11/06/2022
• ازاي تختار استثمارك؟
ده يعتبر اهم سؤال بيطرح نفسه دلوقتي في ظل كم الفرص المتاحة في مصر.
• مبدئيا لازم تعرف ايه المؤشرات الي لازم تحسبها او على الاقل تطلع عليها، فيه منها ليها علاقة مباشرة و صريحة بأستثمارك و في منها الي بتأثر بشكل غير مباشر..
ROI العائد على الاستثمار
Investment yield rate معدل عائد الاستثمار
ROE العائد من الملكية
Inflation rate معدل التضخم
GDP الناتج الاجمالي المحلي
Risk management ادارة المخاطر
GNP الناتج الاجمالي القومي
Economic growth نمو الاقتصاد
Supply and demand العرض و الطلب
كل مؤشر او معدل من دول ليه وظيفة بتعرفك من اول وحدتك هاتعيد عليك بأيه لحد عواميد اقتصاد البلد نفسها و تقدر تطلع عليها من اكثر من مكان
المهم انك لازم تأخد Model تقيس عليه و دايما في العقارات بيكون ال Model هو اقرب مكان عمراني او اقرب مكان فيه نفس النوع من المنتج ده..
** العقارات بتتقسم لقطاعيين..
- اولا القطاع السكني
- ثانيا القطاع الخدمي و ده بيتقسم لثلاث قطاعات و هما الاداري و التجاري و الطبي
طيب انت دلوقتي مستثمر صغير بتفكر تحط فلوسك في حاجة مضمونة و سعرها بيزيد مع الوقت و تدخل لك دخل ولو حتى بعد فترة.
طيب ايه الي المفروض تعمله.
المفروض حضرتك بتحط قدامك اسئلة عشان تقدر تحدد الاحتياج بتاعك اسئلة مثلا زي
- انا عاوز استثمر مبلغ اد ايه؟
و ده سؤال اجابته عند المستثمر فقط بمعنى ان الشخص هو عارف دخله ايه، عارف هو عنده مدخارات بقيمة كام, يقدر يستغنى عن اد ايه من دخله السنوي، لو هنتكلم في الطبيعي فا بيكون نسبة من 15% الى 40% من صافي الدخل السنوي.
- أحط المبلغ ده في منتج ايه بالضبط يقدر يحققلي الي محتاجه؟
• السكني: و ده كاستثمار فرصه بقت ضعيفة جدا لاكثر من سبب اولهم ان المنتجات المعروضة معظمها قريبة من بعض من نحية الجودة و السعر و الموقع و حجم المطور، طيب لو اختارنا مطور من ال ٥ الكبار في السوق، برضه العائد غير مجزي بالمرة لو افترضنا اننا اشترينا شقة في x مثلا ب ٤ مليون، متتوقعش دخل منها اكثر من 20،000 جم شهريا يعني حضرتك بتتكلم في (ROI) ٦% سنويا, ده غير ارتفاع السعر الي هو اصلا متوقف على تطور المنطقة نفسها بمعنى ان لو اشتريت شقة في منطقة فاضية لسة مفيش فيها اي خدمات زي طرق و مناطق خدمية و انارة شوارع و مستشفيات و مدارس و الخ.. ارتفاع سعرها هايكون مرتبط بكل تطور يحصل في المنطقة دي.
• الاداري و التجاري و الطبي:
اولا الاداري كاستثمار فرصه موجوده و جايه بقوه لاكتر من سبب اولا اتجاه المطورين الخمسه الكبار راحوا في الاتجاه ده.
ثانيا الاداري مش معتمد علي كثافه سكانيه و حركه موجوده في المنطقه او القطاع اللي موجوده فيه .
ثالثا خلينا نحسب نفس الحسبه بتاعت العائد اللي هيجيلي من الاداري و التجاري كل واحد لوحده.
- الاداري لو افترضنا اننا هنحسب علي نفس الرقم اللي هو 4 مليون لو حسبنا متوسط سعر المتر للشراء للمكاتب الاداريه 40،000 جنيه للمتر فا انا بال 4 مليون بتوعي هجيب مكتب 100 متر تقريبا.
و خلينا نقول اننا المكتب هيتاجر باقل حاجه موجوده دلوقتي في مبني متوسط 400 للمتر يعني هجيب 40،000 جنيه شهريا يعني ال (ROI) بتاعي 20% بالظبط و هنا ارتفاع السعر كدا كدا موجود بس نسبته حسب المكان الي اشتريت فيه يعني معدل ارتفاع السعر خلال 5 سنوات في التجمع اقل من العاصمة و ده بسبب انها منطقة جديدة و عليا توجه دولة كاملة ، الاداري دايما المخاطرة فيه قليلة جدا ( يعني في اي ظروف طارئة بتحصل او اي كوارث زي كورونا مثلا اقصى حاجة حصلت اني الشركات قفلت من ١٥ الى ٣٠ يوم.
- التجاري بقي بيجي تشتغل بعد ما المنطقه او القطاع يبقي ساكن بنسبه كبيره لان هو اللي بيخدم الناس اللي ساكنه فا التجاري في التشغيل هو اخر حاجه بتشتغل بس مفيش مكان او منطقه مش محتاجه تجاري مش شرط يكون فيها اداري بس لازم يكون موجود حواليها تجاري
خلينا ناخد نفس المثال علي التجاري
لو قولنا اننا هنشتري محل ب 4 مليون بردو فا متوسط سعر المتر 100,000 جنيه للمتر فا لو هجيب حاجه ب 4 مليون هجيب 40 متر بس!!!
فا ده اصلا مش نافع 40 مساحه صغير جدا غير نسبه التحميل فيه معظم الانشطه بتحتاج مساحات كبيره لانها محكومه بمكان للتحضير و مطبخ لو هما محتاجين حاجه زي كده و مخزن و احيانا اوت دور
بس خلينا نحسب عليها بردو اقل سعر للايجار في التجاري 700 لو مكان كويس فا نحسب 700 *40 متر يبقي عائد شهري 28,000 جنيه.
فا كده ال (ROI) بقي 16.8% بالظبط فا اقل طبعا من الاداري بسبب المساحه الصغيره و انا بردو محكوم بسعر سوق
و عامل الندره طبعا لان التجاري مش كتير فا قيمه الاصل بتزيد و قيمه الايجار بتزيد لان الفرصه البديله محدوده غير الاداري اللي منتشر اكتر منه و طبعا غير السكني اللي العرض فيه زائد عن الطلب و الفروقات اللي مبينهم مش كتير ،
و تشغيل التجاري بيعتمد علي حاجات تانيه مش هتبقي متوفره في كل المعروض زي مين فيهم علي الشارع علي طول و مين معاه اوت دور و مين شغال R***e Share و عرض واجه المحل قد ايه و شروط تانيه كتير بتخلي المحل مميز عن التاني كل الحاجات دي بتفرق 100% في الايجار و التشغيل، بس المخاطر فيه مرتفعة عن الاداري ( اي مصيبة بتحصل المكان بيتقفل لإكثر من سبب اولهم ان الايجار بيكون عالي تاني حاجة معتمد اعتماد كامل على حركة السكان)
• مين المطور الي استأمنه على فلوسي و اكون مرتاح وانا شاري معاه؟
اختيار المطور من اهم النقط الي لازم تاخد بالك منها لازم تشوف المطور ده معاه ملاءة مالية اد ايه، ليه مشاريع في نفس القطاع الي انت بتشتري فيه ولا لأ، ليه مشاريع تربطه انه يفضل في السوق ولا لأ، عنده الخبرة الكافية لبناء و تشغيل مشروع ولا لأ، مش مشكلة يكون بيتأخر شوية في التسليم بس المهم المنتج الي هايسلمه في الاخر عامل ازاي؟
• المنطقة الي تقدر تحققلي الربح المتوقع؟
في النقطة دي لازم تراعي حاجتين اولهم عامل الندرة ، ثانيا المنطقة دي مستقبلها عامل ازاي ال 50 سنة الجاية ( حتى لو انت ناوي تبيع بعد مدة اقل من كدة بكتير) و اكثر منطقة بينطبق عليها ده دلوقتي اكيد هي العاصمة الادارية و لاسباب كتير مش محتاجين نتكلم فيها.
• طيب اشتري فين في العاصمة و ده لازم تحدد الاول المنتج الي هاتشتريه و المستأجر الي انت بتسهدفه بمعنى انك تشتري اداري في الحي الحكومي و الحي المالي و تشتري تجاري مثلا في ال R7 او الداون تاون او ال MU و ينفع طبي في معظم المناطق دي
• ايه المنتج الي يقدر يحققلي ربح عالي على المدى القريب و المدى البعيد؟
المدى القريب بنبص على ال ROI الي هايدخلك من الايجار و بنحسبه على السيولة المدفوعة لحد الاستلام الفعلي، و سعر ايجار المتر المتوقع، اما المدى البعيد لازم نبص معدل ارتفاع سعر المنطقة و المعدل المتوقع لارتفاع سعر المشروع المتوقف على جودة المنتج و قوة التشغيل و نبص على شوية مؤشرات من الي قولناه و دي الي هترسملنا شكل الموضوع من كل الجوانب.
• ايه فرص خروجي بمكسب لو احتجت ابيع؟
و هي دي مربط الفرس و الي في ناس كتير اوي لبست فيها في التجمع و اكتوبر، في كام مبنى و كام مشروع فاضي بمعنى الكلمة في المناطق دي، البيع واقف، الايجار واقف، التشغيل واقف، في اي استثمار في الدنيا بورصة او تجارة او عقارات او اي مجال لازم بيكون فيه خطة خروج ليك، فا بالتالي لازم تختار مكان صح مش تشتري و خلاص
• ايه الي بيميز الي بشتريه في وسط كمية المعروض ده؟
و السؤال ده اجابته هاتكون في نقط زي
١- تحديد الاحتياج و الاهداف و اختيار المنطقة على حسب احتياجات او خطتك
٢- اختيار المطور الي له سابقة اعمال
٣- مين الاستشاري الهندسي و المعماري الي ماسك المشروع
٤- ايه خطة التشغيل و المستأجر المتوقع ليك في حالة ايجار الوحدة، و مين العميل المستهدف في حالة التشغيل.
٥- اختار المطور الي محددلك كل حاجة في التشطيب و خطة التشغيل من اول يوم.
