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Inmomar Compra-Venta y Alquileres

“En Inmobiliaria Inmomar le ofrecemos una amplia gama de servicios relacionados con el sector inmobiliario, donde empresas, inversores o particulares encontraran todo lo necesario para desarrollar su actividad, haciéndoles más fácil su tarea de encontrar el producto que buscan. Ofrecemos un servicio completo de alquiler y venta de inmuebles en toda España, principalmente nuestra actividad se centr

aliza en inmuebles de la localidad ciudarrealeña de La Solana, pero tenemos oferta de cualquier punto de España. Disponemos de una amplia base de datos de clientes confeccionada y gestionada en base a nuestra dilatada experiencia en el sector inmobiliario, que engloba tanto particulares, sociedades inversoras, multinacionales........que recurren a nosotros en busca de su inmueble. Así como de una extensa gama de inmuebles ya sea obra nueva, promociones en construcción, segunda mano, inmuebles exclusivos, segundas residencias, solares, rusticas, etc. Los propietarios de nuestros inmuebles se convierten en la pieza fundamental en nuestra labor, la gestión de su inmueble que él nos confía pasa por conocer el inmueble y el perfil que precisa para su venta o alquiler. Ponemos a su disposición todos nuestros servicios, para lograr el inquilino que nos ofrezca el máximo de garantías sin contrato de exclusividad alguno. En venta ponemos todo nuestro empeño en conseguir el candidato adecuado para que la operación se pueda cerrar en el menor tiempo posible, consiguiendo de esta forma que nuestra cartera de inmuebles no se quede estancada, tenemos una cartera que se renueva constantemente y evoluciona según las exigencias del mercado. Nos encargamos de todos los trámites de alquiler y compra-venta de inmuebles asi como de servicios adicionales que se podrán tratar directa y personalmente con cada tipo de cliente, haciendo de esta forma que cada cliente sea exclusivo y que cada operación sea tratada por nosotros como si fuese nuestra única operación en ese momento. Nuestro equipo le ofrecera tambien otros servicios:



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07/03/2018

Qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar tras la nueva decisión del Tribunal Supremo

El pasado 28 de febrero, el Tribunal Supremo concretó quién y cómo se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que se devenga como consecuencia de la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria.

Y a la espera de leer la Sentencia completa, que todavía no ha sido publicada, lo cierto es que en su nota de prensa ha indicado que el impuesto (único gasto al que se refiere la sentencia), se debe de abonar de la siguiente manera:

a) por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario.

b) por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite.

Pero, ¿esto qué significa? Parece un auténtico galimatías que vamos a descifrar a continuación.

¿Cómo se paga el impuesto y cuáles son sus conceptos?
El impuesto de Actos Jurídicos Documentados se paga por dos vías, una directa, mediante el ingreso del importe correspondiente en la Agencia Tributaria, y una, llamémosle, indirecta.

La vía indirecta es el importe que, por el concepto de Timbre, refleja el Notario en su factura a la hora de hacer el cobro de la misma tras otorgar la escritura pública de préstamo con garantía hipotecaria. El notario, de esta manera, recupera lo que le ha costado el papel empleado para la redacción y firma del contrato, y que obligatoriamente ha tenido que adquirir en la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre a razón de 15 céntimos el folio. Es precisamente esa cuantía, la de 15 céntimos por folio, la que se paga en concepto de impuesto o timbre.

Y a este importe es al que se refiere el Tribunal Supremo cuando dice como se ha de distribuir una parte del impuesto de AJD, la que se paga de manera indirecta, sin que ello se pueda confundir con lo que entendemos habitualmente como la factura de notaría, puesto que esta última se referirá exclusivamente a los honorarios o derechos del Notario, y que es la suma que cobra dicho profesional por su trabajo.

Por tanto, la cuantía del timbre (es decir, lo que ha costado el papel utilizado para la elaboración del contrato y el que se utiliza para las copias) se pagará de la siguiente manera:

Al 50% entre prestamista y prestataria, el importe del timbre (o coste del papel) de la escritura con firmas originales que se queda el notario para su protocolo (escritura matriz). En este caso la cuantía total por la escritura matriz por el concepto de timbre, y que habría que dividir entre dos, supondrá entre 10 y 50 euros aproximadamente.
El correspondiente a las copias autorizadas o las copias simples, el timbre habrá de ser abonado por quien las haya solicitado.
La denominada vía directa, tal y como he indicado anteriormente, se paga directamente a la Administración Tributaria de cada Comunidad Autónoma, a través del modelo normalizado que nos facilite, y es el importe de mayor grosor dentro de los gastos de constitución de la hipoteca, refiriéndose el Tribunal Supremo, precisamente a éste cuando indica que “por la constitución del préstamo, el pago incumbe al prestatario”.

¿Cuál es la base imponible del impuesto o importe sobre el que se ha de calcular el IAJD para su abono a la Agencia Tributaria autónomica?

Pues, aunque sea difícil de asumir, la base imponible del impuesto o cantidad que sirve de referencia para el cálculo del mismo, y a la que se aplicarán los porcentajes graduales que rigen dicho tributo para conocer el “quantum” a pagar -en este caso por el prestatario-, no es precisamente el importe del préstamo, que es en lo que tiene interés este último, sino que es la responsabilidad hipotecaria, que es una suma superior aproximadamente en un 30% o un 50% a la cantidad prestada.

La responsabilidad hipotecaria es aquella cantidad máxima por la que responde el bien en caso de ejecución hipotecaria. Es decir, es una suma en la que se encuentra interesado únicamente el banco o entidad prestamista.

Este impuesto, calculado sobre la responsabilidad hipotecaria, es el que se ha decidido que sea abonado por el prestatario.

¿Qué conceptos engloba la responsabilidad hipotecaria sobre la que se calcula el IAJD?
El monto total de la responsabilidad hipotecaria, se desglosa en los siguientes conceptos:

El importe del principal del préstamo, es decir, la cantidad que se ha solicitado al banco y que finalmente ha concedido al prestatario.
Los intereses remuneratorios al tipo fijado.
Una suma que se corresponde con los intereses de demora a uno o dos años, y que se calculan sobre el capital concedido, al tipo establecido para dichos intereses en la cláusula 6ª o SEXTA generalmente.
Y, por último, otra cantidad para asegurar el reintegro de costas y gastos, que se fijaba con anterioridad a los cambios introducidos por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, de una manera aleatoria por las distintas entidades, pero que ahora, y desde 2013, no puede superar un 5% del importe que por principal se ha prestado.
¿Qué pasa si hay alguna cláusula abusiva?
¿Y si los intereses de demora son abusivos o la cantidad presupuestada para costas y gastos está calculada por encima del 5% sobre el principal, se puede recuperar esa parte del impuesto? Desde mi punto de vista, sí.

Si los intereses de demora superan en 2 puntos el interés remuneratorio pactado, según la doctrina del Tribunal Supremo, serán abusivos, por lo que habrá que solicitar del Juzgado que proceda a su nulidad y, por tanto, a la expulsión de dicha cláusula del contrato, momento en el que el préstamo se quedaría sin intereses de demora desde su constitución por la prohibición de integración de las cláusulas en contratos celebrados con consumidores, que ha declarado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Siendo abusivos los intereses de demora y expulsados del contrato, dicha nulidad habrá de arrastrar cualquier cálculo que se haya realizado con ellos, por lo que la parte proporcional del impuesto correspondiente a esa cantidad presupuestada en la responsabilidad hipotecaria, podrá ser objeto de reclamación a la entidad financiera que predispuso e impuso la cláusula de intereses de demora abusiva.

De igual suerte habrá de correr la cantidad presupuestada para gastos y costas, si bien en este caso, el impuesto que se podrá reclamar habrá de ser el que se corresponda con la diferencia resultante entre el importe que figura en la escritura de hipoteca y el 5% sobre el principal prestado.

En conclusión, ¿qué gastos se pueden reclamar por constitución de un préstamo hipotecario?
Los gastos concretos que pueden ser objeto de reclamación, y a la vista de que el Tribunal Supremo se ha pronunciado exclusivamente sobre el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, son:

Honorarios o derechos del Notario.
El 50% del importe del timbre de la escritura matriz y de la copia autorizada, puesto que esta última se expidió para el banco.
Todos aquéllos conceptos incluidos en la factura de la Notaría que no se correspondan con copias expedidas para el prestatario.
Factura de Registro de la Propiedad.
Gestoría si se acredita que fue impuesta por la prestataria.
Del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional correspondiente a los intereses de demora calculados para establecer la responsabilidad hipotecaria, siempre y cuando sean abusivos y se reclame su nulidad.
Del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la parte proporcional a la diferencia resultante entre la cantidad calculada para costas y gastos y el 5% que se debería de haber calculado sobre el principal.
¿Cuál es el plazo para reclamar?
Siendo que lo que se habrá de pedir es, en principio, la nulidad de la cláusula de gastos, resultando que la devolución de los importes no será más que una consecuencia de la declaración de dicha nulidad, el plazo es imprescriptible, pudiendo reclamar incluso si la hipoteca ha sido ya cancelada.

Ahora bien, una vez declarada la nulidad de la cláusula de gastos, el plazo para reclamar las cantidades será de 5 años a contar desde la fecha de declaración de dicha nulidad.

08/05/2017

El Gobierno volverá a dar ayudas a jóvenes para la compra de vivienda

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 contempla la vuelta de las ayudas a la compra de vivienda tanto protegida como libre para jóvenes, después de que el anterior plan (2013-2016) las eliminara y apostara sólo por el alquiler y la rehabilitación. Si finalmente se aprueba, los menores de 35 años que tengan ingresos inferiores a 3 veces el Iprem (19.170,39 euros anuales en 12 pagas) podrán beneficiarse de hasta 10.800 euros con el límite del 20% del precio de compra. En palabras del Ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, esta ayuda “favorece la entrada al piso”.

El joven menor de 35 años debe cumplir otros requisitos para beneficiarse de estas ayudas a la adquisición: que la casa que compre sea su vivienda habitual y permanente durante al menos cinco años y que no sea propietario de otro inmueble en nuestro país.

El borrador del Real Decreto del Plan de vivienda 2018-2021 también contempla otras ayudas al alquiler para los jóvenes. En concreto, hasta el 50% del alquiler mensual para arrendamientos de entre 600 y 900 euros al mes y durante tres años. De nuevo, los ingresos deben ser inferiores a tres veces el Iprem (19.170,39 euros al año en 12 pagas o 22.365,42 euros en 14 pagas) y la vivienda debe ser la habitual durante el periodo de ayuda. El beneficiario tampoco debe contar con una casa en propiedad.

Este borrador se ha presentado a las comunidades autónomas y éstas tendrán hasta el 30 de mayo para presentar sus aportaciones, de tal modo que la idea del Ministerio de Fomento es iniciar los trámites del Real Decreto el 1 de junio para que entre en vigor el 1 de enero de 2018.

Éste es el peligro de no declarar una ganancia patrimonial en el IRPF con la venta de una viviendaCuando se vende un inm...
03/04/2017

Éste es el peligro de no declarar una ganancia patrimonial en el IRPF con la venta de una vivienda

Cuando se vende un inmueble, los contribuyentes deben tributar en su IRPF por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Es lo que se conoce como ganancia (o pérdida) patrimonial. Pero, ¿qué pasa si el contribuyente no declara la ganancia, y no facilita datos suficientes para determinar cuál fue el valor de adquisición? ¿Puede Hacienda considerar un valor de adquisición de cero euros?

Ante el supuesto de un contribuyente que no declara la ganancia obtenida por la venta de un inmueble y que, cuando es requerido por la AEAT para aportar las escrituras de compra del mismo, no está en disposición de aportarlas porque se trata de una operación realizada hace muchos años.

En estos casos, algunas Administraciones de la AEAT, han venido considerando, ni cortas ni perezosas, que el valor de adquisición del inmueble era de cero euros. Por tanto, exigían la tributación en IRPF por todo el valor de venta del inmueble, sin restar el valor de adquisición del mismo.

El TEAC acaba de pronunciarse sobre cómo debe actuar Hacienda en estos casos, y si es lícito considerar un valor de adquisición de cero euros, ante la falta de prueba por parte del contribuyente.

¿A quién corresponde probar el valor de adquisición del inmueble?
Lo primero es preguntarse a quién corresponde la carga de la prueba. Es decir, ¿corresponde al contribuyente, o a la AEAT probar cuál es el valor de adquisición, que debe restarse al de transmisión para determinar la ganancia patrimonial?

Considera el TEAC que, siguiendo las normas generales de la prueba, correspondería a la AEAT la acreditación del valor de transmisión del inmueble, y al contribuyente la del valor de adquisición.

Sin embargo, la AEAT no siempre puede hacer recaer de forma total y exclusiva la carga de la prueba en el contribuyente, cuando éste ha realizado un cierto esfuerzo probatorio. Es decir, no es lo mismo que el contribuyente ignore los requerimientos de la AEAT, y no facilite ni aporte dato alguno que permita determinar el valor de adquisición, que sí realice el referido esfuerzo probatorio, aportando los documentos que están a su disposición, y facilitando datos que permitan a la AEAT la fijación de dicho valor.

En esos casos, y sin perjuicio de la posibilidad de imputar al contribuyente dilaciones en el procedimiento, y eventualmente sancionarle por obstrucción, lo cierto es que la Administración, con los datos facilitados por el contribuyente, debe utilizar los medios de que dispone para recabar la información necesaria para fijar el valor de adquisición del inmueble. No puede, por tanto, ampararse en la falta de prueba total por parte del contribuyente, para fijar un valor de adquisición del inmueble de cero euros.

¿Cómo debe fijarse el valor del inmueble, dependiendo de si la adquisición fue onerosa o gratuita?
La determinación del valor de adquisición deberá tener en cuenta si ésta se realizó a título gratuito u oneroso.

En el primer caso, el valor de adquisición nunca podrá ser cero euros, porque el artículo 36 de la Ley de IRPF prevé que cuando la adquisición sea a título gratuito, debe atenderse al valor real que deriva de las normas del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por ello, y aunque el contribuyente no aportase datos para determinar dicho valor, la AEAT podría utilizar cualquiera de los medios de comprobación de valores previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT) para determinarlo, pero nunca fijar un valor de cero euros.

Si la adquisición fue a título oneroso, es evidente que algo se pagó por el inmueble por lo que el valor de adquisición no puede ser, como norma general, el de cero euros. De hecho, la Administración sólo podrá fijar dicho valor en el caso de que el contribuyente no realice esfuerzo probatorio alguno para aportar datos que permitan determinar el valor de adquisición, y la AEAT, por su parte, haya hecho todo lo que está en su mano para determinar el coste o valor del inmueble en el momento en el que se adquirió.

Hay que recordar por último, que en caso de adquisiciones onerosas, la AEAT no podrá fijar el valor utilizando los medios de comprobación de valores del artículo 57 de la LGT, ya que en este tipo de adquisiciones la ley del IRPF no hace alusión alguna al valor real del inmueble adquirido, sino al efectivamente satisfecho a un tercero.

Nuestra conclusión:
Es evidente que el contribuyente, si por los motivos que sean, no puede acreditar ni probar de forma alguna el valor de adquisición de un inmueble a efectos de la ganancia patrimonial, deberá dejar constancia del esfuerzo probatorio realizado, contestando a los requerimientos que se le formulen y facilitando a la AEAT los datos para que ella, con las facultades que le ha conferido la normativa tributaria, pueda obtener dicho valor.

De esta forma evitará que pueda considerarse que el valor de adquisición del inmueble transmitido es de cero euros, con el consiguiente exceso de tributación que ello supone.

20/02/2017

La cara menos amable de las cláusulas suelo: las cantidades recuperadas tienen que tributar.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que ha declarado la nulidad de las cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios ha supuesto un auténtico terremoto en el mundo jurídico, cuyas consecuencias seguirán apreciándose en los próximos meses. Una de ellas es la de la fiscalidad. Muchos contribuyentes se preguntan cómo deben declarar los intereses que la entidad bancaria les devuelva, como consecuencia de la declaración de nulidad de su cláusula suelo. ¿Cómo afecta esta sentencia al IRPF de cada consumidor afectado por la cláusula suelo, que reciba la devolución?

Sobre esta cuestión, existen dos recientes consultas de la Dirección General de Tributos, dictadas en previsión de las devoluciones que iban a producirse como consecuencia de la sentencia que dictó el Tribunal Supremo el 9 de mayo de 2013. Hay que recordar que la referida sentencia sólo condenaba a las entidades bancarias a devolver los intereses cobrados por cláusulas suelo a partir de la fecha en que se dictó la sentencia (9 de mayo de 2013), pero no antes. Sin embargo, el criterio sentado en dichas resoluciones es válido también para determinar cómo debe declararse la devolución de los intereses pagados antes de dicha fecha, por la existencia de una cláusula suelo en la hipoteca.

Aclara la Dirección General de Tributos que la devolución de cantidades como consecuencia de la declaración de nulidad de cláusulas suelo no supone la obtención de renta alguna por parte de los contribuyentes. Se trata de un gasto en que se incurrió, que se devuelve por ser improcedente, pero que no supone renta alguna para el contribuyente, como ocurriría si nos devuelven el importe de cualquier gasto realizado.

No obstante,parece que esto no será así en los casos en que los intereses pagados se hayan deducido de los rendimientos del capital inmobiliario, en concepto de intereses de financiación ajena para la compra o mejora del inmueble arrendado, o hayan sido gastos deducibles de una actividad económica. En ambos casos el contribuyente habrá deducido en su declaración un gasto, obteniendo por tanto una ventaja fiscal. Si finalmente, dicho gasto es inexistente, procedería la presentación de una declaración complementaria para eliminar dicho gasto del rendimiento neto declarado en cada caso (rendimientos del capital inmobiliario o actividades económicas).

Eso sí, sólo procederá realizar una declaración complementaria respecto a las declaraciones de IRPF no prescritas (2012 en adelante). Por tanto, si un contribuyente recibe la devolución de intereses que pagó con anterioridad a 2012, e incluyó de alguna de las formas que hemos visto en sus declaraciones de IRPF anteriores a dicho ejercicio, no procedería la presentación de complementaria alguna.

Quedan afectados los contribuyentes que se practicaron la deducción por inversión en vivienda habitual en su declaración de IRPF. Hay que tener en cuenta que estos contribuyentes declararon una inversión que incluía los intereses pagados como consecuencia de la existencia de una cláusula suelo.

La nulidad de dicha cláusula y la devolución de los intereses supone que dicha inversión (en la parte que se refiere a los intereses) nunca existió, por lo que no puede ser objeto de una deducción. Hay que tener en cuenta, no obstante, que el límite de inversión con derecho a deducción era en cada ejercicio de 9.040 euros.

Por ello, si un contribuyente realizó una inversión mayor, pero no pudo deducirla de forma completa por el referido límite, es posible que no tenga que devolver nada a Hacienda, porque la inversión en vivienda realizada en el ejercicio, aún sin la parte que corresponde a los intereses de la cláusula suelo, seguirá siendo superior a los 9.040 euros.

Los contribuyentes en este caso se verán obligados a regularizar las deducciones indebidamente practicadas en la declaración del IRPF del ejercicio en que se declare la nulidad de su cláusula suelo. La opción de practicar dicha regularización está prevista en la propia declaración de IRPF, y en principio no estaría sometida a prescripción, ya que la obligación de llevar a cabo la regularización nacería a partir del ejercicio en que se ha perdido el derecho a deducir dichos intereses, por la declaración de nulidad de las cláusulas suelo.

A lo anterior hay que añadir diversas cuestiones que pueden afectar a la fiscalidad de la devolución de los intereses pagados en concepto de cláusula suelo.

Nos referimos por ejemplo a la posibilidad de deducir los gastos de abogado y procurador, que podrían considerarse como un gasto de financiación ajena al efecto de incluirlos en la base de la deducción por inversión en vivienda.

También hay que tener en cuenta la existencia de una ganancia patrimonial por la percepción (en algunos casos), de una indemnización, o de un interés legal desde la fecha en que se pagó cada cuota, y hasta la fecha de la sentencia.

Hay que tener en cuenta, por último, que Hacienda también puede sacar tajada de las costas judiciales que algunos consumidores percibirán por haberlo acordado así la sentencia que declara la nulidad de su cláusula suelo. En estos casos, y de acuerdo con un reciente cambio de criterio de la Dirección General de Tributos, el consumidor favorecido por la condena en costas tendría que declarar las mismas como una ganancia patrimonial a incluir en la base imponible general de su IRPF.

En definitiva, muchas cuestiones a tener en cuenta a la hora de declarar en el IRPF las cantidades devueltas como consecuencia de la nulidad de las cláusulas suelo.

Es conveniente asesorarse bien, para que la alegría de recuperar dichas cantidades, no se torne en desesperación al ver cómo Hacienda nos recuerda que nos hemos olvidado de darle su parte.

20/02/2017

Impuesto de plusvalía municipal: qué es, por qué es inconstitucional y cómo reclamar

La sentencia del Tribunal Constitucional por la que se declaran inconstitucionales dos artículos de la Norma Foral de Guipuzcoa (reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) supone un duro golpe a la comunmente denominada plusvalía municipal de carácter estatal, habiéndola dejado “herida de muerte”.

Ya se han planteado tres cuestiones de constitucionalidad hasta ahora en torno a este impuesto y, por el momento, sólo se ha resuelto la establecida por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 3 de Donostia. Las planteadas por los Juzgados de Vitoria y de Madrid están aún pendientes de resolverse.

En dichas cuestiones planteadas ante el máximo intérprete de la Constitución, el planteamiento invocado por los órganos judiciales ha sido prácticamente idéntico: que la normativa reguladora de la base imponible del impuesto de plusvalía municipal establece una regla de valoración legal que no puede ser corregida cuando se produce una minusvalía, lo que resulta contrario al principio constitucional de capacidad económica.

Por ello dichos juzgados consideran que la cuestión de constitucionalidad “tiene un doble aspecto: si la redacción actual de los artículos 104 y 107 y 110.4 de la Ley estatal de Haciendas Locales resulta o no, compatible con el principio de constitucional de capacidad económica. Y segundo, si la regla de valoración legal establecida permite o no una prueba en contrario que permita en vía de alegación o de recurso administrativo o contencioso-administrativo acreditar y probar que se ha producido una revalorización menor o una minusvalía”.

En el caso de la cuestión planteada por el Juzgado de Madrid, hay un tercer planteamiento o duda, que resulta también de sumo interés: “La que emerge, cuando a través de la prueba se acredite que el incremento de valor real de los inmuebles objeto de la liquidación es inferior al que resulta de la aplicación de los porcentajes previstos en el artículo 107 de la LHL”. Es decir, cuando existe una falta de proporcionalidad entre la plusvalía real generada a favor del contribuyente como consecuencia de la transmisión, y el incremento al que se ha sometido el valor catastral del suelo, como valor de referencia para el cálculo del Impuesto.

¿Cuáles son las razones que han llevado a los contribuyentes primero, y a los propios Jueces, para cuestionar este impuesto?

El valor catastral del suelo que aparece en el propio recibo del IBI de los inmuebles, es la base de cálculo para el impuesto cuestionado. Dicho valor catastral se determina, entre otros factores, en base al valor real o de mercado del suelo; siendo que precisamente, durante los años más azotados por la crisis (a partir de 2009), muchos de los valores catastrales han tenido una tendencia alcista (posiblemente porque no fueron modificados durante el período de inflación de los precios), corriendo una suerte diferente del valor real que les ha de servir como base, mientras que este último sufría un fuerte descenso en el mercado.

La fórmula prevista en nuestra legislación, a pesar de lo anterior, y aunque en la transmisión haya habido pérdidas o pequeñas plusvalías para el contribuyente, siempre da como resultado una cantidad a abonar al municipio, siendo que en el caso de pequeñas plusvalías, puede resultar claramente desproporcionado.

Esto infringe el principio de capacidad económica contemplado en nuestra Constitución, o aptitud para ser sujeto pasivo de obligaciones tributarias. Si dicha aptitud no existe, es decir, no hay incremento de valor, no se puede producir el hecho imponible que da lugar al pago del impuesto, pudiendo conllevar el cobro del mismo un prohibido carácter confiscatorio.

¿Qué dice la sentencia del Tribunal Constitucional?

1º.- Declara inconstitucionales y nulos los artículos 4.1, 4.2 a) y 7.4 de la Norma Foral de Guipúzcoa, por cuanto que la pretensión planteada en el proceso contencioso-administrativo inicial es la anulación de una liquidación del Ayuntamiento de Irún dictada al amparo de una norma foral.

2º.- Los declara inconstitucionales y nulos exclusivamente en la medida en que sometan al pago del impuesto a situaciones en las que hay ausencia de incremento de valor.

Para llegar a dichas conclusiones manifestadas en su fallo, la sentencia hace un interesante análisis sobre el principio de capacidad económica aplicable de manera individual a cada tributo o impuesto, y no al sistema tributario en su conjunto, resultando ser la capacidad económica un auténtico “fundamento” de la tributación, de manera que el legislador queda impedido de gravar riquezas virtuales o ficticias (como ocurre cuando se producen minusvalías), debiéndose gravar exclusivamente riquezas reales o potenciales.

Lo contrario, someter al impuesto una riqueza inexistente, contraria al principio de capacidad económica, significa obtener un resultado confiscatorio, prohibido constitucionalmente.

Y continua diciendo la sentencia que aunque el objeto del impuesto es el incremento de valor experimentado por los terrenos durante un intervalo temporal, sin embargo, el mismo no se anuda necesariamente a la existencia de ese incremento, sino a la mera titularidad durante un determinado período; por lo que es suficiente con ser titular de un terreno para que, en el momento de la transmisión, y con independencia del valor real del mismo y de su existencia, se aplique de manera automática el impuesto.

Finalmente, invita al legislador a llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones pertinentes a fin de que no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

¿Por qué con esta sentencia se pone en jaque-mate la legislación de carácter estatal reguladora del impuesto de plusvalía municipal?

Los artículos declarados inconstitucionales de la Norma Foral de Guipúzcoa, son copia casi literal de los artículos contenidos en el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, y cuya cuestión de inconstitucionalidad se encuentra ya sobre la mesa del Tribunal Constitucional.

Esto es lo que dicen los artículos declarados inconstitucionales:

Artículo 4.

1. La base imponible de este Impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de veinte años.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de los mismos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Artículo 7: …

4. Quedan facultados los Ayuntamientos para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de la misma dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el Ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del Impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

Y esto es lo que dicen los artículos de la norma estatal:

Artículo 107. Base imponible.

1. La base imponible de este impuesto está constituida por el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período máximo de 20 años.

A efectos de la determinación de la base imponible, habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del devengo, de acuerdo con lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.

2. El valor del terreno en el momento del devengo resultará de lo establecido en las siguientes reglas:

a) En las transmisiones de terrenos, el valor de éstos en el momento del devengo será el que tengan determinado en dicho momento a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. (…)

Artículo 110. Gestión tributaria del impuesto. (…)

4. Los ayuntamientos quedan facultados para establecer el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas.

¿Qué pueden hacer los contribuyentes que han pagado el impuesto de plusvalía municipal?

En base a esta importante doctrina, se puede prever, que van a llover en cascada en los distintos Ayuntamientos, las reclamaciones de quienes hayan pagado la plusvalía municipal durante los últimos cuatro años, como consecuencia de una transmisión por la que no han obtenido ganancia, o han tenido pérdidas.

Los requisitos para dicha reclamación son tres fundamentalmente:

- Que por la transmisión que dió lugar al impuesto no se obtuvo ninguna ganancia, o se produjeron pérdidas.

- Que no haya transcurrido el plazo de 4 años desde que se hizo el pago del impuesto.

- Que la liquidación practicada por el impuesto no sea definitiva.

La fórmula para proceder a dicha reclamación será la de solicitar la anulación de la liquidación practicada y la devolución de los ingresos indebidos o importe abonado por plusvalía municipal.

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