22/06/2026
MÉTODO RESIDUAL DE VALORACIÓN.
(Solares y Terrenos urbanos o urbanizables)
DENTRO de la PROMOCIÓN inmobiliaria se origina un PROCESO COMPLEJO en el que intervienen como elementos principales, los siguientes:
-Valor del suelo (S)
-Coste de la construcción (Cc), incluido el beneficio del constructor siempre que no sea el promotor.
-Beneficio del promotor (Bp)
-Gastos del promotor (Gp) = financieros (Gf) + generales (Gg)
-Gastos comerciales e intermediarios (Gc)
Cada componente de este proceso tiene un PORCENTAJE de PARTICIPACIÓN, que será variable en cada lugar y comprometido según la OFERTA y DEMANDA DEL ENTORNO.
Partiendo de VALORES MEDIOS, que cada profesional puede adecuar a su entorno , tendremos :
Bp = 0,20 S + 0,20 Cc
Gf = 0,10 S + 0,18 Cc
Gg = 0,10 S + 0,12 Cc
Gp = 0,10 S + 0,18 Cc + 0,10 S + 0,12 Cc
= 0,20 S + 0,30 Cc
Gc = 0,05 Vm
EL PROCESO general inmobiliario, PARTIENDO del PRECIO MEDIO de VENTA (Vm) , podemos condensarlo en la expresión:
Vm = S + Cc + Bp + Gf + Gg + Gc.
Vm = S + Cc + 0,20S + 0,20 Cc + 0,10S + 0,18Cc + 0,10S + 0,12Cc + 0,05Vm
Vm = 1,40 S + 1,50 Cc + 0,05 Vm
Vm - 0,05 Vm = 1,40 S + 1,50 Cc
0,95 Vm - 1,50 Cc
S = ----------------------------
1,4
Vm - 1,58 Cc
S = ---------------------
1,47
Tomando los VALORES UNITARIOS del metro cuadrado , tanto para el VALOR en VENTA como para el COSTE de CONSTRUCCIÓN , OBTENDREMOS UN VALOR UNITARIO DE REPERCUSIÓN DEL SUELO expresado en
Euros M2T / M2S.
Vm - (Cc x R1)
S = --------------------
R2
Siendo,
S = Valor unitario de repercusión del suelo , expresado en €.de Techo/ m2 de Suelo.
Valor del Solar:
VM = V rep x E
Siendo,
E = Edificabilidad
V rep = Repercusión
"M.M TASACION Y VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES"
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