Bolignyt og boligøkonomi

13/05/2024

Hvordan er det gået siden sidst?
Hos Estaldo's analyseafdeling lavede vi i december 2023, en boligprisprognose der gik imod Nationalbankens og regeringens forventning til boligmarkedet.

https://www.estaldo.com/Blog/status-pa-boligmarkedet-i-2023-og-et-kig-i-krystalkuglen-for-2024

Vores forventning var, at vi ville se stabile til faldende boligpriser, dette grundet de stigende renters store påvirkning på privatforbruget. De danske husholdninger vil simpelthen få færre penge at bruge i butikkerne, da de skal bruge flere penge på at betale boliglån, billån og forbrugslån. Det vil betyde færre penge til at købe hus for og en mere presset privatøkonomi.

Vi holder fast i denne prognose, da vi nu kan se, at de stigende renter og de stigende boligskatter (som køberne kommer til at betale) nu får antallet af boliger til salg til at stige.

Stigningen i udbuddet af villaer til salg har været markant.

Marts 2023: Lidt over 26.000 til salg
Marts 2024: Flere end 31.000 villaer til salg
Går man blot to år tilbage, er udviklingen endnu mere markant. Siden dengang er udbuddet steget med 50%, da der i marts 2022 var 21.000 villaer til salg.

Kilde: Boligsiden, 30-04-2024

Sælgerne vil opleve et prispres – køberne får flere varer at vælge i mellem
Vi nærmer os i sandhed "købers marked". Det betyder at hvis man er potentiel boligkøber, så har får man endnu flere varer at vælge i mellem og snart regner vi også med at de bliver lidt billigere, da boligudbuddet bliver større uden at der er stigende efterspørgsel.

Et andet pres på boligmarkedets sælgerside, er en ledighed som er stigende.

Siden ledigheden ramte bunden i foråret 2022, så er den steget svagt med 0,5 procentpoint, det er på ingen måde en voldsom stigning, men fra 2012 og ti år frem blev boligmarkedet understøttet af en konstant faldende ledighed og dette er ikke tilfældet i 2024.

Link i kommentarfeltet

Kilde: Danmarks Statistik, 30-04-2024

Nationalbanken tog fejl i sine prognoser
Så vi holder fast i prognosen fra december 2023, da den har vist at være korrekt, modsat Nationalbankens prognose.

Vi ser fortsat stagnerende til faldende priser i det danske land, med faldende priser i de områder hvor skattereformen slår hårdest igennem, som er i storbyerne og de dyreste områder.

Derfor skal sælgerne fortsat have en realistisk udbudspris, når de sætter deres bolig til salg, dette vil fremme salget. Modsat kan køberne glæde sig over at der er flere boliger at vælge i mellem og måske endda ens drømmebolig.

Hos Estaldo's analyseafdeling er vi stolte af, at vi arbejder fuldkommen fri af kommercielle interesser. Vores analyser er ikke bundet eller påvirket af mæglersiden af vores forretning. Dette er vigtigt at understrege, da det samme ikke nødvendigvis gør sig gældende for andre aktører på markedet.

Vi ønsker vores læsere et varmt og solrigt forår. Må jeres humør være højt og jeres boligdrømme gå i opfyldelse.

https://www.estaldo.com/Blog/markedsanalyse-stagnerende-boligpriser-generelt-og-faldende-priser-i-de-dyre-omrader

28/03/2024

Pas på!

SKAT vil tage pant og optage lån i din bolig uden dit vidende. Salamimetoden er i brug i forhold til alle der ejer en ejendom. Læs med på linket herunder for at undgå en ubehagelig overraskelse og et lån mod din vilje, som bare vokser og vokser.

Desuden skal du huske at få alle dine fradrag med på din årsopgørelse, så du kan få dine egne penge tilbage i skat 😊

De to mest relevante artikler for dig som boligejer, kommer igen fra Estaldo.coms analyseafdeling.

Tak til Rasmus Lauridsen og Jakob Neua Nørgaard for sparring.

God læselyst og god påske.

Slip for at SKAT optage lån i din bolig:
https://www.estaldo.com/Blog/pas-pa-skat-vil-tage-pant-i-din-bolig

Få dine fradrag med på årsopgørelsen:
https://www.estaldo.com/Blog/arsopg%C3%B8relsen-2024-husk-alle-fradragene-og-fa-skat-tilbage

20/01/2024

Kære alle
Jeg er superstolt af at Danmarks største iværksætterstjerne, Jakob Neua Nørgaard, kontaktede mig på LinkedIn.
Jakob spurgte om jeg ikke havde lyst til at lave uafhængige analyser af boligmarkedet for Danmarks hurtigst voksende ejendomsmæglerkæde - Estaldo.com
Det er der kommet denne analyse ud af – og vi er IKKE enige med Nationalbankens prognose for 2024.
Jeg håber I vil tage et kig på analysen og gerne smide en kommentar på den.
Tak for tilliden til Jakob, Rasmus og Estaldo.
God weekend
Kh.
Lars Høyer Holmqvist
Link:
https://www.estaldo.com/Blog/status-pa-boligmarkedet-i-2023-og-et-kig-i-krystalkuglen-for-2024

04/10/2023

Renten, obligationskurser og den amerikanske statsgæld.

Jeg har skrevet meget om det i Boomernomics tråden (længere nede på siden) og analyser af rentemarkedet og boligmarkedet og jeg har haft ret.

Renterne i USA stiger voldsomt, hvilket betyder at kurserne på obligationerne i Vesten og USA falder, da investorerne sælger ud af næsten alt, for at købe hvad der stadig anses for det mest sikre: Amerikanske statsobligationer.

Det betyder kursfald og rentestigninger i resten af den vestlige verden. MEN den amerikanske statsgæld og rentebyrde er ved at nå kritiske niveauer.

Det betyder at det vil være svært for den amerikanske stat at klare den stigende rentebyrde og en eventuel recession.

Samtidig er vi på vej ind i et valgår, hvor Biden-administrationen ikke kan klare et økonomisk tilbageslag.

Det vil kunne påvirke Danmark også - specielt det danske boligmarked. Det vil have en negativ påvirkning på priserne.

Derfor skal man som boligejer holde fast i de fastforrentede lån uden afdrag og konverter på de strategisk rigtige tidspunkter (kursgevinst på over 12 kurspoint).
Den danske stat har isoleret set gode finanser, men kommer der pengepolitisk uro i USA, Tyskland, Japan og Italien, så vil Danmark qua sin lille størrelse blive trukket med i det.

Bemærk hvordan kurserne på danske realkreditobligationer falder i samklang med de amerikanske.
Det vil kunne påvirke dansk økonomi og boligpriser.

Vi er en åben økonomi.

28/07/2023

Renten sat op!

Nationalbanken følger som sædvanlig den europæiske centralbank og sætter renten op.
Det vil, som jeg skrev i min seneste opdatering, sætte pres på udbudssiden på det danske boligmarked og vil påvirke det økonomiske kredsløb negativt.

Antallet af boliger til salg er nu det højeste i tre år - lige under 29.000 til salg.

Det betyder at man som sælger skal sætte en skarp pris og at man som køber godt kan have is i maven.

God weekend! 🙂

25/06/2023

Boligbyrden, som plejer at give den bedste retnings-pil for udviklingen i boligpriser, ligger markant over det historiske gennemsnit.
Det indikerer yderligere prisfald. Derfor skal sælgere sætte en skarp pris og købere skal have is i maven.
Faldende priser og/eller faldende renter vil betyde en boligbyrde tættere på det historiske gennemsnit.
God søndag :)

17/06/2023

Konjunkturopdatering på boligmarked, dansk økonomi, inflation og renter. Medio 2023.

Boligmarkedet

Jeg skrev for et år siden at boligmarkedet ville begynde at falde, det er nu faldet med 10-15% inflationskorrigeret det seneste år.
https://www.boliga.dk/boligpriser
Hen over sommeren har priserne dog stabiliseret sig, endda med let stigende priser omkring de store byer, boligmarkedet bliver holdt oppe af et stærkt arbejdsmarked, som betyder at folk ikke er tvunget til at sælge, medmindre der er tale om dødsfald, skilsmisse el.lign.
Så prisfaldet har indtil videre alene været grundet mulige boligkøberes manglende evne til at følge med den stigende ydelse, som skyldes højere renter og inflation.
Jeg mener dog stadig at boligmarkedet skal længere ned, da sælgersiden nu begynder at blive presset af højere ydelser. Jeg er uenig i både nationalbanken og mange bankers syn på sagen.
For tre år siden kostede det 500 kroner om måneden at låne en million afdragsfrit, som F1, F3, F5 eller Flexkort-lån, i dag koster det 5.000 kroner.
Det at låne 3 millioner kroner er derfor gået fra at koste 1.500 kroner om måneden til at koste 15.000 kroner om måneden. Argumentet fra Nationalbanken er, at de danske husholdninger kan modstå dette, da der er et økonomisk råderum i husholdningers privatøkonomi.
Jeg mener dog at de ser bort fra de makroøkonomiske multiplikatoreffekter i det økonomiske kredsløb, som består i at i takt med at lånene bliver refinansieret, så vil den private efterspørgsel fra husholdninger til virksomhederne falde markant.
På godt dansk, så vil der komme færre kunder i butikkerne og de vil bruge færre penge.

Her kommer et regnestykke i træskolængder, som alene skal vise mekanismerne og hvilke stærke makroøkonomiske kræfter, der er i spil.
De danske husholdninger har i dag et privatforbrug på cirka 1.000 milliarder kroner om året og den samlede danske boliggæld er på lige under 2.000 milliarder kroner (cirka en lille million pr. husstand).
Ca. 60% af boliggælden er variabel forrentet, her vil renten stige med cirka 4 procentpoint.
Det vil betyde at minimum 50 milliarder kroner bliver trukket ud af det private forbrug, alene på højere rentebyrde, oveni kommer de højere renter på almindelige boliglån, billån, forbrugslån osv.
Jeg vil skyde på at 70-80 milliarder kroner forsvinder fra den private efterspørgsel og det vil betyde en voldsom tilbagegang i privatforbruget. Dette vil ske i takt med at lånene bliver refinansieret og da rentestigningerne har været historisk hurtige, har multiplikatoreffekten ikke bredt sig igennem det økonomiske kredsløb endnu.
Ved siden af kommer der også udfordringer som erhvervsejendomme og virksomheder kan få, som er gearet voldsomt gældsmæssigt.
Så isoleret set kan den enkelte husholdning måske godt betale regningerne, men problemet er, at pengene kommer til at mangle andre steder i det økonomiske kredsløb.
Derfor følger boligmarkedet altså også de generelle makroøkonomiske konjunkturer og kan ikke kun ses som en kreditvurdering på den enkelte.
Jeg mener derfor stadig at det danske boligmarked skal falde yderligere med en 10-15%, da dansk økonomi vil opleve et makroøkonomisk tilbageslag i takt med at de højere renter rammer husholdninger og virksomheder og det vil forplante sig i dansk økonomi.
Desuden er Tyskland og Sverige i recession, som udgår hele 25% af vores eksportmarkeder, det vil også ramme indirekte, da efterspørgslen på danske varer og tjenester falder og rammer også vores efterhånden vigtige turisterhverv.
Jeg tror derfor stadig at bunden på boligmarkedet vil være omkring foråret 2025.

Dansk økonomi

Statens økonomi har det godt (i medierne kalder man statens økonomi for Danmarks økonomi – jeg er helt uenig i den beskrivelse). Staten har store overskud på høj beskæftigelse og et højt skatte- og afgiftstryk.
De danske husholdningers økonomi har det modsat statens, knapt så godt.
Mange danske husholdninger har oplevet historisk tilbagegang i realløn, faldet i købekraft har ikke været større i den tid man har kunne måle det, her har arbejdsmarkedet været de danske husholdningers redning, da man arbejder flere timer, længere tid og hurtigere end nogensinde før.
Faldende inflation vil dog give en hjælpende hånd til husholdningerne, men det vil tage mange år før indkomsttabet fra Corona-årene vil blive indhentet.

Inflation og renter

Udvidelsen af pengemængden har været det som ”forecaster” inflationen, pengemængden i både USA og Eurozonen har været faldende siden september 2022.
https://da.tradingeconomics.com/euro-area/money-supply-m2
Det vil betyde faldende priser og lavere inflation, højst sandsynlig deflation fra oktober 2023 (hvis man bruger Friedmanns formel MV=PQ, som har ramt rigtigt indtil videre) her kunne man forestille sig faldende renter også, da centralbankerne har et stort incitament for og et stort pres fra politisk side til at sænke renterne, da alle vestlige stater (undtagen den danske stat og staterne i Østeuropa) er voldsomt gældsat.

Det var opdatering herfra, kommentarer er altid velkomne 😊
God weekend.

11/03/2023

Opdatering på boligmarkedet primo 2023

Jeg vil herunder komme med mit bud på hvor boligmarkedet står nu og er på vej hen.
Overordnet set så mener jeg at det ser meget negativt ud på kort sigt. Det skyldes følgende:

- De korte renter stiger fortsat.

- Reallønnen falder fortsat og udvikler sig historisk dårligt, grundet fortsat høj inflation.

- Beskæftigelsen er begyndt at vige og arbejdsløsheden er historisk lav, men svagt stigende.

- I takt med at de variable forrentede lån bliver refinansieret vil husholdninger og virksomheders udgifter til gælden stige voldsomt. Det samme vil ske for staterne.

- Klassisk kaos i SKAT i forhold til det nye vurderingssystem, som allerede er en skandale og vil bringe usikkerhed og højere skatter for 1. gangskøbere i storbyerne.

- Boligmarkedet ”leder” økonomien og ikke omvendt.

- Nationalbankernes og staternes ekspansive pengepolitik og finanspolitik, som har skabt boblen, er væk.

Jeg synes Nykredits boligbyrdeindeks er godt og er det som har ramt mest præcis i forhold til prisudviklingen de sidste 20 år, jeg henviser derfor til det her:

https://www.nykredit.dk/globalassets/dit-liv/bolig/pdf/dnk0926_boligprisprognose_danmark.pdf
Aktiemarkedet, obligationsmarkedet og boligmarkedet leder økonomien og ikke omvendt. Min pointe med dette er at man i medierne ofte affejer eller negligerer fald i boligpriser eller på aktiemarkedet med at økonomien er ”bundsolid” eller at statens overskud er ”historisk”.
Her bytter man rundt på årsag og virkning, statens overskud er stort fordi husholdninger og virksomheder har haft det godt, en afledende effekt af dette er et overskud på statsbudgettet, men det siger intet om hvor økonomien er på vej hen eller hvordan husholdninger eller virksomheder har det.

På samme måde begyndte prisen på ejerlejligheder at falde i Kbh. allerede i 3. kvartal 2006, to år inden Amagerbanken, Ringkøbingbank mv. gik konkurs. Det samme var tilfældet i USA. Så vi er bare i starten af en konjunkturcyklus, der skal hele det økonomiske kredsløb rundt.
Så vi er kun i starten af nedgangen i det generelle økonomiske kredsløb. Nu begynder de første tab blandt de mest risikable lån at komme, det kan være blandt små banker, senere vil større banker og pensionsselskaber kunne komme i problemer, da de ejer gælden. I sidste ende vil det ramme staterne, da staterne (læs lønmodtagerne) vil forsøge at tage tabene for at sikre politisk ”stabilitet”, så regningen ender hos lønmodtagerne som sædvanlig. Personligt tror jeg dog at mange stater i Vesten vil være i problemer grundet demografiske udfordringer og højt skattetryk, hvilket betyder at det er svært at hæve indtægterne væsentligt
Det vil i denne omgang ramme lønmodtagerne dobbelt, da deres opsparing ligger i obligationer, som staterne (centralbankerne) har presset kunstigt op i pris ved at opkøbe dem og på den måde forstærke og forværre konjunkturudsvingene.
Hvornår rammer vi bunden? En normal bolignedtur varer 3-5 år (1979 – 1982, 1987 – 1992 og 2006-2009), og da priserne begyndte at falde fra 2. kvartal 2022, så kunne en bund være medio 2025.

Har du/I brug for en bolig, så skal man selvfølgelig købe den, livet skal ikke gå i stå. Mit råd vil bare være at man ikke skal sætte sig for hårdt, man skal tage afdragsfrie fastforrentede lån (lægger afdraget til side) og være klar over at udbuddet af boliger vil blive større og bedre.

Vil huspriserne være højere om 20 år? Absolut JA. I et miljø, hvor papir er penge og konstant mister deres værdi (inflation), så vil aktiver over tid altid få en højere nominel værdi.
God weekend.

Vh.
Lars

08/06/2022

Kanariefuglen i kulminen er forældrekøb, det er et tegn på at boligmarkedet bliver meget presset.

Økonomien ved forældrekøb er i høj grad blevet undermineret. Det vil lægge en dæmper på købelysten.

03/06/2022

Nu skal nye købere kreditgodkendes på baggrund af 4% lån, det vil lægge stort pres på boligmarkedet.

https://www.euroinvestor.dk/nyheder/breaking-nu-aabner-4-procentslaanet?fbclid=IwAR0CXXJQWNN1agRjJOQzIxUIF5k6zxToD145NIX5etZXGuOjoHwL0WP5uqk

Læs mere her.

25/05/2022

Boligbyrden er næsten blevet fordoblet de sidste to år, det varsler voldsomme prisfald.
Pas på derude venner!

https://nyheder.tv2.dk/penge/2022-05-24-tiden-kan-vaere-inde-til-et-stort-fald-i-boligpriserne-advarer-finanstilsynets?fbclid=IwAR1cgt3D7vbO0K8uKWoMYc2h6Yh1l08EW9oKMKeWxwm0n69nOEVEmZiM8p4

Hvis priserne falder meget i de dyreste områder, kan konsekvensen i andre dele af landet blive, at huse slet ikke kan blive solgt.

31/03/2022

Kære alle
Jeg indrømmer, der har været lidt stille på siden. Jeg har haft lynende travlt efter genåbningen og denne side lavede jeg, da jeg regnede med voldsomme prisstigninger på boliger (modsat Nationalbanken), da renten faldt og udbuddet faldt i foråret 2020.
Nu tror jeg det modsatte sker, at boligpriserne vil falde voldsomt.


Dansk økonomi rammes meget snart af en voldsom recession.
De sidste to år har jeg skrevet løs om hvordan den førte finans - og pengepolitik var voldsom pro-cyklisk og ville skabe en boble både på ejendomsmarkedet og på obligationsmarkedet. Samt lægge et fundament for voldsom inflation.
Både bolig - og obligationsspådommen udfoldede sig til fulde fra marts 2020 til marts 2022. Nu har vi kun en stigende inflation tilbage.
Den politisk skabte overophedning i kombination med invasionen af Ukraine vil betyde en voldsom nedgang i de danske husholdningers rådighedsbeløb dvs. privatforbrug.
Putin og andre råvareproducenter vil spille på den elendige konjunkturpolitik og elendige energipolitik der har været ført i Europa.
Derfor er de politikfejl der har været og de bevægelser der er i international politik også forbundet.
Dette chok på rådighedsbeløbet vil forplante sig videre ud i det økonomiske kredsløb som en negativ multiplikatoreffekt.
Det vil først og fremmest ramme husholdninger med høj forbrugskvote, dvs. lavtlønnede og børnefamilier, der vil blive ramt.
Boliger og obligationer vil også falde i realværdi (renset for inflation)
Optag derfor lån med 30 års afdragsfrihed for at sikre din friværdi bedst muligt, da man tjener på kursgevinsterne ved stigende inflation og renter.