12/06/2023
5 dokumentów, które są niezbędne przy zakupie/sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
Hiszpania jest krajem wielu zasad, praw i potrzebnych dokumentów. W gąszczu przepisów oraz wymagań notariusza są dokumenty takie, które są niezbędne i takie, które można pominąć.
Pierwsza piątka, to dokumenty niezbędne.
1. Nota Simple (skrócony wypis z księgi wieczystej)
Nota Simple można uzyskać w Rejestrze Własności za niewielką opłatą. Jest to podstawowy dokument, który potwierdza własność nieruchomości oraz obciążenia, takie jak hipoteki czy użytkowanie wieczyste.
2. Certyfikat energetyczny
Od kilku lat certyfikat energetyczny jest obowiązkowym dokumentem, o który poprosi notariusz przy sprzedaży nieruchomości. Jest to dokument oceniający efektywność energetyczną domu. Brak tego dokumentu może uniemożliwić sfinalizowanie sprzedaży. Warto jednak zauważyć, że nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 50 m2, przeznaczone do remontu lub rozbiórki, używane krócej niż 4 lata lub o niskim zużyciu energii nie wymagają posiadania certyfikatu energetycznego. Certyfikat posiada ważność 10 lat.
3. Świadectwo przydatności do zamieszkania lub certyfikat pierwszego najemcy (hiszp. Cédula de habitabilidad lub Licencia de primera ocupación)
Ten dokument potwierdza, że nieruchomość spełnia podstawowe warunki mieszkalne, takie jak wielkość, czy dostęp do niezbędnych instalacji. Jest to obowiązkowy dokument, którego brak może prowadzić do unieważnienia umowy kupna-sprzedaży. Ponadto, bez tego świadectwa nie będzie możliwe podpisanie umów z dostawcami wody, gazu itp.
4. Certyfikat zakończenia budowy
Ten dokument potwierdza, że nieruchomość została zbudowana zgodnie z zatwierdzonym planem budowy przez władze lokalne. Jeżeli nieruchomość posiada wyżej wymienione Świadectwo przydatności do zamieszkania, certyfikat zakończenia budowy jest już w nim uwzględniony. W przypadku nielegalnych lub niezgłoszonych prac budowlanych, konieczne jest zalegalizowanie tych zmian lub nawet rozbiórka niezgodnych z przepisami części budynku.
Jeśli stan nieruchomości jest określony, że jest "jeszcze w budowie", koszt dostarczenia dokumentu poświadczającego zakończenia budowy i jego odbiór jest po stronie sprzedającego.
5. Zaświadczenie o braku zadłużeń wobec hiszpańskiego Urzędu Skarbowego, Urzędu Miasta i Wspólnoty Mieszkaniowej
Te dokumenty potwierdzają, że nieruchomość nie posiada żadnych zaległości finansowych w momencie sprzedaży. Można wystąpić o ich wydanie w dowolnym momencie. Nowy właściciel nieruchomości może stać się odpowiedzialny za te długi, dlatego ważne jest, aby upewnić się, że nie ma żadnych zaległości przed finalizacją transakcji.
Ponadto, istnieją również dokumenty, które choć nie są obowiązkowe, mogą być potrzebne przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii.
6. Numer katastralny nieruchomości
Kataster zawiera dane na temat numerów ksiąg wieczystych, położenia, granic, powierzchni, klasy gruntów, położenia, przeznaczenia i funkcji użytkowych budynków, ich danych technicznych, położenia, funkcji i powierzchni lokali. Na jego podstawie wylicza się jak duży będzie podatek od nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest jednym z podatków lokalnych
7. Inspekcja techniczna budynku (ITE)
Ten dokument nie jest konieczny, jeśli obie strony transakcji się na to zgodzą. Jednak warto zauważyć, że nieruchomości znajdujące się w budynkach starszych niż 45 lat podlegają obowiązkowej inspekcji technicznej co 10 lat.
8. Statuty Wspólnoty Mieszkaniowej
Jeśli nabywca planuje inne niż mieszkalne wykorzystanie nieruchomości, na przykład jako wynajem wakacyjny, warto dołączyć do dokumentacji statuty Wspólnoty Mieszkaniowej. Warto również zaznaczyć, że jeśli statuty zabraniają danego wykorzystania nieruchomości, nabywca będzie musiał się do nich stosować.
9. Dowód zapłaty podatku IBI z ostatnich 4 lat.
Mimo że niektóre z tych dokumentów nie są wymagane prawnie, mogą mieć istotne znaczenie dla potencjalnych nabywców. Zalecamy ich posiadanie, aby uniknąć potencjalnych problemów i opóźnień w procesie sprzedaży.
Dodatkowo, warto dołączyć wszelkie dokumenty związane z samą transakcją, takie jak umowy, akty notarialne czy umowy opcji wykupu. W ten sposób możliwe będzie udokumentowanie wszystkich oświadczeń i gwarancji, co stanowi ochronę interesów i oczekiwań stron.
Jeśli sprzedaż nieruchomość jest powiązana ze spadkiem lub rozwodem, może być konieczne przedstawienie dodatkowej dokumentacji.
Podsumowując, sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii wymaga odpowiedniej dokumentacji. Posiadanie wymaganych dokumentów obowiązkowych oraz przygotowanie dokumentów dodatkowych może znacznie ułatwić proces sprzedaży i zwiększyć zaufanie potencjalnych nabywców. Dlatego ważne jest, aby dokładnie zrozumieć wymogi i skonsultować się z profesjonalistami w dziedzinie nieruchomości. Wtedy i sprzedaż i zakup mają szansę być przyjemnym, szybkim procesem.
