مسار العقارية

07/04/2018

05/11/2016

صباح المعلومات المفيده ... صباحكم ع المسار الصح

موضوع حبيت أن أكتبه حتى يكون فيه فائدة لجميع من له حاجة بالمجال العقاري وهو عبارة عن نصائح وأفكار من واجبي كشخص عقاري وأعمل بالمجال العقاري و فائدتي المادية والمعنوية من هذا المجال .

لذلك هذا الموضوع يخص الفئات :
بائعين – مؤجرين – مشترين – مستأجرين – وسطاء

وأبدأ بفئة

البائعين :
أول نصيحة : لا تبالغ بسعر العقار ولا تحط في بالك بأن المبالغة في السعر .. رح تقودك إلى الربح الكبير .....لا المبالغة في السعر هي مضيعة للوقت و هدر للأموال في إعلانات وغير ذلك .

ثان نصيحة : إستعين بوسيط ( منشأة تسويق عقاري ) له سمعة جيدة في المجال و خبرة كبيرة يعني لا تختار تسوق عقارك في المقهى أو المطعم ... (أنا شفت بعيني بعض الملاك في مقهى مشهور في أبو ظبي يسوقون عقاراتهم عن طريق الصبيان اللي يشتغلون في المقهى !!! ..ليش .... ؟؟؟ قال لأن الوسيط بياخذ عمولة كبيرة ... أما صبي المقهى ...ألف درهم يرضى فيها .. وهو أصلا ما بيتكلف شي .. لأن صبي المقهى من طاولة لطاولة ومن زبون لآخر ... وثرثرة.. طالع نازل ... ومستعد يسوق لأي شي .. يخطر في بالكم .. !!) بصراحة أنا اقتنعت ... بس ياترى أنتوا بتقتنعوا فيه ... ؟؟؟

ثالث نصيحة : لما تقوم بتسويق عقارك عن طريق وسيط عقاري ... عطيه المعلومات الكافية ( رقم حوض – قطعة - مخطط – سعر نهائي – طلباتك – شروطك – وأي شي يخص العقار ) لا تتحجج بأنك ما تبغي عقارك ينتشر بالسوق ... لان هذا الكلام غير مقبول ... وغير منطقي ... إذا كنت مستحي أو خايف .. من الأساس لا تقوم بالبيع ... لأن المعلومات الغير كافية والناقصة كلها بتأثر على سير عملية التسويق بشكل صحيح وضعف فيها وبالتالي تتهم الوسيط بأنه غير فاهم ... وشغله غير صحيح.

رابع نصيحة : عين وسيط واحد فقط يعني لا تعرض عقارك بأكثر من جهة وبالتالي كل جهة أو وسيط يحط سعر على كيفه وهذا يرفع وذاك يخفّض السعر .. وبيضيع العقار وبيفتقد العرض للمصداقية .

خامس نصيحة : إذا كنت شايف نفسك عندك مهارات بالتفاوض والإقناع وقدرة على تلقي المكالمات من المستفسرين اتوكل على ولا تتعامل مع أي وسيط وبيع عقارك بنفسك وبعدين افتح لك منشأة تسويق عقاري والله يوفقك .
المؤجرين :
طبعاً أنتوا ما تحتاجوا نصائح لأن صار عندكم خبرة في التسويق لعقاراتكم وخبرتكم طويلة في مجال تطفيش المستأجرين القديميمن ومعكم شهادة دكتوراه في مجال التأجير وأي شخص من اللي بيشتغل عندكم أو على كفالتكم بإمكانه تأجير عقاركم بشرط أن يحصّل أعلى سعر للتأجير .. وعمولته ( حلاوته ) طبعاً على المستأجر أما أنكم تعطوا عقاركم لوسيط مختص .. فهذه تعتبر خطيئة كبيرة بحكم وبحق سمعتكم ... لا تعطوا نهائياً أي وسيط يسوق لعقاركم ويقوم بتأجيره ... وإلا اللي على كفالتكم وين بتصير حلاوته ... أو .. المقاول اللي بنى لكم كيف بتعطوه الشيكات المتأخرة .. خليه يأجر العقار ويأخذ شيكاته على شكل عمولة من المستأجر ...... !!!! صح ...؟؟؟ .... مكشوفة العملية .
المشترين :
أول نصيحة : لما تريد تشتري عقار حدد مطلبك عقار للتجارة (استثمار أو بيع ) ... أو للسكن
وبعد تحديدك لنوع العقار حدد المكان اللي تبغي الشراء فيه مثل المنطقة و الحوض أو الحي أو غير ذلك من تفاصيل للمكان
وبعد ذلك حدد إمكانيتك المادية و قارنها بالأسعار الموجودة .
والتحديد ضروري حتى ما يكون هناك تشتت وبالتالي معرفة البدائل القريبة لطلبك

ثان نصيحة : إذا كان عقارك المنشود بالسعر المطلوب معروض في السوق ... اتوكل على الله .. وإذا كان السعر أعلى تواصل مع الجهة اللي عارضة العقار .. وتفاهم معهم وخبرهم إمكانيتك أو استفسر عن السعر إذا كان فيه مجال للتفاوض

ثالث نصيحة : كلّف وسيط واحد لك ثقة فيه بالبحث عن العقار المنشود أو إثنين على الأكثر لأن في حال تعيينك لاكثر من وسيط بتلاقي كل وسطاء البلد يدورون العقار المنشود ... وبالتالي اللي عنده العقار المنشود بيتحكم على كيفه وبيعرضه بسعر عالي وبيستغل الفرصة ... لذلك وسيط واحد أفضل

رابع نصيحة : استفسر عن كل التفاصيل الخاصة بالعقار : ( مساحة – عمر – تفاصيل داخلية وخارجية – المالك ((ورثة – قصّر)) – مخططات – عقود – أوراق ثبوتيه )

خامس نصيحة : لما تشتري بطريقة التمويل تأكد أنك قادر على السداد ولا تدخل في مخاطرة كبرى نهايتها مؤسفة .

سادس نصيحة : لا تقوقع نفسك في نوع مفقود أو غالي من العقار وتحط في بالك أنك بتشتريه ولو طال الزمن
شوف البدائل المتوفرة مثلاً أو أقرب شيء للعقار اللي في بالك . يعني إتنازل شوي بعض الأحلام

سابع نصيحة : ابقى على إطلاع دائم على المشاريع العقارية الجديدة والقديمة وتطوراتها وأسعارها وإذا ما كان عندك إمكانية للإطلاع بشكل شخصي وفهم ما يحصل إستعن بالأشخاص العقاريين باكثر من مصدر .. وقارن بين الآراء وخذ النتيجة.
المستأجرين :
أول نصيحة : حدد نوع العقار اللي تريد إستئجاره
· سكني ( شقق – فلل )
· تجاري (مكاتب – معارض )
· صناعي ( مخازن – شبرات – أراضي )

بالنسبة للباحثين عن إستئجار العقار السكني (شقق – فلل )
يلاحظ في إمارة أبو ظبي إنخفاض كبير في عدد الوحدات السكنية وهذا بالتالي أدى إلى ضغط وطلب كبير على الوحدات السكنية والنصائح بخصوص هذه القضية :
أول نصيحة : على مستوى المنطقة اللي بتستأجر فيها حاول تتخلص من عقده المستويات يعني لا تقول أنا ما أستأجر بالمنطقة الفلانية لانها مو من مستواي ... أوكي خليك بلا سكن ... و روح واصل البحث ..

ثان نصيحة : على مستوى العقار السكني نفسه حاول إنك تقدم تنازلات ... يعني الغرف صغيرة والحمامات ألوانها غير جميلة والأبواب تصدر أصوات وخزائن المطبخ مرتفعة وغير ذلك ... من ملاحظات وإنتقادات ... أنت بحاجة السكن بإمكانك التغاضي عن هذه العيوب الصغيرة وإلا بتضيع عليك الفرصة .

ثالث نصيحة : في حال وافقت على وحدة من االعقارات السكنية المعروضة ... لا تنتظر .. إدفع مبلغ مقدم عبارة عن عربون أو حجز للعقار وبالتالي ما بتضيع عليك الفرصة بالإستئجار لأنك ثبتت قبولك بالإستئجار بالمبلغ المقدم

رابع نصيحة : إذا كان هناك وسيط يبحث معك ويساعدك في تأمين العقار المنشود لا تبخسه حقه ولا تروح من وراه و تسوي فيها شطارة مع المؤجر .. لأنك بتكون ظلمت شخص كرس وقته وجهده معك وبالتالي بيصير تفكيره وتركيزه والهاجس الوحيد عنده هو العمولة مع كل الزبائن لذلك لا تلومون وسطاء التأجير ...
ومن المحتمل أن تحتاجه مرة اخرى بتأمين عقار لصديقك أو أخوك أو حد يخصك وبالتالي بيقوم بكل طاقته وجهده بمساعدتك وما بيقصر معك ..
إلا إذا لك رؤية أو قناعة خاصة بهذا الموضوع ..فاتصرف على راحتك ...

خامس نصيحة : خذ قرارك بسرعة لان ما عندك وقت تفكر .. الناس طوابير وراك على السكن ..
وأهم شي لا تآخذ رأي زوجتك في هذا الموضوع لأنها بتنتقد كل شيء وما بتتفق معك نهائياً بهذه المسألة لذلك إحسم الأمر بسرعة .

سادس نصيحة : لا تقوم بالمقارنة بين أسعار إيجارات مدينة أبو ظبي وضواحيها القريبة مع الضواحي البعيدة ومع باقي إمارات الدولة ... لأنك رح تتعب وما بتقدر تحسم قرارك

سابع نصيحة : ابقى على إطلاع دائم على أسعار الإيجارات حتى لا تفاجئ بالأسعار ارتفاعاً أو انخفاضاً

للباحثين عن العقار التجاري والعقار الصناعي
أول نصيحة : تحديد المواصفات مهم جداً والمساحة المطلوبة والنشاط المطلوب

ثان نصيحة : تحديد الإمكانية المالية في الإيجار أو تحط في حسبانك بأن أي نشاط تجاري رح تستخدم العقار فيه رح يؤمن لك قيمة الإيجار للسنوات المقبلة و وضع إحتياطي مالي .. في حال ارتفع السعر في السنوات اللاحقة حتى لا تضطر لتغيير المكان وبالتالي تغيير عنوان المنشأة التجارية و هذا بيتطلب إجراءات كثيرة رسمية وغير رسمية.

ثالث نصيحة : التأكد بان العقار المعروض يحقق كافة الشروط القانونية المطلوبة وغير مخالف لأي بند من بنود نشاط المنشاة والإتفاق الكامل مع المالك واخذ اللامانع في أي تغيير أو تعديل في العقار بما يتناسب مع النشاط .

الوسطاء :
أول نصيحة : المصداقية في التعامل وهي أهم شي و أفضل شيء في ما يخص العمل بالمجال العقاري لأن السمعة الطيبة والتعامل الجيد والنظامي والرسمي له دور كبير في جذب العملاء .

ثاني نصيحة : التعامل المباشر مع العملاء ( مالك – بائع مؤجر – مشتري – مستأجر – مستثمر ) يعني المقصود لا تعرض عقار في السوق إذا كان العميل عند وسيط آخر إلا إذا سمح لك الوسيط الآخر بالتعاون مثلاً ...
ولا تبحث عن عقار مطلوب عند وسيط آخر ... وتحاول تبين له أنك أشطر منه ... اشتغل على اللي عندك و وأبدع فيه

ثالث نصيحة : لما يعطيك عميل عقار معين للعرض تأكد أن سعر العقار مقارب لسعر السوق وأهم شي ما يكون مبالغ أو مرتفع لانك رح تخسر وقت وأموال على الإعلانات وغير هذا ..المستفسرين بيتصلوا عليك و بيسخروا منك وتتعرض للسب في بعض الأحيان لأنهم بيعتقدوا انك أنت اللي رفعت السعر ... وهنا مسؤوليتك تكون في أنك لم تقنع العميل بالإلتزام بالأسعار المنطقية وإذا ما اقتنع معك قولك عقارك عندك واعرضه على وسيط غيري ...بمعنى آخر ... قول له ... برايك .. طبعاً الكلام هنا عن جميع حالات العروض ( للبيع – للإيجار – للإستثمار ) ولما بتنتشر هالثافة بين الوسطاء جميعاً ... رح يقتنع العميل بالكلام ...

رابع نصيحة : لا تحاول تعرض العقار بسعر أعلى من سعر السوق أو السعر اللي طلبه المالك لأن هذا يسمى تلاعب بالاسعار ومن السهل كشف هذا التلاعب لان السوق مفتوح ... وبالتالي بأثر على سمعتك ومصداقيتك .. وبيضيع عليك الشغل والعمولات

خامس نصيحة : إذا كلفك أحد العملاء بالبحث عن عقار معين و حصلت له أكثر من عرض حاول أنك تعرض عليه العقار المطلوب حسب العروض من أفضل عرض إلى أضعف عرض

سادس نصيحة : اتفق بشكل رسمي وعلى ورق بخصوص العمولة لانها حق مشروع و كل الاطراف المتعاملين عندهم معرفة بهذه المسألة

سابع نصيحة : لا تحاول تطعن في وسيط آخر أو تشكك بمصداقيته لأن الكلام بينتشر بسرعة وبالتالي رح تكون بينك وبين ذاك الوسيط حروب إعلانية ... وغيرها.

01/07/2016

اللهم انك عفو تحب العفو فاعفو عنا
كل عام وانتم بخير