Finhome Group

29/05/2026

Нюансы коммунальных платежей в Финляндии, которыми я делюсь с клиентами - чтобы цифры в финансовой модели совпадали с реальностью.
Этот пост — по рекомендации одного из клиентов-инвесторов, который предложил разобрать тему подробнее. Спасибо за идею — она действительно важная и редко обсуждается публично.
Инвестиции в финскую недвижимость — это рынок с большим количеством деталей. И это нормально: чем зрелее рынок, тем больше нюансов. Моя задача как эксперта рынка — не пугать ими клиента, а заранее разобрать каждый, чтобы покупка прошла без неожиданностей и финансовая модель работала так, как мы её посчитали.
Сегодня — о коммунальных платежах в жилищном акционерном обществе (asunto-osakeyhtiö). О них редко говорят подробно, а зря: на них держится половина точности расчёта доходности.
1. «Тринадцатый» коммунальный платёж — это уже не разовая мера
Базовая ставка содержания дома (hoitovastike) — например, 4,50 €/м² — в финских домах в 2025 году выросла в среднем на 2,5%, в десяти крупнейших городах — на 2,3%. После двух предыдущих лет роста в 4,3% и 8% это выглядит как стабилизация.
Но в отчёте Союза владельцев недвижимости (Kiinteistöliitto) за 2025 год есть другая важная цифра: 14% жилищных акционерных обществ в 2025 году собрали один дополнительный коммунальный платёж сверх двенадцати, ещё 8% — два дополнительных взноса.
Эта практика начала формироваться в ковидное время. Сегодня всё чаще на ежегодном собрании акционеров (yhtiökokous) принимается решение собрать коммунальные платежи в размере 13 или 14 месячных за календарный год. Причина проста: у 18% домов в Финляндии на счёте лежит запас не более одного месячного платежа. В Хельсинки таких домов 23%, в Тампере — 21%. Резерва на внеплановые работы практически нет.
Что это значит для инвестора: в финансовой модели нужно закладывать не 12, а лучше 13 платежей в год. На квартире 55 м² с расходами 250 €/мес это «спрятанные» 250€ в год.
2. Коммерческое помещение часто платит 1,5–2× больше за тот же метр. Когда в доме на первом этаже есть коммерческое помещение (liiketila), в уставе общества (yhtiöjärjestys) обычно прописан повышенный коэффициент платежа (vastikekerroin). В столичном регионе он чаще всего составляет 1,5–2,0× относительно ставки для квартир. Логика заложена ещё при основании дома.
Пример: в доме со ставкой 4 €/м² для квартир коммерческое помещение площадью 80 м² с коэффициентом 2,0 платит 640 € в месяц вместо 320 €. Разница — около 3 840 € в год, и она не зависит от того, есть у вас арендатор или нет.
3. Но не всегда коэффициент повышенный — везде свой устав
Это важный момент, о котором редко говорят: повышенный коэффициент — распространённая, но не обязательная норма. У меня сейчас в продаже есть коммерческие помещения, где коэффициент платежа равен 1 — то есть владелец помещения платит ровно столько же за метр, сколько собственники квартир в том же доме. Есть даже помещение с коэффициентом 0,5, но оно относится к другому с коэффициентом 1,5.
Такие объекты иногда дают инвестору серьёзное преимущество: при той же арендной ставке доходность заметно выше, потому что расходы на содержание примерно вдвое меньше типичных.
Это, кстати, и ответ на главный вопрос инвестора в коммерческую недвижимость: расчёт доходности по одной только арендной ставке без анализа коэффициента платежа и истории расходов дома — самая частая ошибка покупателей.
4. Коммерческое помещение участвует и в общих расходах дома
Четвёртый нюанс самый неочевидный. Владелец коммерческого помещения участвует в общих расходах дома пропорционально своей доле — даже если физически не пользуется этими элементами. На практике это значит:
— лифт, которым клиенты кафе или офиса не пользуются,
— сауна и общие душевые,
— гриль и общие зоны во дворе,
— ремонт фасадов верхних этажей и кровли.
С точки зрения закона о жилищных акционерных обществах это логично: коммунальный платёж — это плата за владение акциями общества, а не за фактическое использование инфраструктуры.
Все четыре нюанса выше — это только начало. Финансовое состояние самого жилищного общества — это, пожалуй, самый сильный фактор, влияющий на реальную стоимость владения. И он работает в обе стороны.
Дом может оказаться в плюсе: например, у общества в собственности есть квартиры или коммерческие помещения, которые сдаются в аренду, и арендный доход идёт на снижение ежемесячных расходов всех собственников. У меня в практике был случай в центре Хельсинки, где коммунальные платежи в квартире составили всего 98 €/мес — арендные доходы дома от коммерческих помещений на первом этаже покрывали почти половину расходов на содержание. Бывают и другие приятные ситуации: профицит бюджета общества, накопленные резервы на счёте, выгодно реализованное право застройки чердачного помещения, которое снизит стоимость предстоящего ремонта для всех акционеров.
И наоборот, дом может оказаться в минусе: накопленный долг по ремонтам, недофинансированная программа работ, низкая ликвидность, рост задолженностей по платежам у других собственников. В таком доме дополнительные сборы и резкий рост ставки в ближайшие годы — вопрос времени.
Понять, в каком из этих сценариев находится конкретный дом, можно только из его документов. Никакая реклама объекта эту информацию не отразит.
Параллель, понятная любому инвестору
Покупка квартиры или коммерческого помещения без анализа документов дома — это как покупка акций компании на основании одной новости из ленты. Можно угадать. Можно увидеть красивый график выручки в пресс-релизе и принять решение. Но без отчётности компании, истории и понимания структуры бизнеса это не инвестиция, а ставка.
С недвижимостью то же самое. Объявление о продаже показывает «выручку» — арендную ставку, площадь, локацию. Реальная финансовая модель видна только в документах дома: коэффициенты платежа, история расходов, план ремонтов, состояние резервов, источники дополнительных доходов общества.
Профессиональный подход и в одном, и в другом случае одинаков: внимательно изучить, чтобы минимизировать риски и увеличить доходность.
Что с этим всем делать инвестору
Все эти моменты — не подводные камни, а нормальная часть инвестиционной деятельности на зрелом финском рынке. Их можно и нужно учитывать заранее. Перед каждой сделкой я анализирую ключевые документы дома:
— устав общества (yhtiöjärjestys) — отдельно проверяю коэффициент платежа,
— справку управляющего (isännöitsijäntodistus) с протоколами собраний,
— план ремонтов на 5–10 лет (PTS),
— реальное финансовое состояние общества: резервы, задолженности, имущество в собственности, источники дополнительных доходов.
Это даёт полную картину реальной стоимости владения и убирает любые неприятные неожиданности после сделки. А иногда — наоборот, открывает приятные возможности, которые из объявления о продаже не видны.
В новостройках столичного региона риск дополнительных платежей в первые 10 лет практически нулевой — крупные ремонты не предстоят, дом построен по современным энергостандартам. Это одна из причин, почему я часто рекомендую этот сегмент инвесторам, которые хотят прогнозируемую доходность с минимумом административных вопросов.
Если планируете покупку квартиры или коммерческого помещения в Хельсинки, Эспоо или Вантаа — напишите в личные сообщения. И если интересны коммерческие объекты с хорошей доходностью — у меня есть конкретные варианты в продаже.
И ещё — если у вас есть тема, которую хотели бы видеть разобранной подробно, напишите. Самые полезные посты получаются именно из вопросов клиентов.

27/05/2026

Маржа банков упала до 0,38%. Стройка упала на 20%. Цены — минус 5%.
Это катастрофа или лучший момент за 4 года? Зависит от того, с какой стороны стола вы сидите.
Дайджест недели и выводы — в комментарии ниже.
#недвижимостьФинляндии #недвижимостьХельсинки #рынокнедвижимости #Хельсинки #Эспоо #Вантаа

22/05/2026

40 лет ипотеки.
На первый взгляд — кошмар. На самом деле — инструмент, который меняет логику накопления капитала.
На прошлой неделе парламент Финляндии одобрил увеличение максимального срока ипотеки до 40 лет. Финские СМИ уже разбирают, что это означает для домохозяйств — и расчёты получаются неожиданными.
Пример от экономистов Nordnet. Две семьи берут одинаковую квартиру за 132 000 € под 3,0%. Одна — на 30 лет, другая — на 40 лет.
30 лет: месячный платёж 527 €.
40 лет: месячный платёж 447 €.
Разница — 80 € в месяц. Семья с длинной ипотекой кладёт эту разницу в индексный фонд каждый месяц на протяжении всех 40 лет. Семья с короткой ипотекой не сберегает ничего, пока не закроет кредит — а затем 10 лет инвестирует по 527 € в месяц.
Итог через 40 лет (доходность фонда 7,0% годовых):
— Короткая ипотека: квартира без долга + ≈90 000 € в фонде
— Длинная ипотека: квартира без долга + ≈197 000 € в фонде
Разница в капитале — больше 100 000 €. И это при том, что суммарные ежемесячные расходы у обеих семей идентичны.
Объяснение простое: сложный процент работает только со временем.
40 лет маленьких взносов дают больше, чем 10 лет крупных.
Что это значит для инвестора в недвижимость?
Тот же принцип, только усилённый. Инвестиционная квартира с длинной ипотекой высвобождает денежный поток для покупки второго объекта или построения портфеля. Аренда обслуживает кредит, разница между арендой и расходами реинвестируется, прирост стоимости квартиры умножает капитал. Леверидж работает на инвестора.
Это не значит, что 40-летняя ипотека подходит всем. Она требует дисциплины — разница должна действительно идти в инвестиции, а не на расходы.
Но именно поэтому опытные инвесторы смотрят на срок ипотеки совсем иначе, чем большинство.
Хотите узнать, какой вариант подходит именно вашей ситуации? 👇
Напишите в комментарии или отправьте личное сообщение — разберём варианты и цифры вместе.
#ипотека #инвестиции #недвижимость #недвижимостьфинляндия #сложныйпроцент #хельсинки #Эспоо #вантаа #покупкаквартирывфинляндии #финансоваясвобода

20/05/2026

Трамвайная линия рядом с домом — это не просто удобство. Это деньги.
Финские исследования показывают: квартиры в радиусе 500–800 метров от трамвайной остановки растут в цене быстрее рынка. И рост начинается задолго до открытия линии — уже в момент принятия политического решения о строительстве.
Конкретные данные по Тампере:
— После объявления о строительстве трамвая: +2,7% к цене квадратного метра относительно контрольной группы
— В период активного строительства: +6–8% сверх рынка
— Аналогичный эффект зафиксирован для арендных ставок — но чуть позже, ближе к запуску
Исследование Raide-Jokeri в Хельсинки подтвердило ту же логику: за 5–7 лет до открытия линии квартиры вдоль маршрута прибавили в среднем 5% сверх сопоставимых объектов. Суммарный прирост стоимости всей недвижимости вдоль маршрута превысил стоимость самого строительства.
Трамвай Вантаа (Меллункюля — аэропорт) открывается в конце 2029 года. У меня за последние несколько лет куплены десятки квартир именно в этих локациях — не случайно.
Сейчас там есть проекты с действительно низким порогом входа — от 30 000 евро за студию. При этом транспортная доступность будет двойная: в непосредственной близости и строящийся трамвай, и действующее метро. То есть связь с центром Хельсинки уже есть, а переоценка района — впереди.
Важный нюанс, который подтверждают все исследования: эффект локальный. Не весь район, а конкретные дома в пешей доступности от остановки. 500 метров — граница, за которой влияние на цену резко снижается. Поэтому выбор конкретного объекта внутри района имеет значение.
Ссылка на статью-первоисточник в первом комментарии.
Если интересно разобрать конкретику — цифры, объекты, что и когда купить — пишите в комментариях.

13/05/2026

Сегодня участвовал в вебинаре банка Aktia, который опубликовал свежий обзор рынка жилья Финляндии. Поделюсь тем, что считаю важным для тех, кто думает об инвестициях.
Главный тезис отчёта: после шока по росту ставок по ипотечным кредитам Скандинавия разделилась на два лагеря. Норвегия и Дания восстановились — цены растут. Швеция прошла дно. Финляндия пока остаётся в стороне от этого роста. Но именно в этом и заключается суть момента.
Несколько цифр, которые стоит держать в голове:
— Ипотечный портфель Финляндии показывает нулевой рост (0,0 %), тогда как в Норвегии +4,9 %, в Дании +5,3 %. Деньги в рынок пока не идут — но это меняется.
— Средняя ставка по ипотеке в Финляндии сейчас 2,8 % — одна из самых низких среди соседей. Для инвестора это означает, что стоимость кредита комфортная.
— Реальные цены на жильё в Финляндии (с поправкой на доходы) опустились до исторического минимума — на 20 % ниже пика 2021 года. Для сравнения: в Норвегии -5 %, в Дании -6 %.
— Разрешения на строительство новых объектов сократились примерно на 60% от уровня 2021 года. Новое предложение почти остановилось.
Что это означает на практике: рынок сжался по всем направлениям одновременно — по ценам, по новому строительству, по ипотечному портфелю. Исторически такие периоды заканчивались не медленным восстановлением, а достаточно быстрым разворотом, когда покупательский спрос возвращается на рынок с накопленным отложенным потенциалом.
Aktia прямо пишет: «многое начинает двигаться в правильном направлении». Осторожная формулировка от банковского экономиста — это уже сигнал.
Если вы рассматриваете покупку инвестиционной квартиры в Хельсинки, Эспоо или Вантаа и хотите разобраться, как это работает с цифрами — пишите в комментариях или в личные сообщения. Разберём конкретную ситуацию.
Более подробная информация по ссылке в первом комментарии к посту.

24/04/2026

Директор Центрального союза риэлторов Финляндии Туомас Вильямаа сказал прямо: сейчас — исторически хороший момент для покупки инвестиционной квартиры.
Его аргумент конкретен: пять лет назад однокомнатную квартиру в центральном Хельсинки нельзя было купить дешевле 200 000 €. Сейчас — можно.
С апреля 2022 по декабрь 2025 года цены на жильё в Финляндии упали примерно на 13%. Рынок фактически откатился на 10 лет назад. Именно поэтому в профессиональной среде эту ситуацию называют «чёрной пятницей для покупателя жилья».
Почему окно может закрыться скоро:
По оценке союза, уже во второй половине 2026 года сроки продажи объектов начнут сокращаться, а цены — умеренно расти. Это окно возможностей продлится максимум год-два.
Что важно учитывать инвестору прямо сейчас:
Покупать нужно не там, где рынок находится сегодня, а там, где он окажется через несколько лет. Это означает: локация с перспективой, устойчивый спрос на аренду, понятное финансовое состояние жилищного товарищества и прозрачная история капитальных ремонтов дома.
Моя позиция: я разделяю этот взгляд. Объекты, которые появляются на рынке сейчас, ещё несколько лет назад не были бы доступны по таким ценам. Работаю преимущественно с новостройками в Хельсинки, Эспоо и Вантаа — это формат с предсказуемыми расходами на содержание, стабильным арендным потоком и возможностью использовать кредитное плечо: в новостройках банки кредитуют до 70% стоимости объекта, что позволяет при относительно небольшом собственном капитале получать доходность на вложенные средства значительно выше, чем показывает цена самой квартиры. Если хотите разобрать конкретные цифры по интересующему объекту или району — пишите в личные сообщения.

17/04/2026

10 000 евро - и вы инвестор в финскую недвижимость в Хельсинки.
Именно столько нужно на первом этапе. Всего 30 000 евро - и студия в строящемся доме у метро Mellunmäki ваша.
Сдача дома — март 2027.
📍 Локация, которая будет расти
Дом строится прямо у конечной станции метро. На фото с дрона хорошо видно — линия метро буквально в нескольких десятках метров. Но главное — сюда уже строят Vantaa Light Rail, 19-километровую трамвайную линию, которая напрямую свяжет Меллунмяки с аэропортом Хельсинки-Вантаа через Тиккурилу и Авиаполис. Запуск — 2029 год. К 2050 году вдоль маршрута ожидается 60 000 жителей и 30 000 новых рабочих мест.
Для инвестора это означает рост спроса на аренду и рост стоимости квартиры.
💰 Конкретные цифры
В период кредитных каникул (первый год после сдачи) доходность на собственный капитал более 10%.
После окончания кредитных каникул аренда покрывает все платежи, включая погашение кредита. Квартира сама себя выплачивает!
🔑 Почему именно сейчас
Вы покупаете со скидкой, в развивающейся локации, у конечной станции метро, куда через 3 года придёт трамвай из аэропорта. Таких условий больше не будет.
Пишите в личные сообщения или звоните — расскажу подробности и помогу выбрать лучший вариант.
#недвижимостьфинляндии #инвестициивнедвижимость #новостройкихельсинки #недвижимостьхельсинки #студиявфинляндии #инвестиционнаяквартира

12/04/2026

Рынок недвижимости Финляндии начал разворот — но это пока видно только в поведении крупных инвесторов.
Ведущий аналитический центр рынка недвижимости Финляндии KTI опубликовал ежегодный отчёт по рынку. Делюсь главным — и своим взглядом на цифры.
Что происходит на рынке прямо сейчас:
Объём инвестиционных сделок в 2025 году — 4,4 млрд €. Почти вдвое больше, чем в 2024-м. Количество крупных транзакций выросло на 44%.
→ Крупный капитал возвращается на рынок.
Иностранные инвесторы обеспечили 60% всего объёма. Шведские, норвежские, американские фонды активно покупают финскую недвижимость. Они не делают это случайно.
→ Международные фонды заходят раньше локальных покупателей.
В столичном регионе в 2025 году сдано около 3 400 новых квартир. В 2026-м прогнозируется менее 3 000. При этом для нормального функционирования рынка нужно минимум 35 000 новых квартир в год по всей стране.
→ Нового жилья строится вдвое меньше, чем нужно рынку. Это формирует будущий дефицит и давление на цены.
Заполняемость арендного жилья в столичном регионе начала расти: 93,4% на конец 2025 года против 92,4% годом ранее.
→ Спрос на аренду начинает восстанавливаться.
Что это означает на практике:
Рынок уже начал восстанавливаться на уровне институциональных инвесторов.
Частные инвесторы обычно заходят позже — когда рост становится очевидным.
Сейчас — промежуточная фаза, где ещё есть возможность выбирать объекты с нормальной доходностью, а не «догонять рынок».
Я работаю с новостройками в Хельсинки, Эспоо и Вантаа. Есть конкретные объекты, где цифры выглядят очень хорошо. Напишите — покажу варианты и реальные расчёты.

The Finnish Property Market 2026 -raportti on julkaistu. Lue kattava katsaus suomalaisesta kiinteistömarkkinasta.

09/04/2026

200 000 евро за парковочное место в Хельсинки. Это не опечатка.
В 2024 году в центре Хельсинки продали обычное место в паркинге — без стен, без гаража, просто разметка на полу — за 200 000 евро. Ушло за 12 дней.
На Катаянокка сейчас выставлено место за 125 000 евро. В Эйра — до 120 000. В Круунунхака — от 30 000 до 78 000.
Для сравнения: средний финский частный дом стоит примерно столько же, сколько это парковочное место.
Что происходит?
Всё просто: в центре Хельсинки хронически не хватает парковок. Состоятельные покупатели переезжают из пригородов в центр и привыкли иметь своё место. Торговаться они не готовы. Отсюда — цены, которые выглядят абсурдно, но абсолютно логичны с точки зрения спроса и предложения.

Что это говорит мне как риэлтору?
Рынок недвижимости Хельсинки работает по своим правилам. Здесь дефицит решает всё. И именно поэтому грамотный выбор объекта — локация, ликвидность, детали дома — важнее, чем кажется на первый взгляд.
Если вы думаете об инвестициях в недвижимость в Хельсинки — пишите. Разберём конкретные варианты с реальными цифрами.

Pysäköinti | Välittäjä kertoo, miksi osa on valmis maksamaan omasta autopaikasta saman verran kuin omakotitalosta

Omasta parkkipaikasta saa maksaa Suomessakin enimmillään satoja­tuhansia euroja. Kiinteistön­välittäjien johtaja uskoo silti kalliinkin autopaikan toimivan asuntokaupan sisäänheitto­tuotteena.

02/04/2026

Принял квартиры в новостройке — арендаторы уже заехали.
Один из последних инвестиционных кейсов, который лучше всего объясняет, как это работает на практике.
Клиенты приобрели квартиры в новостройке в столичном регионе Хельсинки. Дом сдан, ключи получены, квартиры уже сданы в аренду. Арендный доход — с первого дня.
Что это значит в цифрах? Возьмём для примера студию, купленную с дисконтом более 10% от полной рыночной стоимости. В первый год действуют кредитные каникулы — тело кредита не погашается, выплачиваются только проценты. Доходность на вложенный собственный капитал в этот период — 9,2%.
После окончания кредитных каникул арендного дохода достаточно для покрытия всех расходов по квартире, включая погашение тела кредита. То есть квартира сама себя обслуживает, а ваш капитал продолжает расти.
Почему именно сейчас? За последние пару лет цены на недвижимость в Финляндии заметно скорректировались вниз. Одновременно объёмы нового строительства резко сократились — количество выданных разрешений упало более чем вдвое. Это создаёт уникальное окно возможностей: вы покупаете с дисконтом сегодня, а через 2–3 года, когда дефицит нового жилья станет ощутимым, цены неизбежно пойдут вверх.
Добавьте к этому снижение ставки Euribor и стабильно хороший спрос на аренду в столичном регионе — и картина становится очевидной. Пока фондовые рынки штормит, недвижимость остаётся понятным и осязаемым активом, который работает на вас каждый месяц.
Те, кто заходит на рынок в период коррекции, всегда выигрывают. История это подтверждает раз за разом.
В видео — обзор как раз этой студии.
Хотите узнать, как выглядит такой инвестиционный кейс для вашего бюджета? Напишите мне — проведу бесплатную консультацию и покажу конкретные цифры.