04/12/2025
📌DIFERENCIAS ENTRE PLENO DOMINIO Y NUDA PROPIEDAD
👉Conceptos de pleno dominio y nuda propiedad
* El pleno dominio es el derecho que se tiene a usar, disfruta, gravar y disponer de una propiedad. Quien tiene el pleno dominio de un inmueble detenta tanto la nuda propiedad (titularidad jurídica del bien) como el usufructo (el derecho a usarlo, disfrutarlo y obtener rendimientos vía alquiler).
* La nuda propiedad, sin embargo, se refiere exclusivamente a la titularidad jurídica del inmueble, pero sin el derecho de uso. Cuando una persona es n**o propietario, es dueña del bien, pero no puede habitarlo, alquilarlo ni venderlo libremente mientras exista un usufructuario que conserve el derecho de uso y disfrute.
Este tipo de división puede darse en una compraventa con reserva de usufructo (uso) o en herencias cuando el cónyuge viudo mantiene el usufructo vitalicio y los hijos reciben la nuda propiedad.
✨Ventajas del pleno dominio y de la nuda propiedad
Tanto el pleno dominio como la nuda propiedad tienen ventajas particulares en función de los objetivos de cada parte.
🤞Ventajas del pleno dominio
Control absoluto del inmueble: el propietario puede vender, alquilar, hipotecar o habitar la vivienda sin depender de terceros.
Valor máximo en la tasación: un inmueble en pleno dominio se valora a precio de mercado, sin descuentos por usufructo.
Mayor liquidez: al poder disponer libremente del bien, es más fácil obtener financiación o venderlo en el mercado.
🤞Ventajas de la nuda propiedad
Inversión más económica: comprar la nuda propiedad permite adquirir un inmueble a un precio más bajo que el de mercado, ya que se descuenta el valor del usufructo.
Fiscalidad favorable en herencias: en algunas comunidades, heredar o recibir en donación solo la nuda propiedad puede suponer una base imponible más baja para el cálculo de impuestos, puesto que el valor del usufructo se resta.
Liquidez: vender la nuda propiedad permite a personas mayores obtener liquidez inmediata manteniendo el derecho a vivir en su casa.
👉Cómo pasar de nuda propiedad a pleno dominio
Para que el n**o propietario pase a tener el pleno dominio, es necesario que el usufructo se extinga. Esto puede ocurrir de varias maneras:
🤞Renuncia del usufructo: el usufructuario puede ceder voluntariamente su derecho a cambio, por ejemplo, de una compensación económica.
Fallecimiento del usufructuario: en el caso de un usufructo vitalicio, el n**o propietario pasa automáticamente a tener el pleno dominio.
Compra del usufructo: el n**o propietario puede adquirir el usufructo pagando el valor correspondiente, lo que permite consolidar la propiedad de inmediato. Este paso es relevante en el caso de tasación del inmueble, ya que el valor de mercado aumenta en el momento en que la nuda propiedad se convierte en pleno.
👉Papel del pleno dominio en una herencia
Cuando una persona deja una herencia en pleno dominio, significa que los herederos reciben la propiedad total del bien, con todos los derechos de uso y disposición desde el primer momento.
Hay que tener en cuenta que la legítima del cónyuge viudo en derecho común es siempre un derecho de usufructo, cuya cuantía y extensión dependerá de con qué parientes concurre (si concurre con hijos será el usufructo de un tercio, pero si concurre con ascendientes será la mitad de la herencia). En estos casos, la herencia estará gravada con el usufructo del viudo.
✨Por otro lado, existe una disposición testamentaria llamada Cautela Socini, que permite al testador otorgar al heredero legitimario una porción de la herencia superior a su legítima, pero gravando la porción recibida con un usufructo vitalicio para el cónyuge viudo. Es decir: dejo la propiedad de todos mis bienes a mis hijos y el usufructo universal de los mismos a mi cónyuge. El heredero puede elegir entre aceptar la mejora con las cargas impuestas o renunciar a ella y recibir su legítima estricta sin gravamen. En el ejemplo anterior, si el heredero no acepta el gravamen del usufructo, solo recibiría su legítima estricta (1/3 en propiedad, pero sin usufructo).
