The Real Estate Mentor

The Real Estate Mentor The Real Estate Mentor Channel will share with the subscribers the information , provide guidance ,

27/10/2021

#متشتريش قبل ما تسأل....
أسال المطور العقاري الذي باع مبناه بسعر أقل أحيانا من التكلفة و علي مدد تقسيط وصلت إلي ٢٥ سنة (ربع قرن) بالرغم من أنه ملتزم أمام شركة العاصمة الإدارية الجديدة و أمامك كمشتري بتنفيذ المبني أو البرج و تسليمه خلال أربع سنوات و ملتزم بدفع كامل ثمن الأرض أيضا هل أمنك و أمن إستثمارك في مبناه أو برجه و أمن نفسه ضد هذه الموجة التضخمية التي تضرب العالم كله و تضرب مصر حاليا و التي من المتوقع أن تستمر لمدة عام علي الأقل و هي الفترة التي تتواكب مع فرضية بدأه في الإنشائات لكي يستطيع أن يلتزم بالجدول الزمني المفروض عليه.
لقد زاد طن الحديد من ٩,٥٠٠ جنيه في أكتوبر ٢٠٢٠ إلي ١٥,٥٠٠ جنيه للطن في أكتوبر ٢٠٢١ و بنسبة زيادة وصلت إلي + ٦٣٪.
و لقد زاد طن الأسمنت من ٧٠٠ جنيه في أكتوبر ٢٠٢٠ إلي ١,١٥٠ جنيه للطن في أكتوبر ٢٠٢١ و بنسبة زيادة وصلت إلي + ٦٤ ٪.
عزيزي المشتري لا تشتري من يقول لك أرخص سعر في العاصمة الإدارية الجديدة ، أولا لأنه جاهل بأبسط أساليب التسويق و التي تقول لا تطلق علي سلعتك أبدا كلمة أرخص لأنها مشتقة من كلمة الرخص و الذي يعطي إنطباع سيء للعميل و ثانيا لأنه حاسبها غلط أما جاهلا بالتطوير العقاري و هو عذر أقبح من ذنب أو قاصدا و هذا لن أستطيع أن أصفه لك.
توقعاتي بداية ٢٠٢٢ الكثير من شركات تطوير عقاري ستبحث عن شريك في مشاريعها للخروج من المشكلة التي وضعت نفسها فيها و في نهاية ٢٠٢٢ رجة عقارية ستحدث في العاصمة الإدارية الجديدة بخروج كثير منهم من السوق العقاري و مع الأسف سيضر فيها المشترين معهم بسبب أشباه المطورين العقاريين الذين ملئوا سماء العاصمة الإدارية الجديدة.

23/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
في حالة شرائك صيدلية و خاصة في منطقة الداون تاون لا يوجد ما يضمن لك صلاحية المحل التجاري المشتري أن يكون صيدلية و لا تصدق مسوق المطور العقاري أو الوسيط العقاري حين يقول لك أنه مخصص هذا المكان صيدلية لك و لا يستطيع غيرك أن يرخص و أنه حاصل علي موافقة شركة العاصمة الإدارية الجديدة علي أن يكون هذا المكان صيدلية حيث أن الجهة المختصة بإصدار تراخيص الصيدليات هي وزارة الصحة عن طريق الإدارة الطبية التي يقع بها الصيدلية و ليس شركة العاصمة الإدارية الجديدة.
و من إشتراطات إصدار رخصة صيدلية أن يكون ما بين الصيدلية و أقرب صيدلية ليها مسافة لا تقل عن ١٠٠ متر.
و يتم عمل معاينة أولي من الإدارة الطبية لمن يخطرها الأول بخطاب رسمي مسجل بعلم الوصول عن طريق البريد و يرسل الرسومات الهندسية و بقية الأوراق القانونية برغبته في فتح صيدلية و تقوم الإدارة الطبية بالمعاينة لكي تتأكد أنه لا يوجد صيدلية قريبة و بناء عليه تعطيه ما يطلق عليه معاينة أولي و تحجز له المكان حتي يتم التشطيبات و التشغيل لمدة سنة و إلا سقطت المعاينة الأولية.
بمعني لو أن المطور العقاري الذي أشتريت منه المحل التجاري تأخر في البناء و المطور العقاري المجاور له إنتهي من البناء فقام الصيدلي الذي أشتري لدي المطور العقاري الأخر بالمعاينة و الترخيص و بالتالي سيكون محلك التجاري لا يصلح.
أن المطور العقاري قد يخصص لك المحل كصيدلية و قد يلتزم بعدم بيع صيدلية أخري في نفس المبني أو البرج و لكنه لا يستطيع أن يضمن لسيادتك مكان الصيدلية في المبني المجاور أو المبني المقابل في منطقة الداون تاون معظم المباني و خاصة الصغيرة منها يكون الردود ما بين المباني ٦ متر و كذلك يوجد بعض المباني في الداون تاون لا يزيد عرضها عن ٥٠ متر و بعض الشوارع لا تزيد عرضها عن ٤٠ متر.
أي أنه سيتم ترخيص صيدلية واحدة فقط و الأخريات لا تصلح للترخيص بناء علي الإشتراطات فتكون قد دفعت ملايين ضائعة و لن تستطيع أن ترجع علي المطور العقاري في شيئ لأنه بيكون كاتب في العقد أنه مخصص المكان لك كصيدلية و علي الطرف الثاني المشتري أن يقوم بإصدار الترخيص من الجهة المسئولة.
فأحرص و أنت بتشتري و خاصة أن أسعار الصيدليات في بعض المباني و الأبراج يصل إلي ٢٠٠ ألف جنيه للمتر المربع في محل قد لا تستطيع أن ترخصه بعد ذلك كصيدلية.

21/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
في حالة شرائك غرفة فندقية في مبني أو برج ، أسأل المطور العقاري هل قام بدراسة السوق العقاري و إحتياجاته من هذا النوع من السكن الفندقي.
لأن كل المشاريع الجديدة الأن أصبح بها هذا النوع من المنتج العقاري حتي أن السوق العقاري الأن سوف يعاني من تخمة شديدة و فرض في المعروض و كما حذرت من قبل أن العيادات الطبية المعروضة أكثر من المطلوب و فعلا حدث تباطأ في بيعها مما جعل المطورين العقاريين يعزفوا عن طرحها.
للأسف نحن في مصر مقلدين و لسنا بمبدعين و لو رأينا شخص نجح في شئ سرعان ما نقلده و ننافسه فيه لدرجة أننا نفسدها عليه و علينا ، كلنا نتذكر هوجة التاكسيات و الكوافيرات و السنترالات و محلات الموبايلات و أوبر و كريم و غيره من الأمثلة التي تنتهي بخروج الجميع من السوق.
عزيزي المشتري نحن لسنا دبي حتي يستوعب السوق كل هذه الغرف الفندقية و سوف تعاني من إيجارها لعدة أسباب الغرف الفندقية تصلح للإقامة المؤقتة لمدد لا تزيد عن أسبوع لغلو سعر الإقامة بها فلو أقنعك بائع المطور العقاري أو الوسيط العقاري بأن العاصمة الإدارية الجديدة سيكون بها أجانب يعملون بها فصدقه و لكن دعني أقول لك بأن الأجنبي المقيم يفضل أن يقتصد و أن يحصل علي أستوديو أو شقة صغيرة.
و لأكد لك علي صدق كلامي أنظر في الغردقة و شرم الشيخ هل الأجنبي الذي يعمل بها و مقيم هل هو يسكن في فندق أو مقيم في أستوديوهات و شقق مفروشة بها.
و لا تنسي أنك لك منافس في منطقة الإسكان القريبة منك و هي كمبوندات منطقة ال R7 و ال R8 و التي ستسلم أولا قبل غرفتك الفندقية و ستسلم من معظم المطورين مشطبة و ستكون معروضة بإيجار شهري زهيد و ما سيدفعه لغرفتك الفندقية في أسبوع سيكون أكثر ما سيدفعه لإيجار الشقة السكنية في شهر كامل.

16/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
ماذا فعل المطور العقاري في الكود المصري الهندسي الإحتياجات الخاصة بالمباني خاصا أن كل المطورين العقاريين يقولوا أن مبناهم و أبراجهم مراعية الأكواد العالمية، وخاصا أن التعديلات الأخيرة علي أحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم ١١٩ لسنة ٢٠٠٨ نص علي عدم إصدار تراخيص المبانى الجديدة و عدم صدور شهادات المطابقة إلا بتوافر إشتراطات الكود الهندسى المصرى لتصميم المبانى لإستخدام الأشخاص ذوي الإحتياجات الخاصة.
وكذلك وفقا لأحدث بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، فإن إجمالي عدد المواطنين ذوي الإحتياجات الخاصة في مصر بلغ 20 مليونا و278 ألف مواطن.
إشتراطات الكود الهندسى المصرى لتصميم المبانى لإستخدام الأشخاص ذوى الإحتياجات الخاصة كانت كالتالي:
١- يجب توفير أماكن إنتظار سيارات للأشخاص ذوي الإحتياجات الخاصة مع وجود علامات إرشادية وتحديدها على الأرض.
٢- يجب ألا يزيد إرتفاع بردورة الرصيف عند المداخل عن 15 سم مع عمل منحدر بميل مناسب.
٣- يجب تجهيز مدخل واحد على الأقل لإستخدام الأشخاص ذوي الإحتياجات الخاصة مع وضع الإرشادات واللافتات التى توضح ذلك.
٤- يجب توفير المنحدرات لمستخدمى الكراسى المتحركة والعكازات عند وجود أى فرق بين منسوب الرصيف ومنسوب مدخل المبنى عند مدخل المبنى.
٥- يجب إستخدام رافعة كهربائية فى حالة تعذر وجود مصعد أو منحدر للوصول بين مستويين بالمداخل.
٦- يجب أن تصمم الطرقات والممرات بطريقة خالية من العوائق.
٧- يجب توفير مصعد على الأقل بعرض صافي أبواب عن ٠.٨٥ متر سهل الفتح فى حالة المبانى متعددة الطوابق.
٨- يجب توفير دورة مياه واحدة على الأقل بالدور مهيئة لإستخدام ذوي الاحتياجات الخاصة.
٩- يجب أن تكون الأرضيات من مواد غير مساعدة على الانزلاق، على أن تكون مستوية تماما بدون بروزات.
١٠-يجب أن تكون كافة أركان الحوائط غير حادة الأطراف أو بها بوزات قد تؤثر على سلامة الأشخاص ذوي الإحتياجات الخاصة.

16/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
منطقة الأعمال المركزية (MU10) هي منطقة الأبراج التي يقع بها البرج الأيقوني و هي منطقة مباعة من شركة العاصمة الإدارية الجديدة إلي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة (مالك المشروع) و الشركة المنفذة لها هي الشركة الصينية الأكبر علي مستوي العالم و هي شركة CSCEC و يبلغ عدد موظفيها إلي ٢٠ مليون موظف
https://www.cscec.com/
و قد أسند لها تنفيذ المنطقة و المشروع لأن الحكومة المصرية حصلت علي قرض ميسر علي عشر سنوات من الحكومة الصينية بمبلغ ٣ مليار دولار.
و المسوق العقاري لها هي شركة سيتي إيدج (المسوق العقاري لوزارة الإسكان و التعمير و هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة) و سيتم بدء طرح البيع في المنطقة شهر نوفمبر ٢٠٢١.
المنطقة مكونة من عدد ٢٠ برج مختلف الأنشطة.
أطولهم هو البرج الأيقوني و هو أطول برج في أفريقيا و بإرتفاع ٣٨٥,٨ متر و يتكون من أرضي و ٧٩ دور متكرر و هو مبني من كور أسمنتي و محاط بمباني حديدية.
الأنشطة به مختلفة من إداري و فندقي و غيره.
و يوجد عدد ١٠ أبراج إدارية مختلفة الإرتفاعات.
و عدد ٥ أبراج إسكان فندقي فاخر.
و عدد واحد فندق خمسة نجوم.
و عدد واحد فندق أربعة نجوم.
و عدد ٢ برج تجاري.
فلا تصدق الوكيل أو الوسيط العقاري أو المطور العقاري الذي يقول لك أن المنطقة بالكامل حق إنتفاع لمدة ٢٠ أو ٢٥ أو ٣٠ سنة لأنها منطقة مصرية و الشركة الصينية فقط هي الشركة التي أسند إليها التنفيذ من الحكومة المصرية و مستعينة بعدد كبير من الشركات المصرية من الباطن مثل أوراسكوم و ريدكون و غيرهم للتنفيذ الفعلي و بجانبهم طبعا الشركة الصينية و يوجد في الموقع حاليا أكثر من ٥,٠٠٠ مهندس و عامل مصري و حوالي ١,٨٠٠ صيني منهم ٨٠٠ مهندس صيني و ١,٠٠٠ عامل صيني وتحت إشراف الشركة المصرية دار الهندسة ممثل المالك (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة).
برجاء لا تطلقوا علي المنطقة منطقة الأبراج الصينية و لا تطلقوا الشائعات التي تقول أن الحكومة أعطتها للشركة الصينية حق إنتفاع لأي مدة كانت.
و لو حضرتك عايز تشتري بها تأكد أن المتر المربع لن يقل عن ال ٦٥ ألف جنيه و طريقة السداد لن تكون مثل بقية الأبراج المحيطة و لا حتي المساحات الصغيرة التي يقوم المطورين العقاريين بطرحها حاليا.

14/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
في حالة شرائك مكتب أو عيادة طبية صغيرة و لا يوجد بها Duct للصرف بمعني أخر أن حضرتك موش هتقدر تعمل حمام داخل وحدتك المشتراة فلا تنسي أن تسأل عن عدد و أماكن الحمامات الرجالي و الحريمي في الدور الواحد و هل هي متناسبة مع عدد الوحدات و عدد الموظفين و الزائرين للدور الواحد و لا لأ؟
حيث لاحظنا بدراسة معظم المشاريع في العاصمة الإدارية الجديدة أن هناك الكثير من الأدوار في الكثير من المباني و الأبراج يكون عدد الوحدات المباعة في الدور الواحد تزيد عن الثلاثين وحدة ( متوسط عدد الموظفين في الوحدة الواحدة حوالي ثلاثة موظفين) و عند إحتساب الزوار يكون عدد المتواجدين في الدور الواحد حوالي مائة فرد.
و تجد عدد الحمامات في هذا الدور واحد رجالي به عدد إثنين قاعدة تواليت و إثنين مبولة و عدد واحد حريمي بعدد إثنين قاعدة تواليت.
عزيزي المشتري المحتمل في هذه المشاريع أنظر إلي شقتك السكنية التي تسكنها أنت و زوجتك و أولادك فقط و بيكون فيها حمامين و أحيانا ثلاث حمامات حتي تسطيع أن تحكم.
و لو حاول الوكيل العقاري لدي المطور أو المسوق أن يقنعك بأن هذا العدد من الحمامات كافي أعرض عليه شراء هذه الحمامات و صدقني سوف تكسب من تأجيره للموظفين و الزوار الذين سيقفوا طابور ليستخدموا الحمامات و يلبوا حاجتهم الطبيعية أكثر من تأجير وحدتك نفسها.
عزيزي المطور العقاري أتقي الله في عميلك فمنهم الكبير في السن و منهم المريض و منهم الذي لا يستطيع أن يحبس البول أستغني عن وحدة أو إثنين و أجعل عدد الحمامات يكفي الإستخدام لتجعل مبناك أو برجك سبب سعادة لعميلك و ليس سبب شقائه عند إستخدامه.

14/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
ما هي الإستفادة العائدة عليك كعميل أو كمشتري محتمل في مشروع تم إحياء حفل إطلاقه و قام المطرب العالمي فلان الفلاني أو المطربة فلانة الفلانية و أنهم قدموا في طائرات خاصة و أجرهم كذا مليون جنيه.
من السنن المستجدة و الغير حسنة من مطوري العاصمة الإدارية الجديدة حفل إطلاق المشروع و الذي أصبح حفل غنائي راقص من الطراز الأول و يتفاخرون ببثه مباشرة علي صفحاتهم و مواقعهم الرسمية و بدلا من أن يتكلم المطور العقاري عن مميزات المشروع أو الجديد الذي قدمه في هذا المشروع و الميزات التنافسية لمشروعه و ما يميزه عن غيره أصبح المطرب و المطربة هو ميزته التنافسية الوحيدة.
عندما تسمع وكيل عقاري المطور يقول أن حفل إفتتاح مشروعه أرقي من المشروع الأخر لأن المطرب فلان الفلاني كلاس بينما المشروع الأخر أحياه المطرب الشعبي علان العلاني وهو ما يعكس توجه الإدارة العليا في شركته ، نصيحتي أقفل في وشه السكة و متسألش و متشتريش من هذا المطور السطحي.
هذه الملايين التي لا يستفاد منها سوي الوسيط و المسوق العقاري الذي حضر لكي يقنع و يغرر بسيادتك بهذا المشروع كانت أولي أن تصرف علي دراسات مستفيضة سواء معمارية أو هندسية للمشروع أو علي ميزة تنافسية تكون في المشروع غير متواجدة في غيره من المشاريع أو أضعف الإيمان علي زيادة عدد المصاعد أو عدد الجراجات التي ستحتاجها أنت كعميل طوال عمر المبني أو البرج.

07/09/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
متشتريش أي وحدة تجارية أو إدارية أو طبية أو فندقية بها زوايا حادة أو بها دورانات لأن فرشها سيكون صعب و ستجد أن بها مساحات مهدرة و غير مستغلة أفضل إستخدام و لا تنسي أنك دافع ثمن كل سنتيمتر مربع في هذه الوحدة ، هذه الوحدة قد تكون شكلها جميل من خارج المبني و لكنك أنت من ستعاني و أنت في داخل الوحدة ، الكثير من المصممين المعماريين في العاصمة الإدارية الجديدة يتباروا في عمل ديزاينات تضاف إلي سابقة أعمالهم عند الإنتهاء منها و لكنهم نسوا مبدأ هام في التصميم المعماري و هو
Don’t design for designers. Design for people.
و لكم أسوة في مباني كايرو فيستيفال سيتي الإدارية و التي تعتبر من أنجح المباني الإدارية في مصر و تتسابق الشركات الأجنبية في شرائها مثل أليانز و كوكاكولا و غيرهم هي عبارة عن مبني مستطيل و لا يوجد به أي زوايا حادة أو دوائر أو أي فزلكة معمارية.

31/08/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...
كيف سيقوم المطور العقاري بتغطية الفجوة التمويلية التي تحدث طوال عمر المشروع (أوقات أقساط الأرض و مستحقات الموردين و المقاولين) و التي تزداد خاصة في السنة الثالثة و الرابعة من عمر المشروع حتي يستطيع تسليم المشروع لك.
لنشرح أولا معني الفجوة التمويلية هو حدوث عجز ما بين التدفقات المالية الداخلة من إيرادات المشروع و التدفقات النقدية الخارجة المستخدمة في المشروع.
المباني و الأبراج أو حتي الكمبوندات التي تطرح في العاصمة الإدارية الجديدة من شروط تخصيصها أن يقوم المطور العقاري بدفع كامل ثمن الأرض لشركة العاصمة الإدارية في مدة أقصاها ٤ سنوات و أن يلتزم بالبناء و تسليم المشروع في مدة أقصاها ٤ سنوات يعني سيدفع كامل ثمن الأرض و إجمالي تكلفة المشروع أي إجمالي عمر المشروع ٤ سنوات (تدفقات نقدية خارجة للمشروع).
المطوريين العقاريين في العاصمة بدأوا في سنة ٢٠١٨ ب ٦ و ٧ سنوات أقساط و الأن وصلوا بسم الله ما شاء الله في سنة ٢٠٢١ إلي ١٠ و ١٢ و أخيرا ٢٠ سنة.
يعني لو أفترضنا أنه متوسط بيع المطور العقاري في المشاريع الأن علي ١٠ سنوات و هو ملزم بالتسليم في ٤ سنوات و لو أفترضنا أنه باع المشروع كله في أول يوم من الطرح و بدأ يتلقي الأقساط من أول يوم يكون جمع حوالي ٤٠ ٪ من إجمالي بيع المشروع (تدفقات نقدية داخلة من المشروع) ده لو مصرفش حتي و لا جنيه دعاية و تسويق و عمولات و طبعا هذا إفتراض لأن الواقع أنه بيكون طلع ما لا يقل عن ١٠٪ تسويق و دعاية و عمولات لشركات الوساطة العقارية أو فريق مبيعاته.
و طبعا هذه النسبة هتكون غير كافية لإنهاء المشروع و تسليمه.
و طبعا لن يستطيع أن يطلب منك دفعة الإستلام لأنه لسه مسلمش سيادتك الوحدة المتعاقد عليها.
ما يحدث أن الفجوات التمويلية تغطي أما بالنقد أو بالدين.
بالنقد بمعني أن يقوم المطور العقاري بسد هذه الفجوات التمويلية عن طريق التمويل الذاتي (أي من ماله الخاص) و هذا أشك فيه لعدم وجود ملائة مالية قوية للعديد من مطوري العاصمة الإدارية.
أو بالدين يعني الإقتراض من البنوك و ما يحدث من معظم المطوريين العقاريين هو القيام بالقطع علي الشيكات التي يقوم المشتريين بتحريرها عند التعاقد علي الوحدة المباعة (لفظ القطع علي الشيكات مألوف في السوق العقاري و قطاع البنوك و هو أن يقوم المطور العقاري بالحصول علي قرض من البنوك بضمان الشيكات التي لديه من المشتريين).
و حتي هذا الإحتمال وارد أن لا يتم إما لصدور قرارات منظمة من البنك المركزي بعدم التعامل مع المطوريين العقاريين عموما (مثلما حدث في أوقات الثورة) و هذا يحدث في حالة رصد البنك المركزي حدوث رد لشيكات كثيرة في قطاع معين و حفاظا علي أموال البنوك و هي أموال المودعين لدي البنوك (يعامل معاملة المال العام).
أو تحفظ البنك نفسه لأنه عند دراسة المطور العقاري يجدوا أن تطورات الأعمال في المشروع غير مشجعة و أن البنك قد يواجه مشاكل في تحصيل أمواله التي سيقرضها بضمان الشيكات في حالة إمتناع المشتريين عن الدفع لتأخر التسليم في المشروع.
هذا السيناريو يحدث كثيرا مع المطوريين العقاريين و كثيرا ما سمعنا عن مشاريع تأخر تسليمها لسنوات.
في النهاية التعامل مع المطور العقاري القوي من حيث الملائة المالية يقيك شر تأخير أو تعثر المشروع.

31/08/2021

#متشتريش قبل ما تسأل عن ...

المنتج العقاري هو منتج مثله مثل كل المنتجات من حيث أنه عبارة عن تكلفة المنتج الإجمالية و ربح الصانع.

و المنتج العقاري يتكون من ثمن الأرض الفضاء التي ستقيم عليها المبني أو البرج و تكلفة إنشائهم و مصاريف الدعاية و التسويق لهم و بعد ذلك يأتي ربح المطورالعقاري.

و عند نتكلم عن المباني و الأبراج في العاصمة الإدارية الجديدة نجد أن حصة كل متر مربع في ثمن أرض المبني أو البرج تتراوح ما بين 6,000 جنيه إلي 6,500 جنيه غير شامل الفوائد و قد يصل إلي 7,500 جنيه بالفوائد المفروضة علي التقسيط من شركة العاصمة الأدارية الجديدة.
و تكلفة إنشاء المتر المربع في المباني التي تصل إلي أرضي و أربعة عشر دور متكرر تكون حوالي 10,000 جنيه (شاملة الرخص و الحفر و البدرومات و الهيكل الخرساني و تشطيبات المناطق العامة و التشطيبات الداخلية و كل أجهزة الإليكتروميكانيكال و تشطيبات الواجهات محمل علي المتر المربع من المباني).
و تكلفة إنشاء المتر المربع في الأبراج بداية من أرضي و خمسة و عشرون دور متكرر أو أكثر تكون حوالي 17,000 جنيه (شاملة الرخص و الحفر و البدرومات و الهيكل الخرساني و تشطيبات المناطق العامة و التشطيبات الداخلية و كل أجهزة الإليكتروميكانيكال و تشطيبات الواجهات محمل علي المتر المربع من المباني).
و مع الدعاية و التسويق و العمولات العالية التي يدفعها المطورون العقاريون يصل تكلفة المتر المربع من الدعاية و التسويق إلي حوالي من 2,000 إلي 3,000 جنيه.

بلغة أسهل إجمالي تكلفة المتر المربع في المباني حتي أرضي و أربعة عشر دور حوالي 20,000 جنيه.

إجمالي تكلفة المتر المربع في الأبراج بداية من أرضي و خمسة و عشرون دور حوالي 27,500 جنيه.
فالمطور العقاري الذي يبيع بأقل من هذه الأرقام فهو يبيع بأقل من سعر التكلفة و لا أعتقد أنه في هذا الزمن يوجد من يعمل بدون ربح (حتي المؤسسات الخيرية و الدولة تضع هامش ربح) و أعتقد أيضا بأنه لا احد يبيع بخسارة.
و من ما ذكرته من قبل ثمن الأرض الفضاء في العاصمة ثابت و مصاريف الدعاية و التسويق و عمولات الوسطاء و السماسرة شبه ثابتة ما بين المطوريين العقاريين.
فبالتالي الشيء الوحيد الذي يستطيع ان يقلل منه المطور العقاري هو تكلفة إنشاء المبني أو البرج فلا تفرح بكلمة أرخص سعر في العاصمة الإدارية لأنك أصلا لو أستلمت بهذه الأسعار فسوف تستلم مسخ عقاري لا يرقي إلي المبلغ الذي حضرتك دفعته و لن تجد إستثمار مجدي منه.

Address

Cairo
Cairo

Opening Hours

Monday 5:30pm - 12am
Tuesday 5:30pm - 12am
Wednesday 5:30pm - 12am
Thursday 5:30pm - 12am
Saturday 5:30pm - 12am
Sunday 5:30pm - 12am

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when The Real Estate Mentor posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category