26/06/2026
La Audiencia de Barcelona aclara que la duración ‘indefinida’ no convierte el arrendamiento en perpetuo y explica cuándo puede extinguirse
La Audiencia de Barcelona aclara que la duración indefinida de un contrato de alquiler no lo convierte en perpetuo y explica cuándo puede extinguirseCreative commons
Jesús Prieto
Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)
24 Junio 2026, 20:45
El uso del término “indefinido” sigue generando controversia. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona aborda esta cuestión y aclara que dicha expresión no implica que un alquiler tenga carácter perpetuo.
El caso parte de un contrato firmado en 1998 cuya duración se pactó como indefinida. Transcurridos más de veinte años, el propietario comunicó su voluntad de no continuar con el arrendamiento y, ante la falta de entrega del inmueble, acudió a los tribunales. El Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona estimó la demanda de desahucio y la Audiencia Provincial confirmó esta decisión.
Contrato de alquiler indefinido: por qué no da derecho a permanecer para siempre
El tribunal considera que la mera referencia a una duración indefinida no basta, por sí sola, para excluir la aplicación de las normas que regulan los alquileres de vivienda y concluye que las partes no fijaron un plazo concreto. La cuestión pasa entonces por determinar qué duración debe regir el contrato cuando no se ha pactado expresamente.
A partir de ahí, aplica el artículo 9.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que los alquileres para los que no se haya estipulado plazo o este sea indeterminado se entenderán celebrados por un año.
Además, la Sala recuerda que el artículo 1581 del Código Civil permite tomar como referencia la periodicidad de la renta. Como las partes pactaron 180.000 pesetas al año, dicho criterio también conduce a considerar que el arrendamiento tenía una duración anual.
Determinado el plazo inicial, resultan aplicables tanto la duración mínima obligatoria como las prórrogas previstas en la redacción original de la LAU, vigente al tiempo de la celebración del contrato. Una vez agotadas, la relación pasó a regirse por la figura de la tácita reconducción, contemplada en el artículo 1566 del Código Civil.
En consecuencia, la Audiencia rechaza que la expresión “duración indefinida” convierta el alquiler en perpetuo o impida su extinción, ya que este puede finalizar cuando termina el plazo legalmente aplicable y el casero manifiesta su voluntad de poner fin al arrendamiento.
Notificación de fin de contrato de alquiler: validez del burofax y efectos jurídicos
Otro de los puntos discutidos fue cómo esa comunicación llegó al arrendatario. El tribunal recuerda que la LAU no exige una forma específica ni necesariamente fehaciente.
No obstante, desde una perspectiva práctica y probatoria, es altamente recomendable el uso de medios que permitan acreditar tanto el contenido de la comunicación como su recepción. En este sentido, el burofax sigue siendo uno de los instrumentos más seguros para evitar controversias.
En el caso analizado, el propietario remitió un burofax que fue recibido por otra persona en la vivienda arrendada. La Audiencia de Barcelona consideró suficiente dicha recepción al no acreditarse que la comunicación hubiera resultado ajena al conocimiento del arrendatario.
La resolución recuerda así que la eficacia de una comunicación no depende de que sea entregada personalmente al inquilino, sino de que llegue a su conocimiento. A partir de esa notificación, el arrendador fijó la fecha de finalización, momento en el que el arrendatario debía abandonar la vivienda.
No se pueden reclamar rentas futuras si el inquilino está al corriente de pago
La sentencia también aborda una cuestión procesal de notable interés. El juzgado de primera instancia había condenado al arrendatario a pagar 631,05 euros, además de 90,15 por cada mes que permaneciera en la vivienda hasta su entrega. Sin embargo, la Audiencia revocó este pronunciamiento al comprobar que se encontraba al corriente cuando se interpuso la demanda.
Según el tribunal, la posibilidad de reclamar rentas futuras prevista en el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene carácter accesorio respecto de una previa reclamación de rentas vencidas e impagadas, destacando que el precepto permite exigir “también” las cantidades que se devenguen con posterioridad, lo que evidencia que dicha reclamación es complementaria.
Por ello, cuando el inquilino se encuentra al corriente en el momento de interponerse la demanda, no procede una condena preventiva por obligaciones futuras que todavía no han sido incumplidas ni la obtención de un título ejecutivo ante una hipotética falta de pago posterior.
En consecuencia, estimó parcialmente el recurso, absolviendo al arrendatario de la reclamación económica, pero confirmando la extinción del contrato y el desahucio por expiración del plazo.
Duración indefinida no equivale a prórroga indefinida
Como explicamos en este artículo, el Tribunal Supremo ha llegado a admitir la validez de cláusulas que atribuyen al arrendatario un derecho de prórroga especialmente amplio, incluso formuladas como indefinidas.
Ahora bien, la Sala de lo Civil no ha llegado a consagrar la existencia de contratos perpetuos. Por el contrario, ha interpretado estas disposiciones de forma que la relación no quede al arbitrio exclusivo de una de las partes y, con el fin de salvaguardar la autonomía de la voluntad sin incurrir en perpetuidad, ha fijado en 30 años la duración máxima por analogía con el límite del usufructo previsto en el artículo 515 del Código Civil.
Por supuesto, la situación analizada por la Audiencia de Barcelona es bien distinta, ya que en este caso no existía un verdadero pacto de prórroga, sino una mera referencia a una duración indeterminada del propio contrato.
El tribunal catalán entiende que esta expresión no basta para excluir la aplicación del régimen normativo, por lo que interpreta el acuerdo conforme a las normas del Código Civil y de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Así, la denominación empleada no determina por sí misma el régimen aplicable, que debe inferirse del contenido real del contrato y de la normativa vigente al tiempo de su celebración. En consecuencia, debemos distinguir entre una cláusula que reconoce un derecho de prórroga a favor del arrendatario y la simple mención a una duración indefinida carente de concreción.
Mientras que la primera puede desplegar efectos jurídicos propios cuando resulta válida, la segunda no impide la aplicación de las normas generales sobre duración, prórrogas y extinción del arrendamiento, dado que la temporalidad constituye un elemento esencial de estos contratos.
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