09/04/2026
Fiduciarias: ¿Héroes o villanos para el sector inmobiliario dominicano?
21 de marzo de 2026
Por; Lic. Jesús M. Peña, agente de bienes raíces con más de 20 años de experiencia, orgulloso de pertenecer a la gran familia Villanisa Group, una empresa con más de 25 años en el mercado inmobiliario, Vendiendo Realidades. Licenciado en Derecho, graduado Summa Cum Laudes de la Universidad (UFHEC) y Magíster en Derecho Inmobiliario.
El sector inmobiliario en la República Dominicana ha experimentado un crecimiento sostenido durante las últimas décadas, impulsado en gran medida por la inversión extranjera y el dinamismo de la diáspora dominicana. En este contexto, la figura de la fiduciaria ha cobrado protagonismo como garante de transparencia y seguridad jurídica. Sin embargo, su rol no está exento de cuestionamientos: ¿son realmente un escudo protector para los inversionistas o se han convertido en una barrera compleja y costosa?
El marco legal: seguridad con costo operativo
La implementación de las leyes 189-11 sobre desarrollo del mercado hipotecario y fideicomiso, y 155-17 contra el lavado de activos y financiamiento del terrorismo, ha establecido un sistema más robusto de control y supervisión en las operaciones inmobiliarias. Estas normativas obligan a las fiduciarias a realizar procesos estrictos de debida diligencia, que incluyen:
· Verificación de identidad
· Evidencias de ingresos
· Estados de cuenta bancarios
· Declaraciones de impuestos
· Justificación del origen de los fondos
Desde el punto de vista institucional, estas exigencias fortalecen la confianza del sistema, reducen riesgos de fraude y alinean al país con estándares internacionales. En ese sentido, las fiduciarias cumplen un rol casi heroico: proteger al comprador y al sistema financiero.
La otra cara: la carga sobre el cliente
No obstante, la experiencia del cliente dista de ser ideal. Para muchos compradores —especialmente los dominicanos en el exterior— estos procesos representan una carga significativa. Entre las principales dificultades destacan:
Repetición constante de documentación
Las constructoras y fiduciarias, en muchos casos, permiten que los documentos suministrados caduquen debido a retrasos en los procesos internos. Esto obliga al cliente a:
· Recolectar nuevamente documentos ya entregados
· Incurrir en costos adicionales
· Repetir trámites que consumen tiempo y energía
Costos ocultos para la diáspora
Para los dominicanos en el extranjero, el proceso es aún más complejo:
· Solicitar documentos implica ausentarse del trabajo
· En algunos casos, deben trasladarse largas distancias
· Gastos en Notarización, apostilla y envíos internacionales
· Uso de servicios de mensajería privada o intermediarios
Todo esto eleva significativamente el costo real de adquirir una propiedad.
Incertidumbre e inseguridad
A pesar del rigor documental, muchos compradores sienten incertidumbre hasta que su inversión está formalmente vinculada al fideicomiso. Esto se ha intensificado debido a recientes casos de estafas inmobiliarias, que han erosionado la confianza del público. Como resultado:
· El cliente percibe que asume todo el riesgo durante el proceso
· Existe ansiedad sobre la protección real de su inversión
· Se cuestiona si los controles son preventivos o simplemente burocráticos
Brecha burocrática y tecnológica
Existe un segmento importante de la población que, a pesar de haber trabajado durante años de manera honrada, no cuenta con la familiaridad tecnológica ni con la estructura documental formal que hoy exige el sistema. Para estas personas, cumplir con los requisitos se convierte en un verdadero desafío:
· Dificultad para acceder a plataformas digitales
· Desconocimiento de procesos formales
· Limitaciones para obtener certificaciones o historiales financieros organizados
Esto genera un sentimiento de frustración e incluso de exclusión. Es común escuchar expresiones como:
"A uno que está trabajando honradamente se la ponen difícil; si fueran esos delincuentes que están vendiendo dr**as o lavando dinero, no se lo hicieran."
Más allá de lo coloquial de estas afirmaciones, reflejan una percepción preocupante: que el sistema, en su intento por filtrar riesgos, termina afectando con mayor peso a quienes sí operan dentro de la legalidad, pero sin herramientas modernas.
¿Héroes o villanos? Una dualidad inevitable
La realidad es que las fiduciarias no encajan completamente en una sola categoría. Son, simultáneamente:
· Héroes, porque introducen orden, transparencia y seguridad en un sector históricamente vulnerable.
· Villanos, desde la perspectiva del cliente y del ecosistema inmobiliario, cuando los procesos se vuelven excesivos, repetitivos y poco eficientes.
Dentro de esta percepción crítica, surgen elementos que impactan directamente a otros actores clave del sector:
Impacto en los agentes inmobiliarios
Los agentes de bienes raíces también experimentan una profunda sensación de impotencia frente a los retrasos vinculados a los procesos fiduciarios. Las comisiones, que representan el sustento principal de muchos agentes —especialmente los nuevos—, suelen dilatarse significativamente. Esta situación provoca:
· Inestabilidad económica en agentes con capital limitado
· Desmotivación en nuevos talentos del sector
· Abandono temprano de la profesión inmobiliaria
En muchos casos, la permanencia en el negocio depende directamente de la fluidez en el cobro de estas comisiones.
La fiduciaria como “figura invisible”
A esto se suma una dinámica particular dentro del sector: las constructoras frecuentemente atribuyen los retrasos a las fiduciarias. Las tardanzas, trabas o pausas en los procesos suelen justificarse bajo:
· Procedimientos burocráticos
· Normativas rígidas e inamovibles
· Controles “inviolables”
Esto ha contribuido a construir una percepción de la fiduciaria como una figura casi mística, distante e inalcanzable, frente a la cual ni clientes ni intermediarios sienten tener acceso real o capacidad de gestión. El resultado es un ecosistema donde la responsabilidad se diluye, pero la frustración se concentra en todos los actores involucrados.
Riesgo reputacional del sistema inmobiliario
Más allá de la experiencia individual del cliente, existe un riesgo mayor que debe ser atendido: la percepción del sistema en su conjunto. Cuando los procesos se perciben como excesivamente lentos, repetitivos o desconectados de la realidad del usuario, se genera:
· Desconfianza en el modelo fiduciario
· Dudas en inversionistas internacionales
· Pérdida de competitividad frente a otros mercados del Caribe y Latinoamérica
En un sector altamente dependiente de la confianza, la experiencia del cliente no es un detalle operativo: es un factor estratégico.
Hacia un modelo más equilibrado
El reto del sector inmobiliario dominicano no es eliminar la debida diligencia, sino optimizarla. Algunas posibles mejoras incluyen:
· Digitalización de expedientes con actualización automática
· Mayor coordinación entre constructoras y fiduciarias
· Extensión de la vigencia de documentos en procesos prolongados
· Plataformas seguras para carga y validación remota
· Atención diferenciada para clientes de la diáspora
· Programas de acompañamiento para clientes con baja alfabetización digital o financiera
· Mayor transparencia en los tiempos de respuesta y procesos fiduciarios
En conclusión, las fiduciarias son una pieza clave para la evolución del mercado inmobiliario dominicano, pero su legitimidad ante los clientes dependerá de su capacidad para equilibrar control y eficiencia.
“En el negocio inmobiliario, la confianza no se exige… se construye.”
