geschäft mit Immobilienbewertung für sich entdeckt, zu Ungunsten qualifizierter Sachverständiger

26/02/2017

Was für Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?
Zu buche schlagen insbesondere die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland liegt bezogen auf den Kaufpreis. In Bremen und Niedersachsen liegt die Steuer bei 5 %. Die niedrigste Grunderwerbssteuer muss in Bayern mit 3,5 % gezahlt werden. Neben der Grunderwerbssteuer fallen Kosten für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch von insgesamt ca. 1,5 % an. Wenn ein Makler an dem Verkauf beteiligt ist muss noch die Maklerprovision berücksicht werden, die oft vom Käufer zu zahlen ist. Die Maklerprovision kann bei ca. 3 % bis 6 % liegen und ist frei verhandelbar. Insgesamt können also Kosten von ca. 9,5 % bis ca. 12,5 % entstehen.