20/02/2024
A las Autoridades competentes de la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS...
(Publicado en El Día y en Diario de Avisos)
VIVIENDA: EL IMPACTO NEGATIVO DEL ALQUILER VACACIONAL.
Dice el artículo 47 de la Constitución española que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación...
Sin embargo, es evidente que todavía hoy existen derechos fundamentales y principios ordenadores de la política social y económica que afectan a las personas, consagrados en la Carta Magna (Constitución española aprobada mediante referéndum el 6 de diciembre de 1978) que en absoluto han sido desarrollados por los poderes públicos, que han dejado en manos del libre mercado un tema tan importante como es el derecho fundamental a la vivienda.
La vivienda es algo más que un bien material, algo que está estrechamente ligado a la idea misma de dignidad de la persona, algo que va a centrar el área de la intimidad y el lugar donde ha de desarrollarse la vida personal y familiar.
La vivienda es la adquisición más importante para la vida de una persona o familia, meta de sus ahorros, que va a comprometer la capacidad económica de sus miembros durante décadas.
Sin embargo, constantemente oímos por los medios de comunicación un sin fin de cuestiones que afectan al precio de la vivienda (bien de primera necesidad), ya sea en alquiler o en propiedad, y las nuevas circunstancias ligadas al mercado de alquiler vacacional con sus consecuencias perversas de cara al mercado de alquiler de vivienda habitual de las personas que son las que, en definitiva, tienen la opción o no de conformar familias.
Nos encontramos en un momento en el que por la compra de una vivienda de segunda mano, de superficie media comprendida entre 90 y 100 m2, de calidad sencilla y ubicada en zonas de nivel socioeconómico medio-bajo, se piden precios de 2.000-2.200 € por cada metro cuadrado.
Y esto ocurre mientras la financiación bancaria para la adquisición de las mismas es tremendamente escasa y sólo se otorga el crédito hipotecario para su adquisición o arrendamiento a personas con una solvencia alta que son las que en la práctica demandan este tipo de inmuebles como inversión o para destinarlas a este tipo concreto de ALQUILER VACACIONAL.
Y esto ocurre mientras los poderes públicos intentan corregir los precios de la vivienda con medidas de libre mercado, como son las políticas liberalizadoras en materia de suelo que se apoyan en conceptos teóricos, que reiteradamente muestran su ineficacia.
Se afirmaba cuando gobernaba el Partido Popular siendo presidente del ejecutivo el Sr. Aznar y desde el Ministerio competente en la materia, que aumentar la oferta de suelo disponible traería como resultado una bajada de los precios de la vivienda por el simple juego de la oferta y la demanda. Pero la realidad constató lo contrario. Que liberalizar el suelo es una gran noticia para los promotores y constructores que ven ampliadas sus expectativas de negocio, toda vez que consiguen precios más baratos por el suelo, disminuyen los costes de producción y así, manteniendo los mismos precios, su beneficio industrial aumenta considerablemente.
Normalmente, el beneficio industrial de los promotores, en aquella etapa de sobrepasaba el 50% del coste total.
La primera de estas medidas que adoptó en aquel momento el Gobierno de la Nación (Partido Popular) tuvo como marco legal la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 6/1998 de 13 de abril, que consideró como suelo urbanizable aquel que no tuviera la condición de urbano o rústico y, por lo tanto, podría ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
Fue el Tribunal Constitucional a través de su Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, quién delimitó las competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas atribuyendo al Estado las competencias básicas para la regulación de las distintas categorías del Suelo y concediendo a las Comunidades Autónomas todo lo referente al urbanismo en sentido estricto.
Años después de la aprobación de aquella Ley, que fue derogada por la Ley 8/2007, de 28 de mayo (y esta a su vez por su Texto Refundido de 2008), incluso ya atribuidas las competencias a las Comunidades Autónomas, estas han mantenido el espíritu liberalizador que propició aquella aberración.
En ningún caso se consiguió el objetivo perseguido de abaratar el precio de la vivienda, que no hizo más que aumentar hasta máximos históricos hasta el año 2008.
En ese momento, una vivienda de segunda mano de superficie media comprendida entre 90 y 100 m2, de calidad sencilla y ubicada en zonas de nivel socioeconómico medio, se ofrecían por precios de 2.705 € por cada metro cuadrado.
Tradicionalmente, los poderes públicos al hablar de la problemática del precio de la vivienda, tienden a incluirla dentro de otro concepto más amplio que es “el mercado inmobiliario y precisamente ahí puede encontrarse el error.
Se habla del mercado inmobiliario y de la vivienda como un totum revolutum como si uno y otro concepto debieran necesariamente recorrer el mismo camino y suerte. Sin embargo, dentro del mercado inmobiliario hay que distinguir diversos tipos de bienes inmuebles, de distinta naturaleza y usos, como por ejemplo el comercial, industrial, viviendas suntuosas, de oficinas, residencial, de garajes, etc.
Precisamente dentro del que nos ocupa (uso residencial), existen distintas tipologías como son las viviendas plurifamiliares (pisos), unifamiliares adosadas, unifamiliares aisladas (chalets), apartamentos, etc, e incluso existen distintos tipos de demandas según sea la finalidad que motive la compra. Así existe en materia de vivienda una demanda de primera necesidad, una demanda de segunda residencia, una demanda de mejora, una demanda de inversión, etc.
Ante esta situación es un error que las medidas adoptadas por los Entes Públicos vayan dirigidas sólo al suelo o al mercado inmobiliario en general y no a la vivienda en particular. A nuestro modo de ver, la única política posible es la política intervencionista de los Entes Públicos en lo que se refiere a la vivienda, pero no a cualquier tipo de vivienda ni a cualquier finalidad de compra o alquiler que la motive, sino sólo y exclusivamente a viviendas de primera necesidad destinada a domicilio y hogar permanente de las personas y sus familias.
Evidentemente los poderes públicos deberán mejorar la actual gestión del importante Patrimonio Municipal del Suelo en dos niveles distintos:.
Interviniendo directamente en la promoción y construcción de viviendas de protección oficial, de promoción pública y de régimen especial y general con destino a venta o alquiler y con precios máximos de venta o renta.
Fomentando, mediante subvenciones suficientes dirigidas a promotores y constructores, la construcción de viviendas de protección oficial de promoción privada, de manera tal que se logre el objetivo de hacer más atractiva la inversión y que los márgenes de beneficio industrial sean más razonables sin que ello afecte a los valores máximos de venta o renta que este tipo de viviendas debe tener por Ley.
La actual problemática de la vivienda hace necesario que cualquier política que se precie como tal, y sea del corte que sea, tenga como principal objetivo salvaguardar el derecho fundamental determinado por la Constitución española en su artículo 47 al que nos referimos.
Pero más allá de la intervención administrativa referida a viviendas de protección oficial, cuyos destinatarios serán siempre familias con salarios mínimos ponderados bajos, hoy la problemática de la vivienda ha alcanzado tal magnitud, que afecta ya igualmente a cualquier ciudadano de nivel socio-económico medio y, lo que es peor, al alquiler de vivienda de primera necesidad, pues continúa existiendo un vacío legal y una falta de regulación (tras la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de fecha 21 de Marzo de 2017 que declaró NULOS determinados artículos del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que fue aprobado el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias) en el llamado alquiler vacacional con el consiguiente impacto que este concreto uso viene produciendo al alza en los precios y rentas.
Volvemos así a un viejo problema como es el derecho de acceso a una vivienda digna para cualquier ciudadano de tipo medio que pretenda alquilar o comprar una vivienda.
Actualmente existe un Decreto, lamentable, referido al alquiler vacacional que no tiene en cuenta en absoluto el impacto que tendrá en los precios de arrendamientos de viviendas habituales para uso permanente de las personas y familias, el permitir el alquiler vacacional a discreción en el ámbito de la Comunidad Autónoma Canaria.
Por ello se debe intervenir el mercado libre de viviendas, en régimen de alquiler o de compraventa mediante medidas fiscales y de fomento que preserven la vivienda de primera necesidad, la primera, la habitual, de la especulación a la que las reglas del libre mercado nos tiene acostumbrado.
Y que nadie se alarme. Se trata justamente de desarrollar el mandato constitucional en la forma y manera que el propio Texto indica, mediante medidas eficaces, dictando normas, actitud ésta legislativa positiva contraria al libre mercado. No se trata de intervenir todo el mercado inmobiliario, sino de proteger un tipo de vivienda tanto en alquiler habitual o para su adquisición que habrá que definir para que cumpla su misión de ser digna y adecuada. Y sólo aquella cuya demanda es la primera vivienda con destino a domicilio y hogar permanente de las personas y familias, absolutamente desligado del alquiler vacacional o de la demanda de inversión cuando se trata de compraventa, delimitándolo ambos campos estrictamente para que ese mercado de usos turísticos o de demanda de inversión, no interfiera de ninguna manera en el mercado de vivienda digna tanto en alquiler como en propiedad.
A la hora de definir que tipo de vivienda es merecedora de protección, se tendrá en cuenta para ello la superficie como dato principal. Y para ello, nos sirve la superficie útil de las Viviendas de Protección Oficial, ya sean de promoción pública o privada, en régimen general o especial.
Estas medidas de tipo fiscal y de fomento, deben estar dirigidas a canalizar la inversión privada causante de la especulación (no olvidar el mandato Constitucional), a otro tipo de productos inmobiliarios (locales comerciales, viviendas suntuosas, oficinas, naves industriales, etc.) donde especular no sea perverso, sino una opción legítima aunque más arriesgada como por definición lo es toda inversión. Y A SEPARAR CON CRITERIOS ABSOLUTAMENTE OBJETIVOS, DÓNDE Y DE QUÉ FORMA se puede permitir el alquiler vacacional para que no pervierta los precios del arrendamiento de vivienda habitual y permanente sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, e igualmente para que no interfiera en zonas destinadas a uso residencial tradicional de manera que ambos usos no coexistan en un mismo edificio o en zonas concretas, creando los problemas que para las relaciones de buena vecindad va a producir sin duda alguna, como ya viene ocurriendo en las principales ciudades del territorio nacional.
Y es que la demanda de inversión y el alquiler vacacional dejado en manos del libre mercado en vivienda es el principal causante de la actual situación de precios leoninos que debe abordarse YA. Es este especial tipo de demanda, sobre todo de empresas o de particulares con muchos recursos económicos, la que vuelve a tirar de los precios.
Mientras no se delimite objetivamente el alquiler vacacional con la precisión de un cirujano, la realidad constatará que la mejor inversión es la compra de viviendas pequeñas para alquilarlas a turistas a 80 €/día o para revenderlas para ese fin.
A eso podemos añadir el impulso que genera al alza en los precios, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano, el Especial Régimen Económico y Fiscal de Canarias si empresas promotoras o constructoras hacen una dotación a la reserva de inversiones. La misma que durante años se convirtió en un auténtico fraude de Ley y fiscal.
Es éste el problema y no otro. Es obligación de los poderes públicos evitar precisamente que la mejor opción de los inversores sea la vivienda de pequeñas dimensiones para destinarlas a alquiler vacacional o para revender a terceros adquirentes para el mismo fin, simple y llanamente por el efecto perverso que produce en los precios que se ven obligados a pagar aquellas personas que no pretenden invertir, sino alquilar o adquirir una vivienda digna que será destinada a domicilio y hogar permanente. Es decir, este es el problema que seguimos padeciendo y que heredarán agravado, nuestros hijos.
Se podrá decir que éste es un planteamiento teórico. Efectivamente lo es, pero necesita de decisiones valientes de los poderes públicos que no contentarán a quienes se vean beneficiados por la situación actual.
Hablamos de decisiones como aumentar la fiscalidad de las operaciones de compraventa o arrendamiento de viviendas cuya finalidad sea la inversión hasta tal punto que haga inviable la inversión misma. Se trataría de bajar los tipos de gravamen en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (que hoy está al 6,50% + 0,75%) cuando se trata de adquirir una vivienda de pequeñas dimensiones cuya finalidad de compra sea la adquisición para residir habitual, única y permanente, y subir los tipos de gravamen de dicho impuesto cuando la finalidad de la compraventa es especulativa por no destinarse a hogar permanente de ninguna familia por dejarlas vacías, por revenderlas con ánimo de lucro o por no destinarlas al régimen de alquiler previsto en la actual marco normativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Probablemente los inversores dirigirían sus ahorros a otros usos inmobiliarios como
locales comerciales, viviendas suntuosas, oficinas, naves industriales, etc, o bien canalizarían sus ahorros a operaciones bancarias o de bolsa, propiciándose así una menor demanda de vivienda que incidiría directamente en el precio de las mismas.
Acceder a un préstamo hipotecario para las personas que hoy viven en alquiler es tarea casi imposible. Y se han creado las condiciones para que acceder al alquiler habitual y permanente de una vivienda también lo sea a corto plazo si la administración autonómica de Canarias, continúa observando el panorama sin intervenir y no aplica MEDIDAS EFICACES PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN DE FORMA QUE SE PUEDA ACCEDER A UNA VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA. Se trata de dar cumplimiento al MANDATO constitucional. En concreto, a aquel se encuentra dentro De los principios inspiradores de la Política Social y Económica.
Ante esta situación, conocen los poderes públicos lo que está ocurriendo en este país, en el que tampoco se puede acceder a una vivienda en régimen de alquiler como vivienda habitual y permanente porque la rentabilidad de la misma es mucho mayor si la destinamos a alquiler vacacional?
¿Quién podría formar una familia?
Millones de personas con un proyecto vital simplemente no tendrían hogar.
Razón por la cual procedería también intervenir administrativamente en la política crediticia de los bancos en lo que se refiere a financiación para la compra de primera vivienda que se destina a domicilio y hogar permanente, bien con subvenciones o bien con tipos de interés subsidiados por los Entes Públicos, cosa que ya se ha hecho con anterioridad, de forma que la solvencia de personas que trabajan pueda completarse por la administración del Estado y no repercuta en este concreto tipo de viviendas de pequeñas dimensiones ya sea en régimen de alquiler o de propiedad, o bien ampliar los supuestos previstos en el Real Decreto Ley 5/2017, de 17 de marzo por el que se modificó el Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios en situación de exclusión social.
Creo que algo nos deben a los ciudadanos las Entidades financieras. SESENTA MIL MILLONES DE EUROS.
Paradójicamente, en cualquier Comunidad de Estado español existen miles de viviendas desocupadas mientras una parte de la población carece de ella, siendo esta situación la contraria a la prevista por el texto constitucional.
También en este aspecto se debería intervenir con medidas fiscales gravando a los propietarios que no colocan estos inmuebles en el mercado, y favoreciendo a aquellos que sí lo hacen.
En definitiva, las reglas del libre mercado han demostrado ser ineficaces para influir en los precios de la vivienda y, por tanto, deberán ser medidas fiscales, de fomento e intervencionistas las que intenten paliar este panorama que necesita medidas urgentes, YA.
Para delimitar mercados, usos y demandas, de forma que el acceso a una vivienda digna y adecuada pueda ser real, tal y como manda la CONSTITUCIÓN A LOS PODERES PÚBLICOS.
Ayer tuve conocimiento de una vivienda destinada a alquiler vacacional en el barrio de María Jiménez que se alquilaba a 80 €/día.
¡Como lo oyen: DOS MIL CUATROCIENTOS EUROS MENSUALES (2.400 €/MES)
Habría que aplaudir a este propietario, o levantarle un monumento en la Rambla de Santa Cruz, si no fuera porque la vivienda en cuestión medía 85 m2 de superficie construida (75,89 m2 útiles). SÍ, han leído bien.
M.Morales.
*Agua.
