02/02/2024
"Contrato de arras" e "cláusula suspensiva" in caso d'acquisto di un immobile con il mutuo non ancora concesso.
Quando si deve comprare un immobile in Spagna, normalmente, un passaggio "essenziale" è quello del "contrato de arras" e qui allego un riassunto firmato "idealista.com" ("firmé contrato de arras y no me dejan tener hipoteca, ¿que pasa?").
In un caso così, se non ci si è pensato bene prima e si è scritto e firmato con attenzione, nella capitale del nostro beneamato paese di provenienza si direbbe "e moh so' cazz...!" o qualcosa di simile.
Parliamo quindi di quello che in Italia è il comunemente detto " ", qua "las arras": a sottilizzare, "las arras" è la cifra che si paga nel contratto di arras e come tipologia bisogna stare particolarmente attenti a cosa si firma: ricordarsi sempre che, in ambito legale, il contenuto di un accordo sono le clausole che contano, non tanto il titolo. (P.es.: per assurdo, posso scrivere il titolo "contratto di affitto", ma nel suo sviluppo ci sono le clausole di una compravendita, questa è!)
Pertanto, se si vuole fare un "contrato de arras penitenciales" (quello che si fa nella stragrande maggioranza dei casi ed in cui si stabilisce già da subito il corrispettivo per l'eventuale inadempimento di una delle parti e per la possibilità di "ripensarci", leggiamo bene che le clausole del contratto questo esprimano.
Las arras possono essere "confirmatorias", "penitenciales" o "penales": solo nel caso "penitenciales" già è stabilito in dettaglio cosa succede se... negli altri casi cosa spetta in caso di inadempimento lo stabilisce il giudice e si deve per forza ricorrere alle vie legali... e solo se lo si specifica esplicitamente nel contratto sono PENITENCIALES, altrimenti si presume che siano "confirmatorias".
Non solo: scegliendo il tipo "sbagliato", c'è anche il rischio di trovarsi all'obbligo di "esecuzione forzata" del contratto su istanza della parte adempiente, oltre al dover pagare i maggiori danni da essa patiti, anche nel caso di ripensamento ragionevolmente legittimo.
Vero: nessuno si impegna con una cifra consistente (di solito un 10% del prezzo) se già pensa di "ripensarci", però attenti comunque alle implicazioni indesiderate: potrebbe anche "non volere ripensarci", ma essere costretto a farlo per le mutate circostanze, quindi il tipo di "arras" che vincola legalmente, economicamente ed efficacemente, ma permette di limitare i danni in caso estremo, è quella "penitencial".
Per il resto, sempre da porre attenzione nel caso che l'acquisto si faccia con il mutuo ("la hipoteca").
Se si richiede il mutuo per "comodità personale", per non descapitalizzarsi troppo, ma in effetti i soldi li abbiamo comunque tutti, e ci potremmo permettere di pagare prezzo e altri oneri (tasse, imposte, onorari ecc.) "al contado" senza problemi, la mancata concessione del mutuo potrebbe anche avere esclusivamente la connotazione di una grandissima rottura di cog..., ma se, come praticamente per tutti, siamo nella condizione di richiedere il mutuo altrimenti non riusciremo mai a poter comprare un immobile da 150000 o 200000€ o quel che sono con "pago al contado", la mancata concessione dello stesso si potrebbe trasformare in una vera e propria tragedia finanziaria per le casse familiari, con perdita di risparmi accantonati a costo di mostruosi sforzi e effetto domino sui nostri progetti di vita futura.
Quindi, quando si compra con il mutuo, ricordarsi sempre di inserire la clausola sospensiva nel contratto di arras, che avrà piena validità nelle sue obbligazioni e diritti solo nel momento in cui il compratore otterrà effettivamente il prestito e che la mancata concessione di questo da parte della banca NON comporta inadempimento del compratore (e perdita di quanto depositato), bensì l'annullamento automatico del contratto (dovuto al non realizzarsi della clausola posta a condizione sospensiva), con obbligo dell'altra parte a restituire immediatamente quanto depositato e ...finita lì: nessun danno, nessun reclamo, solo dispiacere, ma almeno senza perdere i soldi, sempre che tutto sia scritto e firmato come accordo fra entrambe le parti.
Il mutuo è "concesso" quando effettivamente ce lo scrivono dalla banca (o anche se ci accreditano i soldi senza avercelo scritto prima... ma la vedo dura:-), però NON è realmente concesso fintanto che ci dicono "no se preocupe", "no pasa nada", "está todo listo..." però non ci informano ufficialmente che i soldi sono lì per noi: è bene essere positivi, è bene avere l'entusiasmo, ma è anche bene camminare di pari passo con gli eventi, non volerli anticipare più di tanto.
Tutto questo, puoi farlo da sol@... oppure tramite un agente immobiliare, ad esempio... IO!!! Carlo Nobili realtor o .nobili_elephant (in Instagram) o WhatsApp 641 28 99 11
https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2021/11/29/793563-contrato-de-arras-como-evitar-perder-el-dinero-adelantado-si-el-banco-no-te-concede-la
El contrato de arras es uno de los pasos previos a dar para conseguir la casa de tus sueños. Se trata de un contrato que conlleva el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador a modo de señal.
