24/10/2024
Zonas de Alta Demanda: Características y Tendencias
Por diversos motivos (entre ellos, las políticas ambientales) en algunas zonas concurren condiciones que generan una mayor demanda de vivienda, provocando una tensión sobre los precios de vivienda y del suelo. En el ámbito de influencia de aquellos mercados, conviven núcleos de población más consolidados con otros que lo hacen a base de crecimiento exterior. Precisamente en esos mesoámbitos destacan municipios y, en especial, urbanizaciones que crecen a mayor velocidad que el conjunto, es decir, donde el stock necesita inflarse, lo que ocurre normalmente siempre que los precios del suelo sean solventes y la logística del ciclo del suelo quede superada. Como se indicó, si se enfrenta un cuello de botella grave (o acumulación de cuellos leves), los precios del suelo se alteran y, a su vez, no permiten desarrollar seguras y adecuadas acciones urbanas y edificatorias, lo que lleva a una espera más prolongada antes de que el mercado reaccione. Precisamente la segunda fase del ciclo y su tipología edificativa más característica es la que mejor y antes responde a una situación de demanda, característica del crecimiento especulativo propio de una burbuja del suelo; están tan henchidos los precios que los inversionistas se refugian en operaciones seguras.
Superado el cuello de botella y tras irritar a los vecinos con modificaciones de planeamiento tendentes a inflar el stock, en la actual fase del calmo ciclo del suelo se exige, además, que los precios no alcancen la sustentabilidad para asegurar el desprendimiento de las viviendas adosadas y evitar su mera asunción de solución patrimonial de uso ocasional. Así, se señalan algunos casos representativos de zonas de urbanizaciones, en su mayoría de uso no principal, pero no obstante de óptimo precio de mercado para subarrendar en alquiler vacacional.
Factores que Determinan una Zona de Alta Demanda
El primer paso que cualquier potencial promotor enfrenta es la elección de la ubicación del nuevo desarrollo. Los proyectos inmobiliarios, salvo quizás alguna excepción en zonas rurales, se desarrollan en la mayoría de los casos en terreno urbanizable y, en menor medida, en suelo urbanizado. El suelo es un bien con características singulares en función de su localización, que no se puede modificar por obra del hombre, y que por tanto carece de sustitutibilidad económica y financiera, lo que le otorga un papel nuclear para el desarrollo de los proyectos inmobiliarios.
Un suelo edificable adecuadamente ubicado debe contar con las características favorables de localización y disponibilidad a un precio que permita el desarrollo razonable y atractivo del proyecto. La competencia en el acceso a estos suelos creará demanda para ellos por parte de los actores promotores del mercado inmobiliario. Desde una óptica macroeconómica el país y desde una óptica microeconómica la comunidad autónoma, provincia e incluso municipio, se verán implicados en un proceso de atracción y fidelización de esta demanda interna creada. La situación de zona de alta demanda no es estática en el tiempo, sino que evoluciona como consecuencia de los shocks endógenos y exógenos recibidos. En consecuencia, es importante definir qué factores determinan la existencia de estas zonas y a cualquier distrito de antemano, para modificarlos. Si a corto plazo no aceptamos ninguna variación morfológica en la ciudad, de antemano, definiríamos nuestra localización.
2.2. Tendencias Actuales en el Mercado Inmobiliario
Tener en cuenta al menos dos salvedades. La primera de ellas se dirige al ámbito residencial. Con el estallido de la crisis financiera mundial en 2007 y la crisis española en 2008, la compra de vivienda en propiedad cayó en picado en nuestro país y no se recuperó hasta hace solo dos años, después de ocho ejercicios consecutivos de acusado retroceso. En este contexto, la inversión en vivienda destinada al arrendamiento como instrumento de ahorro y futura prestación de servicio ha cobrado presencia y alentará una demanda acuciante, que, aun con nuevo suelo en ciernes, no podrá ser atendida sin nuevos desarrollos. Además, la adquisición de inmuebles para rehabilitación, o la dinamización de viviendas antiguas procedentes de herencias o separaciones, son vías que confluyen en la urgente necesidad de disponer de suelo bien comunicado con los centros urbanos, los equipamientos y los entornos de ocio, desembocando en una dinámica insuficiente cuyo desenlace más probable será afrontar el pago de un sobreprecio por una transacción rápida de suelo consolidado, si existiera.
La segunda salvedad se dirige al sector comercial e industrial. En este caso, los condicionantes económicos, fundamentalmente el comercio electrónico, y a menor escala la alimentación en zonas comerciales o el acceso a transmisiones ferroviarias y nuestros vuelos aéreos, producirán un cambio importante en la movilidad de mercancías y de trabajadores, creciendo ambos de forma lógicamente atemperada a su mercado real, fomentando el beneficio empresarial y la necesidad de suelo e instalaciones afines. En consecuencia, se abren nuevas expectativas de oportunidades para aquellos terrenos sin calificar. Estos dos elementos, en teoría opuestos, han propiciado la emergencia de la economía lineal y de captura de tendencias difusas que buscan sedes logísticas en y alrededor de las pseudo-ciudades, por un lado, y la búsqueda de formatos comerciales de mayor tamaño y asequibilidad cercana, en superficies de lento tráfico, desocupadas, por el otro.
