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29/05/2026

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21/05/2026

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¿Qué es mejor, donar una casa o dejarla en herencia?Ambas formas de dar una vivienda tributan en el Impuesto de Sucesion...
15/05/2026

¿Qué es mejor, donar una casa o dejarla en herencia?
Ambas formas de dar una vivienda tributan en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).

“No existe una respuesta universal: depende del valor del inmueble, de la comunidad autónoma donde esté ubicado, del grado de parentesco entre las partes y de la situación patrimonial y fiscal individual”, comenta Miriam Acerete, abogada especializada en derecho inmobiliario y sucesorio en Fuster & Associates.

Tanto la donación en vida como la transmisión por herencia tienen ventajas e inconvenientes que deben analizarse individualmente. “Lo que sí puede afirmarse con carácter general es que en algunas comunidades autónomas la herencia entre parientes directos está muy bonificada, lo que la hace más ventajosa que la donación; en otras, ambas vías tienen un coste fiscal similar”, señala la abogada.

Por ejemplo, en Andalucía hay una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria para los herederos o donatarios de los Grupos I (descendientes y adoptados menores de 21 años) y II (descendientes y adoptados mayores de 21 años, cónyuges, ascendientes y adoptantes), lo que significa que en la práctica solo se paga el 1% del impuesto que teóricamente correspondería.

Además, existe una reducción de hasta un millón de euros en la base imponible para descendientes directos, ascendentes y cónyuges. Esto significa que si el valor de la herencia no supera esa cantidad, los herederos estarán exentos de pago. Para otros familiares, como sobrinos o tíos, la reducción puede alcanzar los 250.000 euros.

Qué impuestos se pagan en herencias y donaciones
La herencia y la donación de un inmueble implican el pago de varios impuestos:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): Lo paga quien recibe el bien, ya sea por herencia o donación. Las bonificaciones dependen de la comunidad autónoma y del tipo de operación.
IRPF: En las herencias no se tributa por este concepto, pero en las donaciones sí puede existir una ganancia patrimonial que deba declararse en la Renta. El donante debe tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial (diferencia entre valor de adquisición y donación), salvo si es mayor de 65 años y dona su vivienda habitual.
Plusvalía municipal: Grava el aumento de valor del terreno urbano. Solo se paga si ha habido incremento de valor y corresponde abonarlo a quien recibe el inmueble, tanto en herencias como en donaciones.
Ventajas y oportunidades
“En la donación, el donatario tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en su modalidad de donaciones. Algunas comunidades autónomas, como la Comunidad Valenciana entre otras, aplican bonificaciones del 99% en donaciones entre ascendientes y descendientes si se cumplen determinados requisitos”, comenta Miriam.

Además, el donante puede tener que tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF si el inmueble se ha revalorizado respecto al valor de adquisición, y el donatario asumirá el pago de la plusvalía municipal.

En la herencia, el heredero tributa igualmente por el ISD en su modalidad de sucesiones. Muchas comunidades tienen reducciones y bonificaciones muy favorables para cónyuge e hijos.

"La gran ventaja fiscal de la herencia frente a la donación es que no genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante, a diferencia de la donación. Esto puede suponer un ahorro significativo cuando el inmueble tiene una plusvalía latente elevada”, explica Acerete.

¿Qué es más barato, una donación o una herencia?
“En términos estrictamente fiscales, la herencia suele ser más barata en la mayoría de comunidades autónomas, especialmente cuando se trata de transmisiones entre padres e hijos o entre cónyuges, por las bonificaciones aplicables”, señala la abogada.

“La donación, además del ISD, puede generar un coste adicional en el IRPF del donante (ganancia patrimonial) que no existe en la herencia. No obstante, la donación permite planificar la transmisión en vida, lo que puede interesar por motivos distintos al puramente fiscal: control del patrimonio, previsión de conflictos sucesorios, o necesidad de liquidez del donatario”, concluye Miriam Acerete.
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Cuando dos personas casadas compran una casa, suelen pedir un préstamo hipotecario juntos. Ahora bien, ¿qué ocurre si el...
24/04/2026

Cuando dos personas casadas compran una casa, suelen pedir un préstamo hipotecario juntos. Ahora bien, ¿qué ocurre si el matrimonio se rompe? ¿Quién debe hacerse cargo del pago de la hipoteca en caso de divorcio? Resolvemos las dudas.

En un matrimonio que ha comprado una vivienda en conjunto con la ayuda de un préstamo hipotecario, ambos son responsables de pagar la hipoteca. Si uno no paga, el otro tiene que cubrir la totalidad del pago. Si esto no ocurre, el banco puede tomar medidas, como embargar cuentas o incluso la casa. El problema ocurre si el matrimonio se divorcia.

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¿Quién se queda con la casa tras el divorcio?
Esta es la pregunta principal que viene a la mente de un matrimonio recién divorciado que todavía mantiene una hipoteca en su vivienda. Si el divorcio es con hijos, es probable que uno de los cónyuges, quiera seguir viviendo en la vivienda familiar. En este caso, se abren varias posibilidades para quedarse la casa.

Acuerdo mutuo: los mismos cónyuges deciden quién se queda con la vivienda o si la ponen a la venta.
Ir a juicio: Si el divorcio se va a resolver por la vía contenciosa, será el juez quien otorgue la casa a la parte que asuma la guarda y custodia de los hijos menores de edad. Si no hay hijos, la vivienda se suele conceder al miembro con menos recursos.
¿Quién paga la hipoteca en caso de divorcio?
El pago de la hipoteca no depende de quién viva en la casa ni de cuánto dinero gane cada uno, ni de si un matrimonio se separa. Si se firmó la hipoteca en conjunto, las dos partes implicadas tendrán que pagar las cuotas hasta satisfacer el préstamo completo. Ahora bien, existen diferencias si se casaron en régimen de gananciales o con separación de bienes o si solo un miembro del matrimonio compró la casa.

Régimen de gananciales: Si la casa se compró como bien ganancial (es decir, pertenece a ambos cónyuges por igual), ambos deben pagar la hipoteca al 50%.
Separación de bienes: Si la casa se adquirió bajo este régimen, cada persona paga un porcentaje de la hipoteca según su parte en la propiedad. Por ejemplo, si uno pagó el 70% y el otro el 30% de la casa, así se dividirá el pago de la hipoteca.
Propiedad privativa: Si la casa pertenece solo a uno de los cónyuges, esta persona pagará toda la hipoteca. Esto es independiente de quién viva en la casa, incluso si el hogar se asigna al cónyuge más vulnerable o al que tiene la custodia de los hijos.
Es importante mencionar que si el progenitor con custodia de los hijos comienza a vivir con una nueva pareja en la vivienda, esta pierde su condición de hogar familiar. En este caso, el otro cónyuge podría pedir que se termine la sociedad de gananciales, afectando el acuerdo sobre el uso de la vivienda.

un criterio muy importante: no basta con demostrar que el pago se realizó estando casados. También hay que acreditar que...
24/04/2026

un criterio muy importante: no basta con demostrar que el pago se realizó estando casados. También hay que acreditar que ese dinero pertenecía al matrimonio. En este caso, los pagos se hacían desde una cuenta donde el esposo era cotitular junto a sus padres.

La Sala razona que, cuando los fondos proceden de una cuenta con varios cotitulares, no puede asumirse sin más que todo el dinero pertenece al cónyuge. En estos casos, y a falta de prueba en contrario, debe entenderse que el capital pertenece a los titulares por partes iguales, de modo que únicamente la cuota atribuible al cónyuge quedará sujeta a la presunción de ganancialidad del artículo 1361. Al haber tres titulares (el hijo y sus padres), se presume que el saldo pertenece a cada uno por partes iguales.

Por tanto, aplicando la regla de proporcionalidad, el Supremo determinó que solo la tercera parte de las cuotas abonadas podía considerarse ganancial, de modo que, en lugar del 56,35% que reclamaba la esposa, la cuota ganancial de la vivienda quedó fijada en un 18,78%.

El artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los cerramientos están sujetos al régimen de auto...
22/04/2026

El artículo 10.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los cerramientos están sujetos al régimen de autorización administrativa que corresponda y que para que se haga de forma legal habrá que contar con el voto a favor de 3/5 partes de los vecinos. En el caso de que algunos propietarios que no hayan asistido a la junta se opongan, tendrán 30 días a partir de la misma para oponerse. Además, es posible que haya que pedir permiso al ayuntamiento al que pertenezca el inmueble.

Sin embargo, antes de llevar el tema a junta, es aconsejable comprobar lo pactado en los estatutos de la comunidad. En ellos puede aparecer la posibilidad de cerrar tu terraza siguiendo unas pautas pero sin pedir permiso o pueden permitirse los cerramientos móviles, pero no fijos.

¿Esto se aplica a los cerramientos móviles?
En general, los cerramientos y vallas de los balcones y terrazas modifican el aspecto de la fachada del edificio. Por tanto, aunque el cerramiento o la valla sea móvil, habría que pedir permiso a la comunidad de vecinos. Eso sí, si no precisan de obras, no habría que pedir permiso al ayuntamiento, por ejemplo, una pérgola.

Sin embargo, hay sentencias que han fallado a favor del propietario que decidió cerrar su terraza con sistemas móviles. Por ejemplo, una sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5, estableció que la instalación de un cerramiento de terraza en forma de cortina de cristal no afecta a la seguridad estructural, ni configuración exterior del edificio, al ser una instalación desmontable y sin perfilería fija. La Audiencia consideró, en este caso, que no se excedió la facultad de uso ordinario de la propiedad conforme al artículo 394 del Código Civil.

En la misma línea, la sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Málaga 667/2008, concluyó que un cerramiento de cortina de cristal no altera la configuración estética del edificio al no utilizar perfilería visible, siendo un sistema movible que permite dejar la superficie totalmente abierta.

Antes de llegar a los tribunales, siempre es mejor seguir las pautas que marca la ley para llevar a cabo un cerramiento de terraza móvil o fijo.

¿Y las derramas y los gastos extraordinarios?Los gastos extraordinarios y derramas aprobados antes de la firma de compra...
22/04/2026

¿Y las derramas y los gastos extraordinarios?
Los gastos extraordinarios y derramas aprobados antes de la firma de compraventa corresponden al vendedor, aunque se ejecuten después. Eso sí, los gastos aprobados inmediatamente tras la firma ya serán responsabilidad del comprador.

¿Y las deudas de la comunidad?
Esto es muy importante. El comprador responde de las deudas de la comunidad del año en curso y los tres años anteriores (en Cataluña, el año en curso y los cuatro anteriores).

Respecto a las deudas por gastos extraordinarios, las derramas o del pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, están serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. En consecuencia, únicamente el comprador será responsable de las cuotas que se devenguen a partir de la firma de la compraventa, y no de las anteriores.

Muchas personas piensan que si una vivienda se compra antes del matrimonio, siempre se considerará un bien privativo, qu...
21/04/2026

Muchas personas piensan que si una vivienda se compra antes del matrimonio, siempre se considerará un bien privativo, quedando fuera del reparto en caso de divorcio, pero la Sala de lo Civil matiza esta idea: lo relevante en estos casos es cómo se pagó y con qué dinero se hizo frente al precio pendiente.

Si una parte se abona durante el matrimonio con dinero común, esa porción puede tener carácter ganancial, lo que no significa que la totalidad del inmueble pase a tener esta condición, sino que se convierte en un bien mixto: seguirá siendo privativa la parte pagada antes del matrimonio y será ganancial en la parte abonada durante la vida en común.

Qué ha dicho el Tribunal Supremo sobre la vivienda comprada antes de casarse
El caso parte de una situación muy habitual. Uno de los cónyuges adquirió la vivienda estando soltero, pero no la pagó completamente en ese momento. Parte del precio quedó pendiente y se fue abonando durante el matrimonio.

Los pagos se hicieron tanto mediante cantidades aplazadas como devolviendo un préstamo personal. Cuando llegó el divorcio surgió el conflicto: decidir si la vivienda seguía siendo solo de quien la había comprado o si debía repartirse.

El Supremo concluye que el inmueble se encuentra en una situación de cotitularidad, lo que implica que se reparte entre una parte privativa y otra ganancial. Pero introduce un matiz clave: no todo lo que se paga durante el matrimonio se considera automáticamente dinero común. Para determinar qué parte es ganancial, es imprescindible analizar el origen y la titularidad real de los fondos utilizados.

La vivienda familiar como excepción: del carácter privativo a la cotitularidad
La sentencia también aclara una cuestión que suele generar muchas dudas. El artículo 1357 del Código Civil regula qué ocurre cuando un bien se compra antes del matrimonio y se sigue pagando después, y añade una regla específica cuando este se convierte en la vivienda familiar.

Si el precio se sigue pagando durante la vida en común, se aplica la regla del artículo 1354. En ese caso, el inmueble no es solo privativo ni totalmente ganancial, sino que pertenece en parte al cónyuge que lo compró y en parte a la sociedad de gananciales, en proporción a las cantidades aportadas.

En el caso analizado, la vivienda se utilizó como hogar familiar durante años y parte del precio se abonó mientras el matrimonio estaba vigente. Por ese motivo, el alto tribunal concluye que el inmueble no puede ser exclusivamente privativo.

Qué pasa si la vivienda se pagó con un préstamo personal antes del matrimonio
Uno de los aspectos más llamativos de la sentencia es el tratamiento del préstamo personal. Parte del precio se pagó mediante un préstamo solicitado antes del matrimonio, pero que se devolvió durante la vida en común.

El Supremo establece que lo relevante no es la naturaleza del préstamo (hipotecario o personal), sino que quede acreditado que el dinero obtenido se destinó a la compra de la vivienda. Si la devolución se realiza durante el matrimonio con dinero común, esa parte se considera abonada por la sociedad de gananciales.

Según la sentencia, aplicar una solución distinta desnaturalizaría el régimen de gananciales, ya que permitiría atribuir carácter privativo a un bien cuyo precio también ha sido satisfecho con recursos del matrimonio.

Por tanto, las cuotas abonadas con dinero común no generan un simple derecho de reembolso (que solo devolvería el dinero invertido), sino una cuota del valor del inmueble a favor de la sociedad de gananciales, lo que permite que ambos cónyuges se beneficien de la revalorización. De esta forma, el inmueble queda configurado como un proindiviso, donde el comprador y la sociedad de gananciales comparten la titularidad en función de lo aportado.

No todo lo pagado durante el matrimonio es siempre ganancial
El fallo también introduce un criterio muy importante: no basta con demostrar que el pago se realizó estando casados. También hay que acreditar que ese dinero pertenecía al matrimonio. En este caso, los pagos se hacían desde una cuenta donde el esposo era cotitular junto a sus padres.

La Sala razona que, cuando los fondos proceden de una cuenta con varios cotitulares, no puede asumirse sin más que todo el dinero pertenece al cónyuge. En estos casos, y a falta de prueba en contrario, debe entenderse que el capital pertenece a los titulares por partes iguales, de modo que únicamente la cuota atribuible al cónyuge quedará sujeta a la presunción de ganancialidad del artículo 1361. Al haber tres titulares (el hijo y sus padres), se presume que el saldo pertenece a cada uno por partes iguales.

Por tanto, aplicando la regla de proporcionalidad, el Supremo determinó que solo la tercera parte de las cuotas abonadas podía considerarse ganancial, de modo que, en lugar del 56,35% que reclamaba la esposa, la cuota ganancial de la vivienda quedó fijada en un 18,78%.

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15/04/2026

El índice del INE ha escalado al 2,47%, mientras que el IPC se ha situado en el 3,4%. Sin embargo, este mes está vigente el tope al 2% en las actualizaciones anuales contemplado en el decreto de vivienda por la guerra

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