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AFT Consulting Group, Guayaquil (2026)

09/08/2026

🏡 📊 UNA VIVIENDA, CUATRO VALORES DIFERENTES

Cuando una familia decide comprar una vivienda usada mediante un Crédito Hipotecario BIESS, suele pensar que existe un solo precio: el que solicita el propietario.

Sin embargo, durante la operación aparecen cuatro valores distintos. Cada uno responde a una pregunta diferente y cumple una función específica.

Confundirlos puede generar falsas expectativas sobre cuánto cuesta realmente la vivienda, cuánto podría financiar el BIESS y cuánto dinero propio necesitará el comprador.

Veamos sus diferencias.

🏷️ 1. PRECIO SOLICITADO POR EL PROPIETARIO

Es la cantidad que el propietario pide por su vivienda.
Puede establecerla considerando el dinero que necesita, el valor sentimental del inmueble, las mejoras realizadas, los precios publicados en el sector o simplemente sus propias expectativas.

El propietario tiene derecho a fijar el precio que considere conveniente, pero ese valor no obliga al mercado ni al BIESS a reconocerlo.

El precio solicitado constituye el punto de partida de la negociación, no necesariamente el valor real de la vivienda.

📈 2. VALOR DE MERCADO

Es el valor estimado por el cual la vivienda podría negociarse razonablemente entre un comprador y un vendedor informados, sin presiones extraordinarias y bajo las condiciones existentes en el mercado inmobiliario.

Para determinarlo deben analizarse, entre otros aspectos:

• ubicación;
• superficie del terreno y construcción;
• antigüedad;
• estado de conservación;
• características arquitectónicas;
• servicios y entorno;
• oferta de viviendas comparables.

El valor de mercado permite establecer si el precio solicitado por el propietario es razonable, negociable o se encuentra por encima de las condiciones reales del sector.

🏠 3. AVALÚO TÉCNICO DEL BIESS

Es el valor comercial determinado durante el proceso hipotecario mediante la inspección y el informe del perito del BIESS, autorizado.

El perito no se limita a observar si la vivienda resulta bonita, cómoda o habitable. También analiza sus características físicas, funcionalidad, conservación, documentación, correspondencia municipal y condiciones para constituirse como garantía hipotecaria.

Por eso, el avalúo BIESS puede resultar igual, mayor o menor que el precio solicitado y que el valor de mercado estimado previamente.
Para el Banco, esta cifra es fundamental porque establece el valor técnico aceptado del inmueble que respaldará el préstamo.

💰 4. MONTO FINANCIABLE POR EL BIESS

No debe confundirse el avalúo con el monto que finalmente podría financiar el BIESS.

En Vivienda Terminada, el Banco aplica un porcentaje de financiamiento sobre el avalúo comercial, según el rango correspondiente.

Para 2026, la tabla oficial establece:

• Hasta 195,65 SBU —máximo USD 94.303—: 95 %.
• Más de 195,65 hasta 282,60 SBU —máximo USD 136.213—: 90 %.
• Más de 282,60 hasta 434,78 SBU —máximo USD 209.564—: 85 %.
• Más de 434,78 hasta 1.022 SBU —máximo USD 492.604—: 80 %.

Estas cifras consideran un Salario Básico Unificado de USD 482 para 2026.

📘 EJEMPLO PEDAGÓGICO FICTICIO

Supongamos una vivienda usada en Guayaquil con los siguientes valores:

• Precio solicitado: USD 150.000.
• Valor de mercado estimado: USD 140.000.
• Avalúo BIESS: USD 132.000.
• Porcentaje ilustrativo aplicable: 90 %.

El cálculo sería:

USD 132.000 × 90 % = USD 118.800

Por tanto, aunque el propietario solicite USD 150.000, el financiamiento ilustrativo sería de USD 118.800.

La diferencia de USD 31.200 tendría que ser cubierta por el comprador, negociada con el propietario o resuelta mediante otra estructura económicamente viable.

Además, el afiliado deberá tener capacidad crediticia suficiente para asumir ese préstamo. Si su capacidad de pago permite financiar una cantidad menor, ese límite personal también reducirá el monto posible.

La conclusión es clara:

El precio solicitado inicia la negociación.

El valor de mercado orienta la decisión.

El avalúo BIESS determina el valor técnico aceptado como garantía.

Y el aforo define qué porcentaje de ese valor podría financiarse.

Antes de reservar una vivienda usada, conviene comprender estas cuatro cifras. Una operación hipotecaria no se decide únicamente por el precio anunciado.

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📘 PRÓXIMO POST #009

¿CUÁNTO DINERO PROPIO NECESITA PARA COMPRAR UNA VIVIENDA CON CRÉDITO BIESS?

Explicaremos por qué el comprador debe prepararse para cubrir la diferencia no financiada por el aforo y los gastos necesarios para la transferencia de dominio.

02/08/2026

🏠 ¿POR QUÉ EL BIESS TAMBIÉN DEBE APROBAR LA VIVIENDA QUE USTED ELIGIÓ?

Encontrar una vivienda que le guste a la familia es importante. Pero cuando la compra se financiará mediante un Crédito Hipotecario BIESS, no basta con que la propiedad sea bonita, cómoda, habitable o se encuentre dentro del presupuesto esperado.

El BIESS también debe evaluar si esa vivienda puede respaldar adecuadamente el dinero que prestará durante los próximos 15, 20 o 25 años.

Por eso, una propiedad apropiada para vivir no siempre resulta necesariamente apropiada para garantizar un crédito hipotecario.

1️⃣ EL BIESS NO EVALÚA SOLAMENTE AL AFILIADO

El afiliado es el sujeto de crédito. Sus ingresos, deudas, capacidad mensual de pago, edad y plazo posible permiten estimar cuánto podría financiar razonablemente.

Sin embargo, el BIESS no entrega un préstamo sin considerar el inmueble que se comprará.

La vivienda es el objeto de crédito. Su valor y sus condiciones también influyen en la viabilidad de la operación.

Esto significa que deben cumplirse dos condiciones complementarias:

• el afiliado debe demostrar que puede pagar;
• y la vivienda debe demostrar que puede respaldar el financiamiento.

2️⃣ LA VIVIENDA QUEDA COMO GARANTÍA HIPOTECARIA

Cuando se formaliza el crédito, la vivienda queda hipotecada a favor del BIESS como garantía del cumplimiento de la deuda.

El afiliado conserva el uso y disfrute del inmueble, pero la hipoteca permite que la propiedad responda jurídicamente por el préstamo mientras exista un saldo pendiente.

Por esa razón, el BIESS necesita comprobar que la garantía sea identificable, transferible, valorable y suficientemente confiable para respaldar una obligación de largo plazo.

No se trata de una formalidad secundaria. La vivienda constituye parte esencial de la seguridad de la operación hipotecaria.

3️⃣ POR ESO LA VIVIENDA DEBE SER EVALUADA

Antes de aceptar el inmueble como garantía, deben revisarse varias dimensiones:

• Técnica: estado de conservación, habitabilidad, funcionalidad y posibles riesgos visibles.
• Legal: propiedad, gravámenes, antecedentes y documentación necesaria para transferir el dominio.
• Municipal: correspondencia entre lo construido, lo registrado y las regularizaciones aplicables.
• Económica: valor de mercado, avalúo técnico y capacidad del inmueble para respaldar el monto solicitado.

Una deficiencia importante en cualquiera de estas dimensiones puede retrasar, limitar o impedir la operación, aunque el afiliado posea suficientes ingresos para pagar la cuota.

4️⃣ UNA VIVIENDA HABITABLE PUEDE NO SER FINANCIABLE

Imaginemos un caso ficticio en Guayaquil.

Una familia encuentra una casa usada en el norte de la ciudad. La vivienda tiene servicios básicos, dormitorios funcionales, una buena ubicación y aparentemente se encuentra en condiciones normales de uso.

Sin embargo, el propietario amplió la planta baja, construyó una habitación adicional y cubrió parte del patio. Las obras existen físicamente, pero no coinciden plenamente con la documentación disponible ni han sido aclaradas antes de la negociación.

La familia puede vivir cómodamente en esa casa, pero la diferencia entre la realidad física y documental debe analizarse y, si corresponde, regularizarse antes de que el inmueble pueda ser considerado una garantía adecuada.

También podrían aparecer otros problemas: deterioro significativo, afectaciones legales, gravámenes, falta de documentos o un avalúo inferior al precio negociado.

LA LECCIÓN PRINCIPAL

Antes de entregar una reserva o firmar una promesa de compraventa, no basta con confirmar que la cuota cabe dentro del presupuesto familiar.

Es necesario verificar que la vivienda seleccionada pueda ser aceptada como objeto de crédito y garantía hipotecaria.

La pregunta correcta no es solamente:

“¿Puedo pagar esta vivienda?”

También debe preguntarse:

“¿Esta vivienda puede respaldar el crédito que necesito?”

En AFT Consulting Group ayudamos a analizar ambas realidades antes de comprometer los ahorros familiares y avanzar con una propiedad que podría presentar incompatibilidades.

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📘 PRÓXIMO POST #008

UNA VIVIENDA, CUATRO VALORES DIFERENTES: ¿CUÁL DETERMINA REALMENTE CUÁNTO PUEDE FINANCIAR EL BIESS?
En nuestra próxima publicación explicaremos la diferencia entre el precio solicitado, el valor de mercado, el avalúo BIESS y el monto máximo financiable después de aplicar el porcentaje correspondiente.

26/07/2026

🏠 OBJETO DE CRÉDITO ≠ SUJETO DE CRÉDITO

Que un afiliado tenga capacidad para recibir un préstamo hipotecario de hasta USD 150.000 no significa que el BIESS necesariamente financiará esa cantidad para comprar cualquier vivienda ofrecida por el mismo precio.

¿Por qué?

Porque en una operación hipotecaria se evalúan dos elementos diferentes:

👤 El afiliado como sujeto de crédito.

🏡 La vivienda como objeto de crédito.

Ambos deben cumplir las condiciones necesarias para que la operación pueda avanzar.

EL AFILIADO ES EL SUJETO DE CRÉDITO

El sujeto de crédito es la persona que solicita el préstamo y deberá pagar la deuda durante los próximos 15, 20 o 25 años.

Para determinar su capacidad financiera se analizan factores como sus ingresos, aportaciones, obligaciones vigentes, capacidad mensual de pago, edad, plazo solicitado y condiciones aplicables al crédito.

Este análisis permite estimar dos datos fundamentales:

• cuánto podría pagar mensualmente el afiliado;

• y cuál sería el monto máximo que razonablemente podría financiarle el BIESS.

Pero esa es solamente una parte de la operación.

LA VIVIENDA ES EL OBJETO DE CRÉDITO

La vivienda es el bien que se compra mediante el préstamo y que quedará constituido como garantía hipotecaria.

Por esa razón también debe ser evaluada.

El inmueble debe poseer condiciones técnicas, legales, municipales y económicas compatibles con el crédito. Además, su valor debe encontrarse técnicamente sustentado mediante el avalúo correspondiente.

En términos sencillos:

EL AFILIADO DEBE PODER PAGAR EL CRÉDITO Y LA VIVIENDA DEBE PODER RESPALDARLO.

EJEMPLO FICTICIO #1

Andrés, afiliado residente en Guayaquil, posee ingresos y capacidad de pago suficientes para acceder hipotéticamente a un préstamo máximo de:

USD 150.000

Encuentra una vivienda usada en el norte de Guayaquil cuyo propietario solicita:

USD 150.000

Andrés podría pensar que el financiamiento está resuelto porque su capacidad estimada coincide con el precio solicitado.

Sin embargo, el avalúo técnico determina para la vivienda un valor de:

USD 132.000

Supongamos, exclusivamente para este ejemplo pedagógico, que el porcentaje financiable aplicable fuera del 90 %:

USD 132.000 × 90 % = USD 118.800

Aunque Andrés tenga capacidad para asumir una deuda de hasta USD 150.000, esa vivienda permitiría sustentar un financiamiento aproximado de USD 118.800 bajo el escenario planteado.

La diferencia frente al precio solicitado sería:

USD 150.000 − USD 118.800 = USD 31.200

Andrés tendría que cubrir esa diferencia con recursos propios, además de considerar los gastos relacionados con la compraventa.

En este caso, el afiliado puede ser un buen sujeto de crédito, pero el objeto de crédito no respalda el monto completo que esperaba financiar.

EJEMPLO FICTICIO #2

María quiere comprar una vivienda usada en La Alborada por USD 125.000.

La propiedad se encuentra en condiciones aceptables y su valor técnico podría respaldar la operación. Sin embargo, después de analizar los ingresos, deudas y capacidad mensual de María, se estima que solamente podría financiar:

USD 100.000

Aquí el problema no se encuentra principalmente en la vivienda.

El límite está en la capacidad financiera del sujeto de crédito.

María tendría que aportar más recursos propios, buscar una vivienda de menor precio o estudiar otras alternativas financieras antes de continuar.

LA LECCIÓN PRINCIPAL

El monto posible del préstamo no queda determinado solamente por el precio solicitado, la capacidad del afiliado o el avalúo considerados aisladamente.

La operación debe ser compatible simultáneamente con:

• la capacidad financiera del afiliado;

• el valor reconocido de la vivienda;

• el porcentaje financiable aplicable;

• y las condiciones técnicas y legales del inmueble.

Por eso, antes de entregar una reserva o firmar una promesa de compraventa, no basta con preguntar:

“¿Cuánto podría prestarme el BIESS?”

También debe preguntarse:

“¿La vivienda que deseo comprar puede ser aceptada y respaldar ese financiamiento?”

Un buen sujeto de crédito no convierte automáticamente cualquier inmueble en un buen objeto de crédito. Y una buena vivienda tampoco aumenta automáticamente la capacidad financiera del afiliado.

La operación comienza a ser viable cuando ambas realidades son compatibles.

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📘 PRÓXIMO POST #007

¿POR QUÉ EL BIESS TAMBIÉN DEBE APROBAR LA VIVIENDA QUE USTED ELIGIÓ?

En nuestra próxima publicación explicaremos por qué la vivienda debe ser aceptable como garantía hipotecaria y por qué una propiedad adecuada para vivir no siempre resulta necesariamente adecuada para respaldar un crédito.

20/07/2026

¿POR QUÉ DOS CASAS QUE CUESTAN LO MISMO PUEDEN TENER AVALÚOS BIESS MUY DIFERENTES?
Muchas personas creen que si dos viviendas se ofrecen en USD 120.000, ambas tendrán el mismo valor para el BIES
Y eso no siempre ocurre.
Cuando un afiliado solicita un Crédito Hipotecario BIESS para comprar una vivienda usada, el precio solicitado por el propietario es solamente el punto de partida.
Posteriormente, el BIESS realiza un avalúo técnico de la vivienda.
Ese avalúo analiza diversos factores, entre ellos:
🏠 Antigüedad de la construcción.
🧱 Materiales y calidad constructiva.
🔧 Estado de conservación.
🛠️ Nivel de mantenimiento.
📍 Ubicación del inmueble.
📐 Área del terreno y de la edificación.
🏘️ Condiciones del mercado inmobiliario del sector.
Todos estos factores influyen en el valor que finalmente determine el perito.
Veamos un ejemplo técnicamente comparable
Dos viviendas se ofrecen en venta por USD 120.000.
Ambas tienen aproximadamente la misma área de terreno y de construcción. Las dos presentan un estado de conservación y un nivel de mantenimiento normales para sus respectivos años de uso, aunque están ubicadas en diferentes sectores de Guayaquil y su zona de influencia.
La primera vivienda tiene 10 años de antigüedad.
La segunda tiene 40 años de antigüedad.
Aunque los propietarios soliciten el mismo precio y ambas viviendas se encuentren habitables y funcionando normalmente, sus avalúos técnicos pueden ser muy diferentes.
¿Por qué?
Porque el valor físico de una construcción disminuye con el paso del tiempo mediante la depreciación por vetustez.
Los métodos técnicos de depreciación, como Ross-Heidecke y las tablas Fito-Corvini, relacionan la edad consumida de la edificación con su vida útil esperada y ajustan el resultado conforme a su estado de conservación.
El mantenimiento sí influye: una vivienda bien cuidada puede conservarse mejor que otra abandonada.
Pero existe una realidad técnica que no puede ignorarse:
El buen mantenimiento conserva la edificación, pero no elimina su antigüedad ni recupera la vida útil ya consumida.
Por eso, cuando una construcción supera determinados niveles de edad, la depreciación acumulada comienza a ser mucho más significativa.
En términos generales:
✅ En una vivienda relativamente joven, la depreciación física todavía puede mantenerse en niveles moderados.
⚠️ Conforme la construcción se aproxima o supera los 20 a 25 años, la vetustez adquiere una importancia creciente dentro del avalúo.
🔻 En viviendas de 40, 50 o 60 años, el componente edificado puede experimentar una reducción técnica muy considerable, aun cuando la vivienda esté bien cuidada, permanezca habitable y todos sus servicios funcionen.
Por esta razón, AFT Consulting Group recomienda que, en la búsqueda inicial de una vivienda usada financiada mediante Crédito Hipotecario BIESS, se prioricen inmuebles que no superen aproximadamente los 15 a 20 años de antigüedad, sin perjuicio del análisis individual que siempre debe realizarse sobre cada propiedad.
Existe además otro aspecto importante.
El terreno y la construcción se valoran de manera diferente:
• El terreno puede experimentar plusvalía debido al desarrollo y consolidación del sector.
• La edificación pierde valor físico por edad, uso, obsolescencia y estado de conservación.
Sin embargo, no debe suponerse que la plusvalía del terreno compensará automáticamente la depreciación de una construcción antigua. En edificaciones con vetustez avanzada, la pérdida de valor del componente construido puede ser mucho mayor que el incremento alcanzado por el terreno.
Finalmente, el precio solicitado por el propietario puede estar influido por sus expectativas, por el dinero invertido en la vivienda o incluso por su vínculo emocional con ella.
El avalúo técnico, en cambio, debe sustentarse en criterios objetivos.
En AFT Consulting Group ayudamos a nuestros clientes a comprender estos factores antes de comprometer sus ahorros o iniciar un Crédito Hipotecario BIESS.
Una decisión patrimonial bien informada comienza entendiendo cómo será evaluada técnicamente la vivienda que desea comprar.
👉 Conozca más sobre nuestro servicio especializado Crédito Hipotecario BIESS para Vivienda Terminada de segundo uso (CH–BIESS VT):
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📘 Avance del próximo Post #006
OBJETO DE CRÉDITO ≠ SUJETO DE CRÉDITO
Que el BIESS determine que un afiliado tiene capacidad para recibir un préstamo de hasta USD 150.000 no significa que le financiará ese monto para comprar cualquier vivienda ofrecida a ese monto.
El afiliado puede ser un excelente sujeto de crédito, pero la vivienda seleccionada también debe ser aceptable como objeto de crédito y garantía hipotecaria.
Ese será el tema de nuestra próxima publicación.

12/07/2026

🏡 ¿EL PRECIO QUE PIDE EL PROPIETARIO ES REALMENTE EL VALOR DE LA VIVIENDA?

Muchas personas comienzan la búsqueda de una vivienda usada con una idea muy sencilla:

"La casa cuesta lo que el propietario está pidiendo."

Y eso parece completamente lógico.

De hecho, cuando utilizan la Calculadora Financiera del BIESS, muchas veces ingresan precisamente ese valor porque es el único precio que conocen en ese momento.

Sin embargo...

Ese precio no siempre representa el verdadero valor de mercado de la vivienda.

El propietario tiene todo el derecho de fijar el precio que considera conveniente.

Pero el mercado inmobiliario puede tener una opinión distinta.
Imagine este ejemplo:

Una vivienda se ofrece en USD 120.000.

Después de analizar las condiciones del sector, el estado del inmueble, las ventas comparables y otras variables técnicas, se determina que su valor de mercado es de aproximadamente USD 108.000.

Existe una diferencia de USD 12.000.

Y esa diferencia puede influir en toda la operación hipotecaria.

Por eso, antes de comprometer sus ahorros o firmar una promesa de compraventa, conviene responder una pregunta muy importante:

¿Estoy negociando sobre el precio que pide el propietario... o sobre el verdadero valor de mercado de la vivienda?

En AFT Consulting Group creemos que una buena decisión patrimonial comienza con información técnica confiable.

Comprender esta diferencia puede evitar falsas expectativas, negociaciones desfavorables y decisiones costosas.

👉 Conozca más sobre nuestro servicio especializado:
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📘 En nuestra próxima publicación explicaremos cómo el BIESS determina técnicamente el valor de una vivienda usada y por qué la edad de la construcción, el estado de conservación y el nivel de mantenimiento pueden influir directamente en el avalúo hipotecario.

05/07/2026

🏡 ¿Qué valor de la vivienda está ingresando realmente en la Calculadora Financiera del BIESS?
Muchas personas comienzan su proceso de compra realizando la Precalificación del Crédito Hipotecario BIESS.
Durante ese trámite, la Calculadora Financiera solicita un dato muy importante:
"Valor de la vivienda".
Y casi todos hacen exactamente lo mismo...
Ingresan el precio que les pide el propietario.
Pero aquí aparece una pregunta que muy pocas personas se hacen:
¿Ese es realmente el valor que el BIESS utilizará para analizar y aprobar el crédito hipotecario?
Cuando se compra una vivienda usada, la realidad es más compleja.
En una misma operación intervienen cuatro valores diferentes, y cada uno cumple una función distinta:
🏷️ El precio que solicita el propietario.
📊 El valor de mercado de la vivienda.
🏦 El valor determinado por el BIESS mediante su avalúo técnico.
💰 El monto que finalmente el BIESS podrá financiar conforme a sus políticas de crédito.
Comprender la diferencia entre estos valores puede evitar falsas expectativas, sorpresas económicas y decisiones apresuradas antes de comprometer los ahorros de toda una familia.
En AFT Consulting Group creemos que una buena decisión patrimonial comienza entendiendo cómo funciona realmente el proceso hipotecario.
Porque comprar una vivienda no consiste únicamente en encontrar la casa que más nos gusta.
Consiste, sobre todo, en conocer cómo será evaluada antes de firmar un compromiso de compra.
👉 Conozca más sobre nuestro servicio especializado CH–BIESS Vivienda Terminada (VT):
https://avaluosdeviviendasonline.com/credito-hipotecario-biess-vivienda-terminada-aft-consulting-group/
📘 En nuestro próximo Post explicaremos por qué el precio que solicita el propietario no siempre coincide con el verdadero valor de mercado de la vivienda y cómo esa diferencia puede influir en toda la operación hipotecaria.

28/06/2026

🏡 Encontrar la vivienda ideal no siempre significa estar listo para comprarla.
Muchas familias pasan semanas o meses buscando una vivienda usada.
Cuando finalmente encuentran una que les gusta, ocurre algo natural: empiezan a imaginarse viviendo allí.
Y justamente en ese momento es cuando más fácil resulta perder objetividad.
Antes de entregar una reserva, firmar un compromiso de compra o iniciar un Crédito Hipotecario BIESS, vale la pena detenerse y hacerse una pregunta:
❓ ¿He analizado esta operación con suficiente información... o solamente con entusiasmo?
En AFT Consulting Group creemos que una vivienda puede ser una excelente oportunidad... o un problema costoso que todavía no se ve.
Por eso nuestro servicio especializado CH–BIESS Vivienda Terminada ayuda a las familias a identificar riesgos, validar información y tomar decisiones con mayor claridad antes de comprometer su patrimonio.
La mejor decisión no siempre es la vivienda que más nos gusta.
La mejor decisión es la que podemos defender con criterio técnico.
👉 Conoce más sobre nuestro servicio especializado:
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14/06/2026

🏡 ¿Vas a comprar una vivienda usada con Crédito Hipotecario BIESS?

Antes de entregar una reserva, firmar un compromiso de compra o asumir una deuda por 15, 20 o 25 años, es fundamental conocer si tu caso y la vivienda cumplen las condiciones necesarias para avanzar con mayor seguridad.

En AFT Consulting Group ponemos a tu disposición nuestra experiencia profesional para acompañarte en la revisión inicial de tu situación actual, tus documentos disponibles y los aspectos técnicos relacionados con la vivienda que deseas adquirir.

🎯 Nuestro servicio especializado CH–BIESS Vivienda Terminada (Segunda Mano) te ayuda a iniciar el proceso con una hoja de ruta clara y con una visión profesional antes de invertir más tiempo y dinero.

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