Cette page vous permet de vous tenir au courant des dernières nouveautés, des nouvelles lois, des nouveaux endroits, lieux, villes dans lesquelles il faut investir dès maintenant. L’investissement « pierre », dans l’esprit des français, c’est LA valeur refuge par excellence ; nous avons une relation particulière avec l’immobilier, être propriétaire étant l’ambition de plus de 70 % d’entre nous. La
loi de 1948 : pénurie de logements après guerre
1953, la loi dite « de 1948 » est encore en vigueur, régissant les locations dans les immeubles construits avant 1948. Le loyer est fixé par l’Etat chaque année selon le principe dit de la « surface corrigée », le locataire titulaire du bail, et ses descendants vivant sous le même toit, ont droit au maintien dans les lieux. La rentabilité de la location dans ces immeubles est si faible que les bailleurs sont dans l’incapacité d’effectuer les travaux d’entretien indispensables, et nombre d’immeubles en copropriété désormais souffrent encore de ces carences. Le bail de droit commun d’habitation était un bail d’un an, résiliable à son échéance, sans avoir à être motivé avec préavis d’un mois à l’échéance contractuelle. Les années 1960 : les 20 glorieuses de l’immobilier
En 1962, 700.000 rapatriés d’Algérie gagnent la métropole, 450.000 débarquent à Marseille, 90.000 resterons vivre à Marseille. Aucune structure d’accueil n’a été mise en place, plus aucune chambre d’hôtel n’est disponible à Marseille durant plusieurs mois ; ces français déracinés de leurs terroirs sont très mal accueillis en métropole. Les anciens de l’immobilier marseillais racontent que la file des visiteurs pour acquérir un appartement dans les années 60 s’étendait dans toute la montée de l’escalier. A partir de 1965, les prix de logements neufs ont fait preuve d’une relative stabilité par rapport au revenu des ménages, reliés à la croissance de leurs revenus. Les années 1980 : le virage socialiste
En 1983, avec la venue au pouvoir de François Mitterrand, la loi Quillot régit les relations entre les bailleurs et les locataires, la durée du bail est obligatoirement de 3 ans pour les bailleurs personnes physiques, le congé ne peut être délivré par le bailleur qu’à l’échéance triennale, soit pour vendre, soit pour habiter, l’état des lieux devient obligatoire. Les années 1990 : la bulle immobilière
En région parisienne, à partir de 1988, les prix s’emballent, entretenus par la spéculation : c’est l’époque de la revente des promesses de vente, en 48 heures le prix de la cession successive d’une promesse peut doubler. La bulle éclate en 1991, les acquéreurs ayant acheté à des prix irraisonnés se trouvent bloqués, les banques ferment le robinet du crédit, les promesses sont revendues en catastrophe avec une chute des prix de 30 à 40 %. Les années 2000 : du redressement à la crise financière
Les prix des maisons et des appartements repartent lentement entre 1997 et 2001, puis fortement entre 2002 et 2007. Pendant ces 10 années, la multiplication se calcule par 2,5 voire 3. Cette hausse est soutenue par des taux d’intérêt bas, puis par l’allongement moyen de la durée des crédits, de 15 à 20 ans. En 2008, avec la crise financière des subprimes, c’est de nouveau le clash avec 25 % de baisse du volume des ventes dans l’ancien au premier semestre 2008 par rapport à celui de 2007, et baisse de 34 % du marché du logement neuf. Les prix ont chuté de 3 % en 2008 et de nouveau de 7 % en 2009, le recul le plus important depuis le milieu du XXème siècle. En 2010 néanmoins, nouveau rebond, de + 10 à + 15 % pour les grandes villes, et + 20 % pour le Paris intra-muros et l’immobilier anciens. Depuis 2010, les prix restent à des niveaux supérieurs et l’endettement des Français est à son plus haut, passé de 50 % du revenu disponible en 1998, à 74 % aujourd’hui. Alors que l’immobilier s’effondre aux Etats-Unis et dans nombre de pays européens, le Grèce évidemment, et l’Espagne, les prix se stabilisent dans l’hexagone, les français s’accrochent à la valeur pierre.
2013 : la loi ALUR
La loi ALUR introduit une complexification et une socialisation de l’investissement immobilier privé avec l’encadrement des loyers, le renforcement de l’obligation d’information des acquéreurs à la signature du compromis de vente, l’instauration d’un bail-type et d’un contrat de syndic-type, l’obligation pour les copropriétés d’ouvrir un compte bancaire séparé et de cotiser à un fonds travaux, l’obligation d’immatriculer les copropriétés sur un registre national.
2016 : le rebond
Contre toute attente, malgré l’encadrement des loyers, malgré une conjoncture immobilière morose et malgré la pression fiscale, l’année 2016 sera considérée comme un bon cru du marché immobilier, avec plus de 820.000 ventes dans l’existant, et plus de 440.000 permis de construire délivrés. Plusieurs conditions favorables étaient réunies pour favoriser l’achat d’un nouveau logement : stabilité des prix depuis deux ans, et taux d’intérêt particulièrement attractifs. Quel avenir pour le marché immobilier ? Difficile de prédire ce que sera le marché immobilier dans les cinq années à venir. un nouveau gouvrnement va s’installer, avec les promesses de revenir sur les inconvénients de la loi ALUR, de simplifier les démarches et de relancer l’économie. La France est en manque de logements, inévitablement les prix resteront à des niveaux élevés par rapport au pouvoir d’achat. L’immobilier, on l’a compris à travers cette histoire, est à la fois un moteur de l’économie, mais un moteur ça peut très vite tomber en panne, très sensible en cas de crise. Aux niveaux de prix atteints, notre pronostic est qu’au pire les prix resteront stables durant quelques années années. L’immobilier restera toujours un enjeu politique – la politique du logement a des conséquences directes sur l’économie – un enjeu social – 100.000 personnes travaillent dans les services immobiliers – un enjeu patrimonial – 80 % des investisseurs sont propriétaires de un ou deux logements en vue de complément de retraite et un enjeu pour le service clients, deux tiers des transactions sont traitées par un agent immobilier. Agence Etoile : l’histoire
