19/08/2017
Hace unos 12 años en plena burbuja inmobiliaria la mayoría de bancos concedían hipotecas 100%. Quiere decirse que si un señor se compraba por ejemplo una vivienda que le costaba 200.000 € más gastos y pedía un préstamo hipotecario, el banco le llegaba a prestar como máximo esa cantidad, siempre y cuando una tasación justificara que valía 250.000 €, es decir, un 20% más alta del precio de compra pues los bancos por norma general nunca daban más del 80% del valor de tasación. Ese 20% que no financiaban era su margen de seguridad por si las cosas se torcían. Si la tasación no llegaba a esa cifra el préstamo no se concedía. La gran mayoría de operaciones de aquella época solo salían adelante si la tasación estaba algo hinchada respecto al valor de mercado, pues los compradores no solían tener mucho dinero ahorrado para afrontar el 20% del precio de compra más un 10% de gastos. Los tasadores en aquella época vivíamos en una constante encrucijada. La gran mayoría de los encargos recibidos o se hinchaban una media de un 20-25% o la operación se caía. Los tasadores que más hinchaban sus tasaciones aunque fueran disparates eran los mejor valorados, y los que hacían bien su trabajo se les prefería evitar en futuras operaciones.
Como todos recordarán, eran años que no paraban de construirse casas que se vendían sobre plano y los precios no paraban de subir. Como las tasaciones salían muy superiores al precio real de mercado, los vendedores de otras viviendas subían los precios convencidos de que éstos habían subido, y los compradores engañados con el falso mito de que los precios nunca bajarían se lanzaban a comprar sin dudarlo. Como todo se vendía, no paraba de construirse obra nueva a un precio superior, el paro bajó a mínimos históricos, etc. Era la rueda que nadie quería parar, hasta que en 2008 la burbuja explotó, los precios empezaron a caer y los bancos cerraron el grifo hipotecario.
Tras los años más duros de la crisis, en torno a 2013 los bancos volvieron a financiar la compra de inmuebles, pero pasaron a dar como máximo el 80% del precio de compra, obligando al comprador a tener ahorrado el 20% del precio de la vivienda más los gastos. Por lo que la tasación ya no importaba tanto su resultado final, pues con que igualara o superara en 1 € el precio de compra era suficiente.
Recientemente se vuelve a ver bancos que financian el 100% del precio de compra a costa de una tasación un 20% superior. Tasar un inmueble consiste en estimar lo que alguien ahora pagaría por él, independientemente de lo que valiera hace años, para ello se buscan otros inmuebles en venta similares en el barrio para llegar a la conclusión de que el inmueble a tasar podría valer cierta cifra. Por tanto a no ser que el precio de compra esté bastante rebajado respecto a otros inmuebles similares en la zona, cosa que suele pasar en pocas ocasiones, en la gran mayoría de veces el resultado de una tasación bien hecha debería ser similar al precio de compra de la casa, por lo que las hipotecas 100% por norma general no son compatibles con tasaciones sin hinchar. Con tal de que la tasación llegue a la cifra deseada, a los tasadores les vuelven a intentar engañar entregando contratos de arras falsos, o subiendo varios miles de € el anuncio de internet de la vivienda que se está tasando justo la semana en la que el tasador está haciendo su trabajo para intentar confundirle.
Por tanto, las hipotecas 100% solo suelen ser compatibles con activos bancarios que financias con el mismo banco, con inmuebles cuyo precio de compra es sustancialmente inferior al valor de mercado, o mediante una doble garantía, es decir, hipotecando un segundo inmueble. Volver a financiar el 100% de todos los inmuebles que se van a comprar sin doble garantía a costa de tasaciones hinchadas, sería volver a cometer los errores del pasado.
Tasaciones Guadalajara
