Janne Lämsä - Roof Kiinteistönvälitys

16/11/2021

Arkkitehtuurisarja osa 2: 1920-luvun klassismi ja 1930-luvun funktionalismi töölöläiskulmalla. 🏢

16/11/2021

ARKKITEHTUURISARJA OSA 2: 1920-LUVUN KLASSISMI JA 1930-LUVUN FUNKTIONALISMI TÖÖLÖLÄISKULMALLA

1920-luvun klassismi tai pohjoismaalainen klassismi oli myöhäisjugendia seurannut arkkitehtuurin suuntaus. Klassismille on ominaista pelkistetyt, symmetriset julkisivut. Mikäli julkisivu oli ylipäätään koristeltu, niukat koristeaiheet kumpusivat antiikin kuvastosta. Rakennusten sisätilat, erityisesti sisääntuloaulat ja porraskäytävät olivatkin usein koristeellisempia kuin rakennusten julkisivu.

TÖÖLÖN TIILIKORTTELIT
Yksi 1920-luvun klassismin töölöläispiirteistä on poltetun tiilen käyttö julkisivuissa. Töölön tiilikorttelit sijoittuvat Etu-Töölöön Mechelininkadun ja Runeberginkadun eteläpäähän.
Tiilikorttelit saivat noin sata vuotta sitten osaksi arvostelua ja niitä pidettiin synkkinä, ehkä osittain siksi että tiilijulkisivut miellettiin osaksi teollisuusrakentamista.

Tiilijulkisivun voi toki mieltää synkähköksi, m***a koska poltettu tiilen ollessa huomattavasti kestävämpi julkisivumateriaali rapattuun pintaan verrattuna, säästyy tiilijulkisivutalon osakas ylimääräisten julkisivuremonttien vaivoilta ja kustannuksilta.

1930-LUVUN FUNKTIONALISMI - MUOTO SEURAA FUNKTIOTA
Vuosikymmenen loppua kohden jo ennestään niukoista koristeaiheista luovuttiin kokonaan; 1920-luvun loppupuolen klassimia voi usein luonnehtia siirtymätyyliksi kohti funktionalismia.
Funktionalismin perusideana oli ajatus, että muodon tulee seuraa tarkoitusta, joten jo ennestään niukat koristeet jäivät julkisivuista kokonaan pois.

LYHYT ART-DECO KAUSI
Poikkeuksena tästä voi tosin mainita 1930-luvun alkupuolen lyhytaikaisen art deco -kauden. Hyvänä esimerkkinä toimii arkkitehti Jalmari Peltosen Töölön Välskärinkadun talorivistö, jonka talot ovat muusta töölöläisfunkkiksesta poiketen koristeltu art-deco aiheisesti.

VALON VAPAA KULKU
Funktionalismissa valon tuli kulkea vapaasti, joten sille on tyypillistä rakennusten suuret ikkunapinta-alat, suorakaiteen muotoiset kolmen suunnan erkkeri-ikkunat. Funkkistalojen huoneistot ovatkin huomattavasti 1920-luvun huoneistoja valoisampia.

TÖÖLÖN RAKENNUSBUUMI
Etu-Töölön rakennusbuumi kävi kuumana 1920-luvulla, joten suurin osa sen rakennuskannasta on 1920-luvun klassismia. Kun tonttimaa alkoi Etu-Töölössä käymään vähiin, siirtyi rakentamisen painopiste pohjoisemmaksi. Suurin osa töölöläisfunkkiksesta sijoittuukin siten Taka-Töölön pohjoisempiin osiin.

Sekä Etu- että Taka-Töölön asemakaava on perua 1900-luvun alusta, jolloin asemakaavoituksen ihanteena olivat vielä suojaisat umpikorttelit; talot rakennettiin toisiinsa kiinni, ikään kuin yhtenäisiksi muurimaisiksi rivistöiksi, joiden sisälle muodostui suojaisat sisäpihat.

TÖÖLÖN FUNKKISRISTIRIIDAT
Funktionalismin asemakaava-arkkitehtuurin ihanne oli päinvastainen - ilmava avokortteli, joka mahdollistaa muun muassa valon kulun rakennuksen molemmin puolin.
Merkittävä osa Töölön funkkistaloista on kuitenkin rakennettu umpikortteleihin vanhan asemakaavan mukaisesti, vastoin funktionalismin ihanteita. Avokortteliratkaisuja löytää kuitenkin varsinkin pohjoisemmasta Taka-Töölöstä, esimerkiksi Mannerheimintien varrelta.

Etu- ja Taka-Töölö suunniteltiin alun perin keski- ja yläluokan asuinalueeksi ja ehkä tämän vuoksi, töölöläisfunkkistalojen sisääntuloaulat ja porraskäytävät ovat varsin ylellisiä eikä materiaaleissa tingitty. Tämä töölöläisfunkkiksen ”ylenpalttinen loistokkuus” tosin kirvoitti arvostelua aikalaisarkkitehdeissä, sillä sotihan se osin funktionalismin tarkoituksenmukaisuuden henkeä vastaan.

KLASSISMI JA FUNKKIS NYKYPÄIVÄNÄ
Pohjaratkaisut 1920-luvun klassismissa ja 30-luvun funktionalismissa saattavat osoittautua nykymakuun haastaviksi, sillä makuuhuoneet ovat yleensä kookkaita eikä huoneiston keskellä oleville halleille löydä välttämättä tehokasta käyttöä. Tästä syystä kahden ja kolmen makuuhuoneiden asunnot ovat yleensä varsin suuria tuoreempaan arkkitehtuuriin verrattuna. 1920- tai 1930-lukulaisen perheasunnon hankkiminen kantakaupungilta vaatiikin nykypäivänä yleensä hyvää maksukykyä tai vaihtoehtoisesti asuinneliöistä tinkimistä.

14/10/2021

Nyt ollaan kovassa seurassa. 🥈

23/09/2021

PINTA-ALAT ASUNTOKAUPASSA
OSA 1 – KERROSTALOHUONEISTOT

Asunnon tai kiinteistön pinta-alan ilmoittaminen asuntokaupassa voi tuntua melko yksinkertaiselta asialta, m***a ikävä kyllä näin ei ole. Väärin ilmoitettu pinta-ala voi osoittautua kalliiksi virheeksi niin myyjälle kuin kiinteistönvälittäjällekin. Pinta-alavirhe voi jäädä myös ostajan kontolle -ainakin jos kiinnittää huomiota pinta-alan vajaavuuteen liian myöhään. Lue pinta-ala-artikkelisarjan ensimmäinen osa ja varmista, että saat asuntokaupoilla sen mitä luvataan!

PINTA-ALA & ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI
Kerrostaloasuntojen suhteen lainsäädäntö on pinta-alojen määrityksen suhteen selkeää; asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu, että yhtiöjärjestyksessä on mainittava rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala ja että valtioneuvoston asetuksella voidaan mittaustavasta säätää tarkemmin. Vuoden 1992 alusta voimaantullut asunto-osakeyhtiöasetus täsmensi, että hyväksytyllä mittaustavalla tarkoitetaan nimenomaan SFS 5139 -standardin mukaista huoneistoalan laskemismenetelmää. (Palaan huoneistoalan määritelmään artikkelisarjan jatko-osassa.)

Lähtökohtaisesti vuoden 1992 jälkeen perustettujen asunto-osakeyhtiöiden pinta-alatietoihin voi suhtautua luottavaisin mielin, m***a tätä vanhempien taloyhtiöiden pinta-aloihin tulee suhtautua varauksella jo pelkästään epäyhtenäisten mittaustapojen vuoksi.

VIEKKAAT ENTISAIKOJEN RAKENNUSMESTARIT?
Varsinkin ennen 1950-lukua rakennettujen kerrostalojen todelliset asuinneliöt saattavat poiketa merkittävästikin yhtiöjärjestykseen ja isännöitsijäntodistukseen merkitystä. Tarinoiden mukaan vuosisadan alkupuolen rakennusmestarit saattoivat rakennusvaiheessa nipistää itselleen tai tuttavilleen lisätilaa naapurihuoneistojen kustannuksella.
Oli tarinoissa perää tai ei, on ilmeistä, että noin satavuotta vanhojen pinta-alatietojen oikeellisuudesta saa lopullisen varmuuden vasta tarkistusmittausraportin äärellä.

VÄÄRÄ PINTA-ALA ASUNTOKAUPASSA – KUKA VASTAA?
Vajaista asuinneliöistä on vastuussa ostajalle niin myyjä kuin välitysliike: myyjä asuntokauppalain ja välitysliike välityslain perusteella. (Ylimääräistä neliöistä ei ole tietääkseni korvauksia maksettu.)

Reklamaatioaika myyjän suuntaan on asuntokauppalain mukainen kaksi vuotta, ellet pysty osoittamaan, että myyjä on tietoisesti johtanut harhaan, jolloin reklamaatioaika pitenee. Tällainen tilanne voisi tulla kysymykseen esimerkiksi, jos myyjä salaa tarkistusmittausraportin sisällön ostajalta.

PINTA-ALOJA ON PUITU LEIVÄTTÖMÄNKIN PÖYDÄN ÄÄRELLÄ
Tapauksessa KKO:2003:61 vuonna 1935 valmistuneesta rakennuksesta oli myyty 49 neliömetrin kokoinen huoneisto 58-neliöisenä, kuten isännöitsijäntodistukseen ja yhtiöjärjestykseen oli merkitty.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa välitysliike joutui yksin vastaamaan pinta-alavirheen korvaamisesta ostajalle. Korvaus oli noin puolet neliöhinnan mukaan lasketusta poikkeamasta (Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrä on ollut noin 40-70%:n luokkaa puuttuvista neliöistä, neliöhinnan mukaan laskettuna.)

Ratkaisua on arvosteltu laajasti oikeuskirjallisuudessa, joten sen ennakkopäätösarvo lienee tavanomaista heikompi. Tapaus kuitenkin muistuttaa, että kiinteistönvälittäjän vastuu voi osoittautua pinta-ala-asioissa ankaraksi. (Totean kuitenkin selvyyden vuoksi, että noin 18%:n heitto pinta-alassa ei jäisi allekirjoittaneelta huomaamatta.)

HelHO:2007:3 ratkaisussa käsiteltiin asuntokauppariitaa, jossa myyjä oli asuntoa myydessä ilmoittanut huoneiston pinta-alaksi 83m2 (yhtiön asiakirjojen mukaan), m***a tarkastusmittaus osoitti ilmoitetusta pinta-alasta uupuvan 7,5 neliömetriä. Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajalle hinnanalennuksena noin puolet neliöhinnan mukaan lasketusta poikkeamasta. (Kaupassa ei käytetty välitysliikettä.)

Huomionarvoista tapauksessa on, että kauppakirjaan merkitty mainita ”kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen” ei poistanut myyjän virhevastuuta pinta-alapoikkeamasta. (Todettakoon kuitenkin, että pinta-alavirhevastuun sulkeva ehto on mahdollista sisällyttää kauppakirjaan, m***a edellä mainittu ehto ei ole sellaiseen riittävän yksilöity.)

TARKISTUSMITTAAJA – VÄLITTÄJÄN PARAS YSTÄVÄ?
Tarkistusmittauksia tekee pääkaupunkiseudulla useampi yritys ja ainakin yksi niistä on erikoistunut pelkästään tarkistusmittauksiin. Tarkistusmittauksen hinta vaihtelee kohteen mukaan ja kerrostalohuoneistossa kustannus on yleensä muutaman sadan euron luokkaa.
Osakkaan tekemän tarkistusmittauksen tulos ei vaikuta pinta-alaperusteisiin vastikkeisiin, vaikka asunneliöitä paljastuisi olevan enemmän tai vähemmän kuin mitä yhtiöjärjestykseen on merkitty.
Suosituksen erinomaisesta tarkistusmittaajasta saat ottamalla yhteyttä kirjoittajaan.

YHTEENVETO

* vuoden 1992 jälkeen rekisteröityjen taloyhtiöiden pinta-alakirjaukset ovat lähtökohtaisesti luotettavia

* nykysäännösten mukaan pinta-ala lasketaan SFS 5139-standardin mukaisena huoneistoalana

* sadan vuoden takaisiin pinta-alatietoihin on syytä suhtautua varauksella

* myyjä sekä välitysliike ovat yhdessä vastuussa virheellisistä pinta-alatiedoista

* kiinteistönvälittäjän vastuu pinta-alatiedoista voi olla hyvinkin ankara

* oikeuskäytännössä hinnanalennus puuttuvista neliöistä on ollut noin 40-70%:n luokkaa neliöhinnan perusteella laskettuna

* vain tarkistusmittaus tuo varmuuden pinta-alaan vanhoissa osakeyhtiöissä

Varaa laillistetun kiinteistönvälittäjän arviokäynti pääkaupunkiseudulle.

18/09/2021

Ovatko tilat käyneet ahtaiksi? Ota yhteyttä, niin järkätään sullekin uusi majapaikka. 🙂

17/09/2021

ARKKITEHTUURISARJA - JUGEND
Jugend on yksi tunnetuimmista ja suosituimmista Suomen historiallisista arkkitehtisuuntauksista. Tässä artikkelissa perehdytään tarkemmin tyylisuunnan historiaan.

JUGEND VAI ART NOUVEAU?
Jugend oli noin vuosina 1890-1910 Euroopassa vaikuttanut taiteen tyylisuunta. Pohjoismaissa ja Saksassa tyyli sai nimensä saksalaiselta Die Jugend -taideteollisuuslehdeltä, Ranskassa suuntauksen nimi on art nouveau, Italiassa sitä kutsutaan nimellä stile liberty ja Englannissa myös termillä modern style.

Jugendin ihanteena oli taitava käsityö, kokonaisvaltainen suunnittelu ja luonnosta kumpuavat aiheet. Arkkitehtuurissa tyylisuuntaa voinee luonnehtia vastareaktioksi niin aiempien vuosikymmenien kertaustyyleille, kuten uusrenesanssille, kuin myös teollistumisen aikaansaamalle massatuotannolle.

JUGEND, KANSALLINEN HERÄÄMINEN JA SUOMEN TAITEEN KULTAKAUSI
Jugendin aikakausi Suomessa nivoutui osaksi sortokautta, kansallista heräämistä ja Suomen taiteen kultakautta. Siinä missä Akseli Gallen-Kallela ammensi maalauksiinsa aiheita niin Kalevalasta kuin kansallismaisemistamme, niin samat innoituksen aiheet olivat myös tuon ajan arkkitehdeillä ja rakennusmestareilla. Tunnetuimpia kauden arkkitehtejä ovat Eliel Saarinen (Kansallismuseo), Lars Sonck (Kallion kirkko) ja Onni Tarjanne (Suomen kansallisteatteri).

SUOMEN JUGENDALUEET
Merkittävimmät jugendkaupungit Suomessa ovat Helsinki, Turku ja Tampere, joskin jugendtaloja löytyy myös pienemmistä kaupungeista kuten Kotkasta ja Kokkolasta.

Suomalainen jugendarkkitehtuuri on keskieurooppalaisia verrokkeja jykevämpää ja koruttomampaa. Vuosisadanvaihteen jugendin tunnistaa katukuvasta epäsymmetrisestä aaltoilevasta julkisivusta, torneista ja linnamaisesta ulkomuodosta.

Helsingissä jugend-asuintalot ovat keskittyneet kantakaupungin ja eteläisen kantakaupungin alueille, joista Katajanokan jugendkortteli on maailmanlaajuisestikin ainutlaatuisen yhtenäinen jugendalue. Ikävä kyllä, Ullanlinnan Huvilakadulla jugendharmonian rikkoo numerossa 9-11 irvistävä vuoden 1961 kerrostalo.

Jugend ei ollut aikanaan pelkästään herrasväen mieleen vaan tyylisuuntaa pääsee ihastelemaan myös aiemmassa työväenkaupunginosassa Kalliossa, jossa ainakin osa jugendrakennuksista nousi paikoilleen työväen omina ryhmärakennushankkeina. Yksi ikonisimmista Kallion jugendtaloista on Viidennen linjan päähän, Kallion kirkon kupeeseen nousut, rakennusmestari O.E Koskisen Asunto Oy Ihantola.

JUGEND ASUMISEN KANNALTA
Jugend asuntojen pohjaratkaisut ovat vaihtelevia ja huoneistojen sisäiset seinät ovat usein kantavia, joten keittiön siirrot ja muut pohjamuutokset saattavat osoittautua välillä lähes mahdottomiksi. Onneksi jykevät seinät tarjoavat kuitenkin hyvän äänieristyksen ainakin sivuttaissuuntaisesti; välipohjat kun saattavat varsinkin vanhemmissa jugendrakennuksissa olla puisia. Huonekorkeutta on yleensä yli kolme metriä, joten pienessä asunnossa parviratkaisu voi osoittautua tavanomaista käyttökelpoisemmaksi.

MYÖHÄISJUGEND
Myöhäisjugendia voi luonnehtia siirtymätyyliksi 1920-luvun klassismiin. Aaltoileva, jyhkeä ja epäsymmetrinen jugend muuttui 1910-luvun tienoilla sirommaksi ja symmetriseksi, joskin viitteet alkuperäisestä tyylistä ovat yhä selvästi näkyvillä.

Etu-Töölö kansallismuseon liepeillä on erinomainen matkakohde myöhäisjugendin ihasteluun, joskin tyyliä on helppo löytää myös muualta eteläisen kantakaupungin alueelta.

14/09/2021

Kiinteistön kuntotarkastus suoritettu Tikkurilassa. 👷 Kiitos Seppo Patja leppoisasti suoritetusta tarkastuksesta!

13/09/2021

Jugendarkkitehtuuri ❤️ 🕍
Käytiin tekemässä pieni filminpätkä aiheen tiimoilta. 🎥

Kerro kommenteissa, mikä seuraavista arkkitehtuurisuuntauksista on sinun suosikkisi:
1. Jugend
2. Funkkis
3. Betonibrutalismi

Videotuotanto: Matti Hämäläinen

07/09/2021

Kahvitauko töiden lomassa. ☕

02/09/2021

TALOYHTIÖN ASIAKIRJAT – KUNNOSSAPITOTARVESELVITYS

Asunto-osakkeen kaupanteossa yksi kiintoisimmista dokumenteista on asunto-osakeyhtiön hallituksen laatima kunnossapitotarveselvitys. Asiakirjan nimi on jo itsessään kuvaava, m***a tässä artikkelissa pureudutaan silti hieman pintaa syvemmälle, mistä selvityksestä on oikein kyse.

Kunnossapitotarveselvitys on lakisääteinen hallituksen velvollisuus ja siitä säädetään asunto-osakeyhtiölain kuudennessa luvussa. Lakiin on kirjattu, että varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä muun muassa:

* hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin; sekä

* hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat

Lain esitöissä on painotettu mm. pitkäjänteistä kiinteistön kunnon seurantaa sekä hoidon suunnitelmallisuutta. Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa turvauduttava asiantuntijalausuntoihin tai kuntotarkastuksiin. Lain esitöihin on kirjattu:

"Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti."

Yllä olevasta voi siis käänteisesti päätellä, että mikäli yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet lähestyvät teknisen käyttöiän loppupäätä tai on ilmennyt selkeitä viitteitä korjaustarpeista, esimerkiksi useampi putkirikko, voi isännöitsijä ja hallitus joutua vastuuseen puutteellisesti laaditusta kunnossapitotarveselvityksestä. Tämä siis mikäli asiantuntijalausuntoihin tai tarkastuksiin ei ole ryhdytty.

Oikeuskäytäntöäkin asian tiimoilta löytyy: Vaasan hovioikeus teki ratkaisun 6.6.2019 tapauksessa, jossa taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksen 2014-18 maininta ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen” johti niin käräjäoikeuden kuin hovioikeuden mielestä yhtiön vahingonkorvausvelvollisuuteen.

Tapauksessa osakas oli ostanut asunnon vuonna 2014 ja putkiremontti oli alkanut jo kesällä 2016. Kyseisessä taloyhtiössä putkisto oli 50-vuoden ikäinen, eli teknisen käyttöiän päässä. Yhtiö oli perustanut kunnossapitotarveselvityksen maininnan pelkästään siihen, että rakennuksessa oli tapahtunut poikkeuksellisen vähän putkivuotoja.

Voi siis ajatella, että yhtiön olisi voinut katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa sääntöä ilmankin tuota mainintaa, kun ei ollut hakenut asiantuntijalausuntoja tai teettänyt tutkimuksia. Erillisellä maininnalla, että putkiremontti ei olisi ajankohtainen, oli kuitenkin todennäköisesti suuri painoarvio asian ratkaisussa.

Välittäjän työssä törmää niin puutteellisiin kunnossapitotarveselvityksiin ja kuin varsin hyvin laadittuihin. Jos yhtiön putket ovat esimerkiksi 70-luvulta eikä kuntotutkimukseen ole ryhdytty on varsin perusteltu näkemys, että asunto-osakeyhtiölakia on kunnossapitotarveselvityksen suhteen laiminlyöty. (Ikävä kyllä tarkasti laadittu kunnossapitotarveselvitys saattaa laskea asuntojen arvoa isojen peruskorjaustöiden lähestyessä, jos verrataan puutteellisesti laadittujen taloyhtiöiden selvityksiin.)

Puutteellinen kunnossapitotarveselvitys saattaa myös koitua myyjän ja välittäjän vastuulle, vaikkei tulevien remonttien arviointi ole varsinaisesti osakkaan tai kiinteistönvälittäjän kontolla. Jälkipyykkien välttämiseksi olen esimerkiksi kirjannut niin ostotarjoukseen kuin kauppakirjaan, että ostaja on tietoinen, että putkisto on teknisen käyttöikänsä päässä, vaikkei asiasta ollut mainintaa kunnossapitotarveselvityksessä.

YHTEENVETO:

* Hallituksen selvitys korjaushistoriasta ja kunnossapitotarpeista perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja se tulee esitellä vuosittain yhtiökokoukselle.

* Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen näkemys kunnossapitotarpeista seuraavalle viidelle vuodelle, joten suuriin korjaushankkeisiin lähdetään vasta yhtiökokouksen päätöksellä.

* Näkemys korjaustarpeista on tarvittaessa perustettava asiantuntijalausuntoihin ja tutkimuksiin.

* Korjaustarveselvitys voi olla puutteellinen, joten kannattaa myös kiinnittää huomiota rakenteiden ikään suhteessa niiden oletettuun käyttöikään.

* Isännöitsijä ja hallitus on potentiaalisesti vastuussa puutteellisesti laaditusta kunnossapitotarveselvityksestä.

* Vaikkei välittäjä voi käytännössä ottaa kantaa yhtiön päätöksiin tai arvioida yhtiön remonttitarpeita, huolellisesti laaditut myyntiesitteet, ostotarjoukset ja kauppakirjat vähentävät niin myyjän kuin ostajan riskiä varsinkin puutteellisesti hoidetuissa yhtiöissä.

10/08/2021

ASUNTOKAUPAN VASTATARJOUS

Asuntokaupan ostotarjoukseen voi myyjä vastata yhdellä kolmesta tavasta:

1. Tarjouksen voi hyväksyä.
2. Tarjouksen voi hylätä.
3. Tarjoukseen voi tehdä vastatarjouksen.

Tässä artikkelissa keskityn kohtaan kolme, eli asuntokaupan vastatarjoukseen.

Asuntokaupassa hyväksytty tarjous tarkoittaa sitovaa sopimusta kaupan tekemisestä tarjouksessa sovituin ehdoin. Sopimuksen syntymisestä säädetään oikeustoimilaissa. Pääperiaate on, että sopimus syntyy, kun on annettu tarjous ja siihen on saatu hyväksyvä vastaus tarjouksen voimassaoloaikana.

Vastatarjoukseksi katsotaan vastaus, jossa muutetaan aiemman tarjouksen ehtoja. Kysymys ei ole siis pelkästään kauppahinnasta, vaan myös muutos vapautumisaikaan, kaupanteon määräaikaan tai vaikkapa ehdollisen tarjouksen ehdollinen hyväksyntä* on tosiasiallisesti vastatarjous.

Vastatarjous tarkoittaa automaattisesti aiemman tarjouksen hylkäämistä, joten alkuperäinen tarjous ei vastatarjouksen jälkeen ole enää sitova. Alkuperäisen tarjouksen tekijä voi siis hylätä vastatarjouksen, eikä välttämättä enää uusi tarjoustaan.

Jos myynnille on ilmeinen tarve, muita ostajaehdokkaita ei ole, ja alkuperäinen tarjous on ehdoiltaan riittävä, ei myyjän yleensä kannata ryhtyä vastatarjoukseen.

Mikäli vastatarjoukseen ei lisätä ehtoa myynnin jatkamisesta, on syytä tiedostaa seuraavat asiat vastatarjouksen voimassaoloaikana:
• Myyjä ei voi (käytännössä) hyväksyä muita tarjouksia.
• Välitysliike ei voi ottaa vastaan uusia tarjouksia.
• Välitysliikkeen tulee lopettaa kohteen markkinointi.

Ammattitaitoinen välittäjä suosittelee aina vastatarjouksen tekemistä ehdollisena, ettei myyntiä tarvitse keskeyttää vastatarjouksen voimassaoloajaksi.

Vastatarjoukseen pätevät samat vastausvaihtoehdot kuin alkuperäiseen ostotarjoukseen, joten myös vastatarjoukseen voi tehdä vastatarjouksen, jolloin aiempi vastatarjous raukeaa.

Ei ole tavatonta, että kaupoille päästään vasta vastatarjouksen vastatarjouksen vastatarjouksen tultua hyväksytyksi. 🙂

(*Ostotarjous tarjoajan oman asunnon myyntiehdolla, jonka myyjä hyväksyy, m***a pidättää oikeuden jatkaa kohteen myyntiä. Kysymyksessä on tällöin ehdollinen hyväksyntä, eli vastatarjous, jonka myös ostajan tulee hyväksyä.)

27/07/2021

Digitaalinen DIAS-asuntokauppa.

Asuntokaupat on perinteistesti tehty pankissa, jossa samalla hetkellä hoidetaan kauppaan liittyvä maksuliikenne ja siirretään osakekirja ostajan nimiin.

Pankissa tehdyt asuntokaupat ovat vaatineet omat järjestelynsä kuten kauppa-ajan varaamisen, osakekirjan tilaamisen kaupantekoon sekä välillä myös valtakirjojen laatimista.

Vuodesta 2019 alkaen on ollut mahdollisuus tehdä kaupat etänä sähköisenä DIAS-asuntokauppana, jolloin kauppakirja allekirjoitetaan sähköisesti vahvalla tunnistautumisella, jonka jälkeen pankit hoitavat maksuliikenteen ja tekevät siirtomerkinnän osakekirjaan myyjän valtuuttamana. Mikäli on internetyhteyden päässä ja verkkopankkitunnukset löytyvät, voi kaupat siis hoitaa mistä maailmankolkasta hyvänsä.

Digitaalinen asuntokauppa DIAS Oy on 2018 perustettu startup, jonka pääomistaja on nykyään Alma Talent. Danske Bank, OP, Aktia ja S-Pankki ovat yrityksessä vähemmistöosakkaina.

DIAS-kauppa onnistuu toistaiseksi vain yksityishenkilöiden välisisissä asunto-osakekaupoissa. Mikäli kaupan osapuolena on kuolinpesä tai yritys ei digitaalinen asuntokauppa (ainakaan vielä) onnistu.

Käytännössä DIAS-prosessi etenee näin:

1. Välittäjä laatii kauppakirjaluonnoksen ja hyväksyttää sen kaupan osapuolilla.
2. Välittäjä aloittaa DIAS-prosessin.
3. Myyjän pankki tarkistaa kaupan edellytykset.
4. Ostajan pankki tarkistaa kaupan edellytykset.
5. Kun pankit ovat hyväksyneet kaupan, välittäjä aloittaa allekirjoitusvaiheen ja lähettää linkit kauppakirjan allekirjoitukseen.
6. Kun allekirjoitusvaihe on aloitettu, kaupan osapuolilla on 24 tuntia aikaa allekirjoittaa kauppakirja.
7. Kun kauppakirja on allekirjoitettu, ostajan pankki hoitaa kauppaan kuuluvan maksuliikenteen eli maksaa kauppahinnan, varainsiirtoveron ja välityspalkkion yleensä seuraavana pankkipäivänä allekirjoituksista.
8. Välittäjä tekee kaupan varainsiirtoveroilmoituksen.
9. Myyjän pankki tekee siirtomerkinnän osakekirjaan ja lähettää osakekirjan ostajan pankille.
10. Välittäjä toimittaa kaupan asiakirjat isännöitsijälle.

DIAS-ASUNTOKAUPPA VÄLITTÄJÄN VINKKELISTÄ

- Olin välittäjänä sähköisissä asuntokaupoissa ensimmäisten joukossa jo kesällä 2019. DIAS-kokemus osoittautuikin varsin hyödyllisesti seuraavan vuoden koronakriisin aikana, jolloin kauppa-ajan saaminen pankkiin oli hetken kiven alla.

Miksi en kuitenkaan tee DIAS kauppoja ilman hyvää syytä?

- DIAS-kaupankäynnin aikataulua on vaikea arvioida etukäteen ja viivästysten selvittely on osoittautunut välillä vaikeaksi.

- Kaupantekoa pankissa voi luonnehtia juhlavaksi, m***a DIAS-kauppa jää kasvottomaksi. Koen, että ostajan ja myyjän on hyvä kohdata. Näin voi jutella mukavia, luovuttaa avaimet ja ostajan saa käytännön tietoa uudesta kodista. Yleensä järjestänkin erillisen tilaisuuden toimistolla DIAS-kauppojen jälkeen, mikä tavallaan vesittää DIAS-kaupan vaivattomuuden.

- Välittäjä saa kaikki tarvittavat asiakirjat isännöitsijälle ja arkistoon samalla kertaa, kun kaupat tehdään pankissa. DIAS-kaupoissa välittäjä joutuu odottamaan osakekirjan kopiota yleensä ainakin muutaman päivän kaupoista.

- Ylimääräiset kustannukset: DIAS-kaupasta veloitetaan kuluja ainakin välittäjältä ja välillä myös kaupan osapuolilta pankkien omien hinnastojen mukaisesti.

Varaan siis vielä asuntokauppa-ajan pankkiin aina kun mahdollista, tietysti ostajan ja myyjän toivomuksia kuunnellen.