H.M.S

H.M.S Your real estate and legal advisor for real estate marketing

بنقدملك كل ما يخص وحداتك الجديده بنكون معاك فى مراجعه كافه التفاصيل القانونيه حول المشروع والشركهمستشارك القانونى والعقا...
08/11/2023

بنقدملك كل ما يخص وحداتك الجديده
بنكون معاك فى مراجعه كافه التفاصيل القانونيه حول المشروع والشركه
مستشارك القانونى والعقارى
اينما كنت
1113183693

هل هناك فرق في المركز القانونى للعقود والتصرفات الصادره قبل ١٨/٥/٢٠١٣ وهو تاريخ صدور القانون رقم ١١ لسنة ٢٠١٣ والذى عدل...
07/11/2023

هل هناك فرق في المركز القانونى للعقود والتصرفات الصادره قبل ١٨/٥/٢٠١٣ وهو تاريخ صدور القانون رقم ١١ لسنة ٢٠١٣ والذى عدل القرار بقانون رقم ١٠١ لسنة ٢٠١٢
وما بين التصرفات التى تمت بعد صدور هذا القانون ؟؟؟؟
نعم هناك فرق قبل وبعد قانون ١١ لسنه٢٠١٣
-------اجابه قانونيه من مستشارك القانونى والعقارى--------
-------------------------
اولا / التصرفات الصادره قبل عام ٢٠١٣
كان مناط استحقاق الضريبة على التصرفات العقارية هو تسجيل العقد الناقل للملكية على النحو التالى :
كانت المادة الأولى من القانون رقم ٢٢٦ لسنة ١٩٩٦ بشأن تعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم ١٥٧ لسنة ١٩٨١ قد نصت على أن :
يستبدل بنصي الفقرتين الأولى والثالثة من المادة ( ٢٢ ) من قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون رقم ١٥٧ لسنة ١٩٨١ ، النصان الآتيان :
مادة ( ٢٢ ) فقرة أولى استثناء من حكم المادة ( ٩٠ ) من هذا القانون ، تفرض ضريبة بسعر ٢.٥% وبغير أي تخفيض على إجمالي قيمة التصرف في العقارات المبنية أو الأراضي داخل كردون المدينة سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة مُنشآت عليها ،
وكان يقصد بالواقعة المُنشئة للضريبة ، اى المركز الضريبي المُحقق ، والذي يتحدد في اللحظة التي يلتزم فيها الممول بالضريبة وهي ذات اللحظة التي يحق فيها للإدارة الضريبية المُطالبة بالضريبة .
لما كان ذلك، وكانت المادة ١٩ من القانون رقم ١٥٧ لسنة ١٩٨١ تنص على أن :
" تتولى مأموريات ومكاتب الشهر العقاري تحصيل قيمة الضريبة مع رسوم التوثيق والشهر بذات إجراءات تحصيلها وعليه ، فإن ضريبة التصرفات العقارية ( شأنها شأن رسوم التسجيل ) إنما تستحق بسبب تسجيل العقد .
أي أن الواقعة المُنشئة للضريبة في التصرفات العقارية هي واقعة التسجيل أمام مأمورية الشهر العقاري لعقد البيع ، لأنه قبل تسجيل العقد لا ينشأ دين الضريبة ، لكون الملكية لا تنتقل في العقارات إلا بالتسجيل ، وأن العقد الابتدائي (العرفي) ما هو إلا التزام بإنشاء حق شخصي بين طرفيه ويكون الوضع كذلك ولو ثبت وجود العقد العرفي وخروج العقار المبيع من حيازة البائع إلى حيازة المشتري وحصول المشتري على ثماره .
( التصرفات العقارية في ضوء القانون الضريبي وأحكام القضاء - للدكتور/ محمد حامد عطا – طبعة ٢٠٠٠ الإسكندرية – صـ ٦٠ وما بعدها )
-----------
وقد أفتت الجمعية العمومية لقسمي الفتوى والتشريع بمجلس الدولة بأنه :
" إذا تعددت التصرفات فلا تستحق الضريبة إلا على ما سُجِلَ منها "
بتاريخ ١٢/١٢/١٩٨٥(ملف رقم ٣٧/٢/٢٩٣)
------------
ايضا قررت محكمه النقض في قضاءها أن :-
" الواقعة المُنشئة لضريبة التصرفات هي واقعة شهر التصرف وليس مُجرد انعقاده "
(الطعن رقم ١٥٦٢ لسنة ٥٥ قضائية – جلسة ٧/٥/١٩٩٠ المصدر: المرجع السابق – نفس الموضع)
-------------
أي أن الضريبة في التصرفات العقارية تستحق فقط عند تسجيل التصرف في مأمورية الشهر العقاري، ولا تستحق بمُجرد إبرام عقد البيع الابتدائي (طالما لم يُسجل) ، وإذا لم يتم تسجيل العقد فإن الضريبة لا تستحق حتى ولو سدد المشتري كامل الثمن للبائع ، فمناط استحقاق دين الضريبة هو تسجيل العقد فقط وليس أي شيء آخر
وهو ما اكدته فتوى قطاع البحوث بمصلحة الضرائب بموجب الكتاب الصادر من الإدارة العامة للبحوث تحت رقم ١١٣٣ بتاريخ ٢٧/١٠/٢٠٠٨ بقولها إيماء إلى كتاب سيادتكم ١٠٤٩ بتاريخ ٢٠/١٠/٢٠٠٨ بشأن موافاتكم بالرأى فى مدى خضوع التصرفات العقارية غير المشهرة من عدمه .
نتشرف بإفادة سيادتكم أنه استقر الرأى إلى :
أن الواقعة الناشئة لضريبة التصرفات العقارية هى واقعة الشهر والتسجيل طبقا لقانون الشهر العقارى وذلك تطبيقا لحكم المادة (٤٢) من القانون (٩١) لسنة ٢٠٠٥ وتعديلاته بإصدار قانون الضريبة على الدخل .
-------------------------------------------------------
ثانيا :- الوضع بعد صدور القانون رقم ١١ لسنة ٢٠١٣ :
بتاريخ ١٨/٥/٢٠١٣ صدر القانون رقم ١١ لسنة ٢٠١٣ والذى نص في مادته الثانية على :
" ان يستبدل بنصوص المواد أرقام ٤٢ من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته النصوص التالية تفرض ضريبة بسعر (٢.٥%) وبغير أى تخفيض على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها ، عدا القرى ، سواء انصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها وسواء كان هذا التصرف شاملاً العقار كله أو جزء منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة ويستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث فى العقارات التى آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخيرالمقرر بالمادة (١١٠) من قانون الضريبة على الدخل اعتبارًا من اليوم التالى لانتهاء المدة المحددة وفى حالة شهر التصرفات يكون على مكاتب الشهر العقارى تحصيل الضريبة وتوريدها إلى مصلحة الضرائب خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تقديم طلب الشهر ، ما لم يكن قد تم سداد الضريبة إلى مصلحة الضرائب قبل هذا التاريخ .
وفى تطبيق أحكام هذه المادة :-
يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة التصرف بالوصية أو التبرع أو بالهبة لغيرالأصول أو الأزواج أو الفروع أو تقرير حق انتفاع على العقار أو تأجيره لمدة تزيد على خمسين عامًا ، ولا يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة البيوع الجبرية إدارية كانت أو قضائية وكذلك نزع الملكية للمنفعة العامة . أو للتحسين، كما لا يعتبر تصرفًا خاضعًا للضريبة التصرف بالتبرع أو بالهبة للحكومة أو وحدات الإدارة المحلية أو الأشخاص الاعتبارية العامة أو المشروعات ذات النفع العام ويخصم ما تم سداده من هذه الضريبة من إجمالى الضرائب المستحقة على الممول فى حالة تطبيق البند (٧) من المادة (١٩) من قانون الضريبة على الدخل وتعديلاته .
ومن هذا النص يتضح الاتى :-
أن الواقعة الناشئة لضريبة التصرفات العقارية هى العقد العرفى وليست واقعه الشهر او التسجيل كما كان من قبل ان الملزم بسداد الضريبه هو المتصرف اى البائع ما لم ينص الاتفاق على غير ذلك ومع ملاحظة أن القانون لم يتضمن ما كان ينص القانون رقم ١٨٧ لسنة ١٩٩٣ في الماده ٢٢ منه والتى كانت تنص على : ويُعتبر باطلاً كل شرط أو اتفاق يقضي بنقل عبء الضريبة إلى المُتصرف إليه .
وهو ما قضت به محكمة النقض بقولها :-
إن القانون رقم ٢٢٦ لسنة ١٩٩٦ بتعديل بعض أحكام قانون الضرائب على الدخل الصادر بالقانون ١٥٧ لسنة ١٩٨١ نص على استبدال الفقرة الثالثة من المادة ٢٢ من القانون الأخير والتى كان من بين بنودها بطلان كل شرط أو اتفاق ينقل عبء الضريبة من المتصرف إلى المتصرف إليه بفقرة جديدة جرى نصها وعلى مكاتب الشهر العقارى إخطار مصلحة الضرائب بشهر التصرفات التى تستحق عليها الضريبة طبقاً لأحكام هذا القانون وذلك خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الشهر دون أن تتضمن حظراً على نقل عبء الضريبة إلى المتصرف إليه كما كان نص الفقرة قبل الاستبدال ، بما لازمه إلغاء ما تضمنته هذه الفقرة من قيد يغل إرادة طرفى العلاقة العقدية من الاتفاق على نقل عبء الضريبة إلى ذلك الطرف بالتطبيق لنص المادة الثانية من القانون المدنى ويمتنع تطبيق هذا القيد على التصرفات التى تنشأ بعد نفاذ القانون رقم ٢٢٦ لسنة ١٩٩٦ المعمول به اعتباراً من اليوم التالى لتاريخ نشره في ١٥/٧/١٩٩٦ لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أن العقود تخضع بحسب الأصل في تكوينها وآثارها للقانون الذى أبرمت في ظله .
لما كان ذلك ، وكان عقد بيع المخبز موضوع النزاع قد أبرم في ٣٠/١١/١٩٩٦ بعد سريان أحكام القانون ٢٢٦ لسنة ١٩٩٦ فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى ببطلان الشرط الوارد به الذى يقضى بتحميل المطعون ضدهما – الطرف المتصرف إليه – بعبء ضريبة التصرف مستنداً إلى أحكام الفقرة الثالثة من المادة ٢٢ سالفة البيان الملغاة بالقانون الأخير فإنه يكون معيباً .
(الطعن رقم ٤٣١٥ لسنة ٧٢ جلسة ٢٢/١/٢٠١٣)
-------------------------------------------------------
ثالثا / الغير خاضعون لضريبة التصرفات العقاريه :
نصت الفقره الثانيه من الماده ٤٢ من القانون المشار اليه على انه تستثنى من التصرفات الخاضعة لهذه الضريبة تصرفات الوارث في العقارات التي آلت إليه من مورثه بحالتها عند الميراث وكذلك تقديم العقار كحصة عينية في رأس مال شركات المساهمة بشرط عدم التصرف في الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات .
-------------------------------------------------------
رابعا / اعفاء الاشخصاص الاعتباريه من ضريبة النصرفات العقاريه :
الثابت ان ضريبة التصرفات العقاريه وردت ضمن الباب الخامس من القانون الخاصه بالثروه العقاريه والخاصه بالضريبه على دخل الاشخاص الطبيعين ومفاد ذلك ان هذه الضريبه لا تسرى على الاشخاص الاعتباريه وهو ما انتهت اليه مصلحة الضرائب واصدرت كتابها الدورى رقم ١٦ لسنة ٢٠١٣ ، وقالت أن الضريبة على التصرفات العقارية ، لا تسرى على التصرفات العقارية التى يقوم بها الأشخاص الاعتبارية ، وفقا للمادة ٤٢ من قانون الضريبة على الدخل ، وتسرى فقط على التصرفات العقارية التى يقوم بها الأشخاص الطبيعيين . وهذا الامر به شبه عدم دستوريه لتفرقته بين الشخص الطبيعى والشخص الاعتبارى دون مسوغ ويعد اخلالا بمبدأ المساواه .
-------------------------------------------------------
خامسا / غرامة التاخير :-
قبل صدور القانون رقم ١١ لسنة ٢٠١٣ لم تكن هناك غرامة تاخير على عدم سداد ضريبة التصرفات العقارية في مواعيدها وهو ما غير انه بصدور القانون ١١ لسنة ٢٠١٣ استحدث المشرع أحكاما خاصة بتحصيل الضريبة وأدخل عليها تعديل هام حيث استحدث تقرير مقابل تاخير وفقا الماده ١١٠ من القانون ٩١ لسنه ٢٠٠٥ وجاء بالفقره اخيره من الماده المشار اليها ( ويلتزم المتصرف بسداد الضريبة خلال ثلاثين يومًا من تاريخ التصرف ويسرى مقابل التأخير المقرر بالمادة (١١٠) من قانون الضريبة على الدخل اعتبارًا من اليوم التالى لانتهاء المدة المحددة .
-------------------------------------------------------
مستشارك القانوني والعقارى 1113183693

((((((((((((ضريبه التصرفات العقاريه)))))))))))))))) مستشارك القانونى والعقارىس: ما هى القوانين المنظمة ل...
07/11/2023

((((((((((((ضريبه التصرفات العقاريه))))))))))))))))
مستشارك القانونى والعقارى
س: ما هى القوانين المنظمة لضربة التصرفات العقارية ؟
ج: القانون رقم 157لسنه1981 والمعدل بالقانون رقم 226لسنه1996
والقانون 91 لسنة 2005 بشأن الضريبة على الدخل والمعدل بالقانون 101لسنه2012
والقانون 11لسنه2013
واخير التعديلات الوارده بالقانون رقم 158 لسنة 2018
حيث نصت المادة 42 من القانون 158لسنه2018 على أن :
" تفرض ضريبة بسعر (2.5%) وبغير أى تخفيض على إجمالى قيمة التصرف فى العقارات المبنية أو الأراضى للبناء عليها عدا القرى ، سواء أنصب التصرف عليها بحالتها أو بعد إقامة منشآت عليها ، وسواء كان هذا التصرف شاملا العقار کله أو جزءا منه أو وحدة سكنية منه أو غير ذلك ، وسواء كانت المنشآت مقامة على أرض مملوكة للممول أو للغير ، وسواء كانت عقود هذه التصرفات مشهرة أو غير مشهرة
س: ما هى الاستثناءات من ضريبة التصرفات العقارية ؟
ج: تستثنى من هذه الضريبة
1/ الوارث الذى ألت إليه الملكية عن طريق الميراث بحالتها عند الميراث
2/ تقديم العقار كحصة عينية فى رأس مال شركات المساهمة ، بشرط عدم التصرف فى الأسهم المقابلة لها لمدة خمس سنوات
3/ التبرع والهبة للأقارب من الأصول والفروع والبيوع الجبرية
4/ العقارات التى تنتزع للمنفعة العامة ، والتبرع بعقار للجهات الحكومية وأجهزة الدولة .
س: هل يجوز الاتفاق على أن يتحمل الضريبة الشخص المتصرف له ؟
ج: هناك قاعدة قانونية شهيرة فى هذا الشأن وهى العقد شريعة المتعاقدين ، وهذا يعنى أنه إذا اتفق الأطراف على أن يتحمل المشترى أو المتصرف له سداد تلك الضريبة فلا ضرر فى هذا الأمر ، ويجوز بشرط عدم وجود نص قانونى يمنع ذلك ، كما كان معمول به قبل صدور القانون 158 لسنة 2018 فكان قبل صدور هذا القانون ، لا يجوز الاتفاق على أن يتحمل تلك الضريبة المشترى أو المتصرف له .
س: متى تدفع هذه الضريبة ؟
ج: خلال 30 يوما من تاريخ التصرف ، ويتم ذلك عن طريق مأمورية الضرائب التابع لها المتصرف أو البائع .
س: هل تلتزم شركات الاستثمار العقارى أو المقاولات بهذه الضريبة ؟
ج: القانون لم ينص على فرض هذه الضريبة على الشركات ففى حالة إذا كان البائع شركة ، وليس فرد فهذه الضريبة لا تطبق على الشركات ، حيث أن الشركات تخضع لضريبة الكسب التجارى والتى تدفع سنويا ، وإذا قام شخص بشراء عقار من شركة وقام ببيعه لشخص أخر فلا يتم إثبات هذا البيع فى الشركة وتغير العقود باسم المشترى الجديد إلا بعد سداد ضريبة التصرفات .
س: هل تدفع الضريبة مرة واحدة على كل عقار؟
ج: تتعلق هذه الضريبة بالتصرف فكلما تم التصرف فى العقار يتم سداد الضريبة بحسب قيمة العقد .
س: هل تم حظر التعامل على العقارات المتصرف فيها ؟
ج: نعم نص القانون الجديد على حظر التعامل فى الجهات الحكومية والشهر العقارى والقضاء فى تسجيل العقود ، ودعاوى صحة ونفاذ ونقل الملكية ، وتركيب وتوصيل المرافق حتى يتم سداد تلك الضريبة سواء من المشترى أو البائع
لسه فى شرح اخر استكمال للتعرف على التصرفات العقاريه وكل ما تحتوى متساش ان ده مجهود اتعمل
كان معاكم
مستشارك القانونى والعقارى
1113183693

*Lumia Rsidence R7*🏡شقة : 121m + 36m دور أرضي إجمالى *3,058,335*جراج ونادى *250,000**انظمة السداد* 👇 10% مقدم واقساط عل...
06/11/2023

*Lumia Rsidence R7*🏡

شقة : 121m + 36m
دور أرضي
إجمالى *3,058,335*
جراج ونادى *250,000*

*انظمة السداد* 👇
10% مقدم واقساط علي 7 سنوات
20% مقدم واقساط علي 8 سنوات
30% مقدم واقساط علي 9 سنوات
40% مقدم واقساط علي 10 سنوات
خصم الكاش 35%
اتصل وبادر قبل زياده الاسعار ومتنساش كلمه ياريت مش بتعمر بيت
1113183693 مستشارك العقارى والقانونى

ااتبع المفتاح
04/11/2023

ااتبع المفتاح

استثمارك الامان اسئال مجرب ومتسألش طبيب
04/11/2023

استثمارك الامان
اسئال مجرب ومتسألش طبيب

قبل التعويم امتلك وحدتك في العاصمه الاداريه الجديده بمقدم 10%وكمان تقدر تقسط علي 8 سنين !!ومتنساش تسال علي الكاش للتواصل...
02/11/2023

قبل التعويم
امتلك وحدتك في العاصمه الاداريه الجديده بمقدم 10%
وكمان تقدر تقسط علي 8 سنين !!
ومتنساش تسال علي الكاش
للتواصل سيب رقمك واحنا هنكلمك فورااا

01/11/2023

مفتاح جديد فى زايد
مع مجموعه المصريه جروب
ياترى المفتاح ده عباره عن ايه

العاصمه الاداريه الجديدهليه تفكر تشترى فى العاصمه بالتحديد مش فى اى مكان تانىيعنى ايه استثمار امان فى العقارات ازاى اختا...
30/10/2023

العاصمه الاداريه الجديده
ليه تفكر تشترى فى العاصمه بالتحديد مش فى اى مكان تانى
يعنى ايه استثمار امان فى العقارات
ازاى اختار مشروع اقدر من خلالها احافظ على فلوسي وقيمتها وتكون دايما فى زياده
ازاى اعرف الاوراق القانونيه للشركه او لقطعه الارض المقام عليه المشروع
اسئله كتير اجابتها هتلاقيها هنا مع مستشارك القانونى والعقارى
كل اللى عليك تتصل علي الرقم ده او تبعت استفسارك
واتس 1113183693

Address

Cairo

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when H.M.S posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category