01/03/2015
Die Wohnfläche – was ist das eigentlich ?
Zum Begriff der „Wohnfläche“ besteht keine gesetzliche Definition. Für ihre Ermittlung wurden verschiedene Verordnungen erlassen und Berechnungsvorschläge erstellt.
In der Praxis wird heutzutage üblicherweise die Wohnflächenverordnung (WoFlV) herangezogen. Deren Anwendung ist zwar nur für die Berechnung von Wohnflächen nach dem Wohnraum-förderungsgesetz vorgeschrieben. Der Bundesgerichtshofes (BGH) stellte mit mehreren Urteilen allerdings klar, dass auch für Wohnraummietverträge über freien, nicht preisgebundenen Wohnraum die Anwendung der Wohnflächenverordnung maßgebend ist, wenn der Vertrag nach dem 01.01.2004 (Inkrafttreten der WoFlV) geschlossen wurde. Wenn diesbezüglich keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend auf die Anwendung der WoFlV einigten.
Die Ausführungen der WoFlV sind – zumindest überwiegend – derart klar, dass die Ermittlung der Wohnfläche nach dieser Regelung (zunächst) keine größeren Probleme bereiten sollte.
Wohnfläche kann allerdings nur für derartige Flächen berechnet werden, die für eine Nutzung als Wohnraum genehmigt sind. Entsprechend gibt die WoFlV auch vor, dass zur Wohnfläche nur die Grundflächen solcher Räume gehören, die „den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen“.
Das Bauordnungsrecht ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. Hiernach richtet sich somit auch die Genehmigungsfähigkeit von Flächen für eine Nutzung zu Wohnzwecken. Diesbezüglich sind die in den Landesbauordnungen enthaltenen Ausführungen zu „Aufenthaltsräumen“ von besonderer Bedeutung. Entsprechend der BauO NRW sind Aufenthaltsräume Räume, „die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.“ Da Wohnungen zweifelsfrei zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, müssen sie also die an Aufenthaltsräume gestellten Vorgaben erfüllen. Und diese Vorgaben der BauO NRW sind vielfältig!
Neben verschiedenen Vorschriften, die der Gefahrenabwehr dienen, sind auch verschiedene Vorgaben umzusetzen, die ein gewisses Qualitätsniveau und ein gesundes Wohnumfeld sicherstellen sollen. Wussten Sie beispielsweise, dass gem. BauO NRW Aufenthaltsräume – mit einigen Ausnahmen – „eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben“ müssen? Greift keine der in § 48 BauO NRW aufgeführten Ausnahmen, so handelt es sich bei der einer Fläche mit geringerer Höhe um keinen Aufenthaltsraum. Eine Nutzung als Wohnraum ist damit grundsätzlich nicht genehmigungsfähig und somit zählt die Grundfläche dieses Raums auch nicht zur Wohnfläche gem. WoFlV.
Die WoFlV hat die Ermittlung der Wohnfläche einer „Wohnung“ zum Inhalt. Was auf den ersten Blick logisch erscheint, macht es bei näherer Betrachtung allerdings erforderlich, sich über den Begriff der „Wohnung“ zunächst einmal klar zu werden. Eine Wohnung – was ist das überhaupt?
Hierfür mag jeder Leser schnell eine eigene Definition zur Hand haben. Maßgebend ist allerdings erneut das in den Landesbauordnungen geregelte Bauordnungsrecht der Länder. Die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) definiert den Begriff der Wohnung in § 49. Ein weniger bekannter aber sehr wichtiger Punkt hierbei: „Reine Nordlage aller Wohn- und Schlafräume ist unzulässig.“
Das bedeutet also: Liegen alle Wohn- und Schlafräume in nördlicher Richtung, ist keine Wohnung im Sinne der BauO NRW gegeben. Überhaupt ist eine Nutzung derartiger Flächen als Wohnraum hiernach grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Und somit ist die WoFlV auch nicht anwendbar.
Was bedeutet das zusammenfassend?
Bevor die Wohnfläche nach WoFlV ermittelt wird, gilt es zunächst zu prüfen, ob der zur Flächenermittlung anstehende Bereich überhaupt für eine Nutzung zu Wohnzwecken genehmigt ist. Ist dieses der Fall, so ist eine wesentliche Voraussetzung zur Anwendung der WoFlV erfüllt. Eine eigenständige Überprüfung dahingehend, ob die betreffenden Flächen „den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen“, dürfte dem Grundstückseigentümer oder einem Mieter mit Blick auf den Umfang der zu erfüllenden Vorgaben kaum möglich sein.
Michael Felde
