Free Lance

08/11/2017

Hola vamos a hablar de la mítica frase,"alquilar es tirar el dinero"

Sin duda alguna, este es el mito más extendido entre la sociedad. Son muchos los que hoy todavía siguen teniendo una mentalidad compradora, y piensan que, si no adquieren un inmueble, no tienen nada que les pertenezca. Se trata de un pensamiento totalmente equivocado, ya que las posibilidades que ofrece el alquiler son infinitas, sin la necesidad de atarse de por vida a una hipoteca. Entre ellas, destacan la facilidad de movilidad, la flexibilidad con la que se puede cambiar de vivienda, la disminución del apalancamiento y unas barreras menores a la hora de optar por este modelo residencial.

20/02/2016

De un tiempo a esta parte me he dado cuenta de que las conversaciones con mi grupo de amigos y conocidos, una mezcla de gente entre los 25 y los 40 años, empiezan a girar en torno a esas decisiones que se supone que tenemos que tomar con esta edad: independizarnos, sentar la cabeza, escoger dónde vivir, etc. Y es curioso observar cómo en este tejemaneje de decisiones de vida siempre hay un tema que sobresale y genera opiniones muy polarizadas. La conversación sobre alquilar o comprar una vivienda.
Lo que más me llama la atención de algunos debates manidos como éste son las frases que de tanto repetirlas se convierten en verdad, como la de Alquilar es tirar el dinero....la verdad es que yo, que vivi de alquiler, no puedo evitar tomarme esta afirmación como un insulto a mi inteligencia. Y no me entendáis mal. Si tienes el suficiente dinero para hacer esa inversión o para sólo casarte con el banco un par de años, me parece hasta lógico que quieras adquirir una casa, porque yo también lo haría. Al fin y al cabo viendo cómo está el tema de las pensiones, comprar es el equivalente a un seguro para la jubilación. Y también puedo comprender a las personas que argumentan que prefieren comprar porque los alquileres son muy caros. Porque es verdad. En comparación con otros países España está a años luz en políticas de vivienda, y eso tiene que cambiar con alquileres más accesibles y una mayor seguridad jurídica para ambas partes: el arrendatario y el arrendador.
Lo que no comparto es esta presión social y cultural que fuerza a gente de 20 y 30 años a meterse en una hipoteca a tropecientos años sólo por el mito de que alquilar es tirar el dinero. Así que hoy me he propuesto daros unas cuántas razones por las que creo que alquilar no es tirar el dinero, sino comprar tu libertad:

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque no tienes que pagar intereses a ningún prestamista.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque seguimos viendo cada día cómo gente que ha invertido todo en un piso ha perdido su casa por no poder pagar una parte de ella y sigue acumulando una deuda con su banco.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque vivimos en un país con un salario mínimo de 655 euros y con una inestabilidad laboral tal que las posibilidades de conservar un buen trabajo en los años que dure una hipoteca son irrisorias.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque si mañana no puedes pagar tu alquiler, te puedes mudar a otro más barato.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque si te salen goteras / construyen un edificio enfrente / tu vecino gusta de jugar a los bolos en el salón de su casa los domingos por la mañana, haces la maleta y te vas.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque no te obliga a quedarte en un trabajo que ya no te motiva sólo porque tienes que pagar una hipoteca.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque te da la posibilidad de vivir en el mejor barrio de la ciudad o en una casa que jamás podrías adquirir.

- Alquilar no es tirar el dinero sino comprar tu libertad porque puedes adaptar tu vivienda a las necesidades de cada etapa de tu vida. Hoy vives solo y te encanta el centro, pero mañana puede que tengas tres perros y que prefieras una casa en las afueras, o que pasado mañana tus retoños se independicen y decidas vivir en tu barrio preferido.

10/02/2016

Llegan las nuevas ayudas al alquiler. A partir de mañana 4 de diciembre ya serán efectivas las nuevas ayudas, según una orden que ha publicado el BOE y que entrará en vigor mañana jueves. La orden del Ministerio de Fomento “determina la efectividad de las líneas de ayuda del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016”.

¿Dónde se regulan las ayudas?

El Real Decreto que regula las ayudas al alquiler se publicó en el BOE en abril del año 2013. Sin embargo, se retrasó su entrada en vigor, mientras el Gobierno cerraba los acuerdos entre las Comunidades Autónomas y el Ministerio de Fomento para poder ponerlas en marcha. Tras cerrar esos acuerdos, en abril presentó el Plan, pero aún faltaba la publicación de la orden del Ministerio de Fomento para que se hicieran efectivas. Una vez publicada en el BOE, la orden que da efectividad a las ayudas entrará en vigor el jueves.

¿De cuánto será la ayuda al alquiler?

Se concederá a los beneficiarios una ayuda de hasta el 40% de la renta anual que paga el inquilino por el alquiler de su vivienda habitual y permanente, con un límite máximo de 2.400 euros anuales por vivienda.

¿Cuándo se pagará?

Se abonarán mensualmente por el importe proporcional al monto anual.

¿Durante qué plazo se concede?

Se concederán por un plazo de 12 meses, prorrogables, siempre a solicitud del interesado, por sucesivos periodos de 12 meses, hasta la finalización del Plan, es decir, 2016.

¿Quién puede solicitar la ayuda al alquiler?

Las ayudas al alquiler las pueden solicitar personas físicas mayores de edad, con un contrato de alquiler o que deseen acceder a uno. En este segundo caso, el contrato deberá aportarse en el plazo de 30 días desde la resolución de concesión de la ayuda, que quedará condicionada a su aportación.

Se fija un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que será modulable según el número de miembros y composición de la unidad de convivencia. Se considera unidad de convivencia al conjunto de personas que habitan en una vivienda de manera habitual y permanente, independientemente de la relación entre ellas y tanto si aparecen como si no en el contrato de alquiler.

¿Cómo y dónde se solicitan?

La gestión de las ayudas es competencia de las Comunidades Autónomas y son ellas las que establecen la forma, plazon y vía para solcitarlas, en concreto, la Consejería competente en materia de vivienda de cada comunidad. Una vez que se han hecho efectivas las ayudas del Plan Estatal, las convocatorias concretas las irá publicando cada comunidad autónoma

Cada Comunidad, eso sí, cuenta con un presupuesto limitado y fijado a nivel estatal. La Conferencia Sectorial de Urbanismo, Vivienda y Suelo celebrada el 22 de julio de 2013 determinó, para cada Comunidad Autónoma, Ceuta y Melilla, los porcentajes de reparto de los recursos disponibles para subvenciones.

¿Qué ocurre con la renta básica de emancipación?

Desaparece con la entrada en vigor de las nuevas ayudas al alquiler. La renta básica de emancipación es el conjunto de ayudas directas del Estado, destinadas al apoyo económico para el pago del alquiler de la vivienda que establecía el anterior plan de ayuda al alquiler y que regulaba el Real Decreto 1472/2007.

Según la orden publicada este miércoles por el Ministerio de Fomento, para los beneficiarios de las ayudas de renta básica de emancipación se aplicará lo siguiente:

- La efectividad de las nuevas líneas de ayuda se producirá a la finalización del plazo por el cual tuviera reconocida la ayuda de renta básica de emancipación

- Podrá solicitar las ayudas y desde que se resuelva favorablemente su solicitud perderá el derecho a la ayuda de renta básica de emancipación.

El Ministerio ya había cerrado el grifo a nuevas solicitudes a finales de 2011 y las había reducido en un 30% hasta los 147 euros mensuales en julio de 2012.

Actualizamos:

Cálculo de IPREM y Ayudas

El IPREM se publica anualmente a través de la Ley de Presupuestos, de forma que tendremos que usar como referencia el último valor publicado de forma oficial (ver tabla) para determinar si nuestros ingresos superan un determinado número de veces el IPREM actual.

A modo de ejemplo algunas ayudas (p.e. acceso a VPO) están restringidas, por ejemplo, a 5,5 veces el valor del IPREM vigente. En este caso multiplicaremos el citado valor por 5,5 y tendremos que comprobar si nuestros ingresos anuales, de acuerdo a la declaración de la renta, superan esta cuantía.

10/02/2016

Me ha ahorrado tiempo y dinero. Cada empresa te da su proyecto y su presupuesto y tú eliges. Creo que es superpráctico.

05/11/2015

El alquiler está en el radar del gobierno y de la sociedad. La dificultad para acceder a una vivienda en propiedad por la inestabilidad laboral y por el cerrojazo del crédito hipotecario ha llevado a muchos españoles a decantarse por el alquiler, una opción cada vez más demandada. 2013 ha estado marcado por la entrada en vigor de la ley de fomento del alquiler y por la reforma de la norma que regula las socimi, vehículos de inversión para impulsar la creación de empresas que gestionen viviendas en alquiler

Según el último censo de población realizado por el instituto nacional de estadística (ine), el número de viviendas en alquiler se ha disparado un 51,1% entre 2001 y 2011, hasta situarse en 2.438.574 unidades. El porcentaje de viviendas en propiedad ha descendido en los últimos diez años hasta el 78,9%, mientras que las viviendas en alquiler ha aumentado hasta el 13,5%. Aunque se trata de cifras desactualizadas, muestran ya una tendencia. Cada vez más españoles deciden vivir de alquiler en lugar de comprar. Y 2013 ha sido un año donde se ha visto este cambio de mentalidad

El número de agencias inmobiliarias que ha cambiado su modelo de negocio hacia el alquiler va en aumento. Se trata de un sector que poco a poco se va profesionalizando más. La demanda sube y también lo hace la oferta de viviendas en alquiler. Los datos que maneja idealista.com reflejan que los propietarios son conscientes de que el precio sigue siendo el factor determinante a la hora de lograr alquilar y lo importante que es cerrar las operaciones hoy y no retrasarlo. El número de caseros que bajaron el alquiler de sus casas en octubre ascendió a 15.753, lo que representa el 6,3% de todos los anuncios de viviendas en alquiler de idealista.com. El descuento medio aplicado en los 15.753 alquileres fue de 58 euros y las mayores rebajas se produjeron en Madrid, Vizcaya, Huelva y álava

Los expertos esperan que vivir en alquiler sea una opción cada vez más demandada y que esta tendencia se vea acentuada en los próximos meses, especialmente tras la entrada en vigor de la nueva ley de fomento del alquiler. Recordamos que en España hay casi tres millones de viviendas vacías en manos de particulares que no están en el mercado del alquiler

Esta normativa modifica los siguiente aspectos:

- El régimen jurídico aplicable, reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título ii de la ley

&Ndash; la duración del arrendamiento, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales

- La recuperación del inmueble por el arrendador, para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento

- Actualización de las rentas: antes la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. A partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta

- La previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento

- Compra de viviendas alquiladas: quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro de la propiedad

Las socimi despegan

Pero la nueva ley de fomento del alquiler de viviendas no es la única normativa que ha entrado en vigor en 2013. También se ha modificado la ley que regula la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario). En líneas generales, se trata de una normativa que ha sido bien recibida por los expertos. Por ejemplo, mikel echavarren, consejero delegado de irea, asegura que las socimi son el futuro y una oportunidad para invertir. Aunque sólo hay dos sociedades que han salido a bolsa (entrecampos cuatro y promorent), la previsión es que otras 20 socimi podrían debutar en la bolsa en 2014

Las características principales de estas sociedades es, entre otros factores, que cotizan al 0% en las plusvalías y que no se limita el número de partícipes en estos vehículos que cotizan en el mercado alternativo bursátil

1.- se obvian las rigideces de la normativa anterior: se permite hacer socimis con fondos propios de un mínimo de cinco millones de euros. Puede ser un vehículo que sirva para inversores privados, incluso para industrias y actividades no inmobiliarias

2.- cotización de la socimi: cotizarán al 0% en las plusvalías y rentas de las sociedades inmobiliarias

3.- tipo de inmuebles en la socimi: sólo se podrán incluir viviendas en alquiler. Se estudia la incorporación también de hoteles que no están en alquiler pero el operador hotelero tiene un contrato de gestión, que se puede convertir en un contrato de alquiler para que se incluyan. También que se puede hacer una socimi con un único edificio mientras que en la anterior regulación era necesario un mínimo de tres edificios

4.- el número de partícipes: la ley no limita el número de partícipes, con lo que puede haber un único partícipe

5.- un vehículo que no cotice: se trata de un vehículo que no cotizará pero que la tributación la recogerán los propios socios del vehículo. Los accionistas tendrán que tributar al 19% por los dividendos

6.- elementos imprescindibles de las socimis: necesitarán un asesor registrado del mercado alternativo bursátil y también un proveedor de liquidez, como una agencia de valores o un banco que tutelen la cotización de las socimis

7.- reparto de beneficios: los accionistas deben recibir el 80% de los resultados de las socimis, lo que implica transparencia a la hora de invertir

8.- volumen de las socimis: serán vehículos que ganen más de un millón de euros anuale

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27/03/2015

DERECHO Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA EN ALQUILER

A la hora de alquilar una vivienda, son muchos los que tienen dudas. ¿Es obligatoria la fianza? ¿Se puede negociar la actualización de la renta mensual? ¿Quién paga las reparaciones? Con la entrada, en 2013, de la última LAU, muchas reglas cambiariaron. Los inquilinos saben ya cuáles son sus derechos y obligaciones, pero ¿y los propietarios?



DERECHOS



- Fijar la renta y las condiciones del contrato
El propietario tiene el derecho de poder fijar una cuota de renta mensual y una fianza. Además, puede establecer las condiciones que desee, siempre que entren dentro de la legalidad, del contrato: duración, actualización, posibles indemnizaciones…

- Recuperar la vivienda en caso de extrema necesidad
El arrendador puede reclamar el inmueble si se quiere usar como vivienda habitual, para sí mismo, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, podría regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

También puede recuperar la vivienda si se entra en proceso de sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial, salvo si se tiene el contrato inscrito en el Registro Civil con una duración pactada del contrato de arrendamiento.

- Desahuciar al inquilino en caso de impago
Se puede recuperar la vivienda y solicitar el desahucio de un inquilino moroso transcurridos 10 días de impago desde que el propietario ponga la denuncia en el juzgado.

- Desgravarse parte de la renta del alquiler
Uno de los cambios de la nueva reforma fiscal iba a ser la desaparición de este beneficio fiscal, pero el Gobierno dio marcha atrás y los propietarios todavía pueden beneficiarse del 60% de exención tributaria en el IRPF de las rentas del alquiler.

- Reclamar una compensación por finalizar antes de tiempo el contrato
Si el inquilino se va antes de finalizar el contrato, el propietario puede reclamar la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir, siempre y cuando haya una cláusula en el contrato que así lo indique.

- Exigir que se le devuelva la vivienda tal y como se alquiló
El propietario tiene el derecho de exigir al inquilino que le devuelva la vivienda tal y como estaba al inicio de contrato. De no ser así, hasta una pared pintada de otro color al original, puede suponer la pérdida de la parte proporcional de la fianza.

- Quedarse parte de la fianza si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble
Reclamar la parte proporcional de la fianza si el arrendatario ha realizado daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al inquilino. Sin embargo, el propietario no puede hacerlo por su cuenta: estos daños deben demostrarse jurídicamente mediante pruebas con fotos del antes y del después. La recuperación de parte de la fianza dependerá de lo que el juez dictamine.

- Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
Si bien es cierto que el arrendatario puede realizar obras de mejora, si no afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda y siempre que tenga permiso del arrendador por escrito, el propietario, sin embargo, tiene derecho a finalizar el contrato de alquiler si las obras no se realizan bajo los términos pactos. Además, si el inquilino realizase las obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.



OBLIGACIONES



- Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario debe solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino, como tarde, un mes después de la devolución de las llaves; si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

- Mantener el contrato de alquiler pese al cambio de propietario
Si se ha comprado una vivienda con inquilinos y se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, se tiene la obligación de mantener el contrato de arrendamiento a estos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes con los mismos derechos y obligaciones que tenían hasta ese momento. En caso de querer hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen, y reclamar al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

- Permitir que el inquilino ceda el alquiler a terceros en determinadas situaciones
El arrendador debe saber que, si está inscrita en el Registro de la Propiedad, el inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. Si falleciese el arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

- Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendador tiene la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el arrendatario, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Eso sí, estas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este, y, finalizado el contrato, el propietario puede exigir que el inmueble quede como estaba antes.

- Pagar los impuestos y tasas municipales
Si bien las facturas de los suministros, siempre que no se indique lo contrario en el contrato, van a cuenta del arrendatario, el propietario debe hacerse cargo de los impuestos como el IBI y las tasas de basura o el seguro del continente de la vivienda, entre otros.

27/03/2015

DERECHO Y OBLIGACIONES DEL INQUILINO

El número de personas que viven de alquiler en España no para de crecer. La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modificó la antigua LAU, introdujo medidas de carácter tributario y jurídico que afectaban a aspectos como la duración del contrato o el desahucio exprés. Sin embargo, todavía son muchos los que tienen dudas. Y es que, ¿cuáles son los derechos y obligaciones de los inquilinos?



DERECHOS

- Negociar el precio y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.

- Alargar el tiempo de contrato
Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Si, transcurridos 3 años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, éste se alargará un año más (prórroga tácita automática).

- Rescindir el contrato cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

- Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves; si tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.

- Seguir alquilado pese al cambio de propietario
Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al adquirente, y puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

- Ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones
El inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

- Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

- Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato. En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

- Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

- Renunciar a la adquisición preferente
El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.



OBLIGACIONES

- Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato
El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

- Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

- Encargarse de los gastos de los suministros
Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato.

- Dejar la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.

- Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

- Desalojar la vivienda en caso de impago
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que sólo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente. Si, en 10 diez días, el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino sólo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

- Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.