09/05/2020
El alquiler con opción a compra es una opción a través de la cual un inquilino puede vivir en la vivienda de alquiler por un tiempo estipulado en el contrato y al finalizar ese plazo, tiene derecho a comprar esa vivienda al precio que se fijó previamente.
El contrato de alquiler con opción a compra
No existe una regulación marco que indique en qué condiciones específicas se tienen que desarrollar este tipo de contratos, que en realidad son dos: uno de compraventa y otro de alquiler. Pero sí quedan recogidos el Código Civil y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos: uno de alquiler y otro de compraventa. Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa. Estos son los requisitos mínimos que deberá tener:
Que el precio para la futura compra esté fijado en el contrato.
Tiene que estar recogido el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo,.
En la mayoría se recoge una prima. Es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. En muchos de ellos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.
Modo y plazo:
Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar la decisión de hacerla efectiva dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario, aunque se puede recoger en el propio contrato otra manera distinta. Cabe destacar, que sólo la designación de notaría no basta, sino que se tiene que llevar a cabo el acta notarial. Respecto al plazo, lo habitual es que se acuerde al inicio del alquiler por las partes. Aunque si no se hace, y no se llega a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, un juez puede decidirlo.
Condiciones del alquiler con opción a compra:
1.- No es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. No obstante, para el propietario es recomendable. La prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.
2.- El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra.
3.- El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
4.- El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
5.- El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
6.- La compra de la vivienda puede darse antes de que termine el plazo fijado.
7.- El precio de la compraventa no puede ser modificado. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.
8.- Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
9.- El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.
10.- Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:
Si el inquilino ha pagado una prima al propietario para esta opción a compra, el propietario deberá declarar esta ganancia, aunque el inquilino no podrá desgravársela.
Durante el contrato de arrendamiento, si solo se ha especificado el plazo y el precio, el inquilino se puede deducir el alquiler y el propietario deberá declarar lo que ha deducido del alquiler.
Cuando se realice la venta, el propietario deberá declarar esa ganancia.
El precio de la opción de compra y las mensualidades de los alquileres que se descuenten del precio final cuando se ejerza la opción de compra, se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.
