20/07/2026
¿POR QUÉ DOS CASAS QUE CUESTAN LO MISMO PUEDEN TENER AVALÚOS BIESS MUY DIFERENTES?
Muchas personas creen que si dos viviendas se ofrecen en USD 120.000, ambas tendrán el mismo valor para el BIES
Y eso no siempre ocurre.
Cuando un afiliado solicita un Crédito Hipotecario BIESS para comprar una vivienda usada, el precio solicitado por el propietario es solamente el punto de partida.
Posteriormente, el BIESS realiza un avalúo técnico de la vivienda.
Ese avalúo analiza diversos factores, entre ellos:
🏠 Antigüedad de la construcción.
🧱 Materiales y calidad constructiva.
🔧 Estado de conservación.
🛠️ Nivel de mantenimiento.
📍 Ubicación del inmueble.
📐 Área del terreno y de la edificación.
🏘️ Condiciones del mercado inmobiliario del sector.
Todos estos factores influyen en el valor que finalmente determine el perito.
Veamos un ejemplo técnicamente comparable
Dos viviendas se ofrecen en venta por USD 120.000.
Ambas tienen aproximadamente la misma área de terreno y de construcción. Las dos presentan un estado de conservación y un nivel de mantenimiento normales para sus respectivos años de uso, aunque están ubicadas en diferentes sectores de Guayaquil y su zona de influencia.
La primera vivienda tiene 10 años de antigüedad.
La segunda tiene 40 años de antigüedad.
Aunque los propietarios soliciten el mismo precio y ambas viviendas se encuentren habitables y funcionando normalmente, sus avalúos técnicos pueden ser muy diferentes.
¿Por qué?
Porque el valor físico de una construcción disminuye con el paso del tiempo mediante la depreciación por vetustez.
Los métodos técnicos de depreciación, como Ross-Heidecke y las tablas Fito-Corvini, relacionan la edad consumida de la edificación con su vida útil esperada y ajustan el resultado conforme a su estado de conservación.
El mantenimiento sí influye: una vivienda bien cuidada puede conservarse mejor que otra abandonada.
Pero existe una realidad técnica que no puede ignorarse:
El buen mantenimiento conserva la edificación, pero no elimina su antigüedad ni recupera la vida útil ya consumida.
Por eso, cuando una construcción supera determinados niveles de edad, la depreciación acumulada comienza a ser mucho más significativa.
En términos generales:
✅ En una vivienda relativamente joven, la depreciación física todavía puede mantenerse en niveles moderados.
⚠️ Conforme la construcción se aproxima o supera los 20 a 25 años, la vetustez adquiere una importancia creciente dentro del avalúo.
🔻 En viviendas de 40, 50 o 60 años, el componente edificado puede experimentar una reducción técnica muy considerable, aun cuando la vivienda esté bien cuidada, permanezca habitable y todos sus servicios funcionen.
Por esta razón, AFT Consulting Group recomienda que, en la búsqueda inicial de una vivienda usada financiada mediante Crédito Hipotecario BIESS, se prioricen inmuebles que no superen aproximadamente los 15 a 20 años de antigüedad, sin perjuicio del análisis individual que siempre debe realizarse sobre cada propiedad.
Existe además otro aspecto importante.
El terreno y la construcción se valoran de manera diferente:
• El terreno puede experimentar plusvalía debido al desarrollo y consolidación del sector.
• La edificación pierde valor físico por edad, uso, obsolescencia y estado de conservación.
Sin embargo, no debe suponerse que la plusvalía del terreno compensará automáticamente la depreciación de una construcción antigua. En edificaciones con vetustez avanzada, la pérdida de valor del componente construido puede ser mucho mayor que el incremento alcanzado por el terreno.
Finalmente, el precio solicitado por el propietario puede estar influido por sus expectativas, por el dinero invertido en la vivienda o incluso por su vínculo emocional con ella.
El avalúo técnico, en cambio, debe sustentarse en criterios objetivos.
En AFT Consulting Group ayudamos a nuestros clientes a comprender estos factores antes de comprometer sus ahorros o iniciar un Crédito Hipotecario BIESS.
Una decisión patrimonial bien informada comienza entendiendo cómo será evaluada técnicamente la vivienda que desea comprar.
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📘 Avance del próximo Post #006
OBJETO DE CRÉDITO ≠ SUJETO DE CRÉDITO
Que el BIESS determine que un afiliado tiene capacidad para recibir un préstamo de hasta USD 150.000 no significa que le financiará ese monto para comprar cualquier vivienda ofrecida a ese monto.
El afiliado puede ser un excelente sujeto de crédito, pero la vivienda seleccionada también debe ser aceptable como objeto de crédito y garantía hipotecaria.
Ese será el tema de nuestra próxima publicación.
