Diego Villamor - Donpiso

Diego Villamor - Donpiso Ser humano, y agente inmobiliario.

En ese orden ✔️

Especializado en el mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid

Vendo el bien más caro de tu patrimonio como si fuera mío 🏡

15/05/2026

¿Cómo funciona el aval del Gobierno para comprar tu primera vivienda? 🏠🇪🇸
Si llevas años pensando que "nunca podrás comprar porque no tienes ahorrados los 40.000€ de entrada"…
esto te interesa 👇

📌 Cómo funciona:
El Estado, a través del ICO, avala hasta el 20% del préstamo (o el 25% si la vivienda tiene certificado energético D o superior). Así el banco te financia el 100% del precio de compra sin que pongas entrada.

⚠️ Ojo: el aval NO es un regalo. Es una garantía. Tú devuelves al banco el 100% prestado con intereses. Lo que cambia es que NO necesitas haber ahorrado el 20% inicial.

💡 Ejemplo:
Compras por 100.000€. El banco te presta los 100.000€ enteros. El ICO avala 20.000€. Tú devuelves los 100.000€ + intereses durante el plazo de la hipoteca.

✅ Requisitos clave (2026):
🔸 Menor de 36 años O familia con menores a cargo
🔸 Ingresos máx. 37.800€/año brutos (sube 2.520€ por cada hijo, +70% en familias monoparentales)
🔸 Patrimonio inferior a 100.000€ por comprador
🔸 Primera vivienda habitual (no segunda residencia, no inversión)
🔸 Residencia legal en España los 2 años previos
🔸 Precio máximo según tu CCAA

🚨 Dos avisos que casi nadie da:

1️⃣ El aval NO cubre los gastos de impuestos, notaría y registro (~10-12% del precio). Eso lo necesitas ahorrado SÍ o SÍ.

2️⃣ NO puedes alquilar la vivienda durante 10 años, salvo causa de fuerza mayor justificada.

📅 Buenas noticias: el programa está prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2027. Tienes margen, pero el presupuesto es limitado (2.500 millones €) y no todos los bancos lo tramitan con la misma agilidad.

14/05/2026

Mi hermano no quiere vender el piso heredado. ¿Puedo obligarle? 🏠⚖️
SÍ se puede. Pero hacerlo mal te puede costar 20.000€ o más 👇

📌 Caso típico: piso heredado de 100.000€, 50% cada hermano. Uno se planta. ¿Qué opciones tienes?

⚖️ Opción 1: División judicial de cosa común
Pides al juez que ordene la venta. Suena bien… hasta que llega la subasta pública: ese piso de 100.000€ se remata por 60.000€. Perdéis 20.000€ CADA UNO.
Súmale abogado, procurador y costas. Pesadilla familiar y económica.

✅ Opción 2: Extinción de condominio (la que casi nadie conoce)
Uno compra al otro su parte. Y la clave fiscal: tributa por AJD (1-1,5%) en lugar de ITP (6-10%). En un piso de 100.000€ te ahorras entre 5.000€ y 9.000€ solo en impuestos.

💡 Estrategia profesional antes de demandar:

1️⃣ Burofax ofreciendo dos alternativas:
→ "Te compro tu parte por X €"
→ "Vendemos juntos a mercado por X €"

2️⃣ Adjunta cálculo realista de lo que perdería en subasta judicial. Que vea los números negro sobre blanco

3️⃣ Si no reacciona en plazo razonable → demanda de división de cosa común

🚨 Errores que veo cada mes:

Ir directos al juzgado sin negociar (= guerra familiar de por vida)
Aceptar precios bajos por cansancio
No tasar el piso oficialmente antes de ofertar
Olvidar que la herencia puede tener deudas asociadas (IBI, comunidad, plusvalía)

💡 Tip de oro: una tasación homologada sobre la mesa cambia toda la conversación. Pasas de "yo creo que vale" a "esto vale, según perito".

¿Piso heredado en Madrid bloqueado por un copropietario? Mi trabajo es desatascar estas situaciones sin reventar la familia. DM.

13/05/2026

"Quiero que dejes los electrodomésticos en el piso" 🍳❌

Te lo dice el comprador, lo dice convencido, y a ti te entran dudas: ¿estoy obligado o no? 👇

Respuesta corta: NO estás obligado por ley… salvo dos excepciones que te pueden costar caro:
1️⃣ Que sean elementos integrados indisolublemente (encastrados en la cocina)
2️⃣ Que lo hayas pactado por escrito en el contrato

📌 La regla no escrita del sector: lo integrado se queda (vitro, horno, campana, microondas encastrado) y lo suelto te lo llevas (lavadora, nevera, lavavajillas libre).

⚠️ Caso real que veo cada semana: el comprador visita la casa, da por hecho que la cocina queda "tal cual la vio", llega el día de la entrega y la vitrocerámica ya no está. ¿Resultado? Reclamación por considerar que formaba parte del cuerpo cierto de la cocina. Conflicto servido en la notaría.
Y hay más: si arrancas elementos integrados dejando huecos, cables colgando o desperfectos, te pueden reclamar la reparación DESPUÉS de la firma. Ojo con esto.

✅ La solución es muy simple y muchísima gente la salta:

Redacta un anexo al contrato de arras con un inventario detallado:

Electrodomésticos que se incluyen
Electrodomésticos que te llevas
Estado en que se entrega cada zona

Y si decides llevarte algo integrado, deja las tomas de agua y luz en condiciones seguras y cerradas. No es opcional, es responsabilidad civil.

💡 No especificar qué se queda y qué se va es la causa número 1 de discusiones el día de la firma. Y muchas veces revientan operaciones de 300.000€ por una vitro de 200€.

¿Vendiendo piso en Madrid? Mi trabajo es que llegues a la notaría sin sorpresas. Escríbeme por DM.

13/05/2026

El comprador no consigue hipoteca y se le pasa el plazo. ¿Me quedo las arras o las devuelvo? 💰⏰
La respuesta está en UNA palabra de tu contrato 👇

📌 Dos tipos de arras:
🔸 Penitenciales (Art. 1454 CC) → Si el comprador incumple, pierde la señal automáticamente. Punto.
🔸 Confirmatorias → No hay penalización automática. Para quedarte el dinero tienes que reclamar en el juzgado.

💡 Caso típico: 15.000€ de señal, 60 días de plazo, hipoteca denegada.
✅ Contrato pone "penitenciales" → esos 15.000€ son TUYOS. Burofax y a casa.
⚠️ No lo especifica o pone "confirmatorias" → se entienden confirmatorias por defecto. NO puedes quedarte el dinero sin demandar.
🚨 El error más caro: el comprador SIEMPRE te presiona con el mismo guion: "es culpa del banco, ten humanidad". Y muchos vendedores devuelven la señal sin tener ninguna obligación legal.
Las arras existen para compensarte por el tiempo en que tu piso ha estado fuera del mercado. 60 días sin enseñarlo tienen un coste real.

✅ Qué hacer YA:
1️⃣ Saca el contrato y busca "penitenciales"
2️⃣ Si aparece → burofax notificando incumplimiento
3️⃣ Si no aparece → abogado antes de tocar el dinero
4️⃣ Revisa si hay cláusula condicionada a financiación
💡 Para la próxima: en tu contrato debe figurar literal "arras penitenciales" + Art. 1454 CC.

¿Tienes este lío encima o quieres blindar la próxima venta? Escríbeme.

12/05/2026

¿Debo dinero a la comunidad y quiero vender el piso? Esto te interesa 🏠💸

Spoiler: SÍ puedes vender, pero la deuda no desaparece sola. Te explico cómo se hace bien para que no te peten la operación en notaría 👇📌 El concepto que muchos ignoran: el piso queda afecto a la deuda aunque vendas, las cantidades pendientes con la comunidad siguen pegadas al inmueble.

Esto significa que el comprador puede reclamarse a sí mismo… o reclamártelo a ti. Por eso ningún notario te firma una compraventa sin certificado de deuda emitido por el administrador.

✅ Cómo se resuelve en la práctica (lo habitual y limpio):Imagínate que debes 2.000€ de cuotas atrasadas. En la notaría:
1️⃣ El comprador retiene 2.000€ del precio final
2️⃣ Se compromete a pagarlos directamente al administrador
3️⃣ El piso queda libre de cargas para él
4️⃣ Tu deuda se liquida sin que tengas que poner dinero de tu bolsilloResultado: todos contentos, operación cerrada, sin sorpresas posteriores.

⚠️ Requisitos formales que no puedes saltarte:🔸 El certificado de deuda lo emite el secretario-administrador CON el visto bueno del presidente. Un recibo del banco NO vale. Un email del administrador SOLO, tampoco.
🔸 Debe reflejar el saldo a la fecha de la firma (no de hace 3 meses)
🔸 Tienes que solicitarlo con 1-2 semanas de antelación mínimo, porque algunos administradores tardan
🚨 OJO con ocultar la deuda:Si vendes "como si nada" y el comprador se entera después, puedes enfrentarte a:

Nulidad de la venta por vicio del consentimiento
Reclamación de daños y perjuicios
Responder personalmente además de la afección del inmueble
No es una situación rara, lo veo cada mes. Y siempre se complica más por ocultarla que por reconocerla.

💡 Truco profesional: si NO puedes pagar antes de la firma, pacta en el contrato de arras que la deuda se descuente del precio final. Lo dejas todo blindado y por escrito desde el principio. Cero margen para que el comprador se eche atrás en notaría.

¿Vendiendo piso en Madrid con deudas de comunidad, IBI o hipoteca pendiente? Lo que parece un problema tiene solución técnica si se hace bien desde el principio. Escríbeme por DM.

11/05/2026

¿Puedo vender mi piso con inquilinos dentro? 🏠🔑

Sí puedes. Pero hay una trampa legal que, si no la conoces, puede anularte la venta entera y dejarte el piso en manos del inquilino al precio que tú habías pactado con el comprador. Lee esto antes de firmar NADA 👇

📌 El concepto clave: Derecho de tanteo
El inquilino tiene derecho preferente a comprar el piso por las MISMAS condiciones que ofrece tu comprador. Si un inversor te ofrece 150.000€, tu inquilino puede igualar la oferta y quedarse él con el piso. Y tiene 30 días para decidirlo desde que se lo notificas.

⚠️ ¿Y si vendes sin avisarle?
Aparece el derecho de retracto. Tu inquilino puede ir al juzgado, anular la venta y quedarse el piso por el mismo precio. Operación tumbada, comprador cabreado, abogados de por medio. Pesadilla.

🚨 OJO con este mito muy extendido: "Venta quita renta" → FALSO.
El contrato de alquiler NO se cancela porque vendas el piso. El comprador se convierte en el nuevo casero con las MISMAS condiciones del contrato vigente. No puede echar al inquilino salvo casos muy excepcionales (necesidad acreditada del propietario o sus familiares de primer grado, y con condiciones estrictas).

💸 ¿Qué efecto tiene esto en el precio?
Los inversores te ofrecerán MENOS. Calculan la rentabilidad con el alquiler actual, no con el valor del piso vacío. Si tu inquilino paga renta baja o lleva años con contrato antiguo, el descuento puede ser del 15-30% sobre el valor de mercado libre.

✅ Cómo se hace bien:
1️⃣ Burofax al inquilino con precio y condiciones EXACTAS de la oferta
2️⃣ Esperar 30 días naturales para que ejerza o renuncie al tanteo
3️⃣ Si no responde o renuncia → vendes tranquilo
4️⃣ ¿Quieres maximizar precio? Negocia una salida pactada con el inquilino ANTES de poner el piso a la venta (indemnización, ayuda con mudanza, plazo cómodo)

💡 Vender piso vacío vs. vender piso alquilado puede suponer 30.000-90.000€ de diferencia en Madrid. La estrategia previa lo es todo.

¿Tienes un piso alquilado y estás pensando en vender? Esto requiere planificación con meses de antelación. Escríbeme por DM y diseñamos la estrategia.

03/05/2026

¿Puedo cancelar una exclusiva inmobiliaria si la agencia no trae visitas?

Firmaste un contrato de exclusiva y la agencia no hace nada. Sin visitas, sin publicidad, sin resultados. ¿Tienes derecho a cancelar? La respuesta no es sencilla — y la mayoría de propietarios lo descubre demasiado tarde.

En este vídeo te explico exactamente qué dice la ley, cuándo SÍ puedes salir sin penalización y el error que comete casi todo el mundo con la cláusula de renovación automática.

🔍 Lo que necesitas saber:
— Qué constituye incumplimiento real de una exclusiva
— Cómo documentar negligencia con capturas de pantalla
— El truco del burofax para blindarte ante una renovación automática
— Cuándo puedes negociar una salida anticipada sin pagar penalización

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15/03/2026

Y con chófer privado 🚙

14/03/2026

Cosas que pasan 😀

14/03/2026

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