26/05/2022
Hipotecas Para Extranjeros en España: Residentes y No Residentes
por balcellsg | Inmuebles
hipotecas para extranjeros en España
Has decidido que te gustaría empezar a vivir en España. Incluso también has elegido cuál será tu ciudad. Ahora es el momento de comprar tu nueva propiedad o vivienda. Y eso supone algo importante: la necesidad de obtener el dinero para pagar la casa. Y como no hablamos de una cantidad pequeña, conseguir financiación es crucial. En ese sentido, en España no tendrás problemas. El país ofrece grandes oportunidades para obtener una hipoteca como extranjero. Y en este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber.
¿Qué vas a aprender en esta guía completa sobre hipotecas en el territorio español?
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1 ¿Por qué España es uno de los mejores sitios para conseguir una hipoteca y financiación para comprar una vivienda?
1.1 Evita pagar los cargos iniciales
1.2 Tipos de interés bajos
1.3 Paga con la moneda de tu país
2 ¿Cuáles son los tipos de hipotecas en España?
2.1 Diferencias entre residentes y no residentes
3 Condiciones generales de las hipotecas para expatriados
3.1 ¿Cuánto puedes llegar a conseguir prestado en tu hipoteca?
3.2 ¿Cuál es la tasa de interés habitual?
3.3 ¿Cuánto dinero de tu bolsillo deberás invertir para comprar la vivienda (sin contar hipoteca)?
3.4 ¿A cuántos años puedo conseguir mi hipoteca como expat?
4 Cómo conseguir una hipoteca en España como extranjero paso a paso
4.1 ¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir una hipoteca en España?
4.2 Documentos necesarios para conseguir una hipoteca como extranjero en el territorio español
5 Cómo conseguir las mejores condiciones en tu hipoteca siendo extranjero
6 Simulador de hipoteca: Calcula tus cuotas y condiciones
¿Por qué España es uno de los mejores sitios para conseguir una hipoteca y financiación para comprar una vivienda?
Tal vez no lo sepas, pero España es uno de los mejores países para comprar una propiedad. Y eso es porqué obtener una hipoteca tiene muchas ventajas aquí. Y ya no solo los menores costes asociados con la transacción. La flexibilidad ofrecida también es un factor a remarcar.
¿Cuáles son las principales ventajas?
Evita pagar los cargos iniciales
Después de que la nueva ley de hipotecaria entrara en vigor en junio de 2019, los consumidores disfrutan de una situación mucho mejor ahora.
Desde entonces los bancos son los encargados de pagar los costes de instalación relacionados con la hipoteca, como el famoso impuesto AJD.
En el pasado, el comprador debía pagar la tarifa de registro, el impuesto sobre los actos jurídicos documentados, los honorarios del notario… Todo eso se elimina con esta nueva ley. El banco asume esos pagos.
Esto implica una reducción importante de los costes que a pagar, lo que hace que tu hipoteca sea aún más barata. Las únicas dos partidas por las que tendrás que pagar ahora son:
La valoración que el banco realiza para evaluar el valor real de la propiedad. Esa es una tarifa fija de 300-500 €.
Tarifa de acuerdo, que varía de un banco a otro, pero generalmente es del 1-1.5%.
Hay algunos bancos que también asumen estos dos gastos, por lo que es incluso se vuelve un mejor negocio para ti (aunque no todos los bancos lo hacen).
Esto, sin lugar a dudas, hace de España uno de los mejores lugares para obtener financiación para una propiedad.
hipotecas para extranjeros
Tipos de interés bajos
Pero espera un segundo. Esta nueva ley parece demasiado buena.
Si los bancos pierden este ingreso inicial que estaban recibiendo anteriormente, seguro que consiguen ese dinero de otro lugar. Deben estar cobrando al comprador por otras vías. Y eso seguro que hace subir la tasa de interés de la hipoteca. No hay otra forma posible.
Pero eso no podría estar más lejos de la realidad.
Actualmente, las tasas de interés en España son realmente bajas. De hecho, están en los niveles más bajo de los últimos 30 años.
Estamos hablando de uno de los países de toda Europa con los tipos impositivos más bajos. Lo que lo hace un lugar ideal para conseguir financiación.
Así, si aún te estás preguntando cuál es el principal inconveniente de la nueva ley, lo puedes encontrar en la cantidad financiada. Los bancos son ahora mucho más estrictos al otorgar una hipoteca, y solo financiarán del 60 al 70% de la propiedad debido a eso. Hablaremos más sobre ello en un minuto.
Paga con la moneda de tu país
¿Eres de un país fuera de la Eurozona? Entonces buenas noticias.
Ahora puedes realizar los pagos de la hipoteca con euros o con la moneda de tu país de origen. Digamos, por ejemplo, que eres del Reino Unido. Puedes optar por pagar el préstamo con libras esterlinas o con euros. Y eso es algo que decidirás en el momento de firmar el contrato.
El tipo de cambio será fijo durante toda la vida del pago de la hipoteca y equivalente al que había en el momento de la firma.
Todos los factores mencionados anteriormente deberían hacerlo obvio el evitar usar un prestamista de tu país de origen. Solicitar una hipoteca en España es mucho mejor opción.
Y no solo por el coste total más bajo y el dinero que podrías ahorrar (como hemos visto), sino también por la reducción de la complejidad burocrática.
¿Cuáles son los tipos de hipotecas en España?
En España hay tres tipos principales de hipotecas: variables (ajustada con el Euribor), fijas y mixtas (una combinación de ambas). Las hipotecas llamadas «buy-to-let» y de interés solo no están disponibles en el territorio español.
Aunque los productos financieros son exactamente iguales para residentes y no residentes, pueden surgir algunas diferencias. Y esas diferencias provienen de las condiciones básicas del préstamo.
Diferencias entre residentes y no residentes
Como hemos dicho, no importa cuántos días al año permanezcas en el país (factor que define si es residente o no), las hipotecas que podrás conseguir son exactamente las mismas.
Sin embargo, disfrutarás de condiciones más favorables si eres residente español.
¿Cuáles son las principales diferencias entre ambos grupos?
En primer lugar, los no residentes pagarán más. ¿Por qué? Porqué el tipo de interés será más alta para ellos.
Además, obtendrán menos financiación para la propiedad, generalmente el 60% de la cantidad total. En ese sentido, los residentes en España disfrutarán de hipotecas de hasta un 70-80% del valor de la propiedad, con tasas de interés más bajas.
Otra diferencia importante viene con los períodos de reembolso, que suelen ser más bajos para los no residentes. Es bastante complicado encontrar préstamos con períodos de reembolso superiores a 20 años para los no residentes. Los que sí lo son podrán conseguir hipotecas de hasta 40 años.
Para reducir aún más el riesgo, los bancos generalmente concederán una hipoteca de tipo fijo a los no residentes. Pero eso no es algo cierto en todas las situaciones.
Los documentos requeridos también serán algo a considerar. ¿Por qué? Porqué a los no residentes se les pide un documento adicional: una calificación crediticia de su país de origen.
Los impuestos también variarán en consecuencia. Los que residan en España por menos de 183 días al año pagarán diferentes impuestos, como el impuesto del 3% que enfrentan al vender su propiedad.
Finalmente, algunas hipotecas para no residentes pueden ser menos flexibles y un poco anticuadas. La importancia de comparar es mucho más notable aquí.
Condiciones generales de las hipotecas para expatriados
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En esta sección analizaremos la información básica que debes saber sí o sí al solicitar una hipoteca como extranjero. Estamos hablando de las diferentes condiciones que puedes esperar conseguir después de recibir tu oferta.
Esto es algo realmente importante para saber, ya que te ayudará a tener expectativas claras sobre el dinero que necesitarás y lo que te costará la vivienda realmente.
¿Cuánto puedes llegar a conseguir prestado en tu hipoteca?
Como regla general, los bancos conceden hasta un máximo del 60 al 70% del valor de la propiedad a los extranjeros. Sin embargo, si puedes demostrar que has estado viviendo y pagando impuestos en España (al menos durante 2 años), puedes llegar a conseguir un 80% de financiación. Hay un tipo especial de situación en la que es posible obtener el 100%: cuando compras una propiedad embargada del banco.
Nota importante. ¿Sobre qué se aplica exactamente el porcentaje de financiación que consigues para comprar la vivienda? A la cantidad más baja entre el precio de venta y el valor de la propiedad (dictaminado por los profesionales del banco).
¿Cuál es la tasa de interés habitual?
La respuesta dependerá de tu perfil como comprador (qué tan solvente eres ante los ojos del banco).
El sistema español es mucho más simple que el sistema hipotecario en el Reino Unido, por ejemplo.
Aquí básicamente encontramos hipotecas de tipo fijo o variable. Los préstamos fijos ofrecen de una tasa de interés del 2-4%, y los variables dependen del Euribor y del perfil de su comprador (se trata de una tasa compuesta).
¿Cuánto dinero de tu bolsillo deberás invertir para comprar la vivienda (sin contar hipoteca)?
Este es un paso crucial. Calcular cuánto exactamente tendrás que pagar, de antemano, para comprar la propiedad. Cuánto dinero necesita tener en el banco hoy para poder comprar la casa, sin tener en cuenta la financiación de la hipoteca que recibirás. Y, para saber esa cantidad, debes tener en cuenta:
El coste de la propiedad representa un 100% para nuestro cálculo.
También debes considerar los costes adicionales al comprar una propiedad. Eso variará de una región a otra, pero para simplificar, utilizaremos una media del 15%. Este es el porcentaje que puedes esperar en Barcelona o Valencia.
Como ya hemos mencionado, el banco te dará el 70% del valor de la propiedad. Recuerda, el porcentaje no se suele aplicar al precio de venta, sino al valor de la propiedad.
Si haces los cálculos verás como tendrás que disponer de un 45-50% de la cantidad total en tu cuenta hoy (100% + 15% – 70%). Eso es lo que tendrá que pagar al principio (sin ningún préstamo) de tu bolsillo.
¿A cuántos años puedo conseguir mi hipoteca como expat?
Los plazos suelen ser de 5 a 40 años como máximo. Si eres no residente, te moverá más cerca del extremo inferior de este rango (5-20), y los residentes generalmente tendrán un plazo de 20-30 años para pagar la hipoteca.
Además, puede haber restricciones adicionales. Esto variará según el banco, pero suele ser complicado encontrar hipotecas que permitan ser terminadas de pagar después de cumplir más de 75 años. Los plazos fijados requieren que se termine antes.
Cómo conseguir una hipoteca en España como extranjero paso a paso
hipotecas para extranjeros en España
Veamos ahora cada uno de los 6 pasos que deberá seguir para conseguir una hipoteca en España como expatriado:
1. Preparar y presentar los documentos requeridos
Deberás presentar el listado con todos los documentos que te identifiquen, que ayuden al banco a conocer tus ingresos y deudas, además de los impuestos que paga.
2. Recibirás una preoferta de hipoteca
Después de que el banco analice la documentación y tu situación particular, te harán una oferta. Por lo general, esa será simplemente la primera oferta, no la mejor que puedes obtener.
3. Abrir tu cuenta bancaria
Ahora que ya sabe cuánto dinero necesitarás para comprar la propiedad, deberás abrir una cuenta bancaria en España. Ahí es donde se retirará el dinero de la amortización mensual.
4. Compara y acepta la oferta
Será entonces el momento de comparar esa primera oferta con otros bancos, tratando de conseguir las mejores condiciones posibles. Nuestro consejo es llevar la oferta inicial a otros bancos o instituciones para que puedan igualarla. Después, lleve esa contraoferta al banco inicial para conseguir una mejor oferta.
5. Aceptación de la oferta
Después de conocer todas tus opciones, es hora de decidir. Lo ideal es ser cauteloso y elejir la mejor alternativa posible con calma. Ten en cuenta que tendrás que pagar ese préstamo durante probablemente más de 20 años. Así que tomarte tu tiempo para aceptar es crucial.
6. Finalización de la hipoteca
Finalmente, firmar la hipoteca. Tendrás que ir al notario para finalizar el proceso. También existe la posibilidad de conceder poderes a un abogado para que no tenga que estar presente ese día.
Paso extra
Antes de obtener la hipoteca, los bancos generalmente necesitan que contrates un seguro contra incendios y otros desastres para la vivienda. A pesar de que el seguro de vida no será necesario aquí, el seguro de la propiedad sí.
¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir una hipoteca en España?
De principio a fin, se tarda de 6 a 8 semanas en conseguir una hipoteca. Aunque el proceso puede completarse en tan solo 4 semanas, eso es algo bastante inusual.
Además, de acuerdo con los 6 pasos que acabamos de ver, puede llevarte todavía más tiempo según lo que tardes en preparar los documentos (paso 1) o si tardas más en comparar bancos/ofertas hipotecarias (paso 4).
Documentos necesarios para conseguir una hipoteca como extranjero en el territorio español
Los documentos que debe presentar son aquellos que te servirán para identificarte ante el banco y mostrar pruebas de tus ingresos, activos y deudas. Así, los documentos requeridos son:
Copia de tu pasaporte
NIE, el número de identificación básico que necesitarás para comprar una propiedad en España y realizar cualquier otro procedimiento legal. Puedes saber más sobre cómo conseguir un número NIE aquí.
Certificado de matrimonio o acuerdo prenupcial (si corresponde)
Demostración de empleo o ingresos. Eso se logra a través de las 3 últimas nóminas y el contrato de trabajo si trabaja para una empresa. Y, si eres autónomo, las últimas declaraciones de la renta.
Última declaración de impuestos.
Acuerdo de compra con el vendedor.
Prueba que demuestre que todos los impuestos a la propiedad se pagado hasta la fecha.
Información completa sobre otros préstamos que puedas tener.
Certificado que demuestre tus activos y deudas actuales.
Una copia de tus títulos de propiedad existentes (en España y en cualquier otro país)
Ten en cuenta que todos estos documentos deben estar en español, por lo que deben estar legalmente traducidos o apostillados. En Balcells Group podemos ayudarte para que éstos puedan tener validez legal después de la traducción.
Cómo conseguir las mejores condiciones en tu hipoteca siendo extranjero
¿Cuál es la estrategia ideal para obtener las mejores condiciones posibles? Te dejamos con 6 consejos que to ayudarán enormemente siendo extranjero:
Conviértete en el cliente ideal para el banco. Y eso se logra demostrando solvencia. Los bancos deciden si conceden una hipoteca o no y bajo qué condiciones, de acuerdo con tu perfil de pago. Si demuestras que podrás pagar sin problemas, las condiciones de la hipoteca te serán mucho más favorables.
En ese sentido, crea fuentes estables de ingresos. Los prestamistas calculan un tercio de tu salario y le suman el pago mensual de la hipoteca. Esa cantidad total debe representar menos del 35% de tus ingresos mensuales para verte solvente.
Los bancos prefieren que tu fuente de ingresos se base en un sueldo mensuales (más seguro) en lugar de ingresos o dividendos por cuenta propia. Así que trata de ajustar en consecuencia.
Si la hipoteca que solicitas solo representa el 60% del valor total de la propiedad, las posibilidades de obtener mejores tasas son más altas.
Es de gran ayuda pedir la hipoteca junto con tu pareja.
Comenzar temprano. No esperes hasta el último momento del proceso de compra para pensar en la hipoteca. Y trata de comparar tanto como sea posible, especialmente después de haber recibido varias ofertas (para que tenga algo con qué comparar).
Confía en abogados inmobiliarios para ayudarte a encontrar las mejores alternativas. En nuestro caso, los abogados de Balcells Group te aconsejarán de principio a fin al comprar una propiedad en España. Por lo tanto, es mucho mejor tener una persona en la que puedas confiar para gestionar todo el proceso (incluida la parte de la hipoteca), y que así te puedan guiar sobre dónde buscar y cuáles son las condiciones realmente buenas según tu caso.
Simulador de hipoteca: Calcula tus cuotas y condiciones
Conocer las condiciones y cuotas exactas de la hipoteca que conseguirás es complicado de antemano.
Las hipotecas fijas generalmente ofrecen tasas de interés de 2 a 4%.
Sin embargo, la mayoría de ellas son préstamos variables. Esto significa que están compuestos por el porcentaje móvil dictado por el Euribor y la prima que obtiene el banco.
A principios de 2019, el Euribor estaba por debajo de 0, exactamente en -0.37%. Por otro lado, la prima bancaria depende enormemente del banco específico y del perfil del comprador.
