10/05/2026
« Mon comptable m’a appelé hier. Il m’a dit : Madame, vous devez vendre. »
C’est la phrase qu’une propriétaire d’un T2 à Battant m’a dite la semaine dernière, dans mon bureau.
Elle louait son bien en Airbnb depuis 4 ans. 22 000 € de revenus annuels. Régime micro-BIC. Tout roulait.
Ce qui a changé en 14 mois :
— Son plafond micro-BIC est passé de 77 700 € à 15 000 €.
— Son abattement de 50 % est tombé à 30 %.
— Son DPE F ne lui permet plus une nouvelle déclaration en zone soumise à autorisation.
— Et son comptable vient de découvrir qu’à la revente, ses 18 000 € d’amortissements seront réintégrés dans la plus-value.
Quand elle est arrivée, elle pensait avoir un problème fiscal.
Quand elle est partie, elle avait compris qu’elle avait un problème de stratégie patrimoniale.
Vendre n’était pas la bonne réponse. Le bon arbitrage était de classer son meublé en 3 étoiles, basculer en moyen séjour pour les internes du CHU, et faire 3 200 € de travaux pour passer en E.
Résultat estimé : +18 % de revenu net annuel, fiscalité maîtrisée, valeur du bien préservée.
Voilà ce que je vois passer chaque semaine depuis janvier.
Des propriétaires bisontins intelligents, méthodiques, sérieux — qui découvrent en différé qu’ils ont 6 mois pour repenser leur stratégie.
Et qui n’ont personne à qui parler. Parce que leur comptable connaît la fiscalité mais pas le marché. Et leur agent connaît le marché mais pas la fiscalité.
Si vous êtes bailleur à Besançon ou en Grand Besançon et que vous lisez ça en vous reconnaissant, j’ai préparé un bilan patrimonial 2026 personnalisé.
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