Fundamente Mallorca

20/03/2017

Preise für Urlaubsdomizile auf Mallorca ziehen kräftig an

Die durchschnittlichen Preise für Feriendomizile auf Mallorca ziehen weiterhin kräftig an. Zu diesem Ergebnis kommt eine jüngste Marktstudie des Steinbeis Institut Center for Real Estate, die jedes Jahr von dem deutschen Immobilienunternehmen „Porta Mallorquina“ in Auftrag gegeben wird. Demnach haben sich die Durchschnittspreise je nach Inselregion um bis zu 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Hotspot für Ferienimmobilien-Investoren ist weiterhin der Insel-Südwesten. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Urlaubsdomizil bei 5.800 Euro, was einer prozentualen Preissteigerung von etwa 13 Prozent entspricht. Im Trend liegt aber auch die andere Seite Mallorcas. So werden im Nordosten (Großraum Artá) der Insel mittlerweile Quadratmeterpreise von durchschnittlich 3.710 Euro erzielt, was einer Preiserhöhung von rund 15 Prozent im Vergleich zu 2016 entspricht.

20/02/2017

Immobilien auf den Balearen bald nur noch für Reiche?

Wer auf den Balearen eine Wohnung oder ein Haus kaufen will, muss dafür immer tiefer in die Tasche greifen. So liegt der Durchschnittspreis für eine Neubau-Immobilie derzeit bei rund 270.000 Euro – und damit knapp 35 Prozent über dem spanischen Mittelwert. Das geht aus einer jüngsten Statistik des regionalen Bauträgerverbandes hervor. Auch bei Bestandsimmobilien zählen die Balearen zu den teuersten Pflastern in Spanien. Hier liegt der Preis für eine gebrauchte Wohnunterkunft im Durchschnitt bei 240.000 Euro – rund 20 Prozent über dem spanischen Mittelwert. Fazit: „Für die Mehrheit der Einheimischen werde es bald unmöglich, eine Wohnung zu erwerben“, prophezeit Verbandspräsident Luis Martín. „Die Balearen sind in Sachen Immobilienkauf eigentlich nur noch für Reiche erschwinglich“.

02/02/2017

Wohnraum wird auf den Balearen knapp

Es wird eng auf dem balearischen Wohnungsmarkt. Bereits im kommenden Zahl könnte die Nachfrage an Miet- und Eigentumswohnungen bedenkliche Ausmaße erreicht haben, warnt zumindest der Verband der regionalen Bauunternehmer. Nach deren Rechnungen müssten bis 2018 knapp 6.000 neue Wohnungen auf den Inseln gebaut werden. Die derzeitige restriktive Baupolitik der balearischen Landesregierung lasse aber gerade einmal 2.000 neue Unterkünfte in den kommenden zwei Jahren zu., so der Bauträgerverband. Und dann könnte es auf den Inseln eng werden.

19/01/2017

Erfolg beim Aufspüren illegaler Ferienvermieter auf den Balearen

Die balearische Landesregierung hat die Zahl für Strafen bei der illegalen Ferienvermieteung auf den Balearen in einem Jahr fast verdoppelt. Wurden 2015 nur 49 Anzeigen wegen der ungenehmigten Vermietung von Urlaubsunterkünften in Privathäusern verhängt, waren es im vergangenen Jahr bereits über 100. Insgesamt gingen die Inspektoren 2016 knapp 150 Verdachte auf illegaler Ferienvermietung – und wurden in sieben von zehn Fällen fündig. Ab kommenden April will die Landesregierung ein neues Gesetz zur Regelung der bis dato noch weitgehend unkontrollierten Ferienvermietung auf den Inseln einführen. Dann sollen auch die Kontrollen in Zusammenarbeit mit den Finanzbehörden verstärkt werden.

21/12/2016

Ferienvermietung auf Mallorca: Bald 1.000 Euro pro Bett fällig?

Nach einem Bericht der „Mallorca Zeitung“ plant die balearische Landesregierung ab kommenden Jahr eine Bettengebühr in Höhe von 1.000 Euro pro Urlauber von privaten Anbietern von Ferienunterkünften auf Mallorca zu kassieren. Ab April 2017 soll der vor wenigen Tagen vorgestellte Gesetzesentwurf in Kraft treten. Neben drakonischen Geldstrafen für Anbieter von privaten Urlaubsunterkünften ohne entsprechende Genehmigung der Behörden sehen die Bestimmungen auch eine Anmeldegebühr für Bettenplätze in Ferienwohnungen und Apartments vor. Die einzelnen Betten-Lizenzen sollen für die Dauer von fünf Jahren gültig sein. Die Landesregierung will damit die Zahl von privaten Urlaubsunterkünften auf den Inseln auf rund 43.000 Plätze limitieren.

05/12/2016

Gerichtsurteil: Immobilienkauf über spanische S.L. hat sich erledigt

Die höchste Instanz der deutschen Finanzgerichtsbarkeit, der Bundesfinanzhof (BFH), hat mit drei aktuellen und noch nicht im Bundessteuerblatt veröffentlichten Urteilen einen neuen Grundsatz für die steuerliche Behandlung von Immobilien­gesellschaften aufgestellt. Damit hat sich diese auch auf Mallorca sehr verbreitete Gestaltungsform des Immobilien­eigentums praktisch erledigt. Für die Gesellschafter bestehender SLs und GmbHs mit direktem Immobilieneigentum in Spanien bedeutet das die rückwirkende Einführung eines Prinzips, das zu einer Verfahrensflut führen wird.
Bisher galt, dass eine marktübliche Miete – wie unter „fremden Dritten" üblich – vom Finanzamt anerkannt wurde. Das heißt: Solange der Gesellschafter für das Bewohnen der Immobilie, die sich im Eigentum seiner eigenen Gesellschaft befand, eine marktübliche Miete bezahlte wie unter „fremden Dritten", war er vor den Nachstellungen des Fiskus sicher. Tat er dies nicht, musste er ein Verfahren wegen „verdeckter Gewinnausschüttung" befürchten, da die Steuerbehörde das kostenfreie oder im Vergleich mit marktüblichen Mieten allzu kostengünstig angesetzte Bewohnen der Immobilie als Zuwendung betrachtete, die in der Einkommensteuer zu deklarieren war – was von dem einen oder anderen deutschen Steuerbürger „vergessen" wurde.
Dieser Damm ist nun gebrochen. In gleich drei Urteilen kommt der BFH zum Schluss, dass für Immobiliengesellschaften besondere Regeln gelten, die nichts mehr mit den bisher akzeptierten und gelebten steuerlichen Grundsätzen zu tun haben. Der „fremde Dritte" wurde quasi beerdigt. Der BFH zog sich eine Berechnungsformel für eine steuerlich akzeptierte Miethöhe aus dem Ärmel, die unter normalen Marktbedingungen pure Science-Fiction ist.
Die Mehrzahl der sogenannten vermögenshaltenden SLs in Spanien, über die zahlreiche wohlhabende Deutsche ihre selbst genutzten Immobilien betreiben, werden wohl mit einem Verfahren wegen „verdeckter Gewinnausschüttung" rechnen müssen, obwohl sie an ihre Gesellschaft eine marktübliche Miete bezahlen.
Der einzige Schutz gegen ein solches Verfahren wäre eine „Kostenmiete", die nach den folgenden Grundsätzen des BFH berechnet und bezahlt würde: Summiert werden eine Kapitalverzinsung von 4,5 Prozent, ein Gewinnaufschlag von 5 Prozent, die in Deutschland anzusetzende Abschreibung und der gesamte Instandhaltungsaufwand – und dies wird isoliert für jedes einzelne Jahr betrachtet. Das wiederum bedeutet, dass weder langfristige Renditeerwartungen – wie bei Vermietung unter „fremden Dritten" üblich – noch ein möglicher Gewinn aus Wertsteigerung und Verkauf in diese Berechnung Eingang finden.
Beispiel: Für eine Immobilie im Wert von circa einer Million Euro müsste der Gesellschafter etwa 70.000 Euro Miete bezahlen, und zusätzlich sämtliche im betreffenden Jahr anfallenden Nebenkosten, Reparaturen und Instandhaltungsaufwendungen. Wenn zum Beispiel eine neue Heizungsanlage oder neue Fenster im Wert von 30.000 Euro eingebaut werden, würden diese aktivierungspflichtigen Kosten die Miete weiter erhöhen, wenn auch nur um den Anteil der jährlichen Abschreibung.
Bezahlt der Gesellschafter weniger, liegt laut BFH eine verdeckte Gewinnausschüttung vor, die zu einer Steuernachzahlung von circa 48 Prozent auf die Differenz zwischen Marktmiete und Kostenmiete führt. Dazu kommen dann noch Strafen und Zinsen.
Genaueres lässt sich über die Konsequenzen für die Betroffenen aktuell noch nicht sagen: Weil diese Urteile so frisch sind, hat die Diskussion in Fachkreisen erst begonnen. Da bislang keiner der Betroffenen von der Anwendung des Prinzips der Kostenmiete etwas wissen konnte, dürfte der Vorsatz als Voraussetzung für eine strafrechtliche Verfolgung wegfallen, zumindest was die aktuelle Handhabung der Mietfrage betrifft. Nicht geklärt ist die Frage, ob die Gesellschafter nun, da der BFH die Rechtslage klargestellt hat, schleunigst Selbstanzeige erstatten und die Mietzahlungen der Vergangenheit berichtigen müssen, um einer Strafverfolgung zu entgehen.
Eine Folge lässt sich jedoch bereits absehen: Die absurd hohe Pflichtmiete macht die vermögenshaltende Gesellschaft mit selbst genutzter Immobilie steuerlich so unattraktiv, dass diese Eigentumsstruktur keinen Sinn mehr macht und daher mit einer Flut an Liquidationen zu rechnen ist.

Asesor Fiscal – Steuerberater�Dipl. Kfm. Willi Plattes und Thomas Fitzner arbeiten im internationalen Steuerbüro European@ccounting in Palma de Mallorca.

29/11/2016

Drastischer Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt befürchtet

Die Durchschnittspreise für Bestandsimmobilien werden auf den Balearen im kommenden Jahr noch einmal kräftig anziehen. Das prognostiziert der regionale Bauträgerverband „Proinba“. Nach Schätzungen des Verbandes liegt der zu erwartende Preisanstieg bei rund 12 Prozent im Vergleich zu 2016. Grund sei die zunehmende Verknappung von Neubauwohnungen auf den Inseln. Um die derzeitige Nachfrage nach Wohneigentum zu decken, müssten auf den Balearen jedes Jahr zwischen 2.000 und 2.500 neue Wohneinheiten entstehen. Dank der restriktiven Baupolitik der Landesregierung seien es aktuell aber gerade einmal 1.000, kritisierte der Verband.

20/11/2016

Das „beste Haus“ der Welt steht auf Mallorca

Ein rund 200 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in Palmas Villenviertel Gènova wurde im Rahmen des renommierten „World Architecture Festival“ zum besten Haus der Welt 2016 gewählt. Gratulieren darf man jetzt dessen Architekten Jaume Oliver und Paloma Hernáiz, die den Preis des WAF Mitte November in Berlin entgegennahmen. Die Immobilie wurde im Auftrag eines mallorquinischen Ehepaars als Passivhaus gebaut. Ein ausgeklügeltes Luftaustauschsystem sorgt im Haus für fast keinen Energieverlust. Gelobt wurde von der Jury aber auch das perfekte Wohnkonzept mit offenen Räumen und wenig Treppen.

14/11/2016

Nachbarn schwärzen illegale Ferienvermieter auf Mallorca an

Nach einem Bericht der Tageszeitung „Ultima Hora“ sind in den vergangenen Wochen und Monaten zahlreiche Anbieter von nicht genehmigten Ferienunterkünften beim regionalen Finanzamt angezeigt worden. Erstattet wurden die Anzeigen in den meisten Fällen von Nachbarn, die das illegale Treiben im Nebenhaus bei der Steuerbehörde anschwärzten. Neben fehlender Genehmigung für die touristische Vermietung ihrer Unterkünfte müssen sich manche der angezeigten Immobilienbesitzer auch wegen Steuerhinterziehung verantworten. Insbesondere ausländische Vermieter sollen nach Auskünften des balearischen Finanzamtes ihre Einkünfte nicht oder nur unzureichend versteuert haben.

31/10/2016

Uni-Studie: Urlaubssteuer auf Mallorca hat kaum negative Auswirkungen

Die von der balearischen Landesregierung in diesem Jahr eingeführte Übernachtungssteuer für Urlauber „Ecotasa“ hat kaum negative Auswirkungen auf die regionale Tourismusbranche. Zu diesem Schluss kommt eine jetzt veröffentlichte Studie der Balearen-Uni. So verteuere die Steuer, die je nach Unterkunft zwischen 50 Cent und 2 Euro pro Nacht und Urlauber beträgt, die Übernachtungskosten im Durchschnitt nur um 0,8 Prozent. Auf den gesamten Urlaub umgerechnet erhöhe die Ecotasa damit die Durchschnittsausgaben eines Urlaubers zwischen 0,6 und 1,25 Prozent. Diese Teuerungsrate sei „weitgehend unerheblich“, kommt die Studie zum Schluss.

23/10/2016

Verwirrung auf dem Grundbuchamt

Eigentumsregister und Kataster sind auf Mallorca seit vielen Jahren zwei Paar Schuhe. Eine Gesetzesreform soll den Datenaustausch zwischen den bei Instanzen erstmals ermöglichen. An der praktischen Umsetzung hapert es jedoch noch.

Immobilienbesitzer – oder solche, die es werden wollen – können auf Mallorca so manche Überraschung erleben. So wie es vor kurzem einem deutschen Finca-Besitzer passierte. Der wollte sein Landhaus im Insel-Inneren um ein zusätzliches Gäste-Apartment erweitern. Eigentlich kein großes Problem. Genügend Grundstücksfläche für den zusätzlich geplanten Wohnraum war vorhanden. Doch als der Deutsche zusammen mit seinem Architekten im Rathaus vorstellig wurde, um eine entsprechende Baugenehmigung zu beantragen, erteilte man ihm eine Absage. Grund: Im Eigentumsregister der Gemeinde waren statt der vermeintlich realen Grundstücksfläche von 15.000 nur 12.000 Quadratmeter eingetragen. Zu wenig für die vorgesehene Wohnraumerweiterung. Doch es kam noch schlimmer. Als der Deutsche zur Klarstellung des scheinbaren Irrtums beim Katasteramt einen entsprechenden Auszug über die Fläche seines Grundstückes beantragte, stellte sich heraus, dass dort 18.000 Quadratmeter Grundstückfläche registriert waren. Die Verwirrung war perfekt.

Unterschiede zu deutschem Grundbuch- und Kasteramt

Kein Einzelfall. Seit Jahrzehnten kommt es in nahezu allen Kommunen der Insel zu katastrophalen Divergenzen zwischen Grundbuch- und Katasteramt. Grund ist ein gänzlich fehlender oder mangelnder Daten-Abgleich und Austausch zwischen den beiden Instanzen. Das liegt vor allem in deren Natur. In Spanien unterliegt das Grundbuchamt den Kommunen, das Katasteramt aber dem spanischen Finanzministerium. Im Gegensatz zu Deutschland bestehen die dort geführten Register nicht aus verlässlichen Vermessungsplänen von Grundstücken. Es geht in den Katasterregistern vornehmlich um die Festlegung der jeweiligen Grundsteuer.

Um diesen Missstand zu beseitigen, hatte der spanische Staat bereits 1996 eine Gesetzesreform auf den Weg gebracht: Eintragungen und Änderungen im Grundbuch sollten nur noch dann erfolgen, wenn gleichzeitig die entsprechende Katasterreferenznummer („referencia catastral“) und der Katasterbeschrieb („certificación catastral descriptiva y gráfica“) mitangegeben werden. In der Praxis blieb jedoch weitgehend alles beim Alten.
Im vergangenen Jahr nahm der spanische Gesetzgeber einen zweiten Anlauf. Im Zuge einer Reform des Hypothekengesetzes soll die Kommunikation von Kataster und Eigentumsregister durch einen „wechselseitigen Informationsaustausch von Angaben des Grundbuches und des Katasters“ erneut verbessert werden. Ziel ist es, die „Konfliktsituation aufgrund widersprüchlicher Informationen über dieselbe Immobilie im Grundbuch und Kataster“ zukünftig zu verhindern. Das bedeutet: der Zuschnitt eines Grundstückes muss ab sofort nicht nur klar erkennbar sein, sondern auch im Kataster und im Eigentumsregister übereinstimmen.

Zu den vom Gesetzgeber angestrebten wichtigsten Änderungen gehören die „Vereinfachung und Beschleunigung der verwaltungsrechtlichen und notariellen Abwicklung“, um somit genauere Informationen zu erhalten - und nicht zuletzt auch die Verwaltungskosten erheblich zu reduzieren. Durch den wechselseitigen Datenaustausch von Informationen zwischen den Ämtern sollen nun Katasterlagepläne als grafische Grundlage im Grundbuch aufgenommen werden. So sollen die Lagepläne des Katasters im Grundbuch eingeführt werden. Bei gesetzlich festgelegten Ausnahmefällen hingegen sollen Grundbuchinformationen vorrangig benutzt werden. Diese grafische Darstellung der im Grundbuch eingetragenen Immobilien ist ab jetzt Pflicht.

Elektronischer Datenabgleich noch Zukunftsmusik

Soweit die Theorie. In der Praxis dürfte die Umsetzung der Gesetzesreform noch eine Weile dauern. Weder bei den Kaster- und Grundbuchämtern in den Rathäusern noch bei den Rechtsanwälten, Notaren, Gerichten oder Architekten verfügt man über die Computer-Software, die nötig wäre, um in Zukunft Immobilien-Daten zwischen den beiden Instanzen auf elektronischem Weg anzufordern und abzugleichen. Bis das geschieht, müssen Registerauszüge weiterhin „per Hand“, sprich auf schriftlichem Weg, beantragt und eingesehen werden.

Quelle: www.bufetebuades.com

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15/10/2016

Nachfrage nach Bestands-Immobilien steigt auf den Balearen

Im Immobilienmarkt auf den Balearen herrscht reges Treiben. Nach Angaben des spanischen Statistikamtes wechselten in den ersten acht Monates dieses Jahres über 9.300 Liegenschaften auf den Inseln ihren Besitzer. Das entspricht einem Plus von rund 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Löwenanteil machten Bestandsimmobilien aus, von denen mehr als 7.200 verkauft wurden. Grund für die hohe Nachfrage dürfte nach Ansicht von Branchenexperten das steigende Interesse an Ferienvermietungen auf den Balearen sein. Sowohl Ausländer als auch Einheimische investierten verstärkt in Bestandsimmobilien, um sie anschließend auf dem immer noch ungeregelten Ferienwohnungsmarkt anzubieten.