29/08/2018
Qué hacer si el inquilino no acepta la subida del alquiler y paga la renta que estima oportuna
Cuando un contrato de alquiler de una vivienda finaliza, habiéndose cumplido todos los plazos y prórrogas establecidas en el momento que se firmó, se abre una nueva negociación entre el arrendador y el inquilino de la vivienda en el caso de que éste quiera continuar en la casa. En los últimos 3 años, es en este momento cuando pueden surgir fricciones entre ambas partes si se produce una subida de la renta.
Algunos inquilinos están negándose a aceptar las subidas, pero no abandonan la vivienda y continúan pagando el importe ya caducado, rechazando firmar un nuevo contrato y no aceptando la actualización de la renta.
Ante este panorama, lo primero que tiene que hacer el propietario es comprobar que ha propuesto correctamente la subida del alquiler. El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de vivienda en 3 años.
Llegado el vencimiento de dicho plazo el propietario puede resolver el contrato (siempre que no haya pactado una duración mayor) mediante el envío de una comunicación por burofax al inquilino, con al menos 30 días de antelación a la fecha de vencimiento, haciéndole saber su voluntad de no prorrogar el contrato. La resolución del arriendo permite a la propiedad revisar las condiciones del alquiler y subir la renta para firmar un nuevo contrato de alquiler con el inquilino.
Por tanto, una vez transcurridos al menos tres años de alquiler, el inquilino no puede decidir unilateralmente permanecer en la vivienda y no tiene derecho de posesión alguno una vez extinguido el contrato de arrendamiento, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Pelayo de Salvador, abogado de deSalvador Real Estate Lawers, hace hincapié en que no se trata de una ocupación ilegal, por lo que no entraríamos en el apartado delictivo. “En función de cómo haya actuado y actúe con el pago de la renta el arrendador, puede ser una simple continuación del contrato de forma tácita o un incumplimiento de contrato”, añade.
Tanto desde Ático Jurídico como desde deSalvador Real Estate señalan que el propietario debe solicitar el asesoramiento de un abogado para que sea éste el que intente alcanzar un acuerdo con el inquilino para firmar un nuevo contrato, siempre que éste se avenga a aceptar las condiciones que plantea el propietario. En caso de que no sea posible alcanzar un acuerdo, el dueño tendrá que plantear ante el Juzgado correspondiente un procedimiento de desahucio por impago de la renta o por expiración del plazo contractual.
“Es posible que el inquilino pretenda seguir pagando la renta de alquiler que venía abonando tras la finalización del contrato, aunque ello no tiene por qué comportar conformidad del arrendador con la prórroga del arriendo. No obstante, puede resultar aconsejable que el propietario opte por no cobrar el alquiler tras la extinción del contrato, y reclame tales cantidades en concepto de daños y perjuicios junto a la demanda de desahucio”, añade Salcedo.
Es decir, si el arrendador acepta tácitamente la renta que ha decidido unilateralmente el inquilino y no persigue el incumplimiento, la situación puede llegar a consolidarse. “Al primer pago parcial de la renta hay que enviar notificación fehaciente o incluso interponer demanda”, subraya De Salvador.
Los procedimientos de desahucios son lentos, unos 8 meses aproximadamente, con lo que en caso de que el propietario no acepte las condiciones del inquilino debe empezar cuanto antes. Salvador Salcedo recuerda que dichos movimientos reivindicativos podrían intentar obstaculizar con movilizaciones el desalojo de los inquilinos.
El actual Gobierno quiere cambiar la LAU
El Ministerio de Fomento con José Luis Ábalos al frente quiere modificar la LAU para dar más seguridad a los inquilinos. Uno de los cambios pasa por volver a los contratos de cinco años frente a los tres actuales y a las prórrogas de tres años, frente al año actual. “Con esta medida se daría más estabilidad a los inquilinos que en algunos casos pueden verse forzados a cambiar de vivienda cada tres años”, sentencia Salvador Salcedo.
Otros cambios que quiere hacer el Gobierno de Pedro Sánchez son regular los términos relacionados con la fianza y las garantías adicionales que se le puedan pedir al inquilino y se va a reforzar la seguridad jurídica del arrendatario cuando el propietario decida vender el inmueble. “Si el propietario vende la vivienda que tenga arrendada, el nuevo propietario deberá respetar el contrato del alquiler firmado previamente, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad”, concretó el ministro durante su intervención en el Congreso de los Diputados.
